所谓保值楼盘，我理解它应该是具有一定内在价值的楼盘。就象选股票一样，选择最有价值的公司和股票进行投资才是投资的最大保障。那么，买什么样的房子最能保值升值呢？

我认为：房子的保值和升值受到地段、周边配套、社区的档次、居住人群定位、楼宇设计水平以及物业管理水平等诸多因素的制约。

    第一，楼宇的功能设计会影响房子的保值与升值。例如，很多人认为商住两用的住宅比较容易出租，其实这是错误的观念。“商住两用”的概念实际上是一种“过渡型”产品，这种产品会随着城市的发展而被淘汰，现在已有很多这种楼宇二手的价格低于纯住宅楼或纯商务楼的价格，所以我认为楼盘设计时功能要单纯，定位要明确。

   第二，楼盘的房型设计也会影响房子的保值升值，特别是在一个社区中户型面积区间不能太大，如果是一个40—200平方多种户型的小区中，这里的中大户型升值就会比较慢，这其实就是消费阶层的问题。

   第三，一个楼盘的人群定位和物业管理对房子的保值升值影响也非常大。我们经常会发现，同样地段的两个物业，一个品牌开发商开发的楼盘和另一个非品牌开发商开发楼盘售价会相差10~20%，一个小区定位高，物业服务好、安全，这个小区的租金就会比另一个小区高30-50%甚至更多，这时就需要从长远角度看待投资价值问题。万科的楼盘就经常出现这样的情况，在成熟市场中此类情况会比较常见，在写字楼市场尤其突出。

 

    所谓实惠楼盘，就是性价比高的楼盘。这里要提醒大家，并不是最便宜的就是性价比最高的，只有那些品质高、价格不高的楼盘才可以称作高性价比楼盘。

     我认为，衡量高性价比楼盘，最重要是地段问题，由于市中心成熟度高，土地成本就高，相比郊区房价自然就会高。但郊区楼盘虽然价格低，但每日的交通成本和时间成本会比较高，所以工薪阶层在选购住房时不仅要考虑一次性购买成本，还应考虑今后日常的使用成本。

     其次，房屋的结构也是考量楼盘性价比的一个主要因素。一般多层建筑的得房率大于小高层建筑，小高层建筑又大于高层建筑，同样100平方米的一套住宅，多层可以设计成大三房，小高层只能设计成小三房，高层就只能设计成二房，所以房屋结构也是选择时必须考虑的。尤其是高层住宅中二次用水、电梯使用、维修、更新等支出也是必须考虑的。

     第三，小区内及周边生活、文化配套设施对楼盘品质也起到了相当的作用。例如，现在很多大型小区为业主配套了幼儿园，小学，超市，健身中心，会所等设施，开发商在建造这些设施时需要相当的投入，这为居民日常生活带来了便利，所以配套齐全的小区是应该加分的。

 

l     金字塔类的人们——选择最豪华的樓盘

      最豪华楼盘，也就是我们通常所说的高端住宅或豪宅。那么何谓豪宅呢？豪宅大致包括城市型的公寓豪宅和郊区型的别墅豪宅两大类。豪宅之所以成为豪宅，自然是要有让人“瞠目结舌”的地方：外装的华丽、内装的精美、超大的户型以及惊人的价格，但这些还只能算是豪宅的必要条件。

      在我看来，豪宅是与众不同的生活方式的反映，是突显优越社会地位的特殊载体，是一种超越纯居住功能要求和实际使用价值之外的住宅，是提供给位于金字塔类的极少数人，要成为豪宅，除了要具备以上这些物质因素外，还应该具备以下特征：

首先，豪宅作为稀缺产品，必然占据稀缺的外部环境。相比其它普通高端住宅，豪宅更突出自然景观和历史人文背景，而交通、市政、配套等方面则可以适当弱化。

      其次，内外装饰豪华气派、功能设施齐备、规模宏大是目前大多数豪宅的作法，不过，这里面要避免过份的炫耀摆阔，这往往使豪宅的豪华气度有余，文化品味不足。

第三，高度的私密性是最重要的，真正的豪宅是不屑于在普通人前暴露的，这不仅是安全的需要，同时更是私密性生活的保证。

      第四，豪宅必须充分反映当代居住建筑最新的技术成就，建筑既然是工程与艺术的综合体，那么当代最新的居住建造技术以及设备材料就应该在豪宅中得到体现。尤其是生态、环保等方面的很多高新技术更应该在豪宅中的采用。

 

l       追求高品质生活的高端人群——选择最雅致的楼盘

       雅致楼盘，就是我们通常所说的精品楼盘。所谓精品项目，不是炒作的、包装的，而是务实的。精品也不是专指高档豪宅，而是那些能因地制宜，真正做到以人为本，无论从地段还是从品质上都堪称精品的楼盘。衡量一个楼盘是否精品，是仁者见仁，智者见智的问题，但其中有三个要点是必不可少：地段、先进的理念和个性。

　　首先，李嘉诚曾说过：“地段，地段，还是地段。”这八个字说明了地段之重要。但现在对地段好坏的认识与评价也不能一成不变。现代人越来越注重居住舒适与自然环保，当下置于幽静的环境之中，又拥有便捷的出行路线的楼盘最受购房者的青睐。

　　其次，理念，你看北京、深圳，每一个成功的精品项目背后都有一个先进的理念在支撑。提起国内著名的地产巨鳄王石、潘石屹，无一不是创造“概念”的好手。如万科那红遍全国大江南北的“城市花园”品牌。其实，万科的项目地段并不是最好的，交通也不是最方便的，热卖的原因很大程度上基于万科经营“城市花园”的先进理念。而SOHO之父的潘石屹在解释 SOHO建筑时是因为：社会的发展出现了在家办公的一类人，人们把他们称SOHO族。这类人有了，但房地产发展商还没有为他们营造好适合于他们的房子，他们不得不先在原有的住宅中凑合，正是这一需求才有了“居家办公”SOHO理念的成型。

　　第三，个性，就是楼盘重要的卖点，而这个个性，可以体现在很多方面，如购房者定位、包括在此之上提炼出来的一种新的概念或一种新的生活方式。如今的开发商已越来越注重楼盘的个性体现，能在保障质量的同时突出自己的品质，这才是楼盘成功的地方。

 

l     上有老、下有小的家庭——选择最民生的樓盘

       所谓民生，就是指在生活便利性方面要求非常高。家包括一家人的衣、食、住、行、育、医、娱各种方面。尤其对那些上有老，下有小的双职工家庭，生活的便利性是购房时的首要选择。说到便利性，我想必须有三方面的考量：

      首先，楼盘周边要有一个大型的超市或菜场，因为这样的家庭需要为全家人准备一日三餐，家庭主妇不仅每天能买到新鲜的蔬菜，晚上还可以散步去超市买点日用品和牛奶、面包，所以有一个超市是非常重要的。

      其次，周边必须有医院、学校、公园等公共设施，这样老人可以每天早晨去公园晨练，也方便定期去医院作检查。小孩子可以自己去学校，不必每天家长接送，也不必担心小孩的安全问题。每天晚上，一家人还可以去公园散步，这就是生活。

      第三，便利的交通是选择民生楼盘的关键，这里的交通不仅仅指距离，更多指通勤时间，如果楼盘周边有密集的公交线，快速公交干线或高架路，出行快捷、通畅，即使不在市中心，我认为生活也是便利的。

      其实，在选购楼盘之前先对自己的需求有一个清晰的认识、明确自己的购房目的，参照以上五种类型，选择最适合自己的一类，根据该类楼盘的重点对目标楼盘进行分析和对比，并给予正确的评估。只要按以上步骤选房，不仅可以为您节省很多不必要的看盘时间，而且选出的楼盘与您的需求也不会有太多的偏差。那么，那些楼盘是您心目中的“五福楼盘”呢？欢迎您把意见告诉我，以后我们将一同探讨。

 

       在竞争日益激烈的房地产市场中，业主被尊称为“上帝”，尤其是在楼盘这么多的“买方市场”。可是，买房的人，甚至买了口碑良好的楼盘，回头一看，仍然吃了亏，有不少还是吃了哑巴亏。其实原因就在于购房者缺乏应有的购房知识，不能维护自己的合法权益。这几天我到各楼盘看房，在向售楼人员咨询时也发现很多售楼人员缺乏应有的职业技能培训基本的房产知识，从而误导购房者。同时，不仅售楼人员无意中在误导购房者，而且某些经过规划部门审批的楼盘方案也明显存在不符合规定、误导购房者的地方，甚至有些标注尺寸与文字说明存在自相矛盾的地方。所以本栏目在这里推出“购房课堂”，提醒和普及一些购房的基本知识，相信对购房者会有一定帮助。在这里我希望所有购房者能够回避风险，满意购房。

