房管部门管亚运城工程质量与依法行政不符

依法行政应是，既不缺位，又不越位

亚运城“质量门”事件备受瞩目。媒体于2011年5月底披露：购房者“亚运城的楼收出一肚子气”。许多业主在验房时发现墙体裂缝、地板渗水、外墙渗水、地板空鼓等诸多的质量问题，由于不满楼盘质量而集体拒绝收楼。广州市国土房管局立即会同市重点办到现场展开调查，从现场了解和抽查情况来看，亚运城项目住宅部分没有明显的工程质量问题，但少数住宅确实存在木地板不平整、起泡污损；地砖不平整、开裂或崩角等装修方面的问题。市国土房管局、市重点公共建设项目管理办公室和亚运城开发商利合房地产开发有限公司随即联合约见媒体。市国土房管局表示，该项目由市重点办负责建设，赛时提供给运动员和工作人员使用，亚运会结束后，依照土地出让合同的约定，已建成的房屋由市重点办整体移交给利合公司，由利合公司按市场运作方式进行销售。

依法行政应是，所有行政行为都要于法有据、程序正当，既不缺位，又不越位。国务院《全面推进依法行政实施纲要》指出，行政机关实施行政管理，应当依照法律、法规、规章的规定进行；没有法律、法规、规章的规定，行政机关不得作出影响公民、法人和其他组织合法权益或者增加公民、法人和其他组织义务的决定。行政机关依法履行经济、社会和文化事务管理职责，要由法律、法规赋予其相应的执法手段。行政机关违法或者不当行使职权，应当依法承担法律责任，实现权力和责任的统一。依法做到执法有保障、有权必有责、用权受监督、违法受追究、侵权须赔偿。

从建设工程质量的有关法律来看，从依法行政的法律角度来说，亚运城商品房工程质量问题，是建设部门管的事，而不是房管部门管的事。 

广州市政府办公厅《广州市国土资源和房屋管理局主要职责内设机构和人员编制规定》（穗府办〔2010〕54号）确定的广州市国土资源和房屋管理局主要职责，其中一项是：(六)负责房地产市场监测，拟订和落实全市调控房地产市场的相关政策；负责监督管理国有、集体建设用地使用权转让、租赁、抵押等流转行为；负责房地产买卖、租赁、评估、中介、测绘市场的监督管理；负责商品房预售许可和后续监管工作。

根据以上职责，市国土房管局设：(十一)房地产市场管理处。

广州市政府办公厅《广州市城乡建设委员会、中共广州市城乡建设工作委员会主要职责内设机构和人员编制规定》（穗府办〔2010〕52号）确定的广州市城乡建设委员会主要职责，其中的两项是：6．负责房地产开发的行政管理工作；负责房地产开发企业资质管理；参与城市地下空间开发利用管理。9．承担房屋建筑、公路及市政基础设施工程质量监督和施工许可管理的责任；负责建设工程安全生产的监督管理；负责督促施工单位落实文明施工措施，并会同有关部门对违规行为进行处罚；编制工程质量安全事故应急救援预案，组织或参与重大工程质量安全事故调查和处理；参与防洪工作；监督建设工程抗震设防标准的执行。

根据以上职责，市城乡建设委员会设：(十一)房地产开发建设处。(十三)工程质量安全处。

国务院《建设工程质量管理条例》规定，县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理。

《建筑法》规定，建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷。

广东早已实行了分户验收、建设工程竣工验收备案，仍出现这种事情。关键是要依法处理，才能到位。

《中华人民共和国建筑法》（自1998年3月1日起施行）

第六条 国务院建设行政主管部门对全国的建筑活动实施统一监督管理。

第三十一条 实行监理的建筑工程，由建设单位委托具有相应资质条件的工程监理单位监理。

第三十二条 建筑工程监理应当依照法律、行政法规及有关的技术标准、设计文件和建筑工程承包合同，对承包单位在施工质量、建设工期和建设资金使用等方面，代表建设单位实施监督。

第五十六条 建筑工程的勘察、设计单位必须对其勘察、设计的质量负责。勘察、设计文件应当符合有关法律、行政法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计技术规范以及合同的约定。设计文件选用的建筑材料、建筑构配件和设备，应当注明其规格、型号、性能等技术指标，其质量要求必须符合国家规定的标准。

