东大街，百年商业氛围沉淀下来的不仅仅是繁华，还有人们对财富追求的欲望。在东大街这个城市中心商务区里，任何物质性的东西，都是一种资本参与的途径，是一个让资本获得最大升值空间的黄金机会。在这条财富云集的“矿脉”上，两边的每一幢楼房价格快速向上递增，能够满足各种欲望的空间不言而喻。
冷清？
业界：意料之外情理之中
攀成钢首宗地1200万元/亩成交
那地
地，永远是开发商最看重的。有开发商直言，这几年挣的钱全在土地升值上，修项目能挣几个零花钱？每个开发商都像饿极了，都在匆忙用力，一窝蜂抢地。
东大街有地出让，不用说，又该在成都地产界激起怎样疯狂的欲望旋风？12月17日，结果出来了，跌落一地的眼镜。
现场直击
现场冷清 挂牌价成交
12月17日，记者9点过了才到达成都市国土局拍卖现场。根据经验，这样的地块哪怕是挂牌也会争得你死我活，10点挂牌结束后，才是真正好戏上演之时。
但，一踏进拍卖大厅，记者满怀的高兴就化为乌有。“冷清”，是现场给人最直接的感受。除了三、四家房产公司开发部的人外，连代理公司的人都不算多。此时，唯一看到的同行是一家电视媒体，两位记者也正在那里大声通电话：“你们是不是新鸿基？不是说有签约仪式吗？在哪里啊？”时值9点50分，挂牌出让的截止时间是上午10点。在整个挂牌的过程中，除了8号竞买人祥宝投资有限公司给的挂牌起始价后，再也没有人在10点前给出更高的价格。
259.0780亩，攀成钢的首宗土地；1200万元/亩，挂牌的起始价；总价31亿元……这些数字反映了8号买家的实力。虽然8号买家对自己是否是新鸿基表示无可奉告，但记者在现场清楚地看到了新鸿基成都公司的工作人员。
事后，记者与同行最终确认了8号竞买人祥宝投资有限公司正是香港新鸿基。
内行看门道
高门槛的条件设置
有人说东方正红这样的土地，如果在9月份出让，竞争对手一定很多，此次出让如此冷清，说明成都楼市正逐渐理性起来。
然而对此种说法，业内人士鲜明地表达了自己的观点。该人士指出，土地出让文件中有极其复杂、对竞买申请人资格非常严苛的要求。
竞买申请人项目建设发展资历条件： 竞买申请人必须具备地铁轨道及地铁车站上盖物业开发及建设经验；竞买申请人必须具备在近5年内已建成或在建280米（高度为实际使用楼层高度）以上大型国际甲级超高层轨道交通上盖金融商务大楼的成功案例；竞买申请人必须具备开发、经营、管理大型高档购物中心、超五星级国际知名品牌酒店、国际甲级写字楼等大型综合现代化商务中心的成功案例。
竞买申请人物业管理资历及信誉要求：竞买申请人必须拥有超过100万平方米完全产权的出租物业；竞买申请人必须独立拥有经营期限不少于6年，经营管理物业不少于10万（含）平方米超大型单一购物中心的案例，同时还须拥有2个（含）以上经营期限不少于5年，单体面积不小于5万平方米的商场项目。
竞买申请人须提交的承诺：竞买申请人必须明确承诺引进国际超五星级酒店品牌及国际甲级知名酒店品牌管理公司经营管理；竞买申请人必须明确承诺在竞得土地并在大型高档购物中心建成后引进不少于20个世界知名品牌入驻。
现场某代理公司人士告诉记者，在之前他们就认真研究过这些条件，发现如此详尽的规定，从一开始就设置了进入的高门槛。
1200万元/亩只是起点
记者注意到，东大街现代金融商务大道沿线已拆迁待开发以及通过拓展拆迁可扩大的土地面积约有1100亩，且呈线状连续分布。其中：已拆迁未开发的存量土地约为850亩（二环路以内约为400亩，攀成钢片区东大街沿线约为450亩）；可拓展拆迁的土地约为250亩。
那么，地处二环外东大街东延线攀成钢首宗地块以1200万元/亩成交，是不是说明未来的东大街，真的就是流金淌银、单价过千万的财富之地呢？
记者从相关渠道了解到，近来锦江区拟推出的地块还有东临暑袜南街、南临东大街的东大街1号地块，西临油篓街、东临天仙桥北街的东大街9号地块，南临镋钯街、北临东大街的东大街10－3号地块。同时，东大街7号、8号地块将捆绑出让，17号等地块也将陆续推出。
