http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年06月29日09:16 潇湘晨报  文洁 刘凤华  



    今后，长沙商品住房未满5年转让出售的，须全额征收营业税。 

    6月27日，长沙房地产交易中心。原本打算趁着政策等待期，赶紧出售一套永宏家园商品房的蔡先生有点郁闷。“还以为长沙的细则没有出来呢，没想到还是没有赶上最后一班车。” 

    从6月20日开始，“个人购买商品住宅不满5年出售，将全额征收营业税”的房产新政在长沙正式实施。但“征收范围中的住房仅指商品住房，暂不包括其他二手住房”。 

营业税正式开征 

    “我打算卖的这套房子，产权证上日期到今年6月28日刚好满2年，本想趁着长沙地方细则没出台赶快过户，没想到就开始收营业税了。”站在长沙市房地产交易中心大厅，蔡先生颇有些无奈。 

    6月20日，长沙市房地产交易所下发“关于执行住房转让环节营业税政策的通知”。 

    通知明确指出，根据国务院办公厅《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》以及长地税一函［2006］号文件要求，从当日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。征收范围中的住房仅指商品住房，暂不包括其他二手住房。 

    “从20日接到文件开始，我们各个中介公司就已经开始执行这一规定了。”湖南顺驰不动产网络有限公司高级经理明宾介绍说，这对于购房者还是有一定的影响。 

    以蔡先生为例，他出售的这套住房售价32万元，如果不涉及营业税，则购买蔡先生房子的买家在交易的过程中只需承担契税、综合税以及手续费、工本费合计10124元。但长沙出台的营业税细则实施后，占成交价格5.5% 的营业税将使交易过程多出17600元，总共需要支付10124＋17600＝27724元。 

    “羊毛出在羊身上，这部分税费肯定会部分转移到买家身上，无形中增加了购房的成本。”明宾说。 

目前仅限商品住房 

    相比于蔡先生，温州人老徐似乎心情尚好。刚从一家拍卖行走出来的他，刚咨询完关于门面拍卖的情况。 

    “长沙的政策背景下，二手房的再转让和商铺的转让不用交营业税。”老徐意味深长地说。 

    事实上，长沙开征营业税的细则中明确提出开征对象“仅只商品住房，暂不包括其他二手住房”。 

    在这一次出台的长沙市营业税细则中，明确商铺与写字楼等非商品住宅类产品的转让不在开征范围，这是否会带来资金转向商铺与写字楼的转手？ 

    “这个问题的可能性并不大，相对于住宅价格，商铺与写字楼资金占用量很大，一般买家以自持收取租金为主。”长沙市房产交易所副所长程龙科说。 

    据明宾介绍，在目前长沙市的二手房市场中，商铺和写字楼的交易量并不高。“这种类型的物业，基本上都是租赁为主，通过炒卖转手的并不太多。” 

    程龙科认为，新政的实施在长沙并没有掀起太大的波澜。“究其原因，主要是长沙市场上的炒房者微乎其微，主要还是自住型消费处于主导地位。” 

    但也有业内人士忧虑，房改房、安置房等非商品住房产品不在开征之列，很有可能带来此类物业的供求关系更趋紧张，有可能抬升该类房源价格。同时，也不能排除某些外来资金转战商铺类物业，通过低价吸纳，高价卖出。 本报记者 文洁 实习生 刘凤华 

看清商品住房营业税细则 

一、营业税征收有5个关键点 

    长沙市房产交易所副所长程龙科在对营业税征收细则进行诠释时明确提出，长沙开征营业税需要关注5个关键点。 

    首先是“个人”，如果是单位购房是不在征收之列的; 

    二是“购买”，如果是遗产或者赠送所得也不予征收; 

    三是必须为“第一次购买的商品房”，如果是二手房的再转让就不征税了; 

    四是“住宅”，那么商铺等物业是不在开征范围之内的; 

    最后，“5年”的时间是从契税完税时间或者发产权证的时间开始算起。 

二、营业税的征收： 

    1.个人将购买商品住房不足5年转手交易的，全额征收营业税; 

    2.个人将购买普通商品住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税; 

三、判断商品住房是否满5年的标准： 

    个人购买商品住房以取得的房屋产权证发证日期或者契税完税证明（契税发票）上注明的时间作为其购买房屋的时间;即按契税发票时间或者是产权证发证日期来计算是否满了5年，并且哪个时间有利按哪个计算。 

    例：天心区南湖路永宏家园8栋3单元1503房，产权面积：78平方，售价32万，产权性质：私产，产权证发证日期为2004年6月28日，契税发票时间2006年4月17日。 

    那么这单就涉及到营业税，过户所需费用为：契税32万×1% ＝3200元 

    综合税32万×1.98% ＝6336 元 

    手续费6元／平方米×78平方＝468元 

    工本费120元 

    营业税32万×5.5% ＝17600元 

四、以下房屋在交易时不需要征收营业税： 

    1.商铺、写字楼、房改房，安置房以及满了5年可以上市交易的经济适用房、个人自建房、单位自管产等非商品住房类物业。 

    2.满了5年的普通住房，包括二手房。 

    信息支持：湖南顺驰不动产网络有限公 文洁 刘凤华 整理