 

购房时，当问到楼间距和采光问题时，我们经常听到售楼小姐向你夸张的强调两幢楼之间的距离达到70-80米之多，与你目前居住的小区相比，楼与楼之间的相距要大得多，（多层住宅间距只有十几米），所以告诉你绝对不必担心日照和采光问题。殊不知，现在的小区大多是高层住宅，动则20-30层，楼高也有60-90米，所以楼与楼之间的距离并不代表能满足日照和采光需求。 “日照”及“间距”是很多人容易忽略的指标。

房课：

对购楼者来说，在建筑等高的情况下，房屋间距越大，采光、通风性越好，住起来就越舒服。但对发展商来说，房价中土地成本占了很大一块，若楼间距窄、房屋排得密，就能出更多的建筑面积。常州市在制定城市规划标准时，进一步规定了住宅的间距、日照、采光等标准，特别是住宅间距比要求是越来越高，从前两年的1：1.2增加到1：1.29，直到目前的1：1.32，因为常州属夏热冬冷区，新标准规定住宅间距应保证住宅在大寒日有效日照时间不低于3小时。

那到底什么叫楼间距比？什么叫楼间距系数呢？建筑间距系数指遮挡阳光的建筑与被遮挡阳光的建筑的间距为遮挡阳光的建筑高度的倍数；而楼间距比也就是指楼高与间距的比值。例如，遮挡阳光的建筑高50米，按1：1.32计算，那么两幢楼之间的距离应该达到66米以上。对照这个标准，你可以检查一下你所选择的小区是否符合这个条件。

 

目前很多大型小区规划时有一个特点，就是产品特别丰富，一个小区中别墅，多层花园洋房，高层各种建筑形式都有，对这类小区一般称为混合性小区。这类混合性小区中的别墅，办理土地使用权证时，往往只明确房屋所占土地所用权归产权人，而院子土地使用权土地证中没有，虽然目前开发商承诺院子土地使用权归你个人使用，但既然没有明确所有人，就等于说应属公共绿地，这种独占是不合法的，同时也是没有法律依据的，今后如果有纠纷就非常麻烦。

房课：

这个问题有点类似于集合住宅中一层住宅院子归属权的问题，虽然在销售时开发商为了达到出售的目的，把院子围起来给一层住户使用，但因为土地使用权不明确，一层用户等于侵占了其它业主的利益，等于说开发商送院子的行为是不合法的，可能也是无效的。

   同样的地段，同样的使用面积，为什么别墅的售价要高出集合住宅好几倍呢？其实购买别墅的业主不仅购买了房子，更是单独购买了一块土地的使用权，这块土地不仅包括房子的占地，也包括院子的占地。

   但因为我们现在的住宅小区中规划时有一个公共绿地率的指标，为了达到规划中绿地率的要求，开发商往往把别墅外围（也就是院子）计算在公建土地指标中，从而满足其整体规划要求，所以无法办理土地使用权证；但同时又向别墅用户承诺，用围墙围起来，为其单独使用，这时就埋下了一个隐患，一旦开发商开发完撤出后，麻烦就来了。所以，如果你想买这种别墅，一定要问清楚别墅院子土地使用权的问题，做到心中有数，最好要求开发商在合同中予以明确。

 

房课3：土地年限短，不应是决定性要素，这是全国住宅的普遍情况，
现象：市场对于土地年限有错误认识
      市场上，由于每个楼盘土地使用权起始年限均不同，甚至是同时开发的不同楼盘，其年限也不同，因此市场上有一种说法，那就是要按已经过去的年限占总年限的比例扣除以后才是楼盘的真实价格。

房课：土地年限具有一定的虚拟意义

       实事求是地说，这种认识是错误的。年限对房价有影响，但影响程度将视具体情况而定。房价包含两个部分，一是土地的价格、二是建筑本身的价格。其中建筑本身的价格折旧比较好计算，而土地价格核算则相对困难一些。

因为生地、熟地之间的差别以及地缘的不同对于地价的影响是巨大的，而生、熟之间的转换则可能在三五年之内完成，正是因为这个特点，就决定了年限对于土地价格影响将不是关键性要素，决定土地价格的，说得通俗一点就是生、熟两个字以及地段。

一个使用年限短、但是熟地的地块，地价比使用年限长、但是生地的地价高不是什么奇怪的事。而使用年限短、地段上更靠近中心区的地块，地价比使用年限长、但离中心区更远的地块的地价高也不是什么奇怪的事。

住宅土地使用权是从国家将土地出让给开发商起开始计算，70年为住宅土地使用权一次出让的最长期限。目前国家土地制度是以出让为主，即国家以出让的方式转让后，土地就进入市场流通。
    一般商品住宅从开发到销售，周期通常为1至3年。这也就是说，当购房者变为业主时，其拥有的有效住宅土地使用权根本无法达到70年之久。包括拍卖土地也是这样。
    而很多时候，开发商由于受到拆迁、资金不到位、相关证件未办理齐全、分期开发等因素的困扰，整个开发销售周期还将延长。在常州土地使用期限过去了5~10年的新建住宅比比皆是。
    此外，土地使用年限与住宅使用寿命之间的矛盾也是说明土地年限不应是购房决定性要素的理由之一。按照我国住宅设计规范，住宅设计使用寿命多层为50年、高层建筑为70年。但根据建设部相关资料，我国住宅实际使用寿命仅仅在30~50年之间，达不到不设计寿命。也就是说，住宅使用寿命总体上要比土地使用期限要短，土地还没有到期呢，你的住宅已经到了使用寿命了，这种情况下土地使用期限就显得有点多余了。

又比如，依据拆迁中表现的情况来看，房屋土地使用年限问题给购房者造成明显经济利益损失的可能性等于零，除非涉及到未来遗产继承等方面的问题。目前尾房销售也好，商品房销售也好，更多都是市场在起主导作用，有一些存量的房子位置、朝向等都好，在价格上是无法与土地使用年限折算对等的。

     甚至可以说，土地年限在一定意义上具备虚拟的意义，是政府为保障未来土地收益和国有土地产权的一个虚拟设计。

 

 

     上周刊登的“市民购房课堂”受到了很多读者的欢迎，本周本栏目将继续开设第二堂，并且解答一些朋友的问题，如果您在购房时有什么疑问的，欢迎来电询问，我将尽可能的为您提供咨询服务。

 

 

    近期中央电视台《经济半小时》播出“建设部发布的警示：小产权风险惊人。 建设部发布了买房风险提示，特别提醒城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋，否则将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护，有些项目允诺办理的“乡产权”“小产权”，都不符合法律规定，不受法律保护。然而，这类价格相对比较便宜，位于城乡结合部的小产权房一般都卖得很火，消费者在购买时应该小心提防。

房课：

     房产权本来不分大小，但由于我国的一些特色，形成了社会上一些约定俗成的说法。我国的土地分为国有土地和集体土地两种所有权性质，一般城市土地属于国有土地，农村土地属于集体土地，如此类推，国家发产权证的就叫大产权；国家不发产权证，由乡镇政府发证书的就叫小产权。乍眼看上去，似乎小产权比大产权房划算多了，可事实上是：大产权房是从正规渠道购买的商品房，要和开发商签订购房合同，到国土房管部门备案，最后能领到土地使用证和房产证，这就是大产权房；而小产权房，往往是一些乡、村在农村集体土地上来开发的房子，它没有产权，因为它没有向国家缴纳土地出让金等税费，更没有国家的土地使用证和预售许可证，这类房子实际上并没有真正的产权。

     购房者在购房时不仅要了解房屋的结构和设施，还必须了解房屋的所有相关权益。其实，所谓房屋的权益，不仅包括房屋的使用权，还包括房屋的收益权，交易处置权，抵押权，典当权等权利。使用权指业主拥有居住，使用的权力；收益权指业主拥有通过出租房产获得收益的权力；交易处置权指业主拥有出售，赠与，交换房产的权力；抵押权指业主可将房产抵押给银行，并向银行借贷的权力；典当权指业主有将房产向典当行典当的权力。应该说，房屋作为一个不动产，其不仅可以使用居住，还伴随着更多的权益，所以购房时明确房屋所有的权益是非常重要的，否则如果购买了权益不明确的“小产权”房，即不能向银行抵押贷款，又不能合法的转让，这就不是一个完整意义上的房产，这对购房者来说就是一种风险。

 

 

