来源www.cdfcb.com  作者： 刘俐

千年历史的杜甫草堂、占地500多公顷的浣花公园、浣花溪水潺潺流过、豪宅林立、成都市顶级富人区……但随着浣花风景区内土地消耗殆尽，浣花片区即将成为绝版居住区。寻找相似的区域，打造又一个顶级富人区，成了又一代开发商孜孜不倦的追求。在成都，还有类似浣花片区的地方吗？

谁将是下一个浣花

近段时间以来，各个区域纷纷出台了一些片区规划，在这些规划里，记者注意到里面都有“高层次、高品位、生态、高尚”这些为区域定位的词。区域内的开发商也开始宣扬外浣花、第二个浣花这样的说法。那么，成都东南西北的区域里，谁最有可能成为浣花片区的替代者呢？

浣花片区正绝尘而去

早在1986年，成都市规划设计院就编制了“浣花溪风景名胜区总体规划”，有力的制约了当地的新建改造。1999年，成都市规划设计院对“浣花溪总体规划”作出较大调整，较为有效地抑制了该区域的不良建设开发。2001年，成都市规划设计院制定了新的“浣花溪历史文化风景区总体规划”，计划于2020年前使浣花溪风景名胜区成为成都市区的精品历史文化风景区。2001年底，浣花风景区为保护历史文化氛围已基本停止征用土地，当时在风景区内就仅剩约300亩已征用但未开发的土地。

寻找浣花风景片区的特点，也不难发现地处二环路以内的浣花片区，有千年青羊宫、杜甫草堂；有占地500余亩、成都市规模最大、规格最高的浣花溪公园；有潺潺流过的浣花溪、清水河；有流水山庄、金林半岛、舜园、草堂之春等一大批顶级城市别墅项目，更有通八达极为便利的交通。这些优势都让浣花片区成为人文、生态、高端居住区的代名词。

由于浣花片区开发规模、建筑风格、高度、密度等方面已经受到严格的限制，在土地性质方面，公共用地占总用地的比例近40％。住宅开发的居住用地全面限高，的建筑高度被限制在12~15米以内，即开发楼盘项目最高只能修建五层或局部五层。

时至今日，浣花风景区内再难寻到可以购买的新建商品房了，春天花园的二手房价已叫到了8000元/平方米，而且换手率还很低。2006年亮相的浣花片区的楼盘也成为该片区新房最后的盛宴。甚至人士称，浣花独有的人文、生态、交通、完善的配套在成都已是独一无二的，未来50年内成都将不会有这样的区域，所以该区域在未来的50年可能都是绝版的。 
  
然而对热爱临水而居、崇尚人文积淀的成都人而言，也在寻找能替代浣花片区的居住区，而这样的区域，无疑要在人文、生态、建筑形态、项目品质等方面与之相似。
 
东坡片区

位于城西青羊大道以外、三环路以内东坡乡，以其天然的自然景观，浓厚的文化气氛被业内称为外浣花片区。在不少人眼里，外浣花的自然环境不输于浣花溪，只是东坡文化还没有像杜甫草堂那样被挖掘出来。

区域相似度★★★★
二环外、三环内，交通较方便，周边有成熟的居住区，配套较完善。

环境相似度★★★★★   
记者从《成都市青羊区人民政府东坡街道办事处建设规划图》中看到，以东坡路为中轴线，东坡片区内有清水河，占地500多亩的西郊艺术公园，占地100亩、以亲水、运动、生态为主题的东坡公园和占地88亩的天鹅湖公园。三大主题公园如同穿在清水河上的三颗明珠，片区内有风景极为优美。
东坡片区不但拥有2.2公里的清水河沿线形成大面积的湿地和150亩滨河生态空间，而且片区拥有三大公园，成为城市中绿地和公园最集中的片区，在政府确定的规划中，该区域是清水河生态保护区，河岸线是50米的生态绿化带，主要为绿地和公园。

