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(原创) 顺义新盘大比武，浅析香悦四季/顺义新城/金宝城/中景江山赋 (2009-10-27 10:45:30) [发送到微博]

分类：未分类　标签：顺义新城中景江山开发商花园洋房户型 |

今年4月份以来，北京的房价疯涨，越来越多的人已经无法负担起城区的房子，所以远郊房子的价格也被推了起来。通州/大兴/昌平/顺义这些卫星城的价格也普遍超过1万大关。今天我就来分析一下顺义的几个新盘。

香悦四季：楼盘位于东北六环以外的顺义马坡镇，距离市区大约1小时车程。这是一个占地45万平米，建筑面积被开发商从50万平米打擦边球改成60万平米的大盘。业态包括了8-11层的小高层（开发商美其名曰宣传为花园洋房），还包括了一些小独栋。合景在广州开发了一些中高档次的住宅和高档酒店，口碑一般，有褒有贬，总体讲是园林很好，建筑装修质量一般，几个楼盘都有漏水现象，精装修质量非常粗糙，业主投诉还有被不明身份人员殴打。。。此外，业主对他们的物业和高价会所也是颇有微辞，这些都可以在广州的业主论坛里看到。北京项目是合景进京的名片，所以他们也算是踌躇满志。可惜这个项目的运作者根本不懂市场营销，样板区做的非常失败，定价策略存在重大失误。通过虚假宣传大半年，用每平米8500的低价忽悠了几千个意向客户，却因开盘价格定到了12000到16000，导致认购者寥寥。开发商自己的宣传是230套，真正有多少人认购咱们可以2周以后看网签数字。对比同一区域的龙湖/金宝城/江山赋同类产品一开盘就几乎清盘的状况，合景这次开盘基本上是失败的。此外，开发商美其名曰的赠送非常搞笑。动辄宣称赠送一间房，其实阳台的面积本来业主也要付一半价格。我看过的楼盘上百，没见过哪个开发商把飘窗也算作赠送，合景是第一个。送来送去，除了127的户型，其它户型的使用率普遍只有78-79%。即使把合景赠送的半间阳台算上，得房率也只有80%出头，而83平米的户型最惨，只有78%。这样的得房率在北京同类型的小高层里，算是非常可怜的。等到业主们收房时可以拿尺子量量，除了127的户型，其它户型的实际使用率（地板面积）应该都在75%以下。当然，香悦四季的全明户型设计还是挺出色，园林在北京市场相对还算可以，如果你需要中档次的精装修，并可以接受高房价高物业费高会所价格的话，你就可以考虑香悦四季。

顺义新城：项目紧邻香悦四季。如果你预算有限，又想要大面积好户型，而且喜欢自己装修的话，可以考虑顺义新城。鲁能地产在北京做过很多优秀的项目，城区的高尔夫公寓即使以今天的眼光来看也是豪宅中的精品，郊区的优山美地/格拉斯小镇也是北京别墅产品中比较有特色的项目。顺义新城那里的商品房有600多户，社区不大不小，而且商品房和回迁房是分隔开来的，又普遍是大户型，所以各方面品质应该还可以。

金宝城：项目紧邻香悦四季。如果你预算较低，则推荐你去多看看金宝城。那里的户型还算中规中矩，而且社区设计是人车分流。金宝城的地理位置周边环境其实比香悦四季和顺义新城都好。南侧是别墅区，东侧离潮白河和公园更近。据说那里的土地拿的早，应该是1994年的事情了，所以致命缺点是土地使用权只剩下50多年了。因为土地成本低，使用现年限短，所以金宝城价格比顺义新城和香悦四季低。但是需要注意的是，即使这样，开发商的心理价位已经从6月初的6500-7000涨到了目前的9800。

中景江山赋：如果你希望有相对便利的公共交通，你也可以看看后沙峪那边的中景江山赋。不过，中铁和中景的项目口碑都一般，比如中铁的西派国际公寓因为质量问题引来很多纠纷，那里的业主对他们的管理也是很多投诉。江山赋的位置不错，离M15地铁站不远不近，密度也比较低，多是4-11层的花园洋房和小高层。毛坯房，价格在13000元左右。这个项目普遍都是大户型，主推底跃顶跃，只有少部分小户型。不过无论什么户型，号称都送户内花园，但说到底还不是羊毛出在羊身上，还是要业主购买。中式低密度住宅的概念是不错，不知道粉墙黛瓦是否适合北京的环境，就怕住了几年后外墙被油烟和空调锈水搞得不成样子。另外，那些带了很多露台地下室的房子结构复杂，特别容易出现漏水排水的问题。龙湖的香醍别苑也是这种多露台多花园层的建筑，最近交房时就出现了很多漏水问题，不知道江山赋能否做好。

除了这些楼盘，大家还可以考虑中低端的有金汉绿港，水色时光东香庭，中高端的晚些时间还有龙湖香醍溪岸。。。总之，接下来一两年顺义的新盘会有很多，大家的选择也很多。。。

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