第五十八条 建筑施工企业对工程的施工质量负责。

第六十条 建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。

第七十九条 负责颁发建筑工程施工许可证的部门及其工作人员对不符合施工条件的建筑工程颁发施工许可证的，负责工程质量监督检查或者竣工验收的部门及其工作人员对不合格的建筑工程出具质量合格文件或者按合格工程验收的，由上级机关责令改正，对责任人员给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任；造成损失的，由该部门承担相应的赔偿责任。

国务院《建设工程质量管理条例》（自2000年1月30日起施行）

第四条 县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门应当加强对建设工程质量的监督管理。

第十九条 勘察、设计单位必须按照工程建设强制性标准进行勘察、设计，并对其勘察、设计的质量负责。

第二十六条 施工单位对建设工程的施工质量负责。

第三十六条 工程监理单位应当依照法律、法规以及有关技术标准、设计文件和建设工程承包合同，代表建设单位对施工质量实施监理，并对施工质量承担监理责任。

第四十一条 建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

第四十三条 国家实行建设工程质量监督管理制度。国务院建设行政主管部门对全国的建设工程质量实施统一监督管理。县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理。

第四十六条 建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施。

第四十七条 县级以上地方人民政府建设行政主管部门和其他有关部门应当加强对有关建设工程质量的法律、法规和强制性标准执行情况的监督检查。

第四十九条　建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。

第五十二条 建设工程发生质量事故，有关单位应当在24小时内向当地建设行政主管部门和其他有关部门报告。

建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》（自2000年4月7月起施行）

第四条 建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上人民政符建设行政主管部门备案。

第五条 建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告；（三）法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许文件；（四）施工单位签署的工程质量保证书；（五）法律、法规规定必须提供的其他文件。商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

第八条　备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。

第九条　建设单位在工程竣工验收合格之日起15日内未办理工程竣工验收备案的，备案机关责令限期改正，处20万元以上30万元以下罚款。

广东省建设厅《广东省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收及备案管理实施细则》（粤建管[2001]35号）

第七条 竣工验收备案是一种程序性的备案检查制度，是对工程建设参建各方面质量行为进行规范化、制度化约束的强制性控制手段，竣工验收备案不免除参建各方面的质量责任。办理竣工验收备案是指工程竣工验收后建设单位向备案机关报送国家规定竣工验收备案的有关文件，接受监督检查并取得备案机关收讫确认的行为。

第八条 工程竣工验收前准备工作：（五）建设单位在组织工程竣工验收前必须按国家有关规定，提请规划、公安消防、环保等部门进行专项验收，取得合格文件或准许使用文件。

第九条 工程应具备下列条件和文件方可组织竣工验收：已完成工程设计和合同约定的各项内容；《工程竣工验收申请表》；《工程质量评估报告》；勘察、设计文件质量检查报告；完整的技术档案和施工管理资料；工程使用的主要建筑材料、建筑构配件、设备的出厂合格证和进场试验报告；建设单位已按合同约定支付工程款；施工单位签署的《工程质量保修书》（附表七）；市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料；规划部门出具的规划验收合格证；公安消防、环保部门分别出具的认可文件或者准许使用文件；建设行政主管部门及其委托的质监机构等部门责令整改的问题已全部整改完成；建设工程施工安全评价结论。

第十七条 备案机关出具的《工程竣工验收备案表》是建设单位办理产权登记手续的必备文件。

中华人民共和国国家标准《建设工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2001）

强制性条文6.0.7条 单位工程质量验收合格后，建设单位应当在规定时间内将工程竣工验收报告和有关文件报建设行政管理部门备案。其条文说明进一步明确，建设工程竣工验收备案制度是加强政府监督管理、防止不合格工程流向社会的一个重要手段，建设单位应当依据《建设工程质量管理条例》和建设部有关规定，到县级以上人民政府建设行政主管部门或其他有关部门备案，否则，不允许投入使用。

（6.0.7条是强制性条文，根据《标准化法》的规定，必须执行。因此工程竣工验收并经备案后方可投入使用是国家的强制性规定。）

中华人民共和国国家标准《住宅建筑规范》（GB 50368—2005）

11．0．1 住宅应满足下列条件，方可交付用户使用：1 由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行工程竣工验收，确认合格；取得当地规划、消防、人防等有关部门的认可文件或准许使用文件；在当地建设行政主管部门进行备案；2 小区道路畅通，已具备接通水、电、燃气、暖气的条件。

