空置率迷局 房地产需反思

文/于五洋

国家电网公司在全国660个城市的调查显示，高达6540万套住宅的电表连续6个月读数为零，足够2亿人居住。这则消息，虽然出处不明但依旧不胫而走，引发了媒体和网友得热议。该消息的真伪姑且不论，起码这条消息的出笼和大肆渲染触动了老百姓对于房地产爱恨交织的敏感神经。而当统计局新闻发言人盛来运发布空置率难以统计之言论时，民众对真实数据的渴求被瞬间撕得粉碎，寄希望于权威统计部门提供统计数据梦想像肥皂泡一样破灭，房地产业也因此又一次被推向风口浪尖。

空置率成谜

面对数据的迷局，民众的力量在这一刻被激活，以“晒黑灯”这种并不高明的原始方式统计空置率。27岁的北京的哥李杰在网上传了上百张朝阳区楼盘的“黑灯照”，成为网络名人；新浪乐居发起“网友集体晒黑灯”活动，反响热烈；新华社载文质疑有关部门“很难统计”的说法难以消除公众疑虑，《人民日报》也发表评论《住房空置率不应成为“传说”》，直言消除“空置率谜团”，管理部门不能无所作为。空置率不仅仅是一道“数学题”，更是考验政府部门的“民意题”。这道题关系对楼市的调控和经济发展方式转变的步伐，所以，不仅是混乱的房地产市场需要答案，民意同样需要答案。

空置率不是新问题，早在2003年建设部负责人就发表过有关空置率的观点，2006年则出现过董藩、易宪容关于空置率之争。其实，国际上早有通行的空置率国际惯例和规定。国际上通行的空置率，是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。商品房空置率在5%至10%之间为合理区；在10%至20%之间为空置危险区；在20%以上为商品房严重积压区。这说明空置率统计并不是一道难以破解的数学难题，也不应成为一种“传说”。

成为“传说”的空置率深深伤害了民众的心。为何空置率难以统计？一种原因是缺乏科学的统计方法和技术，对于统计部门来说确实勉为其难。第二种原因是可以准确地统计出来，但缺乏披露真实数据的勇气，害怕担当。第三种原因是不知道何种数据能让所有人满意，若披露的空置率数值过高，就要面对众多开发商和相关专家的质疑，若批披露的空置率数值过低，则可能引发民愤，难以使民众信服，要面对民众的质疑和质问。这确实让相关管理部门犯难，众口难调，管理部门似乎有自己的“苦衷”。

房地产市场信息不对称

    究其原因，还是房地产市场信息的不对称。在我国，房地产市场信息的不对称俨然成为一种常态——土地信息的不透明，房地产成本和利润的不透明，商品房销售信息的不对称，捂盘销售，混淆视听，所有有关房地产的数据似乎从来就是遮遮掩掩。空置率无法统计也许正是这种常态或者心态下的产物。管理部门虽然不敢直面空置率，但依然无法回避空置率背后的问题，也许这些背后的问题，让管理部门难以抉择，甚至不知所措内因所在。

空置率的背后，是社会贫富不均的事实，富裕阶层拥有多套房产，甚至十几套房产，他们无惧于房价的上涨或者下跌，而普通工薪阶层居无定所，只能“望房兴叹”，即使一套小小的“蜗居”都成为遥不可及的梦想。高空置率意味着巨大的资源浪费，很多小区入住率低，甚至还有空城，鄂尔多斯市康巴什新城甚至出现了“鬼城”。高空置率预示着巨大的金融风险，房地产属于资金密集型企业，融资渠道单一，主要依靠银行融资，蕴藏着巨大的金融风险；高空置率背后，是炒房蔚然成风。尤其是部分城市投资和投机行为盛行，已经成为高房价的重要推手之一。空置率背后，是国家宏观调控制度的选择。只有真实有效的空置率数据，才能为国家宏观调控政策提供真正的科学决策的依据，制定切实有效的调控政策，实现“居者有其屋”的简单人居理想。空置率太高，预示着崩盘的危险，预示着楼市的泡沫，我国楼市是否有楼市泡沫，泡沫有多大，都因为缺乏足以证明的权威数据，而常常沉沦在“口水仗”之中，楼市即便没有泡沫，恐怕早就被正反双方“口水泡沫”所淹没。