现象：近二年，常州楼市似乎进入以大为美的时代，各类小区规模动则三、五十万平方米，甚至还有高达近百万平方米的超级大盘，而且从各楼盘的广告上也可以看出，开发商也以规模大，配套全作为项目的主要卖点。那么住宅区是不是就是越大越好呢？我想任何所谓的卖点也都是有利有弊的，我们可以根据自己的需要进行选择。

房课：社区不在大小，而在于是否成熟

      众所周知，买房不是一件省心事，单是要考虑的因素就有小区规模、环境、地理位置、交通状况、配套、价格、交楼时间等十余种。虽然价格和位置是最主要的选择依据，但社区的规模也是一个与您今后日常生活密切相关的问题。我们一般把10万平方米以下的社区称为小社区，10万～20万平方米称为中等规模社区，20万～30万平方米称为大社区，50万平方米以上就属于超大规模社区。小社区一般是一气呵成，工期在二至二年半时间内可全部完成。而大型社区则多是分期建设，全部完成至少需要三至五年甚至更长。

　　大社区的优点主要有三条：1，大规模的物业开发要求发展商具有较强的实力与责任心，这样的物业较少有令消费者担忧的“烂尾”现象发生；2，规模开发，小区内部配套齐全，品种繁多，消费者可选择面比较宽；3，成规模的小区，在物业管理与保安方面给予消费者信心，消费者对大型住宅区的信任非小型住宅区可比。因此，很多购房者对交通便利、社区规模较大的商品住宅感兴趣。

　　但大规模住宅区并非一好百好，尽管它有种种优势，也存在着显而易见的缺陷。 一般大社区离市区有相当一段距离，其交通状况与社区外市政配套情况在二三年中难以很好解决，有的即使社区内配套已经相当周到，但医院、银行、超市、购物中心、学校等仍然无法全面满足日常生活需求。在交通方面，尽管安排了小区班车或公交线路，业主的出行往返还是很受制约。同时，由于大型住宅区的开发需要分期进行，因此首期甚至二期入住的业主很可能会发现自己将无奈地生活在建筑工地的包围中，还得忍受很长一段时间的机器轰鸣、尘土飞扬。发展商所承诺的小区配套也都要等全部建设完毕后才能兑现。

　　而小社区的最大优势在于工期短、建设快，购房者可实现同期入住，同期装修，相互干扰比较小。而且小社区利于管理，真实我看到很多真正高品质的社区规模都不大，产品品种也不多，业主层次相似，整个社区会比较合谐、纯静。但缺点是社区内配套较少，如果社区外配套再不到位，就会给生活带来不便。所以选择成熟区域内的小社区，这样生活才会比较便利。

　　总之，大小社区各有利弊，我认为：社区不在于大小，而在于是否成熟。所谓成熟社区，即分期开发进入尾声，社区配套基本形成，交通状况良好，市政配套齐全，与城市街区形成快速连接，人气旺盛，生活便利，物业管理步入正轨。当然成熟社区的房价自然也高一些，这时你要权衡一下，多出来的这笔费用与几年不方便的生活到底哪一方面对你更重要。

 

 

读者解答：

晓颖：常州市房屋管理部门曾经就车库所有权问题发文，原则是谁投资谁收益。现在开发商销售的大部份车库产权都明确在开发商名下，那么其销售行为就是合法的，依据就是开发商拥有车库的产权证。

物业管理公司是小区的管理者，小区内的路面归全体业主所有，其收费依据首先是业主的委托管理合同和物价局有关小区停车位收费标准。

晓颖：作为房产评估师，在对房屋进行评估时会采用一种方法，叫作成本法，就是把房屋建设开发过程中的所有费用，加上一定的开发利润计算出房屋的价格。但这种评估方法大多针对公益性项目，商品房的评估中这只作为一种参考，真正采用的是市场比较法，就是参考同类商品房的市场成交价，再通过比较评估得出该商品房的价格。所以我认为购房和了解房屋成本无关，我们不是计划经济时代，开发商也是有风险的。如果市场供大于求，房子卖不出去，那开发商就必然会降价，这时，开发商总不能拿着成本表强迫您付高价吧？所以我认为即使开发商公布了房屋成本，也只是一种恣态和技巧，不足以说明问题，那时，成本的真实性又是一个值得考证的问题了。

     晓颖：因为开发商销售的都是期房，所以其面积不是实地测量的，而是根据图纸计算出来的，所以合同面积谈不上真实，只有房屋按图施工时误差多少的问题。其中最可能出现问题的地方是公共面积分摊部份，这里面有一个谁使用，谁分摊原则。有时会因为设计者与使用者认识不同而产生差异，所以现在大部分开发商为了尽量减少误差，前期就请专业测量公司按图测算房屋预售面积，从而保证其尽可能的准确。

     现在的销售合同中对此已经有了明确约定，在一定的公差范围内（如1%-3%）面积照实计算，超过该范围的面积开发商无偿送给购房者，少于该范围的，将双倍返还购房者，这其实就是为了防止开发商恶意加大或缩小预售面积所作的惩罚性条款，这就是对购房者最大的保障。

 

 

  晓颖：要想保证自己的权益不受损失有两种方法，一种是聘请专业人员为您服务，因为房产不是一件普通的商品，很多方面只有专业人员才能给你正确的建议，所以在国外没有专业人员陪同，房屋销售合同的签定是无效的，交易时专业人员必须向买家告知所有有关房屋权益的事项。就象打官司请律师一样，因为你对法律不懂，所以要请律师帮忙；买房也一样，因为你对房产不懂，所以要请专业人员陪同购房，这才能保证你的权益。另一种方法是赶快学习相关的专业知识，只有你知道有那些权益，才能保障权益不受损失。

 

l        从政策面来分析，选择户型时不易太小

从去年6月1日以来，中央70%，90政策的出台，市场总体供应朝着低门槛，有利于普通购房者的方向发展。今年常州市场上已涌现出大批以中小面积和超小面积房型为主的楼盘。但是，在这里我建议大家如果经济条件允许，应选择大一些，面积在60-90平方，功能设施齐全的一房二厅或二房一厅。尽可能避免选择只有20-30平方米，功能设施不齐全的超小户型（精装修酒店式公寓除外），由于无法满足日常的生活需要，这类产品终将遭到未来市场的淘汰。

 

l        从基本面来分析，强调周围环境及设施配套

    购房时必须认清自己选择什么样的物业形式较为有利，因为小户型对于每个人来说，可能只是生命长河中的一个过渡居住空间。因此，要把这种投资放在一个相对长的时间来考虑，不管是自住、转租，还是放在二手房市场上转卖，都要使其能衔接的紧密，以求获得效益最大化。

    选择小户型的“技巧”之处还体现在对小区的整体功能配套上。因为家里没有太多的空间，人们更多的活动会在小区内进行。这时在选购时更应该关注小区是否有足够的交流空间、楼盘运动的场所，以及休闲沟通空间。所以，小户型选购时不只考虑面积，还要考虑整体规划。

    在这里我要特别强调：投资型看区域，自住型看配套。为什么这么说？住宅租赁的需求主流主要来源于大量的流动人口，而租房者选择的核心是位置，即离工作地点近，或是上下班方便，像分布在写字楼集中的商圈周边的楼盘，可能相对容易出租些。如城市CBD中心区就蛰伏着大量的租户群，高档写字楼中的白领对小户型的要求是距离办公室近，户型设计经济实用，生活设施配套齐全，总价及自供负担不致太高。
　　如果作为自住型居住，既要考虑社区内的各种设施配套，因为小户型空间不足所带来的生活缺憾，需要从社区中弥补，如洗衣房、快餐厅、咖啡馆等；同时也要考虑交通、商业、甚至商务配套，这样即使是转为租赁市场，也容易获得较高的回报。

 

l        从技术面分析，必须考虑舒适度和实用性

    目前市场上虽然上户型项目很多，但真正短缺的是功能分布合理，且总价相对低廉的小户型。小户型不能因为受面积的限制就损失或者放弃一些应该有的功能，也不能降低舒适度，应该通过精心的设计在有限的面积内满足各种个性化的需求。

    现有的小户型基本为一两个采光面，通风、采光都受到了一定的局限，因此，尽可能选择采光面宽一些、采光窗大一些的套型，以增强居室的自然生态性能。而且面积配比要合理，功能划分要细致。例如对于1~2人居住的一居室来说，面积应以符合人体工程学的基本空间尺度为限，比如：客厅不应小于12平方米，卧室不应小于10平方米，就是合在一起，也不应小于20平方米；而服务性的卫生间不应小于3平方米，厨房不应小于5平方米；当然，若能增加阳台、电脑间，以及洗衣机、冰箱的专用放置空间什么的，会使舒适度大为提高。因此，各功能空间的面积、尺度的恰当与否，是小户型品质高低的关键。