这些地块里，除了东大街17号稍大外，其余地块都偏小。从区位看，这几宗土地都地处较繁华的东大街西段，比起刚刚出让的东方正红，周边配套更齐全。 难怪，有人戏言，1200万元/亩就是未来东大街的参考价格。
“新地主”是商业地产高手
对此，吉信行相关人士有自己的看法，最近郊区很多地块流拍，而东大街的土地出让还如此顺利，这说明城市中心化使城市主城区永葆魅力。另外，新鸿基对商业地产很在行，又是港资，他拿地是不是代表港资仍然看好成都？是不是港资在深圳受挫而在成都希望找到出路呢？如此来看，此次土地出让的价格并不能说明什么问题。
高路玛公司的相关人士也表示，东大街土地更有价值的，是在靠近城市中心这边，因为这里是城市中心商业天然的有效辐射区域。要想做到土地价值的最大化，商业性质的项目可行性很高。
那欲
12月17日攀成钢地块的“零竞争”，与记者见到如火如荼的东大街开发现状，以及各家开发巨头曾在这里发出的豪言壮语，就像开了一个天大的玩笑。
事实上，各路资本巨头纷纷看好东大街，而政府也在努力引导，并着力规划，欲望就这样赤裸裸，像满城的黄金甲，不需要加上虚伪的掩饰。
东大街
财富欲望无须掩饰
作为成都最繁华、最成熟的商业中心区，东大街一直以时尚的街区特性不断推动着人们生活的都市时尚化、高档化，从而领导着财富的方向。如今，锦江区政府又明确给东大街定位为“西部华尔街”，对敏锐的投资者而言，即使这里游荡的空气都带着财富机会。
征服欲
让成都长高100米
今年7月中旬，锦江区政府规划办宣称，要将东大街打造成为“西部华尔街”，并引入众多的金融、证券、商贸、商务、写字楼和高档住宅等公司。本月初，成都市政府相关部门宣布，将东大街和人民南路，定位成为成都市的中轴线，分别通向新城东和新城南，成为向东和向南的发展轴线，这个信号，无疑使作为百年商业大街的东大街更加彰显价值。
在这一新规划思路之下，聚集在东大街的项目将更具有时代高度。用业内人士的话来说，东大街有多长，东大街的项目就有多高，其中包括商业、高档住宅、写字楼在内的近15个项目，总高度加起来几乎与东大街的长度相当。
东大街，是成都最高的标志性建筑诞生的摇篮，未来三、五年内，在东大街沿线的在建项目中，将至少有四个项目建筑高度会超过170米。华人置业旗下爱美高地产开发的东大街住宅项目将至少超过170米，香港九龙仓公司的天府时代广场将会开发建设184米的高层建筑，还有花样年投资开发的喜年广场塔楼建筑规划设计达到了190米，新鸿基刚刚拿下的东大街东沿线攀成钢首宗土地，其建筑高度至少在280米。超高建筑的规划让成都长高了近100米。
中心欲
金融中心大道五年成形
一个经济健康发展的城市中心商业区内，总有无数的资本在守候。这样的情况在国内外知名的中心商务区已屡见不鲜。
纽约市中心区的曼哈顿，拥有著名的百老汇、华尔街、帝国大厦、格林威治村、中央公园、联合国总部、大都会艺术博物馆、大都会歌剧院、第五大街等名胜，在这里，银行、保险公司、交易所及大公司的总部云集；在巴黎的中心商务区拉德方斯，投资总额超过了160亿法郎，法国最大的企业有一半在这里落户；位于东京中心区的银座，是东京市内最繁华的区域，从银座到新宿仅6公里的区域间，云集了160多家银行，全国98％国际金融机构也在此落户；香港的中环是香港的金融贸易心脏，大量的金融、保险地产及商用服务行、中国银行的新总部均汇聚于此……
这样的一个中心，必须拥有大量的写字楼、商务办公和酒店、公寓等设施，商务办公的需要催生了大量的配套设施。据业内估算，其中分配比例写字间约占总数的50％，商业设施及酒店、公寓各占了20％。
