惠州楼市从卖房时代进入买房时代
——2008年惠州楼市回顾及展望
中国房地产的改革发展，从最初的住房实物分配制度到住房市场化改革与深化，再到目前完全自由化住房市场竞争体系的形成，整整走过了30年。从1978年到1988年，是以国家作为主导的房屋分配时代，该时代房产主要特征是：房屋作为一种福利由国家建设分配给各事业单位;1988年到1998年，是房地产进入市场化改革与深化的时代，该时代主要是以房屋商品化可以自由上市交易作为特征;1998年到2008年是房地产真正进入市场竞争的时代，通过引进国内外资本竞争，不断完善房地产规范与制度，融入社会主义经济体系。从1998年的亚洲金融危机到2008年的世界金融危机，10年一轮回，都把发展在最高峰的房地产推到了低潮。2008年是中国房地产发展史上具有转折意义的一年，房地产市场的供过于求、价格不断调整回落、开发融资渠道紧缩、消费市场持续观望、土地市场交易冷淡、国际经济发展低迷等，都意味着中国房地产已经结束了暴利时期，开始进入一个新的时代：从卖房时代进入到买房时代，其最大特征是买方市场将得到最大的尊重。
按照市场经济规律：需求决定供给，供给影响需求。表现在过去10年中国房地产发展上，由于房产市场制度不完善，市民购房自住、投资意识处于刚起步阶段，在经济快速发展的大背景下，导致很多不理性的房产消费，还未形成真正的市场竞争体系。而卖方（开发商）凭借众多的优势：如良好的政府关系、顺畅的银行融资、自由定价权利、强势广告宣传等，在房产交易上，往往形成房产信息的不对称和强势营销，导致房地产的消费还是以卖方市场作为主导，消费者只能被动接受楼盘的设计、结构、价格甚至物业管理等。2008年，在国际经济环境的影响下和国内房产消费新思维的推动下，房地产开始了新的发展阶段，就是以买方市场作为主导，改变了市场供求的地位，让整个行业往更加理性和健康方向发展。
2008年惠州房地产市场的发展，同样脱离不了国家整个经济环境和行业发展的大背景，在政策变幻下进行不断自我调整。这一年来，政府政策的多变、开发商资金的紧张、消费者的持币观望成为2008年惠州地产舞台的主要表情。无论是开发商还是消费者，对房地产的发展理念都有了很大的改变，房地产不再是一个暴利的行业，其利润会慢慢透明化，开发商在开发项目上会更加谨慎。而消费者面对动荡的楼市，在前期资产投资贬值和金融危机的影响下，显得更加理性。回顾过去一年惠州房地产的发展，主要有以下几点内容：
一、 土地出让放量减少，成交单价稳步上升。
2008年前三季度，惠城区经招拍挂方式的商住土地成功交易只有12宗（2007年惠城区土地出让交易达49宗），出让土地面积53.1万平米，出让总成交额为17.1亿，只占惠州市2008年全年计划土地收益85亿的20.1%。政府公开拍卖和挂牌转让的商住土地交易量大为减少，并且基本都以拍卖底价成交。出现这种情况并不是政府的土地资源有限，而是开发商在淡市下对土地开发的兴趣和需求下降，难以再出现06年的金山湖一块地经过112轮竟拍局面。同时部分拥有一定资金实力的公司，认为此时下手买地将是抄底的好时机，因为缺乏市场竞争对手，因此拿到的地相对前两年要便宜很多。根据惠城区统计局公布的数据：近三年来，惠城区的成交土地平均单价稳步上升。2006年，全区房地产开发企业购置土地面积为170.12 万平方米，土地成交价款9.41亿元，成交土地平均单价为553元/M2;2007年，全区房地产开发企业购置土地面积为136.83 万平方米，土地成交价款14.95亿元，成交土地平均单价为1093元/M2。2008年1-10月，全区房地产开发企业购置土地面积118.24万平方米，土地成交价款为18.05亿元，成交土地平均单价为1527元/M2。三年来，惠城区每平方米的成交土地单价上涨974元，涨幅为1.8倍。2008年惠城土地在淡市下成交单价仍然上升的原因，是政府主要推出一些中心区的地块，由于地段好，面积小，平均单价相对提升。随着房产交易的不景气，惠州土地市场也进入理性的调整期。
二、 房产开发持续增长，供求矛盾愈加突出。
根据惠州统计局数据显示：截止2008年10月，惠州房地产开发资金投入达：155.7亿元, 比去年同期增长55.7%，其中商品房建筑面积达到1914.99万平米，同比去年同期增长85.3%，但房屋的整体销售面积却比去年同期下降了33.7%，只有197万平米，商品房空置面积为：75.95万平米，比07年底的72.34万平米增加了5%。这显示惠州房地产在市场的持续观望和供应市场的不断放大下，供求矛盾越来越突出。
表1：惠城区1-11月份房产市场供应情况
数据来源：惠州房产交易中心
表2：惠城区1-11月份房产市场消化情况
数据来源：惠州房产交易中心
从图表中可以看到，惠城区的市场供应量自8月份达到最高纪录：170万平米之后，一直维持在130-160万平米的商品房存货量，而前11个月平均每个月的市场消化量只有：6.58万平米，假如按照这样的消化速度，惠城区现有的存货量已经需要近23个月才能消化完，因此市场面临的供求压力严峻。
