疯狂“圈地运动”将导致社会性灾难 (2007-11-14 9:26:48)
疯狂“圈地运动”将导致社会性灾难
王良智
土地是极为稀缺的不可再生资源。
我国人均土地只有世界平均水平的三分之一多一点，这就意味着只占世界七分之一的土地却养活着超过全世界五分之一的人口。
土地，在我国主要担负民众的食物来源。我国的人均耕地仅为1.59亩，它主要是为国人提供口粮的。如果我们一味地克隆国外土地使用结构，效仿人均土地多的国家在城市建设，特别是房地产上的豪华占地模式，疯狂“圈地囤地”那注定是死路一条的，短视地以确保暂时的经济快速增长、维护地方政府政绩形象为目的执意运行，付出的历史代价将是非常沉重的，甚至以说是是灾难性的。
由于房价一路飚升与房地产的低税制所带来的行业持续暴利，严重刺激着各路资本狂奔房地产行业。大量圈地囤地本来就是房地产开发商的秘密赢利武器，而近来却愈演愈烈。
一是圈地囤地势头越来越越凶猛
一些房企在银行之外，还有其它的资金通道：上市融资，而且融资速度非常快。碧桂园4月20日于香港联交所上市，其筹集资金就高达148.5亿港元。此外，据报道称，目前国内开发商在土地储备上沉淀的资金已高达1.5万亿元左右。
二是圈地囤地规模越来越大
目前许多房地产公司都拥有大块土地。《中国房地产企业竞争力研究报告》称，我国最大的“地主”碧桂园储地量达到了惊人的4500万平方米，万科、富力、新世界、合生创展等企业储地量也均在1500万平方米以上。
三是圈地囤地方式不断花样翻新
一些开发商在海外上市或通过其他渠道融得大量资金后，在国内搅动土地市场，动辄以百亿、几百亿资金砸向土地市场圈地囤地。由于政策法规的不健全，导致开发商创出了各种各样的圈地囤地方式，什么“鸡蛋换粮票”、什么“强强联合”、什么“入股控股”、什么“以地做价”、什么“公司收购”等等五花八门、花样翻新。
四是圈地囤地范围不断扩张
圈地囤地范围也在不断扩张。由过去主要在北京、上海、广州、天津等一线大城市，开始向一些二三线城市扩张，有相当一批中西部地区县城、村镇也进入了圈地囤地狂潮的包围圈。圈地囤地范围扩张之快令人惊叹！
五是圈地囤地速度越来越快
一些开发商在持有巨额资金后，神速圈地囤地，一些项目不到十天就搞掂。还有些开发与地方政府联手，快速拿下成片土地开发项目。开发商凭借金融资本与政府资源两个杀手锏不断神速圈地囤地，创出了一个个“土地创富”的神话，还借助媒体大肆炒作、出尽风头，使圈地囤地成为全社会关注的“热点话题”、使这些开发商成为全社会广泛关注的“焦点人物”。极大地满足了他们恶性膨胀的受人追捧和关注的虚荣心，造成了极为恶劣的影响。
二、疯狂“圈地囤地”将会带来巨大的社会性灾难
第一，人为制造土地短缺，加剧土地供需矛盾
房地产商大量圈地、囤地，会人为制造土地市场资源短缺的假象。由于国家对房地产开发的土地供应量是有限额的。一些开发商对土地的“囤积居奇”（如碧桂园囤地高打近5000万平方米），将会人为减少土地市场本来就稀缺的的交易资源。一旦地价高企，一些开发商便干起倒卖土地的营生（如华远集团就多次将土地倒卖给SOHO中国，还美其名曰“鸡蛋换粮票”）。这种人为的破坏土地市场交易行为，是对市场经济公平、公正、公开原则的公然的践踏，是对产权市场交易规则的亵渎。这种恶例的通行，必然成为房地产发展的严重障碍。
第二，人为制造房源紧张，严重误导楼市走势
在房地产市场上，一些开发商充分利用自身资金实力和深厚的政府资源与背景，大规模圈地、囤地，造成土地资源的高度集中与局部垄断，这就势必会误导楼市走势。房地产商作为强势群体，有意操控舆论，通过圈地行为传递房源紧张等不良信息，对于消费者来说，不仅是误导，事实上已经构成某种商业欺诈。
第三，互相攀比一哄而上，土地闲置形成公害
圈地、囤地是在利益驱使下的非理性疯狂行为。
圈地、囤地的过程也是开发商之间一个相互攀比、相互竞争、比实力、拼资源、显神通的或明活暗的较量过程。这一过程是极其惨烈和充满血腥味的。
圈地囤地使失地城乡居民付出丧失赖以生存的家园的巨大代价，直接结果是大量减少耕地、或大量城乡居民被迫交出本该属于自己合法居住的房产，地房政府往往会以极低的价格征收，再以高价出让给开发商，而一些开发商取得土地使用权后或囤积奇居或等待时机再转手高价倒卖。最后导致这些被圈而又基本闲置的土地已经成为一种经济公害，有的土地几经倒手，地价成N倍递增。一些土地长期闲置、坐地等涨，无形中抬高地价、哄抬了一路飙升的房价。在这一过程中地方政府失职失察恐怕也难逃其责。
第四，圈地囤地滋生腐败，权钱交易对抗中央
圈地、囤地的过程，是极易产生腐败的过程。