 

l        避免受样板房的迷惑

     样板间是购房人对户型样式和生活实景的直接感受，很多时候，往往会被漂亮的装修，绚丽的灯光，时尚的家具而迷失了方向，忽视了户型以外的因素。甚至为了掩饰户型的精巧与局促，灯光会打得通亮，一些房间的墙全做成玻璃的，这样既有些时尚的色彩，又使空间在视觉上感到宽大。但实际上，在具体装修上一般不会这样做，因为不符合生活习惯。在广州，深圳等南方成熟地区，购房人一般都要看“实景样板”，并且对装修和建筑材质仔细挑选，才会决定购买与否。  

     如果把户型作为一个母系统来看的话，那么社区规划、区域状况、交通、配套等都应是子系统，只有结合在一起通盘考虑，才不至于被样板间的表象所迷惑。因此建议大家看完样板间后，除了要仔细衡量周边的因素外，还要尽可能地多看看现场，甚至直接爬到所购的楼层，仔细考量，选准所需要的户型。

 

l        认准原创型使用更方便

目前，市场上的一些小户型产品原本并不是小户型设计，而是根据市场变化仓促改为小户型的。这种产品表面上看户型比较小，总价比较低，和“原创”小户型项目没什么区别，但实际上，这些小户型项目设计非常不合理，有的一梯十几户、有的没有厨房……买房人选择时，一定选择“原创”小户型。

其次，小户型受建筑面积所限在房型设计上难度较大，应结合实际需要加以选择。有些小户型由于设计不合理造成采光、通风不充分；有些房型卫生间狭小，甚至没有独立的厨房，居住起来既不舒适也不方便，更会影响到未来转手时的价格。

 

 

设计理念：麻雀虽小、五脏俱全，按需分配空间。

    例如：如果在家就餐不多，就对餐厅面积进行压缩，基本上餐厅的位置只占客厅的一个角落。有时甚至把多余隔墙去掉，采用开放式大空间，中间靠家具、屏风分出层次。但由于面积小，加上实用率只有70％，从舒适的角度看，香港的小户型住宅确实显得舒适度不足。甚至将客厅沙发改成袖珍型，在电视柜上方设储物空间，在飘窗台变成非固定的座位等等。总之，实施的是一寸空间也不浪费的原则。

    一般香港小户型两房只有60平方米，甚至把40平方米设计成两房，65平方米设计成三房，在仅有的空间内，强调布局的精巧。据了解，香港很多小卧室套内面积是按“1.9米×2米”设计的，只能放三件家具：一张床、一张小书桌，还有一个小衣柜。一些房间的床和书桌甚至架在外飘窗台上的，虽然空间相当狭小，但有一种五脏俱全之感。

　　正因为在户型面积上难以发挥豪气，香港开发商转而在园林、会所等小区配套上做足了工夫，特别是在公共空间的设计上，利用公共空间的优势来弥补私人空间的不足，将小户型单位做成了精品盘。

 

　　新加坡地处热带，因此房型设计非常有特点，尤其是在中小户型的设计上，往往一套房间除了厨房和卫生间外，都是敞开式没有隔断的，这就给房型设计带来了较大的灵活性。

    由于房间对通风要求较高，当地的阳台往往非常大，对厅的要求反而不高，阳台与厅相连，使房间较大幅度延伸出去，且侧面通风，楼下邻居家的采光也不会受影响。

    商业中心周围的住宅户型相对大一些，一般为家庭居住，以套内面积70~80平方米的两房为主。在商务中心周围则分布着更小一些的小户型，面积在40平方米到60平方米左右，居住在那里的多是白领，他们一般不在家中招待朋友，因此不需要大客厅，但卧室却偏大。采用敞开式的布局以及把客厅面积缩小，可以给户型设计带来相当大的灵活性和便利性，更符合小户型的要求。

 

　　在空间布局上，日本的集合住宅由于外廊式结构，多从北侧入户，户型平面呈“十字形”，即：户型中间为走廊，卧室靠近住宅入口玄关附近，沿走廊两侧布置，并不强求南向；住宅中部一般为卫浴空间和厨房，厨房不要求必须对外开窗；起居室则位于最南端，一般与餐厅相连，共同构成餐起空间；和室（榻榻米）作为日本特有的第二起居空间，一般与起居室相邻设置；一些可间接采光而不必直接临窗，从而节省了面宽。日本住宅的主要特点为：餐起并置、餐厨相连，卫浴空间分区设置，储藏空间分类灵活分布。

　　比起中国的住宅，日本的户型设计在功能区分上有三个特色，一是厨房位于户型中部，多为开敞式与半开敞式。二是卫生间常按使用功能分为洗浴、化妆、如厕三个各自独立空间，使业主既拥有了完整的卫浴功能。日本的住宅面积虽小，但储藏空间丰富，且设置位置考虑周到、分类明确。

　　总的来说，日本住宅重视空间的流动和视线的贯通，户内面积虽小，但门窗洞口及动线的巧妙设计，使得室内空间显得丰富，做到了小中见大；再加上卫生间的合理分布、储藏空间的有效设置，使住宅空间的利用率高、舒适性强。

 

“善待地球——从节约资源做起”，节约能源从来没有像今天这样为世人瞩目。随着世界经济的快速发展.全球人口的不断增多，能源与生态问题已经非常凸显，可持续发展成为人类生存的战略目标，节能与环保成为全球各界强烈关注的课题。在不久前举办的“２００７绿色节能住宅研讨会”上，建设部领导表示，大力发展绿色节能环保建筑将成为今后房地产市场的主旋律之一。

随着建筑节能在全国范围内的强制性推行，国家规定新建住宅必须达到50%的节能要求，选择环保、健康、低能耗、高舒适的节能型住宅将成为购房者的首选。那么，作为普通购房者，如何才能判断住宅是否节能呢？本期购房课堂，本栏目将向您介绍几种衡量住宅节能的方法。

 

普通住宅，冬天采暖、夏天制冷中30%的能量没有为人体利用，而是通过门、窗户、墙体散失到户外，增加了热岛效应，浪费了能源。目前国际上节能建筑都已在墙体采用外保温技术，我国建筑也正在由传统的内保温转为外保温。

外保温墙由于有相当厚度的保温板、墙体中间的流动空气层组成，因而能有效地达到保温和隔热作用。目前节能住宅的墙体通常是采用保温板和保温沙浆两种方式进行外墙保温，它与没有作保温的墙体相比，隔音、隔热性能更佳。有外保温墙的住宅，在炎热的夏天和寒冷的冬天，都可以省下昂贵的空调和暖气费用。所以您在买房时要详细咨询楼盘的墙体是否采用了外保温技术，是用什么材料和技术进行保温的，保温效果如何。目前常州市场上绝大多数住宅采用了保温沙浆的方式进行外墙保温，职能部门对此已进行了强制性规定。

如果你选择板式高层电梯公寓楼，一定要选择大开间小进深的住宅，这样的房子采光好，不会有“黑房”，而且能最大限度地做到通风透气。同时因为住宅自然采光和通风效果佳，居民使用空调时间就相应减少，住在这样的房子里，就会比普通住宅更节能舒适。
     在房型选择时，既要明厅、明卧，也要明厨、明卫。由于住宅最大限度地采用自然光照明，因而可以大大节约电能。厨房和卫生间是病菌容易聚集的地方，现在不少住宅的厨房卫生间都设计在房屋深处，潮气和异味散不出去，这就容易带来健康隐患。而且，暗厨暗卫白天也需要开灯，一年下来也要多花不少电费。所以选择明厨、明卫，在明亮的光线下操持家务，让阳光和清风把这两个最容易肮脏潮湿的房间变得清洁干爽，这样作家务时才能保持一个好心情。

 

现在一般住宅的玻璃窗采用普通玻璃，虽然造价便宜，但保温效果较差，而选择高质量的玻璃能让室内温度稳定。目前节能玻璃有双重隔热隔音功能的中空镀膜玻璃，其中空层厚度达12毫米，这样的玻璃，一年四季坐在窗前不会感觉到明显气候变化，是较理想的节能玻璃。而目前常州市场上采用最多的是普通双层中空玻璃，其保温，隔音效果较普通玻璃也会有显著提高。因为设置了两层中空玻璃，外墙和门窗的结合将更严密，可以将户外的噪声、灰尘都挡在室外，也有利于居住者的居住健康。所以消费者在选购商品房时要仔细阅读楼书和实地体验，以选择真正的节能玻璃。