条文说明

11．0．1 住宅竣工验收合格，取得当地规划、消防、人防等有关部门的认可文件或准许使用文件，并满足地方建设行政主管部门规定的备案要求，才能说明住宅已经按要求建成。在此基础上，住宅具备接通水、电、燃气、暖气等条件后，可交付使用。

（11．0．1是强制性条文，根据《标准化法》的规定，必须执行。）

广东省人大《广东省建设工程质量管理条例》（自1997年1月1日起施行）

第八条 建设过程中和保修期内的建设工程质量责任由质监机构鉴定。其鉴定结果可以作为调解、处理质量纠纷和质量问题的依据。

住房和城乡建设部《关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知》（2009年12月22日）

住宅工程涉及千家万户，住宅工程质量的好坏直接关系到广大人民群众的切身利益。各地住房城乡建设主管部门要进一步增强做好分户验收工作的紧迫感和使命感，把全面开展住宅工程质量分户验收工作提高到实践科学发展观、构建社会主义和谐社会的高度来认识，明确要求，制定措施，加强监管，切实把这项工作摆到重要的议事日程，抓紧抓好。

分户验收内容主要包括：（一）地面、墙面和顶棚质量；　　（二）门窗质量；（三）栏杆、护栏质量；（四）防水工程质量；　（五）室内主要空间尺寸；（六）给水排水系统安装质量；（七）室内电气工程安装质量；（八）建筑节能和采暖工程质量；（九）有关合同中规定的其他内容。

分户验收依据为国家现行有关工程建设标准，主要包括住宅建筑规范、混凝土结构工程施工质量验收、砌体工程施工质量验收、建筑装饰装修工程施工质量验收、建筑地面工程施工质量验收、建筑给水排水及采暖工程施工质量验收、建筑电气工程施工质量验收、建筑节能工程施工质量验收、智能建筑工程质量验收、屋面工程质量验收、地下防水工程质量验收等标准规范，以及经审查合格的施工图设计文件。

分户验收合格后，建设单位必须按户出具《住宅工程质量分户验收表》，并作为《住宅质量保证书》的附件，一同交给住户。分户验收不合格，不能进行住宅工程整体竣工验收。同时，住宅工程整体竣工验收前，施工单位应制作工程标牌，将工程名称、竣工日期和建设、勘察、设计、施工、监理单位全称镶嵌在该建筑工程外墙的显著部位。

广东省住房和城乡建设厅《关于全面推行住宅工程质量分户验收工作的通知》(粤建质函〔2010〕402号 2010年8月16日）

自2011年起，在全省范围内全面实施住宅工程质量分户验收制度，将分户验收作为住宅工程竣工验收必备条件，凡未实行分户验收或分户验收不合格的，不得进行住宅工程整体竣工验收，不予办理工程竣工验收备案，不予参评工程质量奖项。

分户验收要覆盖各套住宅，并对每套住宅的各项分户验收内容逐一进行验收。要严格执行国家和地方工程建设标准，对不符合标准及经审查合格的施工图设计文件的，不予通过验收。要严格履行验收签字手续，按规定由相应人员据实填写签署分户验收表，并将其纳入工程竣工验收技术资料上报备案，归档保存。

各级工程质量监督机构要将住宅工程质量分户验收作为质量监督的重要内容，加强对分户验收过程的监督检查。对未严格实行分户验收、在分户验收中弄虚作假的，责令限期改正，依法进行严肃处理。

广东省建设厅《关于实行住宅工程质量分户验收的指导意见》（粤建管字[2008]96号）

分户验收应以单位工程中每套住宅为基本检查单元，以工程观感质量和使用功能质量为主要验收对象，以相应分部、分项工程的检验批为主要验收内容。主要包括以下检查内容：（一）地面、墙面和顶棚面层质量；（二）门窗安装质量；（三）建筑外门窗节能措施与设计的符合情况；（四）阳台、露台、厨房、厕浴间、窗台的防水工程质量；（五）栏杆、护栏的整体安装质量；（六）给排水系统安装质量；（七）室内电气工程安装质量；（八）其它有关规定要求分户检查的内容。

实施住宅工程质量分户验收是对现行国家住宅工程竣工验收制度的完善，改变了以往只注重住宅工程整体质量的评价而对住宅套内的观感、使用功能等微观质量检验不足的做法，能够进一步促进工程参建各方责任主体落实质量责任，从而提高住宅工程的整体质量，对满足人民群众日益增长的质量要求，构建和谐社会具有重要的意义。