圈地囤地中，往往要打“擦边球”、往往是走政策的“钢丝”、往往是钻法律的空子和政策的漏洞，权贵势力很容易被拉下水并积极参与、策划、运作，共同进行“土地创富”的游戏。在有形与无形间就实现了圈地囤地与贪官污吏的媾合，进而就会产生世人皆知的权钱交易。“十个大贪官，九个都跟土地密相关”。在圈地囤地过程中，那些涉嫌土地腐柏的地方官员就已经由“人民公仆”演变成了不法开发商助推房市一路飚升的帮凶、演变成了阳奉阴违地对抗中央统一治理房价政策的“破坏者”、演变成了人民的罪人！上海陈良宇、北京刘志华、天津李宝金、山东杜世成、河南王有才、广西成克杰等一大批高官都是被疯狂的圈地囤地狂潮席卷而完结的典型代表。中央宏观调控政策之所以会被一些地方政府一再对抗，其十分重要的原因就是一些地方官员在土地市场、房地产市场中有其非法的切身利益！一些开发商不是就公然公开叫嚣“我们公司的强项就是深厚的政府资源、就是能拿到别的开发商拿不到的地。我们只做房地产开发这个产业链的上端，也就是拿地办手续，开发建设就由更善长的公司去作。这是产业链不同阶段的分工合作”。好一个“产业链”！好一个“分工合作”！这些都只不过是掩耳盗铃的托词罢了。究竟黑幕如何总有一天会真相大白于天下的！
第五，圈地引发利益冲突，影响构建和谐社会
大量圈地囤地，将会使各类社会矛盾不断凸显。
大量圈地囤地必然增加失地农民，从而使这些农民失去耕地、失去宅院、失去劳动的权利、失去生活来源，进而引起这些农民的强烈不满。有人可能会说，农民通过拆QIAN可以改善居住条件和生活条件，不是就曾流传着一句话叫作“拆迁拆迁，一步登天”吗？这是对拆迁完全不了解的信口胡说！比如在北京朝阳望京地区，有一户居民被非法拆除了300多平方米的四合院，只给补偿款50多万元，每平米补偿还不足2000元，而就在被拆院原址地段上开发的“首开知语城”每平米均价早已超过13000元。这难道是一步登天吗？
大量圈地囤地，必然误导楼市走势，造成地荒房荒的恐慌局面，使得地价不断上涨、楼市房价一路飙升，从而侵害了购房消费者的合法权益，引发社会公众不满情绪。
大量圈地囤地，使一部分圈地囤地开发商获得暴利，这也不可避免地引起行业内部的利益冲突；
大量圈地囤地，同时会在社会各阶层中触发对房地产开发商的愤慨与对抗心理，也会造成新的社会矛盾。
在目前社会经济情势下，大量圈地囤地是对社会公共资源的掠夺与侵害。一些开发商把这种行为描绘得多么温情脉脉、多么的高尚伟大（有的吹捧说圈地是“盘活土地资源”、是“利国利民的大好事”）这是多么危险的信号啊！我们需要引起重视的是，当这些圈地囤地行为违背现行国家经济宏观政策、违背社会公共利益的时候，它的风险同样会急剧增加，失败和受挫的机率便会大幅提升。房地产开发商大量圈地囤地行为在很大程度上由于牟取暴利的迫切心理驱使，在利益的驱动下，人们往往会做出盲目、冲动的决择，而很可能轻视了被掩盖的种种风险与危机。大量圈地囤地将导致社会性灾难！
三、政府对策
疯狂囤地圈地已经成为一大社会公害，在社会上造成了极为恶劣的负面影响，在业内外引起了强烈反响，引起了社会各界的广泛关注，也引起了最高决策层的高度重视。
我国政府对于防止圈地囤地、囤房早就有政策规定。在2006年国务院转发的九部委意见中就明确要求“加大对闲置土地的处置力度”，“按期动工但开发面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止建设连续满1年的，按闲置土地处置。”但从实际情形来看，这些政策措施并没有得到真正有效的贯彻执行。 一些地方政府之表现不积极自有其“充分理由”，在卖地财政为主导的土地生财、房市越火越有政绩的错误理念引导下，一些地方政府都惟恐土地贱卖、房市不火，他们怎么会真正遏制圈地囤地、囤房以自断财路呢？至于其中是否还存在着一些见不得人的勾当就更不用说了。
由此看来，遏制“圈地运动”，关键在地方政府。否则，调控政策措施再多再好也无济于事。因此，当前应切实加大地方政府的执行力度，只有上下一心，关于房地产市场的各项调控措施才能真正发挥应有的效力。
我们期望，新的土地风暴对圈地运动能有效遏制。对于房地产公司的圈地，政府一直都致力于阻止。温总理曾批示：“要有明确而有力的土地控制政策，合理限制发展规模，防止滥占土地和出现新的圈地热”，“此事要早抓，不可放任不管，否则会贻害子孙，造成无可挽回的历史性错误”。国土资源部曾严正提醒“新圈地热”的出现。国土资源部最近新政频出，直击圈地囤地以至闲地。39号令、236号文件等一系列相关规定都将圈地、囤地做为产处重点。其实，这些年来，各地政府供地并没有减少，而是逐年憎加，只不过政府供地大都被房地产开发商圈占、囤积起来了。有的囤地多达十多平方公里，一些境爱资本积极参与热炒土地。国土资源部围绕土地闲置与大量囤地连续给出强烈信息，一直在阻止这一强劲势头。 最近由于各路资本拥入房地产而带来的新一轮圈疯狂地运动潮，务必要引起各界的高度重视。
房地产商大量圈地，会带来种种巨大的社会灾难。
必须重拳出击严厉查处土地违法案件！
必须采取一系列有力举措遏制这一疯狂圈地囤地狂潮！
必须尽快修订完善土地法律法规、进一步健全土地法治！
必须强化监管、明确责任、堵塞漏洞、防止土地违法行为发生！
必须严厉查处土地腐败案件，对贪脏枉法者依法严惩！
必须不断规范和整顿土地市场和房地产市场，维护良好市场秩序，创造良好市场环境，进一步促进房地产业健康可持续发展！