东大街建设规划已确定打造成为成都的金融大道、西部华尔街。锦江区也表示，目前锦江区金融体系已初步形成，中资国有银行、政策性银行及股份制银行大部分在锦江区设立了省、市分行；汇丰、渣打、荷兰银行等外资银行也相继入驻。此外，中英人寿、中保、中德安联等金融企业也集聚在中央商务区内。盐市口、春熙路两大商圈和以人民南路为轴线的中央商务区内，银行、证券、保险、投资公司等金融企业已达58家，发展金融产业气候初成。
有关注就有需求，面对巨大商机，目前东大街已聚集了香港九龙仓、香港华人置业、美国铁狮门、花样年、成都信德、佳宏地产、国嘉地产、博远置业、龙旺置业、瑞升地产、辉皇富源等10余多个地产巨头。他们开发的项目基本上定位于高端写字楼、商务酒店、高档住宅，而这些形态无疑都是金融、证券、保险业的最佳载体，五年后，一个真正的金融聚集区有望在此呈现。
国际欲
地铁催生商业增长极
在城东工作、生活的人总会感觉到城东的交通异常畅通，二环内的东大街双向六车道，二环外为双向八车道。规划中的成都新客运中心——沙河堡车站与东大街东延线相连，新客运中心将计划投资25亿元。
近日，成都地铁2号线一期工程初步设计通过专家评审，此举标志着地铁2号线建设迈出了实质性的步伐。地铁公司表示，本月底，地铁2号线将实现部分站点开工建设，明年全面开工，2012年底完工。
据记者了解，地铁2号线将贯穿东大街全路段，设有春熙路、东门大桥、牛王庙、牛市口、钢管厂5个站点。这些固定的站点，将带来庞大的固定人流，为地铁沿线的商业带来源源不断的蓬勃商机，因此在这些站点周围，最容易形成经济热点。四通八达的地铁具有快速分流人群的功能，东大街将有望形成除现有春熙路、盐市口等中心城区商圈之外新的商业增长级。尤其是东门大桥、钢管厂这两个重要接点，由于有九龙仓、新鸿基、香格里拉酒店等高档物业的入驻，今后势必形成精品高档购物广场。这些区域商业中心的呈现将有效分解中心城区的压力，使城市以天府广场为中心，呈扇型状向外辐射开去。
因此，业内人士称，地铁在加速区域城市化进程的同时，还是一条将社会财富向城市热点区域集中的金线。地铁加物业模式地铁，则更是一个城市现代化、国际化的标志。
那望
东大街无疑是一条充满财富欲望的道路，而这条道路承接的是春熙路核心商圈的辐射。但纵观东大街，正熙国际、香槟广场、东方广场、东恒国际……似乎东大街的繁华还停留在一环以内。
而新鸿基刚得到的攀成钢首宗地块，有望将东大街的商业半径画得更远，起码能在攀成钢地块和春熙路之间形成哑铃状的商业动脉。如何让城市中心区域的繁华向更远处延伸？如何在“色”与“戒”之间稳健发展，成为东大街接轨国际金融必须思考的一个问题。
欲望＆色戒
东大街的动力经济学
N个新欲望的希望
五大连接延续城市繁华
杨健鹰 健鹰营销策划总经理
把东大街打造为成都的金融大道，可从5个连接方式上看到它的潜力。其一，经济连接，在东大街这条线可以看到商业中心经济的繁荣，而东大街与盐市口商圈的连接，就是将盐市口的经济打通连接至东大街，使其具备很好的经济基础；其二，城市连接，这条路向东形成城市环状，形成城南和成渝高速的连接，还有今后火车站的建成，都将形成巨大的经济产业连接；其三，历史连接，这条街在历史上就已形成了金融机构，成都市第一张货币“交子街”就是诞生在这个区间，有着非常好的人文历史和文化底蕴；其四，景观连接，沿东大街一路向东，有非常好的自然景观，府南河为这条街增添靓丽的风景；其五，地产连接，在这条街有很多品牌开发商，有很多正在崛起的知名建筑东之前规划也是非常合理，路面预留上非常宽，打造起来非常方便，不仅如此，由东向东南、东北区域的发展连接都非常有利，灵活性特别强。
“三区演义”东大街得利
山传海 成都仁智地产顾问有限公司总经理
九龙仓项目一旦启动，将会形成一个城市综合体的概念。春熙路是从一条街形成，而东大街会从建筑开始形成。每个城市都有步行街，比如上海的南京路现在已被金融街所取代，去南京路多是外地的游客，而真正商务所需都已偏移到金融街。而成都的春熙路步行街也会随着新步行街的形成向东偏移，再加上城东近一年来基础设施条件比较好，以及今后火车客运等的建成，都会拉动城市框架向东偏移。