人文相似度★★★★
浣花片区有杜甫草堂，而东坡片区与诗人苏东坡有很深的文化渊源，片区内曾经有东坡桥，东坡井，那都是为了纪念苏东坡而命名的。据考证，苏东坡游学路过清水河，见河上粑粑桥的黄泥巴又稀又滑，十分难走，他立即向当地官府申报，募款修一座石桥，好让清水河一带的老百姓来往方便。石桥修起后，当地人就称为东坡桥。

据了解，东坡街办将重修东坡桥、东坡井。现在东坡公园已经修好，街办将在东坡廊
桥旧址、古东坡亭旧址分别立碑，镌刻上文字图案等作为文化提示；在光华大道以南、清水河以西的沿河绿化带中，设置“苏坡古镇画卷长廊”，同时还将通过苏坡文化生态广场，以及取样于眉山三苏祠瑞莲亭、按二分之一比例修建而成的东坡亭，让“东坡文化”成为片区的文化精神。 

建筑形态相似度★★
在东坡片区内，除时代尊城有别墅、在2005年前建成的商品房也有不少是多层形态的。但从2006年开始，这一区域内的多层房子已绝迹，别墅更无开发可能。

项目品质相似度★★
时代尊城、碧华邻、光华美邻等项目都是片区风可圈可点的好项目，但由于区域尚没有成熟，配套还跟不上，因此此区域内项目售价还不到5000元/平方米。此区域内尚无品牌开商进入，建筑也以高层为主，目前项目的品质感主要集中在环境上。
不过，记者也注意到，此区域尚有大量未开发土地，去年底的拍卖中，中铁八局也以每亩800多万元的价格拿下土地。目前，一些大的品牌公司正在关注这一区域。

清波片区
清超——-百仁片区是近来才有开发的区域，在城市设计师的精心规划设计，最后使该片区形成了一个超大型的生态区域。根据《成都市青羊区清波至百仁片区控制性详细规划》的规划，未来的金沙国际新区（外金沙）片区（即成温立交桥和三环路的交会处）将形成以清波-百仁为核心的新高尚居住社区，片区北为规划中的清水河生态保护区，南为规划中的西郊生态开敞区，东为金沙片区，西为规划中的青羊新区。

随着成都市对三环路“绿肺”工程的启动和整治，大片的森林式公园在三环路周边呈现，清波生态保护区的自然生态人居价值日益显现出来。近来，已有不少人将这一区域视为浣花片区的接班人。

区域相似度★★★
三环外新兴开发区，交通不太方便，配套较差。

环境相似度★★★★★
青羊区相关部门提供的资料显示，除三环路两侧分别规划有50米宽的绿化带及清水河两侧的大片绿地外，清波生态区内还规划有大量集中式绿地和城市生态公园，再加上2500亩百仁公园、4000亩青羊绿洲公园、2166亩永康森林公园以及6657亩两河森林公园，这里是成都的绿肺所在。
清波片区总占地面积近4500亩，其中高品质社区用地为2000亩，生态城市公园为2500亩，片区的绿地率极高。清水河从该区域蜿蜒流过，以一个优美的弧度造就了一个生态诗意的区域。

人文相似度★★★
金沙遗址位于成都市西郊苏坡乡金沙村，是三千年古蜀文明的象征，一直以来，金沙片区因为浓厚的古蜀文化渊源而让人们趋之若鹜。清波生态区被业内称为外金沙，所在区域与金沙古蜀文化遗址隔三环相望，毗邻即将重现唐宋八大家之一苏东坡风的“东坡文化”。清波片区不仅是金沙文化的延伸，更是沾染了东坡文化的气息。
不过，清波片区规划范围内并无深厚的人文环境，借金沙遗址和东坡文化来演绎片区的人文环境，显得较为牵强。

建筑形态相似度★
清波-百仁片区内有1000多亩可开发用地，但从规划指标来看，除部分用做配套的商业、公共施设用地外，住宅用地的容积率都比较高。这一片区势必成为一个高层电梯集群式的居住区。

