有房产证却拿不到土地证的现象，在《物权法》实施后将随着统一登记制度的建立而终结。但北京才亮律师事务所主任王才亮说，如果围绕统一登记展开的部门博弈不能尽快得到解决，将极大阻碍《物权法》的实施

    【背景】10月1日《物权法》正式实施。但由于不少条款过于原则，而配套立法进展缓慢，许多问题悬而未决。其中，不动产统一登记制度便是突出的一例。
　　《物权法》第十条明确规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”
　　专家指出，目前，之所以不能实现房地产统一登记，问题在于国土部门和建设部门的权力博弈，到底是“地随房走”还是“房随地走”，无法统一。
　　建设部正在起草《房屋登记办法》。据参与起草的专家介绍，建设部之所以制定该办法，目的在于填补《物权法》实施后，《不动产登记法》短期内不能出台而造成的“法律真空”。 
    据相关人士透露，建设部《房屋登记办法》原定在今年10月1日前推出，与《物权法》同步实施，但现在看来，该办法出台时间肯定要延后，“因为很多争议问题还需要解决”。
    另外，国土资源部也将修订《土地登记规则》等相关部门规章，但进展并不顺利，目前基本上无法保证与《物权法》的实施同步推出。

 

    北京才亮律师事务所主任王才亮不无忧虑地说，如果围绕不动产统一登记问题展开的部门博弈不能尽快得到解决，将对《物权法》的实施造成的极大的阻碍作用，《物权法》规定的统一登记制度可能落空。《物权法》实施中类似问题还不少，如果不能得以解决，其法律效力将受到严重影响。
　　王才亮详尽介绍了这个问题的由来。这个问题是中国不动产制度变革中出现的问题，但有其历史原因。在建国初期，中国的房地是统一的，但是1961年中共中央制定的《农村人民公社工作条例（草案）》规定，农村的土地归公社、生产大队、生产队三级所有，宅基地也归集体所有。由此出现了土地和房物的分离。城市出现这个问题是1982年，《宪法》规定，土地实行公有制，城市土地属于国家所有，农村土地除集体所有者外，也归国家所有。这就全面出现了土地所有权和使用权的分离。国家在管理体制上也随之发生了变化。各地原来的主管部门是建设系统内房地产管理部门的有机组成部分。以后，随着土地部门的作用越来越突出，就从房地产局分离出来，成立土地管理局。国家也成立了土地局，后升格为土地总局，再进一步整合、升格为国土资源部。这样就与建设部完全分家了。这样就出现了管理权限的交叉和冲突。这个矛盾在城市特别突出。如果是房地合一，就不需要办了房屋所有产证再去办土地使用权证。1994年，《城市房地产管理法》出台，这个矛盾越发尖锐了，它规定，城市中房屋转让时，土地随之转让，但是，《农村土地管理法》规定，土地出让时，地上附着物随之转让。后来，国务院出面协调，确定城市里地随房走，农村房随地走。但在实际工作中，两个部门仍然存在着争权现象。
　　王才亮说，房地分离制度给人民群众造成了极大的不便，既增加了经济成本，也增加了时间成本。现在到土地登记部门查资料还不是太顺畅，有些资料还作为机密。购房者无法真实了解开发商的土地资质，还带来了购房风险。有的开发商，拿到一块地后，凭土地使用证去银行办理抵押贷款。由于部门之间不通气，开发商随后还可以以在建工程名义重复抵押。出现问题后，相关各方谁优先受偿就会出现激烈争执。此外，还会增加银行不良贷款，造成金融风险。
　　《物权法》制定过程中，这个问题又摆上了桌面。全国人大站在法制统一和执政为民的高度，明确了不动产登记制度。王才亮认为，立法的本意是很清楚的，这个问题本应随着《物权法》出台尽快得到解决，但是，很遗憾，最近我们看到的情况却不是这样的。两大部门或抓紧起草或急于修订各自的部门规章，继续强化各自的权力。根据《物权法》第十条，两个部均无权出台相关规章。他们的行为是越权、抢权。
　　王才亮指出，可以说，这个问题法律已得规定得很清楚，所以，它已不是一个法理问题，而是一个利益问题。现在统一登记的机构也没有建立，王才亮认为，这应该由国务院来协调。两部门应该积极推进国务院出台关于不动产统一登记的行政法规，作为物权法的配套法规，这才是解决问题的根本办法。■

　　《财经》杂志记者杨哲宇采写


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