论中国楼市持久战

——关于楼市时局的看法

到位的时空判断，是认识定位的基础；是正确决策的前提；是获得成功的保障。反之亦然。

70年前的抗日战争，“中国必败论”与“速胜论”甚嚣尘上，毛公独具慧眼，发表《论持久战》，理清了对未来战争的走向，统一了全党全军全国人民（至少是解放区的人民）的认识并据此制订/执行了战略防御、战略相持、战略反攻三大阶段的工作计划和应对方案，八年过去了，中共不但取得了抗战的胜利；军队、党组织、根据地也取得了突破性发展，最终夺取了全国政权。如果没有对时局的精准判断，要想取胜是不可想象的。

70年后的今天，对于房地产的发展态势的有意无意的分歧，演变成了一场旷日持久的楼市格局的争论。而随着中央救市措施的出台；楼市“暖冬”行动的展开，“速胜论”开始得势，在广州，唐元昌兄（南方山水）的博客文章《房地产的冬天过去了》堪称代表。（http://blog.soufun.com/9841367/2572236/articledetail.htm）

依我之见，房地产各方之博奕，严重点说是楼市之战，它既不会是开发商速胜；也不可能是买房人速胜；而将是一场“持久战”！

而这场“持久战”引发的楼市冬季，也不是一个短时间。现在断言“冬天过去了”为时过早。

姐  篇：关于战争

持久战，三阶段，明年秋天金灿灿。

地产博奕由来已久，楼市之战其实可以分为三阶段：

2007年前的买方防御期

开发商占尽先机，以压倒性的优势对买房人进行疯狂的掠夺。以利益媒体、代言专家、策划推广、销售代理为先锋；开发公司、炒楼获益者为中军；地方政府为后盾，浩浩荡荡，以外观漂亮但质量一般的楼房为道具；向买房人的口袋发起了一次又一次的总攻，并大获全胜：房价飙升、楼花售罄、开发暴利、地位强势，合同充满霸王条款，消费者节节败退沦为“房奴”，未买房者望房兴叹。

2007年初到2008年底的买卖双方相持期：

地方政府哄抬地价，开发商哄抬房价，无休止的穷凶极恶的疯狂掠夺，导致天怨人怒，中央政府看不下去了，责成多部委联手打击，宏观调控刀枪并举，政策拨乱反正，舆论开始朝着有利于老百姓一方演变，眼看就要“毕其功于一役”……

开发商表面沉默，象征性地降了一些价，背后却通过压缩得房率、调整销控等方式改头换面，继续维持暴利；与此同时，指使买办专家学者喊话，声明房价已经触底，不买将反弹云云。

靠开发商缴纳会费运作的行业协会挺身而出，为维护开发商的利益，打着向中央建言的幌子为开发商说情，试图为之松绑。

作为最主要的高房价的利益既得者之一，地方政府趁势杀出，高调“救市”，全国数十个城市一齐发力，遥相呼应，声势浩大。

在各方“勤王”的声浪中，原本孤军奋战渐渐不支的开发商突然来了精神，利用国际国内“扩大内需、刺激经济”的时势，偷换概念，混淆视听，高呼“楼市场冬天过去了”。

楼市之战于是时又定格在“相持阶段”。

2009年起的买方反攻期：

全球性的金融风暴会使房地产雪上加霜，但各国政府并不把救援对象设定在房地产；中国政府40000亿的雄心勃勃的保增扩需资金没有一块钱直接投在房地产；沿海地区企业倒闭成风民工大规模提前返乡宣告了城市无限扩张的紧急刹车；而社会总体消费欲和消费力的同时锐减使房地产量价齐减，并最终在幅度、额度、时间和势头累积到一定程度后使开发商意念崩溃！消费心理的日渐成熟，中立验房师的群体性崛起和专业律师的有效整合以及负责任媒体的强势介入、网络时代草根力量的疯长和民意的无障碍表达、渗透和纠合，使买方同盟坐大，买房者历史性地进入反攻阶段，其战果不仅仅是泡沫更少的房价；房价形成的机制有可能得到改变甚至颠覆；开发商的行为受到更多的约束；其“帮凶”被抑制；产业监管日见专业化、制度化、常规化；有效性得到根本保障，产业逐步回归理性。

妹  篇：关于冬天

冬漫漫，六层面，来年秋始见骄阳。

对于房地产而言，在经历了长期的楼市春、夏、秋三季之后，现在是不折不扣的楼市冬天！

说它是冬天，除了“量价双低”这一明显标志外，还基于以下的严酷事实：

1、         监管层面：中央地方各持己见。中央希望房价稳定；地方政府则惟恐房价不高。每当老百姓反映“楼市问题大了”，中央就调控；每当老板反映“楼市问题大了”，地方就“救市”。