房地产业进入反思期

央视面对居高不下的空置率也难掩义愤：“一轮轮房地产开发热以及由此掀起的炒房潮，推动房价不断飙升，真正需要住房的人买不起房买不到房，没有住房需求的人却买了大量的可能永远都不会去住的房子。这场只能是少数人获利的金钱游戏留下了种种社会问题；大量买不起房的人对社会失望抱怨，大片空置房造成社会资源浪费，巨大的楼市泡沫不断累积金融风险，而少数人的游戏最终要靠全社会以及我们的子孙后代来埋单，那些还在为房子奔波的人们可能很难想像在他们的城市里矗立着一座座的空城，这个事实既荒诞又令人心酸，它是对我们房产制度的严峻拷问。”

虽然空置率没有管理部门的统计数据，但可以通过直观感受空置率的现象，虽不说触目惊心，但也发人深思。央视《经济半小时》记者曾对北京、天津等地的空置房现象进行了调查，结果显示北京卫星城有的楼盘40%的住房没有入住，甚至有十几个楼盘的平均亮灯率竟然只有24%，天津则是大规模的人造新城到处长满杂草鲜有人住。

反观我们居住的长沙，随着城市的体制扩容，长株潭一体化有条不紊地推进，消费力和城市资源的迅速集结，使得长沙吸附能力大大提高，不但有省外的投资客或炒房团，还有数量庞大的省内各地级市购房客户，他们近两年来成为了购房主力之一。政府统计数据显示，2008年，长沙有54%的购房者来自外地，2009年长沙有56%的购房者来自外地，而外地人在长沙购房真正在长沙居住的很少，这部分的购房者主要是投资或投机性需求居多。那么，长沙空置率是肯定存在的。河西金星大道、省府南城等近几年开发如火如荼的地段，尽管不少已经交房一两年，夜晚仅可见零星的几盏灯在黑幕下闪耀，其空置率略见一斑。有些偏远的楼盘，公交车都鲜有的地方，空置率就更高了。

无论通过统计电费、水费的缴费情况进行统计，还是按照国际标准进行统计，抑或通过“晒黑灯”的方式，都已不在重要，重要的是我们要能直面现实，切实的面对因房屋高“空置率”带来种种社会矛盾和问题，不再在“黑灯”中前行。在房地产发展过程中，多一点理性思考，多一些可持续发展的思考，不在拆了建和建了拆之间不断的轮回和重复。

伴随着城市化和现代化的进程，我国的城镇在破而后立的大拆大建中快速前行，房地产市场也获得了“大跃进”式的发展，已然成为资本和财富的宣泄口。近十年的发展过程中，虽然在很大程度上促进了经济的发展和城市化进程，改变了千百年来人民的居住和生活方式，培植了万科、恒大、金地、龙湖、万达等品牌企业。但也导致了千城一面，城市原有的文化和精神谱系被打破，部分城市历史传承亦荡然无存。房价的高涨透支了大量地方财政和百姓未来的收入，高房价也在一定程度上成为国民不能承受之重，各种关于房地行业的统计数据模糊不清，成为数字迷局，不论何种数据出台，都伴随着赞成、反对、质疑的声音和轮调，而且是全民参与，有专家、学者、政府官员、普通市民等等。我们希望权威统计部门，怀抱勇气拿出真实的统计数据，别再让民众被“迷踪拳”而击倒，满足民众最简单的知情权，也为国家制定相关政策提供真实有效的参考依据。

所有的人都在房屋的消费中寻找自己的灵魂，空置率到了不得不说清楚的时候了，房地产也到了不得不反思的时候了，别再伤了民众的心。