日期：2010-04-14   版名：业界观察   文/记者 刘俐 

这里曾经是中国最吸金的投资热土，这里也曾是中国最扎眼的烂尾焦土。从热土到焦土，海南的身上似乎还残留着上世纪90年代中国房地产市场最危险的泡沫。2010年1月4日，“国际旅游岛”的规划让三亚的房价再度疯狂，而3月20日海南的“两个暂停”又一次让海南的房地产市场变得沸腾……进入4月，在全国房价纷纷看涨的背景下，风口浪尖的三亚楼市又将如何演绎？三亚楼市，真的降温了吗？ 

“退烧”后的三亚楼市

本刊记者亲赴海南三亚，为您带来第一手的三亚报道 

4月1日，海南的“两个暂停”解禁后，三亚市国土环境资源局5日挂出土地使用权出让公告，首拍亚龙湾国家旅游度假区C-10地块7.2125公顷国有建设用地，起始价为93万元/亩。与此同时，三亚市国土环境资源局还透露，除了首宗土地外，接下来还将挂牌出让大概5宗地块，这5块有待挂牌出让的地块分别位于海棠湾、凤凰镇、天涯镇和田独镇等地。从3月开始已平稳退烧的三亚楼市，在“两个暂停”解禁后又会出现怎样的变化呢？

“两个暂停”取消之后
    一个业内朋友数次到三亚考察，用他的话来说，从海口到三亚595公里的黄金海岸线上，投资数十亿、上百亿的旅游地产项目比比皆是，在三亚，一、两千亩的项目根本算不上大项目。
    中国地产看海南，海南地产看三亚，这种说法的一个根源就在于三亚集中了来自全国各地的500多家开发企业，其中不乏雅居乐、富力地产、中信、鲁能、万科、保利地产、中粮等全国各地的地产大鳄。众多房企在此疯狂抢地、安营扎寨，两三年前不过30万～40万元/亩的土地，现在两、三百万/亩已无拿地可能，2009年12月15日，三亚一块并不临海的只有112亩的小型地块，竟拍出了1500万元/亩的天价，让业内都为之瞠目结舌。
    经历了“买房如买白菜”般的疯狂，三亚楼市真的降温了吗？记者在去三亚前曾做了一个功课，了解到2010年3月21日——31日，三亚商品房总签约数为663套，平均每日成交量60.27套，总签约面积59368.07平方米，总成交金额约为11.54亿元。商品房总签约数环比3月中旬三亚商品房总签约数下滑40.54%；3月下旬三亚商品房销售均价环比3月中旬三亚商品房销售均价提升5.4%。仅凭数据分析可以看出，三亚商品房市场观望的气氛比较浓厚。
    三亚房产专家就目前形势分析，虽然“两会”对海南房产的肯定以及博鳌首届旅游论坛等为海南带来了关注度，但在之前“疯狂”的影响下，无论是购房者或是投资者都在理性地等待市场的明朗，观望和进场情绪的纠结正成为目前三亚市场的普遍情形。

星罗棋布的三亚大盘
    三亚是一个不大的城市，除了中心城区，其他区域的市政建设相对落后，如果要与国际旅游岛的形象匹配的话，市政建设配套方面还需要更大规模的投入。但记者也注意到，三亚的房地产开发规模很大，据了解，仅2009年前10个月，房地产开发即完成投资额219亿元。
    从产品上看，三亚的高端楼盘基本上都是精装房，数千亩的盘比比皆是。半山半岛是距市区最近的大型楼盘，有高尔夫标准球场，背山面水，是目前三亚市区名气最大的项目之一，“一半是海洋，一半是天堂”是其写照。置业顾问王先生告诉记者，房源为全装修，目前项目均价49000-52000元/平方米，近2个月项目销售了700多套，价格也一直没有什么变化，业主中不乏明星、商界人士，从地域上看，东北人、内蒙等中国北方地区的购房者较多，国外投资者的比例也不在少数。
    占地6.865平方公里的鲁能·三亚新城是三亚市区最大的项目，位于三亚湾22公里海岸线的核心地段，号称亚洲第一大道的“椰梦长廊”——三亚湾路与连通凤凰国际机场的机场路交汇处，是三亚城市发展的桥头堡和三亚旅游线路的第一中转站。目前电梯公寓已无房可售，少量别墅800万元/套起，游艇区尚未推出。
    占地面积547.5亩的三亚·凤凰岛，是在大海礁盘之中填出的人工岛。该岛四面临海，由一座394米、宽17米的的跨海观光大桥与市区滨海大道光明路相连，距三亚市繁华商业主路解放路很近，北面濒临优美的17公里长三亚湾海滩。这一项目是目前三亚卖的最贵的楼盘，房价一度突破14万元/平方米。据了解，项目的4、5号楼已全部售完，当时的价格为5-6万元/平方米，如今在售的是3号楼，目前的房价依然在8.6-9.6万元/平方米之间。这一项目的装修标准在1万元/平方米，养生公寓的25-28层预计开发商自己持有，如果出售的话，价格将可能达到20万元/平方米。
    亚龙湾是度假酒店的胜地，住宅用地极少，西山渡、公主郡是代表。西山渡是目前亚龙湾唯一在售的别墅，从去年12月开盘以来一直没有涨价，始终保持在2千万元/套的状态。

