这次出来的新的几条政策，主要是针对各地地方政府，用于控制短期的投资行为，是上一次政策的综合组合拳的一个延续。现在中央高层也逐步认识到，应该把房地产作为直接的调控对象和目标，因为土地过热还导致了煤、电等的紧张。现在的政策有一个新的亮点，就是政府已经明确认识到，房地产首先是老百姓生活的必需品，政府有责任和义务来保障中低端收入的住房。另外政策的选择跟政府推进的行政体制改革有关系，可以通过利率的手段、价格的手段，管制的手段来调节，让这个市场健康。我们会逐渐认识到，即使在高端市场上，根据中国的人口结构现状，和土地结构现状，未来我们还可能会通过土地税收的手段，尤其是一些大型的别墅，有必要进行调整，这是符合中国国情的，因为我们中国是土地资源非常稀缺的国家，这个是第三步，目前是第二步。第一部保证中低端住宅，第二是高端市场，第三是别墅市场。我觉得这可以反映市场的价值和交易的关系。另外也使整个社会其他压力得到缓解，从根本上改善经济结构，以后的经济将会向消费性发展。因此我想这是一个深层的含义，国家的宏观调控和深层调控就解决了。在未来，构建和谐社会的理念将会得到实施。这不是从局部的具体的去考虑的问题。

差不多有1.5亿人将成为城市人口，我认为就中国的实际情况来讲，城市化的道路有两种方式，现在中国政府并没有在两种道路中做出任何一种选择，以前是像城市赶大饼一样，像上海一样，把郊区逐渐变成城市，这样成本非常高，因为要不断投入建设设施。我觉得在目前的情况下，是不健康的。欧洲的城市结构有很多分中心的概念，在中国，我们也曾搞了很多的分中心，但是都没有成功，所以城市化是很有争论的，我们应该站在战略的角度去看这个方式，不能把欧洲的经验，美国的经验直接搬给中国用。我们谈到细节问题，土地的认定，过去地产商比较自豪的是我花了多少亿拿了一块地，而我的背后是什么银行，我抵押的就是这一块地。但是前面讲的，调控地产的行为，主要的力度，执行者是地方政府。现在的问题，七部委文件里没有配套的措施，但是理智来讲，恰当的措施是可操作性的，如果不可操作，就没有意义了。那政策出来之后，有没有制度恰当配套？如果从这个角度讲的话，我相信基本上所有的开发商，都无法在这么短的时间内拿出这么多的资金，这是不确定性，我想前面在报纸上也看到过，有一些地产商在抛地，但是有一些在雄心勃勃，你干不动了我来干。我其实非常主张收取中国土地的资源储存费，因为我们中国是平原资源最短缺的国家。我们讲对一个国家的考虑是国家的公共福利最大，过去是没有人管这个事，我当时记得很清楚，在2003年10月，我在研究上海房价的时候，当时已经偏高了，如果把上海放在全球市场来看，它一点也不高。你占用我的公共资源，你在上海看病，但是又不纳税，这又是什么道理呢？比如你是温州人到上海来买房，一次性交期税是不行的。这个不叫差别对待，要看你怎么做的，基于这个角度来考虑，一个好的事可以变成坏的事，举一个很简单的例子，刚才讲的股权分制问题，是一个好事，但是制度设计有问题。看它的需求，比如我们设定，好公司你不设置方案，但是之后给你的惩罚是不能进行融资，在任何的制度里面，有时候会有一个利益行为，惯性行为。我们设想一下，一年以前，我们把上海的房价问题带到人大去讨论，说明什么问题呢？公共资源的政策面，还是一个传统的管制，我说的就是对的，其实并不一定对。在2004年当中，是有效的控制，而不是被动的，一出来这个政策，如果跌了怎么办？谁受损失？这个是可以预防的，这个我们做过很多的研究，但是这个研究变成学者们自己的兴趣，讨论的话题。如果你能说服我，决策者可以作为听众，没有问题。现在出来很多的政策，从个人的角度来讲，当然是利益最大化，损失最小化，不是有一句话，上有政策，下有对策，但是对好的制度而言，应该是避免对策。