目前住宅流行落地窗，不少新建住宅开窗面积都很大。其实，时尚有时也会违背科学，窗户过大与节能建筑的理念是相悖的。您可以注意一下，严寒地区和热带地区的住宅窗户都开的比较小，玻璃与墙体相比，保温隔热效果要相差很多。家有阳光房的人都有共同感觉：阳光房中温差变化特别大，长时间呆着是很不舒服的。

如果从保温性能看，选择适当开窗的住宅，会比选择房间全部采用大落地窗的房间要舒适。至于采光好，其实也要有个度，大面积开窗会多花许多空调和取暖费。如果您一定要选择落地窗，就要注意窗玻璃是不是中空或者是多层的优质玻璃。

由于现在城市空气质量不好，长时间开窗往往会使有害气体进入室内。有时由于住宅离交通干线较近，开窗时会有很大的噪声，影响休息。室内新风系统就能起到关上窗户也让室内空气新鲜的作用。新风系统采用一套空气转换系统，能把室外的新鲜空气过滤后引入室内，往往比开窗效果还佳。由于开窗少，室温也更不容易变化，可同时满足舒适和节能的目的。

科学研究证明，色彩越浓重的墙面越容易吸热。有的楼盘为了醒目，选用了极鲜亮的色彩，这就使室温容易升高，所以选择浅色住宅更节能。

 

买房时要看小区内道路水泥路面是否过多，如果水泥路面过多，楼盘中会形成水泥沙漠，从而产生热岛效应。有测试显示，当阳光强烈、气温达到33摄氏度时，不少楼盘地表温度达到45摄氏度以上。我国新颁布的小区绿化标准要求小区绿地面积不能少于35％，而且要有不同植物的层次绿化，这可避免了小区的热岛效应，所以在看房时要注意选择绿化率高，绿地面积大的小区。

太阳能是最清洁环保的能源，而且可以免费使用，所以现在很多小区开始采用太阳能路灯，这样就可以长期使用免费能源。同时，如果选择采用太阳能热水器，那您每年将可以省下几千元的电费，日积月累，这也是相当可观否。所以在购房时，最好选择允许安装太阳能热水器的住宅。当然，安装太阳能热水器最好选择平顶建筑，尖顶建筑安装起来非常麻烦。

 

一些有节能意识的地产商，会在新建小区中建立中水处理系统。循环用水的效益是非常明显的，既保护了水资源，又能减少物业费。有的小区由于全部采用中水浇灌绿地，可使小区物业费明显低于其他小区。
　

 因此，在选择住宅时不仅要权衡买房时的一次性投入，更要注重长期的使用成本，这也是一笔不小的数字。节能住宅房价虽然会比一般住宅贵一些，但从长远来看，住宅使用费较低，经济上还是很划算的。

 

      这么多年我一直记得一位前辈的教诲：什么样的人，做什么样的项目！每次我看项目时，都会很有兴趣了解项目背后那个“掌舵人”的背景，他是怎样的人，他有怎样的教育背景和成长历程，他有怎样的开发理念？因为决策者的价值观会潜移默化的体现在作品的每一个方面，我坚信高素质的开发商有较强的自我约束力，懂得责任的意义，更懂得诚信的价值。

      我对杭州的项目一直有种好感，它内敛，灵秀，有品味，不张扬。尤其是细节处理可以看出设计者的眼光，那是经过思考的结果。我原以为杭州有一家美院，有一大批优秀的设计师，所以会有好作品。但当我与一位杭州同行交流后让我茅塞顿开。在杭州那些优秀的项目背后，是一大批具有专业精神的开发商和职业经理人，他们大都毕业于浙江大学，大都文科出身，年龄在40多岁，有相似的教育背景和价值观，对生活有自己的理解和体会，对城市有深刻的感情，他们认真做事，认真做人，一步一个脚印，成就了杭州的一批精品楼盘。就象杭州的餐饮业，已不仅是厨师的天地了，越来越多的设计师加入这一行。今天的房地产更需要高素养，有社会责任感的有识之士加入其中。

       我们欣喜的看到杭州的主流开发商群体已经形成，常州的主流开发商群体又怎样呢？今天我们来聊聊常州地产圈内的人和事，也许这可以帮助您去了解一个城市，帮助您更理性的投资选房。

 

       不久前与某公司经理聊天时谈到了房产公司中存在的一些问题，我意识到因为这个行业成长速度太快了，就像一位刚刚学会开车的司机已在高速公路上飞驰，但还缺乏应有的技术和风险控制能力，这是非常危险的。例如：某公司要开发一个住宅区，邀请了某省著名设计院作建筑设计方案和施工图。方案确定后，开发商要求设计院降低设计费，设计院也接受了，结果以较低的价格承接了这个项目，开发商非常高兴，因为节省了近200万的设计费。但工程进行到一半时，公司技术人员发现图纸不太对头，竟然把高层建筑的图纸用到了多层建筑上，预留的设计放量太大，核载超过规范要求好几倍，用这种图纸施工是极大的浪费。后来他们才明白，因为工程时间太紧、设计费太低，设计院根本没有时间和精力重头设计，所以他们就把其它项目的施工图考贝了一份，稍作调整后就交付施工单位了。但开发商的决策人员也不太懂，合同又没有对此有任何约定，结果只能吃哑巴亏，多付了近2个亿的工程款。

       其实，我们身边那些新入行的开发商都会碰到类似的问题，也交了很多学费。为什么这类问题还在发生呢？因为新入行者缺乏基本的常识，他们以为房地产开发只要有关系拿地，能借钱融资就ok了，对专业缺乏认识和判断。甚至有些人刚刚从农村进入城市没几年，在他们眼中，房地产开发是很简单的事，他们不理解专业的深度，更无法对专业人员的能力和水准进行评判。所以有时会以为占了便宜，但实际上则吃了很多亏。

 

       有一个别墅项目，开发商也是从其它行业转入房地产开发的。在他们选择施工单位时，因为没有经验，不知如何选择，想要“货比三家”，就来了一个工程大比武，同时请三家施工单位一起施工，看那家干的又好又快。但是，因为工程技术人员经验不足，又要同时应付三家公司，工程到一半时发现三个工程标段的地面标高竟然不同！那可是大问题，这下子非但工程没作好还推迟了工期。所以一个项目要想顺利开发，只有优秀的设计方案和施工单位是远远不够的，开发商自身也必须具备对项目的管理和监督能力，要能够掌控项目的进度和质量，只有严格按行业规范和流程操作才能保质保量，有时“小聪明”是会害自己的。

 

        再来看看在售的房地产楼盘，你会发现各个项目都非常相似，从小区的规划，到建筑风格和立面色彩，就象是一位设计师设计的，产品同质化太严重了。如果今天西班牙风格受到好评，明天大多数新立项的楼盘就会同样的风格，建筑也成了一种流行。这几年城市建设非常快，高楼象雨后春笋般拔地而起，但我们看到了多少经典楼盘？多少有个性的建筑？他们能经得起时间的考验吗？难道开发商开发项目也像小姑娘买裙子一样只会追赶流行吗？

       开发商不是建筑商，不只是简单的拷贝造房子，他们更像一个雕塑家，他们的作品将长久屹立在城市中央，我们要面对它几十年甚至更长。所以开发商必须具有长远的眼光，有一定的审美情趣，懂得尊重专业，尊重人才，这才是一个称职的房地产开发商应有的品质。

 

       任何事情都是人作的，如果没有王石就没有今天的万科。房地产的发展与那些身居一线的职业经理人不无关系，他们是楼市最关键的参与者和重要的推动者。但事实是在这个行业内职业经理人不受重视，他们辞职或变动是如此频繁，企业也总是留不住优秀的职业经理人，这是为什么？　　

       目前的房地产企业属于刚刚起步阶段，一些优秀的职业经理‘人’还没有形成‘人群’，更未形成一个稳定的职业经理人阶层。而且目前地产行业的入行资本门槛还比较低，行业利润率又偏高，在这种‘一低一高’的情况下，很多职业经理人都希望自己能当老板，他们对目前的角色不认同，不安于做一个优秀的职业经理人，所以也很难在职业经理人方向上发展。

其根本原因是企业的发展目标（即股东利益）与职业经理人的利益不一致。

       而且，目前房地产正处于调整期，企业也在不断调整。在不到10年的时间里，房产企业数量增长近10倍，但优秀的职业经理人是无法复制的，没有7-8年的磨练是培养不出来的。所以很多职业经理人缺乏职业素养，有的是泥腿子上岸，刚放下锄头；有的刚放下笔杆儿或刚脱掉军装……这些半路出家的做的不好，自然就象走马灯式的不断换人，一个项目换五六个人操作都属正常，这就给项目带来了很大的不确定因素。