但就东大街的发展也不能说非常乐观，因为现在天府广场的政府部门今后将南迁，腾出来的这块地将非常有优势，东大街会与其形成竞争，同时与南部新区这三个区域形成一种竞争的关系。
2公里15个超高层集群
张猛 深圳星彦房地产顾问有限公司成都分公司总经理
今后东大街将是金融服务的一个定位，随着大开发商的进驻，很快会将区域带动起来，比如香格里拉、花样年的超高写字楼、新鸿基地块等，都会使东大街向着金融大道的方向发展。
尤其今后在2公里范围内集中形成近15个超高层项目的集聚，仅这些从建造形象上已达到了CBD形象，这将会是城东的一个门户。以及现在确认的成都280米最高的建筑，将成为成都的一个旗舰形象、金融门户形象。另外，从新鸿基拿地还可以看到，新鸿基在香港非常成熟，在东大街打造一个高品质项目、带动一个区域发展应该没有问题。
N个新色戒的希望
尚需完整金融机构链条
李蔚 四川大学营销管理教授
东大街，是与春熙路、红星路、科甲巷齐名的百年商贾大道，东大街建设规划已经通过，确定打造成为成都的金融大道。现在后子门也有一条金融街，后子门已经存在了很多金融机构，如果想把这两条街集合起来还需要一个过程，需要走比较长的路，比如能提供多少办公场所、体量有多大，这些都是今后要面对的问题。
从东大街沿线区域可以看到，盐市口、春熙路两大传统商圈，集中了服装批发、蓝光写字楼、西南购书中心等多种业态模式，以及再向东的大慈寺、水井坊宗教民俗文化商业风情街区、府南河景观休闲带等，都还需要整合打造，这当中需要楼宇建设的整体化，有了楼宇才能进驻银行等金融机构。这是我要说的打造华尔街的几个硬指标，首先旗舰企业，也就是我们说的龙头企业，尤其在金融方面要有代表性的大银行；其次保险公司、证券公司以及股票、基金等公司的进入，可带来人气，都是非常重要的；另外交通问题，交通与金融也是密不可分的，解决交通瓶颈很重要。当这一系列的金融机构进入后就形成了完整的融机构链条。
入住人口问题难回避
冉立春 四川省商业连锁投资联合会会长
从发展规划来看，东大街东延线将成为商贸通道，但它有别于市区的“抱团式”发展模式。这样，有利于商业零售网点在较大范围内布局，但基本上会围绕大的社区展开。不过，也有业内人士认为，虽然东大街东延线已开通，但要使这一地区的商业活动大幅升温尚需一个过程。这个过程的长短将取决于该地区入驻居民的多少，而房地产开发又受到土地及其价格、政策调控等国家政策因素的制约，入住入口增加是一个渐进的过程。
多种产业模式需结合
冯珏 红星国际策划总监
城市规划要向组团化发展，单单想靠交通引入，要带动东大街、攀成钢、沙河堡沿线五，六千亩上市土地的体量是不现实的。在东大街区域，应该考虑让住宅区、商业区、商务区，以及多种产业引入模式相结合，同时要给各种物业引入规划时间表，协同进行才能完成。做完全意义上的金融街只会造成进一步的两极分化，而不能让更多的繁华元素过渡到一环以外。因为金融街是资本密集型产业，而不是劳动力密集型，对解决就业，发展区域劳动力素质没有太直接的贡献。
商业无缝连接成关键
苟诗璇 吉信行研究员
东大街能够让更多的区域实现与成都商业中心春熙路、盐市口商圈无缝连接，充分利用城市中心的各项商业配套，能有效并快速地实现它的商业价值，就这一点，它比人民南路就有更多优势。现在东大街上有很多实力开发商，但目前都是点状分布，各打各的牌，如果能合力就好了。
商气需要有效贯通
胡兴伟 高路玛商业房产
目前影响商气的环节就是一环到二环之间的这个地段。其实政府这个做得很聪明，在东大街上，先是九龙仓打头，现在是新鸿基收尾，这个一头一尾做好了，对于中间地段的带动作用会很明显。但是，要想把东大街的繁华顺利地延伸到二环外，一环到二环之间的区域必须要改造，不然会对商气的整体连接产生影响。东大街要成为金融街，就区域金融和商务的规模效应而言，其必须的商用物业现在还十分稀缺。
