从房地产业入手扩大消费需求

——我为“十二五”规划建言献策（一）

黄穗诚

“十二五”规划，要把扩大居民消费需求作为扩大内需的战略重点。

如何深入扩大内需，增强经济增长内生动力，在有限的稀缺的资源条件下，通过资源最佳配置实现效用最大化？这需要深化重点领域和关键环节——从房地产市场体制入手，完善市场配置资源的竞争环境才能实现。

过高的房价必然导致城市的运营成本、生活成本大幅攀升，居民消费需求减少，进而影响城市的整体竞争力，妨碍其可持续健康发展。

“十二五”规划，必须要从解决经济社会发展的突出矛盾和问题入手，在根本上消除制约消费需求扩大的因素，提出解决问题的思路和政策措施，对这个涉及全局性、战略性的重大问题部署解决。

以整个家庭积累购买住房导致消费需求弱化

经济发展唯一目标是消费。居民消费是整个经济链条的最后一个环节，是拉动经济增长的重要力量，它既反映一国居民的生活水平提高程度，也在产业结构调整升级中起着主导作用。据估算，投资每增长一个百分点，能拉动经济增长0.2%，而消费每增长一个百分点，能拉动经济增长0.8%，是投资的4倍。

我国经济的增长主要是由投资产生的。2009年，我国GDP增长8.7%，其中投资、消费、出口对经济增长的贡献分别为8.0、4.6和-3.9个点。“十二五”期间，必须有效扩大国内需求，特别是居民消费需求，减少经济增长对外部需求的过多依赖，就必须改变经济增长主要由投资产生的这种格局。

据国际货币基金组织统计，发达国家消费支出占GDP比重平均在80％左右，发展中国家平均74％。2006年中国的消费支出占GDP比重仅50％。在国际上各国的横向对比中，我国的消费率明显偏低。

我国国家统计局数据显示，中国最终消费率自1981年以来呈逐步下降趋势，到2008年下降至48.6%，大大低于世界平均70%以上的水平；特别是居民消费率，2008年已经降至35.3%，远远低于世界平均60%以上的水平。

“目前，国内主要城市的房价增长远远超过居民收入增长水平，但是居民习惯以整个家庭的储蓄和积累来购买房屋。”住建部政策研究中心一位负责人近期在谈到“十二五”规划房地产发展时指出，中国房地产市场要保持健康发展，房价必须不断向居民住房消费的水平靠近。

人们的欲望只有在具备了支付能力情况下才会形成现实的市场需求。目前，国内绝大多数居民不是没有意愿消费，而是没有能力消费。购房要进行长时间的储蓄积累，这无疑会抑制同期其他产品的消费；而购房，房价居高不下，令购房的人背上了沉重经济负担——“以整个家庭的储蓄和积累来购买房屋”投资房地产了，这严重影响有效扩大国内需求，特别是有效扩大居民消费需求，只有消除了抑制消费的因素，居民最终消费才有可能得到有效扩大。

广州市一政协委员早在2005年3月向政协十届三次会议递交提案，建议加快广州市经济适用房建设，调控商品房价格时就指出：按照广州市目前的价格水平，一套面积为80平方米的住宅售价在40万元左右，而广州市居民目前人均可支配收入仅为1.6万元，如果夫妻双方均在广州市工作，则住房价格约为两人年收入的12倍，这一比例远远高出一些发达国家的水平，是一般工薪阶层所无法承受的。目前绝大多数城市工薪族青年结婚购房均要依靠父母或举债，即使按揭也要花10到20年来还债，负担非常重。

每一种资源在大多数情况下可以有两种或两种以上的用途。什么是刚性购房？是买来自住的，还是作为投资来买的？如果是买来自住的，通常要考虑自已的经济能力，不吃不喝，要多少年才买得起。如果是作为投资来买的，则考虑购房后赢利要比存银行的利息要多才行，不能让投资亏本。如果房价高到令买来自住的家庭100辈子不吃不喝也买不起的话，这时对于投资投机购房的人来说，却仍然可以入市购房赚钱。目前买得起房的，绝大部分是投机买房的人。现在的房价与房的租金之比很大，买住房出租回收投入，据说得六七十年。