海南最大开发项目
    10年前的陵水县，曾是虾塘星罗棋布，水泵、抽水井和排水管肆无忌惮地破坏着沿线美丽的沙滩，后来的房地产热潮，让先期的原始开发逐渐退去，转而变成高端别墅的聚集地。清水湾与重金打造的“国家海岸”海棠湾相邻，这里既有清澈的海水，绵白细软的沙滩，也有东和·福湾、雅居乐·清水湾这样的项目。
    整个清水湾旅游开发项目土地开发面积约2万亩，其中雅居乐地产控股有限公司，就将开发15000亩土地，开发年限为10年。雅居乐清水湾项目也是海南最大的开发项目，是海南省“十一·五”重点工程项目。一进入清水湾项目，起伏的高尔夫球场，掩映在绿意中的洋房，宽敞的道路，就给人新兴小镇的感觉。
    据了解，雅居乐用世界级顶尖设计团队和超前的度假意念，将清水湾倾力打造一个没有繁忙应酬、没有文件烦忧、没有会议行程，只有蓝天碧海的愉悦，椰风海韵的惬意的第二人生度假国度。无论是12公里最美海岸线，还是三个国际标准的18洞高尔夫球场、6家超五星级国际酒店、多国风情温泉谷、游艇会、海洋体验展览馆、民族风情村等，都注定这里将成为南中国海岸理想的度假国度。
    雅居乐总裁助理简毓萍告诉记者，雅居乐海南清水湾开发2年来，已累计完成投资逾60亿元，第一个18洞高尔夫球场已于去年正式营业，湖畔商业中心去年底陆续开业，目前这里已有电信、银行、超市等多种配套。2010年春节。清水湾项目迎来了首批2000户业主入住，往返清水湾—三亚的专线巴士也同步开通。记者在清水湾销售中心外的沙滩上，看到了一位正在垂钓的中年人，听口音是东北人，他说自己每天都会到沙滩上，享受碧海银滩灿烂阳光中的闲睱。
    在清水湾销售现场，不少外地人正在看房，相关人士告诉记者，即使在春节“旺季不旺”、不少楼盘每天到访量不足十组的时候，清水湾依然车水马龙，来看房、来体验的客户挤爆了整个销售中心，星海传说组团一期全面售罄。在看房、体验、下单的过程中，客户充分展现出对项目高端定位、稳健发展的认同，并对后续高性价比产品十分期待。相关人士表示，目前清水湾已无房源可售，新一批房源将在5月推出，预计房价会有不低于10%的涨幅。

三亚下一站是“抢房”？
    总体看来，除了清水湾等项目外，三亚的售楼中心都不是很豪华，产品开发水平也不算高，园林打造也看不精工细琢的痕迹，但用销售人员的话来说，这里卖的是海、是山、是资源。一位不愿透露姓名的工作人员告诉记者，春节前三亚的销售都不是说一周走几套，而是开盘的时候是不是已卖完了。但经历了春节后的回落后，三亚目前的价格不好说。不过最近又有不少人来到三亚，表现出在三亚购房的强烈愿望。
　　记者简单地统计了一下，东和·福湾、红磡·香水湾、富力湾等楼盘，开发商都没有给出任何优惠折扣。购房者关注度最高的凤凰岛，丝毫没有下降的趋势，甚至就在记者踩盘时候，一操着江浙口音的男子一口气买下了五套……三亚某楼盘的置业顾问介绍，由于公司对后市比较看好，这个楼盘的价格还要涨。该售楼人员显得信心十足：“现在三亚海景房越来越稀缺了，政府对海景房也做了限制开发，所以还是值得购买和珍藏的。”
     据海南省国土环境资源厅相关数据显示：目前海南市场年销售商品房约300万到600万平方米，在开发商手中至少拥有可以建8000万平方米的商品房，足以满足未来10年供应开发的土地。量价的平衡，将在一定程度上稳定房价。
    业内人士表示，从政府相关部门人士发布的言辞，博鳌首届旅游论坛对海南未来的规划等都可以看出，海南楼市潜力依旧，而国际旅游岛的总体规划中，各种扶持政策及战略目标，一直排到了2018年。只是年前的“过度火热”产生的后遗症让大家目前都保持了观望的态度，随着三亚房产在调整后进入规范、健康、稳定的发展态势，三亚房产将再次成为大家关注的焦点。