后华南板块时代的主角换班

番禺商业地产悄然进行四大转变

(据番禺商业地产研讨会即兴演讲)

7月26日，“番禺商业地产旗舰”金佳活力城邀请我与韩世同、赵卓文3人代表业内专家和羊城晚报、广州日报、南方都市报、新快报、番禺日报、番禺广电、搜房、网易等近20家新闻媒体在番禺大厦召开番禺商业发展趋势研讨暨金佳活力城新闻发布会，我借此简述了对番禺房地产发展趋势的看法，以下为本人发言摘录，有删节：

棋：后手领先

发展商业地产有如下棋，讲究布局和落子。与抢得先子的住宅业相比，番禺商业地产，用的是“后手”。

90年代末以来，番禺的房地产就崛起为广州地产的翘楚，华南板块长期执行业牛耳，乃至成为“中国房地产的名片”！不过，这时候的房地产，主角是住宅。

一晃10年过去了，番禺的房地产依然备受瞩目，不过，产业主角正在发生变化，强势发展的商业地产正试图取代曾经辉煌的住宅的主角位置。

华南板块各大盘在番禺的项目大都基本接近尾声，受土地储备制约，名利双收的开发商挟“番禺大捷”余威北伐内地市场，番禺本地日趋“空心化”；部分“留守”企业和尾盘，受行业整体运营状况和推盘体量影响，已经“不复当年之勇”……

反观番禺的商业地产，因了其强烈的内在需求和优越的外部支持而勃然雄起，迎来了历史良机！

琴：三弦双簧

乐器，是音乐的先决条件。演奏番禺商业地产的交响乐的，是一套叫“三弦双簧”的独门乐器：

番禺商业地产强烈的内在需求来源于三个层面：

基础层：日益富裕的百万原住民的商业需求正在更新换代；

核心层：购买力和购买欲双优的每年10万人规模的番禺新移民对商业配套的强烈需求；

外围层：番禺作为珠江三角洲地理中心所独具的辐射功能。

番禺发展商业地产所必需的外在支持，从地方政府最近的两大动作中可得到对应的解读：

信号一：政府加大挤压能耗高、污染重的制造业成建制地外迁，显然是基于“退二（第二产业）进三（第三产业）”的产业政策下的“腾笼换鸟”的战略举措，此举为发展商业净化了空气，优化了氛围；

信号二：政府在国土严格执法行动中史无前例地拆迁违法建筑（厂房和仓库）数千亩（至7月底已完成任务6000多亩的70%），显然是基于城市转型（“制造基地”转为“宜居都市”）的城市运营策略下的“釜底抽薪”的大政方针，此举为发展商业拓展了空间，强化了氛围。

书：四大变势

书法以变化莫测的草书最匪夷所思同时最令人神往。以此类比地产，如果说——

“唯用”的工业地产是“楷书”；

“唯尊”的住宅地产是“隶书”；

“唯美”的旅游地产是“行书”；

“唯利”的商业地产是“草书”的话，

继80年代的“上下九”、90年代的“北京路”、21世纪头10年的“天河北”之后，将于21世纪10年代异军突起的番禺商业地产则是“狂草”！

于无声处听惊雷，悄然间，番禺商业地产正在经历四大“惊变”——

“惊变”一：由“小型商业”向“大型商业”发展。

小士多、大排档遍布番禺，连新开工的工地也会有商店，番禺小商业从来就没有欠缺过，但番禺的大商业，却姗姗来迟：华南板块所在地、20世纪初即创下年销售住宅100万平方米（早于江西省会3年）、与广州天河区一河之隔、曾经占全区GDP四分之一的番禺经济重镇大石，直到2008年的7月才迎来麦当劳的首张！

“惊变”二：由“生产商业”向“生活商业”挺进。

说到大商业，很多人马上会列举出番禺的茶叶大市场、五金大市场、建材大市场、酒店用品等等，确实，从规模上，它们都算大商业，当这些庞然大物，无一例外都是“生产型”而非“生活型”。

“惊变”三：由“单业商业”向“复合商业”转化。

说到生活型商业，很多人马上会列举出番禺的千人同时进食的自助餐酒店“四海一家”、132个包厢、5000个大厅座位的“渔民新村”等等，确实，它们都属于生活型商业，但从经营范围看，它们无一例外都是“单业型”而非“复合型”。

“惊变”四：由“商品商业”向“文化商业”裂变。

商业是商品交易的活动场所，但不是全部，完整的真正的现代商业，应该是文化商业，它包含三大要素：即规模、档次、价值。

番禺的商业地产，正在这条道上前进！即：

规模扩容：致力于“商业一站式直通、生活一体化联盟”；

档次升级：购物动机从“必要”到“充分”；

价值超值：追求“消费方便、安全、愉悦、尊贵”等附加值的事实生成。

画：双笔调色

以“花园”为后缀的楼盘命名惯例凸显“人在画中”、“家在景中”“住在春天里”的住宅诉求；殊不知，优秀的商业地产项目，不单金碧辉煌，也可五彩斑斓——“商业地产美如画”！

金佳以“活力城”自诩，当不负众望，玉成商业地产之“名画”。于此，笔者有两条“调色”建议：

其一：勿止步于“叫卖地段”，应致力于“价值再造”，为投资者设置稳的“赢利模式”；为消费者提供美的“生活方式”。

其二：别裹足于“货柜建构”，宜侧重于“秩序重构”，休降低要求；休糟蹋宝地；休辜负厚望。

以上几个方面系本人透过金佳活力城项目对番禺区域商业地产的基本看法，谢谢大家！

中国营销学会副秘书长：李  霖

2008年7月26日于市桥。