从住房首要功能是居住看，住房刚性需求应是在城镇化进程中大量的进城农民工而不是投资投机买房的人。进城农民在城市工作、居住，但却连租房也往往租不起（他们租的是床，房中房形式于是应运而生），城市生活成本大幅攀升会逼大量农民工返乡而导致企业招工困难。城市的发展与运行离不开穷人，离开穷人阶层的服务，有钱人没法活（上世纪初，省港大ba工，仅环卫工人不开工便导致香港成臭港）。房价过高，经济适用住房又没有资格入住，这些穷人如果在城市和城市附近没法住，就无法为城市提供服务。如果光是土地的城镇化，没有人口的城镇化，居民消费起不来，怎能拉动内需呢。而刚性需求的买房自住的城市居民，也大部分人买不起现在房价的商品住房。面对这种局面，要么就给这些人大幅涨工资，让他们买得起高价的商品住房，要么就给他们提供住房福利。涨工资会提高城市管理和企业运营的费用，使城市经济失去竞争力，而政府大量提供住房福利，是笔庞大的财政支出。

居民的收入不能支撑目前的房价，是因为就算政府要求企业工资不断增加能落到实处（目前己占企业数量绝对优势的民企员工工资是由老板说了算，而不是政府说了算，政府要求企业严格执行的最低工资保障制度，在很多民企尚未能落到实处就是例子），收入增长也不可能有这么快。如果买不起房的人，却硬撑着买房，遇到银行因通胀压力而加息，导致出现供不起楼的情况就麻烦了。美国的次贷危机由银行加息引发。为了国家经济安全，必须把自住需求与投资投机购房需求区分开来。

扩大和增加廉租房、经济适用房建设规模，是“十二五”规划中住房保障工作的重点内容。但提高住房保障层次，将住房保障人群从最低收入人群，向中低收入人群转移，仍是不能解决“绝大多数居民不是没有意愿消费，而是没有能力消费”问题的。因为，这部分人群从两头小、中间大的总人口现状的比例看，毕竟占的比例属两头小之列，且既是中低收入人群，消费能力是不会高的。不过，这部分住房保障的建设资金对政府财政而言，却已是天文数字（住建部向各地发出《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》明确，2011年计划建设保障性住房、改造各类棚户区住房1000万套。业内人士粗略估计需1.34万亿元的投资。有业内人士分析,以需保障人群来看,广州一年建设4万～5万套保障性住房是比较合适的,但这些投入就将占去广州市财政收入的1/6,这对广州来说,是一笔很大的负担。广州2010年土地出让金收入约为347亿元，按以往10%的土地出让金支持保障房建设，也仅能提供34.7亿元的资金，距离80亿元的资金缺口十分明显。2011年广州需要的保障房建设资金超过80亿元，目前资金尚存在缺口。此外，广州保障房建设还面临着供地不足、配套不足、社会力量建房积极性不足等困难），更不要说扩大至中等收入家庭了，且带来从宏观上利用有限的稀缺的资源效率差问题。

构建多层次住房保障体系是政府的责任，调控和监管房地产市场促进其健康发展是政府的职能。

有限的资源相对于无限的需要构成了资源的稀缺性。如果市场具有完全竞争特点的话，则生产者将以最低的成本生产所有的产品，消费者可以最低的价格得到所需的商品，整个经济的所有资源也能够实现最优配置。《中华人民共和国价格法》确定：“国家实行并逐步完善宏观经济调控下主要由市场形成价格的机制。”

从目前房地产开发的资金运作模式，以及房屋由居住的首要功能异化为投资功能的情况看，在实现利润最大化的驱动下，房价不断高涨是必然的。要从根本上解决“绝大多数居民不是没有意愿消费，而是没有能力消费”问题，必须在坚持做好住房保障工作的同时，运用市场机制作用——如果能实现空置房积压的都是房企自筹资金，就不会出现以下怪事：截至2010年12月上中旬，北京开发商拿证楼盘不开盘，导致住宅库存量持续上升——北京住宅库存达到10.9万套，逼近11万套，创下年内新高；如果把投资购房需求的，用限购或税收的办法，使之与自住需求的区分开来，让买来自住的房子这时体现供求决定价格，市场经济杠杆调节房价落实到自住需求方面来，买来自住的会由此感受到了市场机制价宜物美的魅力，我们一般家庭住房供应方式由计划向市场的改革才会成功，深入扩大消费内需，增强经济增长内生动力才能落到实处。

成功转变经济发展方式的标志是居民消费率的提高。在资源配置优化基础上，实现的经济效率的提高和经济福利的增长，是人类社会经济活动所追求的基本目标。成熟的市场机制能够引导资源合理有效地配置，因此，制定“十二五”规划，必须在根本上消除制约消费需求扩大的因素，从房地产业资金运作模式入手，将目前仍不是完全竞争的房地产市场，逐步向完全竞争的市场方向完善，让房价“向居民住房消费的水平靠近”，才能解决“以整个家庭的储蓄和积累来购买房屋”而导致的居民消费需求不足问题。

（未完）