       此外，职业经理人频繁辞职，是因为资本缺乏对人才的尊重。目前职业经理人还是一个弱势群体，他们被看成是企业的一种资源，当项目出现问题时，老板首先会想到是人的问题，结果就是换人，如果替换人后还是没有进展，那说明原因不在职业经理人身上。所以企业之所以留不住人，问题不在于人的品质，而在于体制。因为当企业根本不承认职业经理是人力资本，仅仅只给他一点点劳动报酬（工资），而没有注重他们的资本报酬收益时，他们会心理不平衡，就会出现一些问题，其实这时的职业经理人处境是比较尴尬的。

     不久前我刚买了一辆车，最近我经常接到车商和代理商售后服务的跟踪电话，还有车商举办的各种有关汽车保养、使用的讲座让我受易不浅，特别当汽车出现小问题时才让我意识到售后服务对我是多么的重要。听朋友说，在国外人们买车起决定性作用的是汽车的售后服务，这比任何销售手段和价格都重要。这让我想到了房地产，应该说房屋的售后服务比汽车的售后服务更重要，那么房地产项目是否靠服务取胜呢？房地产营销是否也要从售后服务入手呢？

近日听某知名开发公司的朋友说：公司原打算成立售后服务中心，但由于怕客户投诉过多，就打了退堂鼓！可是，未来的市场拼的就是服务。我认为，当开发企业发展到一定程度时，企业将不得不鼓起勇气成立售后服务中心，专人专职面对客户，做好售后服务、提升服务品质，并以此创造新的销售价值，这预示着房地产将跨入服务营销时代。

 

 

l        市场竞争激烈，期待服务营销

在过去几年里，全国房地产行业一片火爆，大部分楼盘只要做做广告就能一抢而空。但是，随着房地产行业由卖方市场进入买方市场，消费者日益成熟，“一片火爆”的场面也将一去不复返，楼盘之间的竞争将越来越激烈。而售后服务将被更多的消费者所关注，谁服务做的好，谁的品牌提升速度就快，谁就抢得客户。而意识仍然停留在“建房子——做广告——卖房子”模式的楼盘将极有可能面临滞销的局面，开发企业的品牌也有可能停滞不前。在这样的背景下，“服务营销”即售后服务必将成为房地产企业的视线。

 

l        客户期待售后服务

目前房地产投诉已成为消费者投诉的焦点，其中最集中的是房产的质量问题。火爆的房地产市场中，客户买到的大多数都是“期房”。什么叫期房？也是一套心目中期待的房子。有所期待就是有“期望值”，有所期待就有“紧张感”。在房屋交付前，客户在购买房屋后需要房产公司的进一步引导和说明，希望知道房子的方方面面，希望有知情权；房屋交付后，客户需要开发公司的持续关怀，需要在有质量问题时能找到咨询和帮助的地方。因此，无论在交房前，还是交房后，客户都需在开发企业有一个能从他们的角度考虑\，为其着想，让他们放心的专职服务部门与其沟通交流，并帮助解决交房前后各种问题的部门。

因而，针对此种情况，开发商就应该有所动作、主动出击，提高客户的“可感受效果”，并超过客户的“期望值”，降低客户的“紧张感”，进而提高“客户满意度”。

 

l        房地产的商品特性决定需要售后服务

房地产商品的生产周期比较长，现在大部分销售的都是期房，房屋售出到交付短则一年，长则两三年，期间有很多不确定的因素：如工期的变动、细部结构的变动、重要建筑材料的选择等。而作为开发商，为树立形象、建立良好的客户关系，就必须先做好老客户维护，这就需要有一个专门的职能部门能够及时的将房屋建设情况通知客户，碰到某些变动时能够很好的和客户沟通，甚至还可以举行业主听证会，在某些变动或材料的使用上广泛听取客户意见。如此，就可以大大降低房屋交付后产生的纠纷，同时也可以赢得客户的尊重和理解。

 

l        营销中心难以兼顾售后服务

在杭州，上海等大城市有些有预见的开发商为了提高企业的竞争力，提升楼盘形象，相继成立了集销售和服务为一体的营销服务中心。但是，从目前不少开发商的具体操作看，营销服务中心更多的以销售功能为主，而服务则相对较少，甚至形同虚设，客户投诉依然不断。其原因，就是因为没有真正将服务落实到工作中，最后营销中心成了只有销售没有服务的机构，等于换了块牌子的售楼处，这是营销服务中心的一大弊端。销售部门是企业的窗口，服务部门更是企业提升品牌形象的窗口，两者目标不同，功能不同，所以如果合二为一来操作必有所误。

另外，大部分大型开发公司手头均有多个项目在滚动开发，销售队伍完成一个楼盘的销售后，尽管楼盘尚未交付，但可能会立即投入后一个项目销售，如果此时还要兼顾前一项目的售后服务问题，势必会影响后一个项目的销售工作。因此，对于多个项目滚动开发的企业来说，则更有必要成立一个专门的职能部门来处理售后服务问题。

 

      要真正直面客户，做好售后服务工作，首先必须界定售后服务中心的性质。当提起售后服务时，许多人第一反映可能就是——处理客户投诉。但是，售后服务中心要为客户着想，真正做到客户满意，除了处理好客户投诉外，还需要做好其他细节的工作。

l        重点前移，着眼于小区的长远建设

     把售后服务工作的重心前移到交房之前，要求中标的物业管理公司制定全面、详尽、具有针对性的小区物管方案。

开发商在工程建设期间，物业公司就要先期进入，凡物业公司提交的每一条建议，公司都必须认真研究，采纳其中有益的意见，为日后小区的管理打好基础。

如果在施工建设过程中出现变动，应该由售后服务部门及时和客户及时沟通，介绍情况、说明、缘由、以取得客户的理解。

在小区交付使用后、业主委员会成立前的这段交接期，售后服务中心就成了与客户沟通的渠道，把客户对物业管理的意见反馈给物业公司，并全力配合解决。即使在业主委员会成立以后，售后服务中心仍能与业主委员会、物业公司形成紧密的三角合作关系，参与小区的长远建设。

l        从客户利益出发，推进楼盘品质优化

      在项目建设方面，售后服务中心作为一个与客户沟通的接口，会收到业主的投诉、意见反馈，和来自于物业公司的意见和建议。对于这些信息，售后服务中心应该会同公司的工程、设计等相关部门细致研究，这可以防患于未然，客观上推动了楼盘品质的优化。

      多年来，大部分开发商认为，房地产售后服务不属于房地产营销的范畴，将房地产售后服务与房地产营销割裂开来，人为终止了房地产售出后的营销活动。实际上房地产销售是短期行为，而房地产营销是一个系统性的长期行为，售后服务更是房地产营销系统中不可缺少的一部分。售后服务更是一个开发企业发展到一定程度后必须要走的一步。虽然开发商成立“售后服务中心”，主动要求业主“向我开炮”需要很大的勇气去面对，但是通过“售后服务中心”与客户沟通和服务、满足客户的需要，能够提前化解彼此间的矛盾、促进彼此的信任、共创优质家园。同时还可以借助老客户加大对外宣传力度，增强社会影响力，提高企业的竞争力，以此促进项目的后期或其他项目的销售，从面提升企业形象。

    打开常州地图，你会发现，常州市的版图就象一只雄鸡，两头窄长，中间扁圆，大部分人口是集中在中腹地区，沪宁铁路和古运河穿城而过，这给城区交通带来极大不便。为了解决普通市民的出行问题，常州市政府提出了“优先发展公交，来一场公交革命”的口号。那么BRT带来的这场公交革命，将对常州房地产发展带来怎样的影响？这对常州的房价又有怎样的带动作用呢？

 

快速公交系统(Bus Rapid Transit System)，是介于轻轨与常规公交之间的一种新型地面交通运营系统。它利用特制的超长大型公交车，像地铁一样把几辆车编成一组，在路中间的彩色专用车道上行驶，一次性可容纳1 80-270名乘客，路口的红绿灯将为它优先放行，能达到车辆省一半，车速快两倍，具有速度快、容量大、投资省、见效快等特点，被称为“地面上的地铁”。

   BRT共交1974年起源于巴西，目前，世界上已建成BRT系统的城市有26个，并取得明显效果，2005年9月，国务院办公厅转发建设部等六部委文件“关于优先发展城市公共交通的意见”，要求“因地制宜地发展大运量快速公交系统”。目前国内北京BRT一号线一期已建成运营，杭州、济南、成都、西安等城市正在开展规划设计。

 

