惠州豪宅市场的个人分析

   惠州属于珠三角中的一个中等城市，总人口已经达到360多万。近几年来受到目前中国最大的合资项目——中海壳牌建设的带动，经济发展十分迅速，在最新的《2005年城市竞争力蓝皮书》发布2005年中国200城市竞争力排名中，惠州位居第17位。足以显示惠州经济发展的巨大潜力。随着经济实力的提升和居民收入水平的增加，惠州的豪宅市场也风气云涌，得到了热火朝天式的发展。但相对于邻近的深圳、东莞房产市场，惠州豪宅市场启动得还是比较晚的，而且档次也有所距离。按照目前惠州房地产的平均价格水平2500元/平方左右，2004年在中国市区人均GDP排名中，惠州位居第11，为37163元，那么评价惠州豪宅需要引进一个“房价比”的概念，所谓综合“房价比”是指居民买一套房子的总价与居民家庭年收入的比值，按照国际惯例，房价比在3-6倍是比较合理的，惠州富人阶层年收入应该比市区人均要高，大约在5万元以上，按中国目前房价比最低7来算，那么那么富豪人家购房总价位应该在：5万*7=35万元以上，参考惠州现在所开发的楼盘均价，豪宅在惠州的价格定位应该是均价在3500元/平方左右的楼盘。因此，目前在惠州能称得上是豪宅的楼盘也是屈指可数的，并且主要是集中在江北片区。

   江北是惠州的行政中心，惠州也有意把它发展成为未来的体育、居住、商业中心，所以整体规划起点比较高，具有环境优美，交通便利等优势，因此江北也成为了众多开发商看中的风水宝地，可以利用天时、地利、人和之优势来打造惠州真正的豪宅。在江北的豪宅小区主要有：碧水湾、丽日百合家园、帝景湾等，它们凭借优越的地理位置，雄厚的资金实力和良好的品牌优势，争夺惠州豪宅的制高点。尤其是作为广东地产巨头的合生创展集团投资开发的帝景湾，首期开盘均价就达到5600元/平方米，开创了惠州豪宅的新高。 此外还有蓝波湾和金山龙庭也属于高档别墅住宅，均价在3500元/平方左右。从它们的销售市场反应看来，其开发理念和市场定位还是受到消费者的追捧的。那么惠州的豪宅市场究竟有大多呢？目前惠州的豪宅小区开发是供过于求还是供不应求呢？这要从惠州经济发展水平和人口因素来分析才能得到比较科学、合理的答案，由于缺乏相关准确的数据，本文只能从因素估计和比例推算的方法来对惠州豪宅作个评价和预测，当中有很多不完善之处，希望能得到批评与指正。
  
   惠城区经过行政区域调整之后，建成区的总人口为51.2万（数据来源：惠州统计局）。按照“中国80%的居民存款集中在20%的人手中”的说法，中国富人到底有多少？在上世纪80年代末，就有人曾透露：“10%的人掌握60%的银行储蓄。” 90年代末，据媒体报道：“20%的人占7万亿存款总量的80%。”根据联合国开发计划署的统计数字，中国大陆占总人口20%的最富裕人口占收入或消费的份额高达50%，（据8月10日东方周刊消息）。假如惠州也是按照全国富人比例20%来计算的话，那么在惠城区51.2万人之中，作为“有钱人”的总数应该在10.24万人，按照目前惠州一般家庭平均每户人数为3.8来算（数据来源：惠州统计局），那么惠州富人家庭户数应该在10.24/3.8=2.69万户左右，在这些富贵人家当中，由于近年来惠州房地产质量建设和环境设计的不断提高，有钱人也会追随先期享受入住的消费心理影响，所以大概有65%的有钱家庭对于自己目前拥有以前的或刚买的住宅条件是比较满意的，他们在短期内是不会考虑再去买新房或进行第二次置业的，因此目前惠州豪宅市场的需求空间大概为：2.69万*(1-65%)=9400户左右。

   而对比目前已经开发或即将开发的豪宅市场供给情况，从收集的惠州楼市均价能在3500员/平方米的数据资料显示有：丽日百合家园：754户；碧水湾：1440户；蓝波湾：502户；帝景湾： 1300 户(估计)；东湖花园五号小区：1600户；荷兰水乡：1550户（估计）；金山龙庭：830户（估计），加上其它一些比较高档的开发小区的一些高档户型例如江畔花园、南湖明珠、红花湖丽苑、东湖苑二期、雅庭苑、长湖苑二期等加起来大概有豪宅2600户左右，由此估算出惠州目前豪宅市场的供给量大约是：754+1440+502+1300+1600+1550+830+2600=1.08万户，这与估计的惠州豪宅需求量9400户基本平衡。一般住房的空置率在20%以内还是可以允许的，也就是说惠州豪宅开发量在9400*（1+20%）=1.128万套以下还是能由市场有个选择的余地的。但估计的供给量是今年开发或准备开发的，虽然有一定的弹性空间和时间交易的差距，但已经比估计市场需求量有所剩余，而惠州豪宅估计的需求量的消费不一定是在今年购房的，所以惠州今年真实的豪宅需求量还要打折扣才行，这就说惠州目前开发提供豪宅的数量已经超出了市场需求量，虽然惠州随着经济的发展，外来人口的增加，可能对豪宅的需求也会同步增加，但目前惠州毫宅这个开发量已经能填补这个增长需求。

   所以目前惠州的豪宅已经达到了一个供求的相对平衡（并出现供过于求的趋向）状态，在近期内不适宜再开发比较大型的豪宅项目，以免市场消化不了而出现大量豪宅的空置，引发惠州房地产泡沫，影响惠州经济的健康发展。不过展望惠州未来经济的发展潜力，随着惠州经济的加速发展和居民的生活水平的不断提高，惠州豪宅开发者只有稳步发展，努力提高自身建设质量和文化品位，才能赢得惠州消费者的认同，获得更大的市场。

                                                                            2005-10-8