“国三号”土地新政出台的背景与影响 (2008-1-8 10:07:29)
“国三号”土地新政出台的背景与影响
董藩
（北京师范大学房地产研究中心）
国务院于2008年1月3日通过了《国务院关于促进节约集约用地的通知》【国发〔2008〕3号】，并于昨晚发布。央视第一时间采访我对此文件的看法，但限于时间，说的内容有限。现简单谈谈我对这次土地新政出台背景和影响的看法（不展开论述）。
一、这次土地新政出台的背景
1、工业化、城镇化的快速发展时期，导致建设用地供需矛盾十分突出。切实保护耕地，大力促进节约集约用地，成为摆在中央政府面前的主要任务。
2、此前关于“地荒论”的争论引起了中央政府的关注，中央政府倾向于支持国土资源部的意见，并认为供地机制存在缺陷，有意完善，挤出部分开发商手中囤积的土地。
3、一些大企业尤其是上市公司利用融资优势大量增发股票，圈钱买地，推升股价，再增发并圈钱买地，不断创造“地王”。这一现象引起高度关注，这对股市和楼市的健康发展都没有好处。中央政府有意防止这种局面的恶化。
4、在前期的土地出让中，千亩大盘不断出现，个别公司控制大盘，小企业无法参与竞争，对房价的稳定不利，也容易导致房地产寡头市场的形成，损害消费者福利。
5、总体上看中国建设用地利用效率不高，浪费严重，违法违规现象比较多，规划的科学性、权威性不够，地方政府追求宽马路、大广场、大绿化的现象突出，工业用地浪费严重，一些地方在土地利用和管理中还存在官商勾结问题，需要整治。
6、前期“小产权房”问题突出，破坏了土地市场运行秩序，争议也很大。对此需要给出明确态度，并加强管理。
7、通过对土地市场的调控，间接调控经济增长速度，防止全面通货膨胀局面出现。
二、这次土地新政的可能影响
1、为今后一段时期土地市场的管理明确了方向，强化了土地监察部门的权威性，对土地市场秩序的改善有促进作用。
2、将促进建设项目容积率的提升，提高土地利用效率，间接增加供应。
3、一些囤地较多的企业受到打击，企业预期效益下降。一些“地王”项目受到的影响较大。这些企业的经营战略将被迫调整，虽有整合，但大量吐地的可能性不大，主要是加快开发速度。
4、对大多数小企业来说，总体上呈现利好状态，大企业抢地的势头得到抑制，划小地块也使得拿地的门槛降低，小企业生存能力增强，但资金实力太差的企业除外。小企业间合作的机会也在增多。
5、高档建设用地、沿海地区建设用地需求间接增加，在房价总体趋稳的背景下，核心城市高档住宅、沿海地区住宅价格上涨的压力依然存在，因为高档住宅供应相对减少，但外来中高端购买力不断流入核心城市、沿海发达城市。
6、小产权房的开发得到暂时抑制，但矛盾仍在，一系列现实问题仍不好解决。对中国来说，这是一个“世界级管理难题”，因为在最初的土地制度和房屋制度设计上存在致命缺陷。
7、工业用地的价格将迅速上升，工业地产概念浮出水面，工业地产的经营模式将不断被创新，沿海地区、特殊政策区域工业用地更趋紧张，土地持有者增值回报增加。
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