进入09年2月份以来，中国楼市持续出现的“小阳春”局面出乎大家预料，各地房产交易量都呈现出大幅度增长，特别是上海、北京、深圳等大城市的交易量增长速度迅速回升，而房价也出现了小幅回升的趋势。而惠州市场也同样表现出一片阳春的态势，根据惠州房地产交易中心显示数据统计，今年前4个月，惠城区共预售商品房99.4万平方米，而2008年同期，惠城区共预售商品房29.47万平方米，同比上涨了237%。从前四个月的预售总金额来看，今年为430234万元，同比也上涨了186%。今年1-4月，惠城区共预售商品房8660套，而2008年同期预售的商品房为3612套，同比上涨了140%。与销售面积和销售金额的大幅上涨形成对比的是，今年前四个月的商品房预售均价为4328元/平方米，而去年同期为5109元/平方米，同比下降了15%。从2008年4月至2009年4月惠城区整体月成交量为上升趋势，成交价格为平滑下降的趋势，表现为量升价跌。惠城区商品房4月份成交量为31.6万平米，成交均价为4238元/平米，成交量环比上升了2.3%，同比上升了390%，成交均价环比下降了3.8%，同比下降了12.4%。该月成交面积成为08年以来的最高峰值。

    面对持续近半年的楼市“小阳春”，社会各界开始对楼市是否真正回暖进行了争论：部分开发商和媒体宣称：楼市已经“探底”并开始“反弹”，房地产行业有望就此“回暖”复苏;而部分学者、消费者则认为目前楼市出现的一些“旺销”现象都是开发商利用假按揭、请房托制作出来的“假象”。究竟目前惠州楼市呈现出的成交量大幅上涨、价格小幅下降但趋向平稳能否证明市场已经回暖？楼市“小阳春”还能持续多久？这需从影响房产走势的众多因素去衡量与分析。

    上半年惠州楼市能快速走量的主要原因有以下几点：第一、受到国家众多利好政策的出台支持，由于全球经济危机产生对我国经济也造成一定的影响，国家为了推动内需，保证增长，在住房消费领域纷纷出台鼓励政策，如：降低银行贷款利率、增加贷款额度、减免购房税收、购房入户等，在一定程度上激发了购房需求。第二、在房产调整期的近一年半时间里，压抑了众多刚性需求客户，包括新婚阶层和换房阶层，由于国家优惠政策的推动，开发商促售措施的吸引，纷纷选择入市，从而提升交易量。第三、在经历了08年的寒冬后，开发商理性调整价格，采取多种促销手段，主要是让房价理性回归，如：降低首付款比例、享受更大折扣优惠、赠送精装修、购房送家电等，降低购房门槛，扩大了客户范围，有利于销售量的提升。

    随着商品房成交量的明显回升，让众多开发商眉开眼笑，认为寒冬已过，即将会迎来灿烂的春天，不但纷纷取消了相关购房优惠政策，部分楼盘甚至出现了久违的涨价现象。虽然目前房产交易量在国家政策等因素的推动下得到升温，但惠州房地产市场总体供过于求、居民收入水平与房价水平差距依然巨大、经济增长速度放缓等因素影响，长远发展来看，惠州楼市还未走出调整期，还未真正进入回暖阶段，因此面对市场需要理性。惠州楼市还处于调整阶段主要基于以下几点考虑：

    1、惠州楼市总体供过于求;

    供求关系是影响商品价格和成交量走势的重要因素之一。根据惠州房地产交易中心的数据显示，截止09年5月14日，惠城区的可售房屋面积为：272.2万平米，可售套数为：26367套，如果按照08年惠城区每月消化8万平米的销售速度，这个存货量不计算未来新增，需要近3年的时间。即使按照09年“小阳春”的消化速度，也需要近1年的时间来消化目前的存货量，而且这个供应量会随着部分项目即将完工和新开工项目加快建设影响，在未来几年会得到进一步的放大。而在需求方面，由于房产市场的理性回归调整，惠州商品房目前主要是依靠本土客户消化为主，在没有很大比例的外地购房需求拉动和本土消费空间有限的情况下，楼市供求矛盾会越来越突出。惠州楼市未来几年的基本格局依然是供过于求，房产开发优胜劣汰，消费市场会更加理性。