项目品质相似度★★★★★
目前在这一区域开发项目的公司都是成都一流的开发商。蓝光集团的米兰香洲是具有意大利滨海风情的18层宽景电梯洋房，在追求异域乡村风格意境的同时，也很好地与清波片区自然的生态环境相结合。龙湖的翠微清波更斥重金打造的700米原生态河滩，与清水河、万亩森林公园遥相呼应。目前已进入这个片区的中铁八局、福建长乐房产的项目也面市，中铁双龙湾也是个十分有品质的项目。
目前米兰香洲的售价在4300元/平方米左右，龙湖翠微清波的价格可能将超过5000元/平方米。这一片区大量未出让土地，将以拍卖、挂牌的形式走向市场。在市场行为下，这一区域未来的房价低于5000元/平方米的可能性很小。

十陵片区
成都悠久的历史和丰厚的文化内涵，已越来越显现出名城的重要地位和作用。十陵历史文化风景区由于本身的历史价值，地理位置和环境条件，在成都名城保护规划中已有明确的城市功能定位。它与成都市西郊的浣花历史文化风景区、北郊磨盘山自然历史风景区共同构成三大片历史文化和自然风景保护区。根据十陵风景区历史文化资源的价值与地位，以及区域范围内的特征和相互关系，这一风景区的定位是以展示明代蜀文化为主要内容的历史文化风景区。

区域相似度★★★
三环外，片区配套成熟，交通很方便

环境相似度★★★★  
从《十陵历史文化风景区规划构思》里可以看出，十陵片区充分利用了东部的浅丘地貌，塑造具有川西坝子特色的竹“林盘”乡村景观。利用东风渠以南的低洼地带，新辟南湖，形成水上景观，体现度假休闲情调。十陵片区有占地约１平方公里的青龙湖，在沿湖两岸建设我市最大的城市森林区。十陵片区将依托青龙湖的重造，以“湖”为核心，以“水”为主题，沿湖区域还将配套建设会议中心、宾馆及文化娱乐、疗养、度假、健身等水上设施。
十陵城市公园，北起成洛路，南至成渝高速，西起十洪大道，东至外环路，规划面积为10平方公里，是成都市功能较为完善的公园。东风渠从公园内穿过，千弓堰也将流经公园南部，公园的中央腹地还将修建一个人工湖。公园建成后，森林面积可达到6平方公里以上，将成为附近居民运动休闲的天然“氧吧”。

人文相似度★★★★
十陵片区内有明蜀王陵、僖王陵、昭王陵、定王次妃陵等历史文化保护区，在十陵片区的建设中也要体现出历史文化氛围。新建成的十陵片区是“生态”与“文态”并重的历史文化风景区，“生态”即生物循环状态，“文态”即文化循环状态，十陵景区将是二者的完美结合。
城东十陵片区主要体现的是唐以后特别是明代的文化，如果再辅以宋、元、清文化的适当衬托，那这里将成为一个以宋、元、清文化为背景，明文化为“龙头”的优美历史文化景区。

建筑形态相似度★★
目前位于城东十陵片区的项目以多层为主，明珠时代、东景康庭、书香雅舍、东方家园是近两年的商品房项目。十陵片区附近还有万科•；魅力之城、上东阳光等项目，社区的外延绿化、景观体系与千亩十陵城市公园自然过渡，相得益彰。

项目品质相似度★
地处城东的十陵片区有着立体生态的支撑，城东特有的坡地形态错落有致，层次分明，视野开阔，易于空气流通，是目前国内外房地产界极其推崇的房地产发展的理想地貌。十陵风景区尚在建设之中，但十陵镇的市政配套，小学、中学、大学等都一应俱全，一些项目也重视与十陵风景名胜区绿化环境相匹配，但由于片区内开发商从品牌到实尚有一定的差距，故片区商品房项目的品质较浣花片区低很多。