常州BRT一号线，全长23。4公里，北起沪宁高速南侧、长江贸易中心北侧，南至武进长途汽车站内，途经黄山路、黄河东路、通江大道、万福路、怀德北路、劳动西路、兰陵路、武宜路、鸣新东路、常武路；一号线分设南北两个停车场，中间设27个中间站。BRT开通后，常州城南至城北的车程将不超过半小时，还可帮助乘客实现快速公交与普通公交的无缝隙换乘。

常州BRT采用的是新型大容量快速公交车，车长18米，额定载员180人，最高车速达每小时75公里，这些数据几乎都是普通公交车的两倍，堪称国内最豪华的公交车。而为BRT预留的专用车道可使车辆一路畅通无阻，运行速度较普通公交相比将提高1倍以上，可确保准点到站，市民再也无须为长时间等不到公交车而苦恼。

 

从城市发展的规律来看，公共交通尤其是快速公交(BRT)是常州未来发展的一个重要方向。实际上，常州的交通现状已限制了房地产的开发，现在的新城区大盘因为快速交通线没有到位，很难构成必要的吸引力，因此快速交通线开通以后，市中心高密集度的中心区向外疏解变成可能，交通的便利和通达性是一个先决条件。线路走在哪儿，房地产开发就会热起来，而且会升值，这也是可以肯定的。快速公交(BRT)的最大优势是运载量大，速度快，时间准点，BRT作为住宅区周围环境和设施的一部分是很重要的，有BRT的地方肯定比没有BRT的地方要好，交通方便，肯定是好的。

  

    2008年元旦，随着BRT一号线正式运行，城市公共交通的效率将大大提高，坐公交车会比开私家车更快，更舒适，且也更加经济、省时，这对沿线——黄山路、黄河东路、通江大道、万福路、怀德北路、劳动西路、兰陵路、武宜路、鸣新东路、常武路周边楼盘来说将是一个具有历史意义的时段，他们将成为最大的受益者。快速公交(BRT)使得整个沿线人们的出行和交通方式发生变革，距离将不再是郊区楼盘的最大抗性。

 

很大程度上，我们可以认为购房者选择楼盘的时候，通勤时间是比较主要的考虑，楼盘通勤时间越短，受到追捧的可能性就越大。快速公交(BRT)的运行，将使居住在城市南端和北端人们的通勤成本大大降低，在自行车和摩托车时代，常州人对于城市的概念是“三公里生活圈”，从南到北半小时可以保证通勤。而快速公交(BRT)的开通运行将使得半小时人们的生活半径从“三公里”迅速扩大到“十公里”，常州人的“三公里生活圈”也将扩展成为“十公里生活圈”，这样，越来越多的人将开始逃离老城市中心，选择在交通方便的新城区购房、安家，新一轮的换房大潮即将随着“公交便捷时代”的进入而来到，尤其是坐落于新城区、环境优美、空气新鲜、配套齐全的“大盘”将成进入人们的关注的焦点。

 

■常州的现代化都市格局，将使新城和老城的界限将越来越模糊

当常州向"公交便捷时代"进发的时候，我们不能忽略的是公共交通将给房地产格局带来根本性的影响。而这种影响，主要就是表现在市民居住观念的影响上。 目前，武进新北区和湖塘区与老市中心城区的房价相差悬殊，条件相似的地段房价可以相差30%-50%，其实这里地价的影响至为关键。交通问题的解决，必然导致外围土地价值的提升，常州城市形态将更加大气，不再象现在这样无奈地在老城区内过度拆建，而规划布局将更有国际大都市风范。周边土地的有序增值，也将改变现在房地产的泡沫式涨价，而向有序的增值靠近，这将维持购房者的信心。今后人们在选择住宅时，地段将不再是衡量房价的唯一因素，楼盘的品质、社区的配套设施、小区的生活氛围、周边的环境、交通出行的便利程度等将成为人们选择住宅和衡量房价高低的依据。 随着常州快速公交(BRT)系统的进一步完善，将彻底改变新城区依赖私家车和有限城内交通工具出行的现状，新城和老城的界限将越来越模糊，居住观念将发生深刻变化。

 

       对于大多数消费者来说，商品房作为一种高档消费品和重要的投资品，可能会穷其一辈子的积蓄，所以购房者在买房时总是慎重再慎重，那么怎么才能以合理的价钱买到合适的房子呢？在购房过程中需要注意哪些方面呢？今天就简要地从购房途径给大家做一个简要的说明和分析。

 

       购买商品房的途径不少，总结起来常见的有以下几种：一种是专买店型，即购房者直接与房地产开发公司的销售人员面对面洽谈，并表明购房意向，签定购房合同；另一种是百货公司型，就是由房地产经纪机构（即房地产中介）或经纪人牵线达成交易；第三种是拍卖型，就是通过房屋拍卖行达成交易；当然此外你也可以参加房屋展示会，或委托律师或其它专业人士买房等等，但以上几种购房途径各有特点和优劣。

 

l         “卖方市场”下的购房途径——专卖店型

 

     专卖店型的购房途径，就是购房者直接向开发商购买商品。现在绝大多数的房地产公司或项目都设有独立的售楼处或接待中心，有置业顾问直接向购房者推荐和介绍项目，并且通过样板间进行引导和展示，让购房者有身临其境的感觉，并通过在售楼中心的直观感觉对项目作出是否交易的判断。

    而且，开发商在公开销售前一般会先进行内部认购，这有两种情况：1，开发商可以通过部分产品的内部认购对市场进行摸底，判断产品在市场上的反映，为以后正式公开发售时调价做准备。2、由于楼盘的一些销售手续尚未齐全，如未取得《商品房预售许可证》，政策不允许公开发售，只能采用内部认购的方式来进行推销。但是，这类内部认购是不合法的，只是一些开发商因为受资金链的限制，希望尽快回笼资金，所以才会想出内部认购的方式进行销售。目前常州就有很多楼盘采用过这样的销售方式，一般来说内部认购期楼价会相对低一点。

利弊分析
　　购房者与开发商之间直接进行房屋交易，相对费用感觉会比较干净，不需要另付中介费用，也可以理解为开发商支付代理费，房价中已包含了销售费，感觉价格相对便宜。但是，因为开发商采用了“专卖店”式的销售模式，开发商只会推销自己的楼盘，楼盘种类相对单一，购房者只能在一个楼盘内进行房型和位置的比较，没有更多的选择余地。就好象进了一家“专卖店”，你只能选择这个品牌的商品，而且售楼人员在介绍自家楼盘时会避重就轻，误导购房者。而且一般在一个区域内会有多家不同类型的楼盘，你要想了解具体情况，你就必须一家一家去走访，来回反复比较，这样购房者选房会比较费神。这种购房方式是购房者围着楼盘转，我称它为“卖方市场”下的购房途径。

 

l         “买方市场”下的购房途径——百货公司型

     百货公司型的购房途径也就是购房者通过第三者——专业房产经纪机构进行购房，而不是向开发商直接购买商品，这时的房地产经纪机构是以购房者为服务主体，按买家的需要选择多种不同的物业供买家选择，就好象你进入了一家百货公司，各种品牌的商品任你挑选。

     这里房地产经纪机构就是我们通常所说的房地产中介，这类机构通过为房地产买卖双方介绍产品促成交易并以中抽取一定数额的佣金为目的。房地产经纪机构通常对市场的供求情况有相当的了解，拥有大量的房源信息，可以对预售房屋做出合理的估价，为卖家找到合适的买主，同时也为买方寻找到符合要求的房源。这种购房途径在房地产的成熟区域采用的比较多，目前广州、深圳、上海等发达地区已出现了这样一批有品牌，值得购房信任的地产经纪机构，如深圳的中原物业和上海的易居中国，他们设有自己的销售门店，开发商或小业主的物业都可以进入他们的销售网络进行销售，就好象商品进入了百货公司的货架，这样购房者就有了更多的商品可以进行比较和选择。

     目前许多成交的商品房交易都是通过中介机构牵线促成，房产中介机构发展非常迅速，他们在楼盘销售中的地位也越来越重要了。但因为中介机构要向委托人收取一定的服务费，也就是通常所说的佣金，购房者在支付房价之外还需要另付一笔费用，感觉上拉高了房价，心理上很多购房者是无法接受的。而且因为目前国内的房地产中介机构业门槛较低，市场管理和操作还有待规范，从业人员大都未受过专业的房地产经纪人培训，素质较低，就会存在一些夸大房屋信息、虚报房价骗取佣金等不讲诚信的行为，这种短视行为对房产中介行业造成了致命的打击，也造成很多购房者对中介机构的任何危机，但这种购房途径是今后行业发展的方向，所以从业人员的素质和口碑就成为非常关键的因素。