    2、惠州经济发展增速放缓;

    据惠州统计局数据显示，今年第一季度，惠州市实现GDP259.04亿元，增长8.2%，比08年全年的增长速度11.5%低3.3%，离今年预期增长目标的10%也还有一定距离。惠州作为以外贸出口型为主导的产业城市，出口指标也成为衡量经济发展的重要因素，第一季度，惠州市外贸出口实现30.16亿美元，增幅为-12.1%，增幅同比回落24.2个百分点，外贸出口形势仍严峻。除外，惠州工业企业亏损面过大，1-2月，在1494家规模以上工业企业中，亏损企业791家，亏损面为52.9%，同比上升4.4个百分点;亏损企业亏损额7.08亿元，显示企业亏损面扩大，亏损企业亏损额增加，利润及利税总额呈下滑态势。目前全球经济衰退，导致惠州出口贸易大幅度下降，企业利润减少，甚至亏损，这直接影响产业工人的收益，从而对购房意愿会缩小或延期，对房产价格接受能力也有限。第一季度惠州经济虽然增长了8.2%，但整体经济发展放缓，就业形势依旧严峻。因此，宏观经济尚未触底，居民对未来收入的不确定性，将影响楼市回暖的速度。

    3、惠州房价收入比仍较高;

    在国际上，房价和居民家庭年收入的合理比例是4到6倍。房价比越高，居民购买房子的能力就越差，按照近年来惠州的人均可支配收入，每个家庭三口计算，根据统计惠州目前房价比大约在7.2倍左右，也就是说一个普通居民家庭要用7.2年的全部收入才能够支付一套房子的总价，在房产发展高峰期的2007年甚至达到了9.2倍，房价比连续多年超过了公认的合理比例。而且，目前有很多80后的置业一族为了结婚买房，提前入市，单靠自己一个人支付首付和供房，这个房价收入比就更加高。因此，一个城市的房地产要得到稳健发展，一方面要大力提升居民的收入水平，促进社会消费，另一方面，要合理控制房产价格上涨，多建造一些市民消费得起的房子。事实上，惠州目前很多开发商为了追求开发利润的最大化，盲目定位高端楼盘，价格居高不下，超出了市场预期，很容易引发新一轮的市场观望期。

    4、消费提前透支，刚需后劲不足;

    房地产发展有其自身的周期与规律，中国近30年来的房产发展经历总结，房价周期一般是10年左右，其中6年为上升期，上升的幅度大约为40%，4年左右为下跌期，下跌的幅度为25%左右。目前中国的房地产市场在经历了06、07年的疯狂后，已明显处于回落调整期，上半年出现的“小阳春”只是在国家众多政策效应中的正常反应，但并不具有持续性。前几年的高价房已让很多购房者透支了未来的消费力，成为真正的房奴，而目前众多开发商为了吸引年轻消费群入市，推出的降低首付等措施，也让80后提前透支了购买能力，当一个地方的换房需求和新婚需求都被透支得差不多的时候，那未来市场将会形成一个空挡期，因为他们的经济能力不允许他们在短期内换房或投资，即使那时开发商愿意降价或亏本销售，但市场蛋糕就这么大，已经被提前消化了，再也没人愿意埋单。 楼市小阳春出现是好事，但过多的消费透支，必将会造成更加寒冷的冬天到来。

    前4个月惠州房地产的“小阳春”，很大程度上是由于国家采取了积极的金融货币政策，扩大投资，让更多的钱进入社会流通，部分资金流到楼市，推动了成交量的上涨。在成交量稍微提升情况下，部分开发商密谋新一轮的涨价，只能让本来已经可以出手的购房者重新站在观望线上，随着价格的上涨，买卖双方很可能再次陷入僵持，楼市再陷低迷。整体而言，随着国家对信贷的逐步收缩，严查假按揭骗贷、刚性需求空间缩小、居民收入不稳定、国家经济发展放缓等因素影响，未来惠州房地产依然处于调整阶段，“楼市暖春尚未到，市场理性需续行”。

                                                          2009-5-15    天马