三、房产企业资金紧缺，开发进度放缓或观望。
房地产作为一个资金集约型的行业，资金是发展的基础。08年上半年，由于国家实行紧缩的货币政策，限制房地产企业上市融资，减少房地产企业的贷款额度，对消费市场购买二套房贷款约束导致销售速度下降等，导致很多开发企业资金紧张。这部分企业大部分是因为前两年楼市看好的形势下，手头上积累了一定的资金，开始大规模的土地储备与扩张，加快楼盘的建设速度，预期投入资金能在短时间内形成快速滚动与增值。但在面临国际金融危机、市场供应集中、消费市场观望、银行银根收紧的情况下，许多企业不得不放低姿态，用务实的行动过冬。有的放缓了项目的建设进度，有的直接降价进行促销、有的干脆进行土地转让、有的引进战略合作伙伴、还有的抵押房源给银行进行短期融资等。在淡市之下，开发商的心态也逐步理性化，不再以追求高利润为目的，而是以回收资本或维持生存为根本。
惠州房地产企业的过冬手法各一，有的在一定程度上达到了回笼资金的目的，如：雅居乐•白鹭湖的挪威森林组团洋房，作为高档豪宅区仅以3200元/平米的价格面市，得到市场的认可与追捧，开盘当天便销售近100套;光辉年代以小面积户型、个性化的样板展示及实惠的销售价格，也取得销售的好成绩;有的企业把项目整体打包出让，虽然价值有一定的下降，但规避了资金风险。对于能在本轮房地产调整、本次全球性经济危机时期能够生存下来的房地产开发商，将迎来良好的未来发展机会。
四、 调控政策密集出台，楼市信贷先紧后松。
国家根据经济的发展不同阶段进行政策干预，让经济往更加健康和正确的方向发展。从2007年下旬开始到2008年中旬，由于房地产行业价格快速上涨，投资过于集中，整体经济发展过热，国家纷纷出台相关政策指导经济的软着陆，如购买二套房的限制、如90/70的户型结构调整、供求比例调整、增加廉租房和经济适用房建设、限外令政策、金融与税收等手段，对地产业调控措施可谓名目繁多、雷厉风行。经过近两年来的调整，惠州整体房价已经回归到相对较为合理的水平，但此时消费者面临的是更加严重的国际金融危机，经济的不景气，导致许多企业进行裁员、降薪等，对未来收入的不稳定性导致市民购房信心不足，购房计划延迟或继续观望，而市场的消费观望让整个经济发展速度下滑，形成一个恶性循环。
经济危机对中国经济增长和民生保障造成了威胁，在落实住房保障制度、抑制房价过快上涨、确保民生的同时，中央政府必然要力保经济增长，防止经济下降。因此，自10月起，国家宏观调控主导方针发生变化，基于国际和国内经济形势的骤然改变，为了树立国民对经济发展信心，连续出台刺激经济发展的相关政策措施，如：松绑从紧货币政策，减免房产交易相关税费、降低贷款利率等，这有利于保持企业的经营活力，促进消费者的购房欲望，消费有了活力，可以拉动内需，同时政府财政也会获得更多的税收。因此国家出台政策救市不是救开发商，也不是救房价，而是救市场。
五、消费市场持续观望，房产交易量价齐跌。
上半年，消费者的观望是因为预期房地产价格还没达到低谷，而且有众多投资物业贬值，让他们消费信心下降;但的了下半年，他们的观望是对经济形势、对自身发展状况的判断。在当前低迷的经济形势下，大部分中低收入者(包括相当一部分高收入人群)都面临可能存在的裁员、降职、减薪的风险。在无法预测自己未来发展状况的前提下，即使房价降幅很大，这些“购房信心”依旧低迷，无法转变成购买力。因此，尽管当前政府已经出台了多项救市措施，但这些措施效果的真正体现还有待时日，而在经济形势没有明显好转之前，在那些刚性需求者们还没有真正感受到危机解除之前，他们是不敢轻易购房的。
2008年前11个月，惠州市商品房销售面积为228万平米，同比下降30%;商品房销售金额为95.44亿元，同比下降27.2%;商品房累计交易均价为4193元/平米，对比上年末的3998元/平米，虽然有小幅上升，但整体房价呈下降趋势。根据对惠城区1-11月份的房产成交价格统计，价格走势显波浪式发展，从1月份相对高价位：4611元回落到2月份的3647元，再上升到7月份的最高点：5186元/平米，之后慢慢走低，预计到12月份，由于众多开发商为回笼资金进行让利促销，预计整体交易均价会跌破4000元，重回到“3”字头的价格。
表3：惠城区1-11月份房产成交均价走势
数据来源：惠州房产交易中心
展望2009年，国家救市的调控政策将会继续加强和逐步实施，银行对房地产供求双方的信贷会进一步放宽，部分刚性购房需求将得到激发并转化成为实际购买力;由于市场总体供过于求，品质差的产品和资金薄弱的开发企业将遭遇竞争淘汰，价格和品质仍然成为促进房产销售的利器;但楼市能否回暖，关键看国际经济形势是否好转，国家救市是否能扩大社会就业和提高市民收入水平，树立他们的消费信心。
从供求关系上，房地产将进入“客户定价”的买房时代，客户需求在地产开发链条中占有主导地位。开发商必须转变观念，以市场作为导向，按客户需求定位，才能赢得市场的尊重与追随，才能在暴风雨中茁壮成长。
天 马
2008-12-15