 

l         “拍卖式”购房途径——通过拍卖会买房

      通过拍卖会买房是近年来逐渐兴起的一种新的购房方式。时下，随着购房渠道趋向多样化，通过参加房地产拍卖会来觅得一套理想居所，开始成为一些购房者可以接受的购房途径。相对而言，拍卖房的性价比较高，所以除了普通购房者，投资者以及投资机构也开始关注起拍卖公告。一般拍卖行拍卖的房屋主要来自两个方面：一是法院判决需拍卖用以清偿债务的房屋。二是为实现抵押权进行的房屋拍卖。特别是法院委托的拍卖房，在程序安全性方面就有了一定保障，购房者可给予适当关注。

     作为一种非主流的房地产交易模式，房地产拍卖对于大部分普通购房者来说还是一件陌生的事情，据了解，与市场上同地段、同类型的房源相比，拍卖房价格要相对便宜很多。目前，北京的拍卖房价格大约是市场价的8.5折，而广州、上海等地拍卖房市场比较成熟，拍卖房价已高达市场价的9折或以上。

      卖家为何同意以折扣价格卖房子呢？法院强制执行是一方面因素。由于无力偿债等因素遭法院对其资产的强制执行。这种情况比较容易发生在房地产市场不景气的时候，但是在目前如日中天的房地产市场，很多人之所以情愿被法院“强制执行”是出于对成本的考虑。今年国家对房地产市场进行调控出台营业税和个人所得税政策。这意味着，如果房主选择通过市场化的手段比如选择中介把房子转手出去，在缴纳5%的营业税和1%的转让收入的个人所得税外，还需要付给中介公司2%左右的服务费。此外，房主还需要不厌其烦地承担“散户”看房的打扰。而法院拍卖的房产是不用缴纳营业税的，严格来说也不用缴纳个人所得税。对于卖家来说，尽管要承担法院诉讼费和评估公司和拍卖公司的相关服务费用，但是这所有的费用加起来远远低于房屋交易价格的5%。相比之下，即使在价格上略有所让步，在房主看来，通过法院拍卖房产仍不失为一种极好的避税方式。

      拍卖行在拍卖相关房地产前必须登报公告，在拍卖后要确权，办理过户手续等。但是拍卖行不对拍卖产品的真实性负责，如果出现法律纠纷拍卖行亦不承担责任。所以如果消费者通过房地产拍卖途径获取房产，要注意两个方面。一个是要了解一下拍卖法，熟悉拍卖的规则，再一个就是要调查一下拍卖行的信誉，选择资深拍卖行以免花钱买后悔。

      如果您想参加竞拍买房，又想规避竞买风险，可得掌握一点学问。首先，若看到满意的拍卖房，在向举办拍卖会的相关机构交付定金后，即可与之预约登记看房。同一般购房者选购房屋的程序一样，竞买者看房，应事先查阅有关资料，了解房子的产权情况，包括使用年限、权属、税费等，以获知房屋目前的市场价值。其次，实地察看时，要掌握地段、交通、配套、环境、物业管理、楼层、朝向、面积、结构等诸多情况，从而可大致掂量出房子的“分量”。有条件的话，就要多去现场观察。尤其下雨天，可看出房屋是否存在渗漏等现象。此外，要查看房子里是否还有动产。若有，就要尽快弄清这些动产和物业拍卖的关系，总之谨慎为上。

    

    此次杭州之行，我的目的地就在西湖区天目山路西路上，作为城市的主干道，杭州第一条BRT专用车道就在天目山路上。这样，每当我开车行驶在天目山路时，都会有相当一段路与快速公交线一致，尤其在上下班高峰时，正常行驶车道上挤满了等候的汽车，一侧，汽车象蚂蚁一样在路上爬行，而另一侧一辆辆“快速公交车”在BRT专用车道上飞驰而过，没等我看清楚就早已不见踪影了。而我坐在车上，突然感觉到开车真是受罪，已无优越感可言；相反，我开始羡慕坐在“快速公交车”上享受BRT特权的乘客们了。我在想，等到08年元旦常州BRT开通后，乘坐“快速公交车”将成为我出行的首选。

 

l         公交，绝对优先

更可贵的是，在路口转弯时，交通管理员拦下了我，请我让公交车先行，虽然我得多等几分钟，但这让我感到高兴和自豪，因为礼让公交让我看到了一个城市“公交优先、公交优秀”的意识，也让我对这个城市产生了一种敬意，因为懂得“行人最大，公交先行”是一个城市文明进步的标志。作为常州人，让我从杭州的BRT看到了常州的明天，我开始期盼常州BRT早日开通运行。

车上一位来自台湾的朋友告诉我，国外许多城市都给公交划定了专用通道，那里的人们也早已习惯乘坐公共交通工具出行。在台湾和日本，不论多大的老板也都是坐公交车上下班的。当然，国外的公交车都非常舒适、宽敞和明亮，乘客可以在车上看书、看报，也非常的安静，这是一种省时、省力的交通工具。同车一位杭州朋友也告诉我，“现在大多数杭州人买车绝不是炫耀，而是方便。如果杭州的公交体系发达到比自己开车出行快捷，我一定愿意重新做公交一族，车子真正作为双休日的休闲工具。”

 

l         BRT，更环保，更经济

推行快速公交的目的之一就是促使和引导、鼓励那些开小汽车的人从小汽车里走出来，坐到公交车上。减少小车族，增加公交族，这是很明显的环保精神和要求，而更环保就是更经济。

据专家研究，小汽车与大容量公共汽车相比，人均动态占有道路面积为1：10，排放的CO、HC、NO2前者分别是后者的7倍、20倍、10倍，人均消耗的外部成本、噪音、事故、温室效应等，前者是后者的19倍。

曾经有专家把轨道交通与快速公交的成本做了对比，认为快速公交的投入为地铁的七分之一至十分之一，建设周期为地铁的三分之一至四分之一，而运输能力却能达到地铁的三分之一或相当的水平。修建一条地铁的钱，如果用来建BRT，足够建成一个相对完善的BRT网络了。

　   随着近年来常州城市框架不断拉大，新北区和湖塘区已成为城市发展的重中之重，也已经成长为常州学习、创业与生活的高档生活区域。随着大学城建设的初见成效，常州城区规模正在不断向外扩张，这给常州迎来了一个新的发展契机。然而，原有的道路现状已逐渐无法满足交通通行的要求，拥堵现象频繁发生，已成为城市建设及经济发展的制约因素。所以，当人们的出行问题解决后，才能带动道路两侧地块的整理和开发，才能提升区域的整体形象，打造真正的宜居示范区。

 

l         BRT，提升了沿线楼盘的品质，拉动了沿线楼盘的销售价格

沿着杭州天目山路（BRT）沿线，出现了大量的高档住宅小区，尤其是在西面湿地公园附近，大多数楼盘可观城市美景，它为本地居民提供了一个高品质的生活氛围，一个具备活力、浓郁的居住文化的区域。

记得几年前我去杭州考察项目时，曾经去参观过西区的“南都德加”和“桂花城”，98年时那儿的房价不足3000元\平方米，2003年时已上涨到5000-6000元\平方米， BRT开通后，房价更是达到了每平方米一万多的天价，几乎快超过上海。而且，西区已成为杭州土地市场“地王”的诞生地，听说最近新拍地王的楼面地价已高达8000元\平方米，这里已成为杭州高品质生活的代名词。越来越多有条件的杭州人开始搬出老城区，选择这里作为他们居住生活的地方，一年内房价几乎翻翻，甚至到了一房难求的地步，难怪开发商还敢天价拍地。

 

l         快速公交，带动片区发展

　　BRT(快速公交)是城市大容量、快速客运的走廊。一方面，绿化带、BRT的效应将大大带动沿线楼盘的全线增值；另一方面，也将吸引外区域的消费者到本区域置业和形成新的高档社区(交通优势和景观优势将催生一个新的高档住宅大社区，吸引部分高端目标客群)。

BRT开通后，常州城南至城北的车程将不超过半小时，全长23公里的一号线，北起沪宁高速南侧，南至武进长途汽车站内，不仅沿线经过的黄山路、通江大道、万福路、怀德北路、劳动西路、兰陵路、武宜路、鸣新东路、常武路段今后将成为本市高品质楼盘的诞生地，以新北区起点站和武进长途汽车站为圆心，一公里半径的区域内都将成为今后几年常州市发展的重点片区。

　　城市，将因交通而改变！BRT将成就一个个全新的社区。楼市，也将因交通的巨变而受到市场的格外关注，让我们拭目以待吧！