——我为“十二五”规划建言献策（二）

自有资金投资回报率

近年来，从中央到地方都对减弱房地产开发用预售来融资负面作用有所动作，从市场秩序、预售批准、资金监控与土地批租入手，进行了多次严厉的整顿行动，包括采用限购办法，期望抑制过热的房地产投资和不断高涨的房价，但收效不大。

较高的房价和较高的商品房空置量是不完全竞争带来的非效率的标志。在效率高的完全竞争经济中，利润是趋于零的。但由于各个企业管理水平不同，他们的成本也是不同的，价格定在较差企业的生产成本价位上，优秀企业仍可赢利。如果没有竞争，从企业实现其利润最大化的本性来说，是按消费者的购买能力及承受水平来定价，而不会自愿按边际成本定价；只有竞争才能使商品生产者既保证商品产品质量优良，而价格又按边际成本定价。在完全竞争条件下，一个企业必须找出成本最低的生产方法，有效率地使用劳动、土地和其他要素，采用最有效的技术和最少量的投入来生产，否则，它就会陷于亏损而被市场淘汰。

解决目前“以整个家庭的储蓄和积累来购买房屋”而导致的消费需求不足问题，应从产生的原因着手——提高资本金和预售门槛，逐步取消商品房开发直接用预售来融资的做法，实行“第三方监管”制度，使商品房开发预售融资运作与国际接轨，才能从根本上解决。

近年来房价猛涨的原因是什么？有人认为是土地稀缺性影响了房地产价格，招拍挂使地价提高了。土地真的是导致房价异常上涨的直接原因吗？一位著名的开发企业老总说，在市场经济中，价格只取决于供求关系，而与成本无多大关系，只有在过去计划经济的年代，才会根据产品的成本定它的价格。

要深入地理解开发商的上述说法，请看我国房地产一个商品住房开发项目资金运作的来源组成：项目总投资（100％）＝资本金（20%）＋预售收取购房者的订金和预付款（据统计部门历年公布的数据一直为50%左右）＋由建筑企业垫资凑够项目具体运作中资本金不够和规定投资数的差额＋在运作过程中向银行贷一些资金来周转运作。

中国银监会统计部专题分析组2005年9月《中国房地产资金来源状况分析报告》指出：“多年来，房地产企业自有资金不足，为了达到国家对房地产项目自有资金比例的要求，不惜采用各种变通的方式套取银行贷款来充当自有资金，特别是近两年房地产项目资本金比例要求提高到35%，房地产企业更是透过关联企业贷款、挪用已开工项目资金、向省外企业借款以及销售回款再投资等方法来拼凑自有资金，以低成本或无资本扩张。”

目前房地产开发的资金运作模式，对开发商而言，最重要的成本是资本金（资本金指在投资项目总投资中，由投资者认缴的出资额，对投资项目来说是非债务性资金）；开发一个项目，最关心的是自有资金投资回报率。企业用只占项目总投资额20％的资本金，就可运作一个商品房开发项目，赢利空间相当大，由此又引发开发商不断用20％去滚动开发新项目的冲动。开发商只要手头有某个项目20％资金数额的钱，就会拿去投资这个房地产项目，实行滚动开发，去赚取更多的利润。上述情况是目前开发商手头的地够开发3至7年，而开发商却仍说不够地用的原因。这也是为何前几年商品房空置量（待销面积）那么多，开发商对房地产项目的投资还在不断增长，引发拿地竞争激烈而地王频出的原因。开发商争着再多拿些地开发，由此拉动了地价上涨，拉动了房地产投资的大幅增加。只要商品房顺利卖出，开发商就实现用不到项目总投资额的20%的资金，赢得以一个房地产开发项目总投资额为核算单位得到的利润。在开发过程中，项目建设资金大部分是运用别人的钱。一个商品房项目，开发商能卖掉一半商品房已有赢利（这是空置房【待销面积】量大的原因，也是捂盘惜售的根源所在），越是建造高档房，获利越高（这是我国商品房建设出现低价位房供应不足、中高价位房供应过量的结构性失调内在原因）。值得注意的是，在开发项目出售一半商品房已有赢利的状况下，开发商往往将余下的商品房标高价格来推缓售出节奏，期待开发地段成热后再推出以赚取更多的利润。这种业内所谓的低开高走销售模式，导致房价的不断攀升成了必然。