政策的执行主要是靠人，人说白了就是政府的执行者、贯彻者的价值趋向。去年有很多人写了文章对地产发表一些观点，我干的工作是说这么高房子的价格，对经济结构的支出的影响。我们知道，台湾也好，日本也好，在经济高速增长的过程中，它的公民变得比较有钱了，在日本是一个很经典的例子。我们研究一下，中国的经济增长，从改革开放到现在也有20多年了，为什么我们的经济没有这么大的增长呢？可能是方式的问题，你想去旅游，都没有现钱，要改变经济结构来讲，是一个难题。当时讲能不能让房价下来，很多人关心这个问题，我说下不来，我们这次七部委出了这个文件，里面规定了经济适用房的一个概念，20% 的浮动值，建筑这个利润空间是3% ，都约束好了，那我们设想一下，开发商屯了很多的土地，还没有开发，如果你没有开发，你无偿还给政府了，那可能就会就地找一个建筑商建筑经济适用房了。我有三千的买，为什么买边上的三万的？没有道理，看你怎么算这笔帐，如果你是盈利性政府，是收钱的，要干其他事，那就不会有这种政策趋向了。

我先讲我的看法，上海的房价是这样的，我曾经做过一个研究，我们讲没有任何政策，那我估计静安的均价应该在3万左右了，因为当时去年下半年每个月都是1千1千往上涨的，那如果你没有任何的政策出落，那今年也是拐点，是投机到顶端的拐点，市场规律也会出来拐点，那是另外一种形态。当然你现在预计到这个危险性，那从金融学和行为学来讲，你要看，一个是预期，可能预期会发生一定程度的改变，像我们这样，是寻求公共利益最大化，当然我们也关心房子被套住的问题。我认为知识分子比较关心公共利益最大化，所以可以在制度上设置不让你说话，可以设置，那这个是让市场行为自然体现。现在预期改变，只要它发生预期改变，自然有资金流出市场，就会找可替代市场，那可替代市场在哪里？中国就五大块，地产、实业、股票、储蓄和国债，主要是这五大块，当然期货、收藏这些也有，但是比较小。预期在宏观调控中，实业是最明显的，生意不好做了，这和中国的总体状况有关。我想实业会比04、03的难做，现在都市场化了。那金融CPI的话，今年四月份的时候指数会有一些下跌，储蓄可能只是老年人会有兴趣。那股票，现在有漏缝了，可能有些人去香港投资。那今年戏剧性的是什么，可能是这两个市场出现替换，这是可能性，如果从可能性到现实性，这还有一些因素的促成，刚才洪先生讲的，我也有一些赞同，这个管制市场，目前来讲是不管制市场，典型的自由市场，本来房地产市场是管制市场，但是现在做成了自由市场，像菜市场一样，可以讨价还价，那对我们知识分子来说，是想把它变成管制市场。我们知道全球唯一的自由市场，在美国还是有自由市场，金融管制。作为投资来讲，从理性角度来讲，最高峰的时机已经过去了，按照风险和利润相比，可能风险大于利润这样一个状态。当然这个时候，如果涨30倍以后呢？我们不希望日本的这种情况在中国出现，这样对老百姓的财富浪费太大了。这个政策是及时的，如果你纯粹是为了未来考虑买房子，那我建议可以等一段时间，那你今天就要结婚了，没有办法，只能去买。如果你只是买一套房子，那我想也不要在乎什么涨跌，房地产投资到底合算不合算，要看你怎么讲，你投资三室一厅，50年之后还是三室一厅。如果你投资一个公司，多少年之后成为世界500强了，但是这个房子只是会折旧，这个问题我是对投资客来讲，要看投资率，你会理解折旧带来的，你还要大修。

我举一个很简单的例子，昨天我看了一下宝钢的跌幅，以它昨天的情况来看，远的不敢说，至少今年和明年，以我们的研究预测分析情况来看，如果它的收益率在4的话，我认为它会在5到6之间，我想最保险的折扣，至少我们说4.5是没有问题的，但是你说投资者都是理性的，那3都不买了，至少会去投资4.5的，至少三月份就拿到这笔钱了，那就讲到一个市场和理性的关系，有一个差异。前一段时间地产在亢奋状态，大家觉得这个没有风险的，所以我要用这个例子来强调，投资者一旦预期没有这么好，那就不讨论这个价格问题了，如果预期还存在，那就不涨不跌，如果预期比较好，那就是增长的问题了。现在来说，金融市场就是不好不坏。

我们知道地产前一段时间的涨势，如果利率是5.5或者是6，房地产上涨3差不多就盈利了，当然这个数字很小，所以在玩这个杠杆游戏，这样玩下去，对自己的危险也很大，这个是特别大，占很大的关注。那一关注之后，像报道出来，温州客也在上海贷款，总体银行一关的话，温州人都不可能炒房把自己的钱拿出来，包括投资客的预期，还有金融机构的预期，如果金融机构的预期发生改变，市场不行了，贷出去有危险了，那可能就不一样。金融机构说不行，我不给你贷了，那就不一样了。

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