2、         交易层面：买卖双方严重对立。买方认定楼价太高坚决不买；卖方坚持身不由己坦承已经减价到位。

3、         资金层面：银行放贷左右为难。按币不动吧，资本无法实现赢利；放开贷款吧，开发商普遍现金不足，销售不力下是否有能力还贷？而按揭贷款呢，即便有还贷能力，楼价普遍暴跌下，“断供”似乎更为合算（尽管不太合理）。

4、         舆论层面：脑袋嘴巴各为其主。所谓“屁股指挥脑袋”，同是专家学者，在敏感话题上常常互相对垒。

5、         理论层面：技术发达伦理苍白。任何一个产业的健康规范，产经理论的滋润不可或缺。现在充斥市面的书刊文章，停留在技术层面的专业理论占了绝大部分；而事关产业全局的消费伦理、产业文化却严重滞后！生产关系不理顺，生产力再发达也无法促成产业的健康成长。

诸君，上述症结“冰冻三尺非一日之寒”，绝非一两个红头文件、一两篇忽悠文章、一两项税费政策、一两月侥幸等候就能根本改观！楼市的长冬长夜，不可避免！

于是，冬天，也需要再细分——

★  今日之前的日子，只能算是“初冬”：

那时候，尽管客源明显减少，但起码还有客人买房；尽管价格微

调，但起码仍有一定利润；尽管依然鬼话连篇，但起码还有人愿听；尽管政策走向不明，但起码还有想象空间；

★  今日到明年秋季，才能算是“严冬”：

这时候，不降价，绝不买；降价少了，不买；降价慢了，不买；

买了，再降就退！退了，你还得赔！赔了，买家（准确说是“退家”）还不高兴。

这样说太空洞，举实在的例子说明吧：

例子之一：G20国会议今天开始了，可是，没房地产什么事儿。会后胡总会告诉大家，世界领导人谈的都是如何建立国际金融新体制以化解金融危机，中国通过5000亿美金拯救世界的计划，主要诉求是提高发展中国家在世界的话语权！

例子之二：国内扩大内需的配套政策将会依次出台，可是没房地产什么事儿。

例子之三：地方政府救市不假，但市民不为所动，开发商的日子没理由好过。美国一国危机，可以叫世界为它买单，凭借的是世界唯一超级大国的综合实力和世界金融组织的决定权以及世界货币美金的金融霸权。中国的任何地方政府都不具备这个条件。老百姓不为地方政府的救市政策买单，那就谁也救不了开发商。

有拍砖者会以为我上述言论是“屁股指挥脑袋”，那我就以星河商城开发商的身份并以我自己开发的项目为例进一步说明：

我的项目始于2006年底，当时我对华南板块的商业地产雄心万丈，香港上市公司大树集团老板亲临谈判，拟建设花园酒店作交大EMBA培训基地，外商来谈开发高尔夫球场，都令我们为之雀跃！可最终功亏一篑，让人感受到了美国其实离番禺很近；

土地闲置时的2007年，我拒绝8元/M2/月的空地租金，可到现在，我建好的一期配套商业仓库遭遇冷漠，租金从20元/M2/月到今年跌破10元/M2/月，回访密密麻麻的登记客户，3成已经倒闭。剩余一致叫苦。我附近的村民，基本属于埋头干农活的老实巴交型，近日与他们聊天，他们口中蹦出的却清一色的是“金融海啸”、“经济危机”等词汇，经济形势“黑云压城城欲摧”由此可见一斑。总体形势如此，房地产有何理由独善其身？！

因此，自然气候上的今年冬季，显然是楼市晴雨表上的冬天；

自然气候上的明年春季，仍然是楼市晴雨表上的“倒春寒”；

自然气候上的明年夏季，欣然才是楼市晴雨表上的破冰时刻；气温依然寒冷！

当然，楼市冬天并非遥遥无期。或许，在明年夏季之后，楼市冬天将成历史：

★  明年秋季起，房地产或将迎来新的黄金时代。

换帅如换刀，有色人种历史性入主白宫，给美国经济注入活力；

世界金融体制的革新，国际性救市合力，世界性的金融风暴或可受到控制。

就中国而言，历时一年的保增计划应该见效了。惊魂初定的市民开始恢复消费信心；供销对峙中无法坚持到底的开发商纷纷降价以求自保，房价变得买方可以接受，推动销量变成卖方可以接受，彼此良性循环，产业慢慢恢复元气；农村新一轮土改完成，粗放型传统农业被现代农业的规模经营取代，解放出来的富余劳动力重新涌到城市，城市活力再现，住宅租赁市场重新活跃，带动二级市场、三级市场升温。经一堑长一智的消费者交足学费后鉴别能力和自我保护意识提升，买卖关系走向和谐，产业步入健康轨道。

    或许，到那时，我们才能够宣告“中国楼市战争正式结束”！

楼市场斗士：李  霖

2008年11月16日于工地。