开发商利用购房者的钱（订金和预付款）借鸡生蛋赚取巨额利润的环节，是商品房预售。开发商绝大多数商品房预售项目，都是在利用个人按揭的资金滚动开发。据建设部透露，目前我国各主要城市商品房预售比例普遍在80％以上，部分城市甚至达90％以上。房地产开发通过预售来融资。商品房预售制度的关键是按揭贷款。房地产开发项目工程由建筑企业垫资施工达到形象进度后，开发商拿到了预售许可证，就启动了购房者的银行按揭贷款程序。

《中华人民共和国合同法》第九章《买卖合同》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。就预售商品房买卖而言，购房者花钱买的不是已经建好的房子，而是正在建造还没有建成的房子，预售商品房建设期间，商品房实际上并不存在。商品房预售实质是购房者（定作人）看好并确定某一种房子的样式或标准，然后聘请开发商（承揽人）按照这种样式或标准来承揽制作的商品房。《中华人民共和国合同法》第九章《买卖合同》第一百三十二条规定“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”。由于土地抵押、工程抵押、工程承包等原因，购房者在买预售商品房时，开发企业那时是不可能获得商品房的所有权或者处分权。购房人也因此而无法取得所购商品房的所有权，他向按揭权人提供的担保是在将来某一时间取得楼宇的权利，它是一种期待性利益，而非以实体形式存在的楼宇。从统计部门公布的运作房地产开发项目的资金来源组成可看到，开发项目50%是用购房者的钱（银行按揭贷款的利息由购房者付，并承担了运营风险，但没有获得由高风险所产生的高利润；在2004年全国房地产开发到位资金中，定金和预付款达6000多亿元，仅利息就有350亿元，一进一出在实际上给开发商带来700亿元的好处）作为项目投资金额来运作，开发商投入自有资金只有20%左右，这种形同集资建房的预售运作方式，使消费者购房的风险很大，开发商投资风险少。开发商自有资金投资回报率很高。

从市场经济角度看，商人运作资本，本能是要以最小投入去实现最大的利润。同样规模的项目，同样的经营利润，资本金投入少一半就意味着利润率高一倍，而且越是建造高档房，获利越高（从这也可知为应对国际金融危机，我国房地产住房建设项目的资本金2009年6月起从35％降至20％之后，为何地王会频频出现；这也可知为何房地产开发出现中低收入适用的商品房少的结构性失调）。

不过，按项目总投资额除去各种成本和税费，一个房地产开发项目，开发商的利润却往往只是20%左右，经营差的是微利（全国第一次经济普查数据第三号公报显示，房地产开发的利润率是7.77%）。

这是因为“自有资金利润率” 和“项目总投资利润率” 存在巨大的差别。“项目总投资利润率”是销售额减去账面成本所剩余的利润与销售额之比，是账面上的利润率，可以很低，甚至可以是负数（项目决算要等到整个工程验收之后，一天没通过验收，就不能算出利润，成本难以理清，而此时很多开发商又把前一项目中赚的钱投到下一个项目中，因而从账面来看，整个项目赚钱不多，甚至是亏本）； “自有资金利润率”，是一个项目投入的资金和从项目中产出的利润与实际投入资金之比，如果实际投入资金较少，一年中可能已经周转了好几次，利润是累计的利润，这个利润率就相当大了。

过高的房价降不下来，开发商说是成本决定的，只要建材涨价，涨房价随之而起。其实，这是由于开发商的投资回报预期减少而引起。所有的调控手段都可能成为商品房涨价的理由，因为这触动了开发商利润空间的心理预期。比如，90年代开发商赚钱主要是在土地上，当土地价格大幅上涨，商品房利润空间缩小，就会出现开发商用涨房价来填补心理预期的利润空间。现在销售的房子是建在以前拿地的便宜价位土地上，卖的却是目前的市场价，其利润自然比前几年更高，因而开发商不会提当年的土地成本。说建材、土地涨价是导致房价异常上涨的直接原因，这是理由而不是原因。

在社会各行业市场配置资源的机制已经基本形成的情况下，房地产投资大幅增加，表明这个行业的资本利润率明显高于社会平均利润率。一个商人做过房地产之后，从事其他行业便觉得没有味道。通过开发房地产，不少人短时间跃入中国内地富豪榜，其中很多都是白手兴家却有着和亿万财产不相称的年纪。改革开放以来，还没有哪个行业像房地产业这样盛产亿万富豪：在福布斯全球富豪榜中，500富豪大约只有30人左右是房地产商，但中国大陆100名富豪榜单上，竟有50%以上的企业涉足了房地产业，或者以房地产为主业。有人指出，富豪们在短时间内积累数亿元的财富，这在世界资本史上是不多见的。据说资本主义国家早期的原始积累，大都经历了100多年的努力，而中国大陆这些富豪财富积累只用十几年甚至几年。

（未完待续）