市场观望气氛较浓      供求矛盾日益严峻

 ——2008年上半年惠城区房地产市场分析及展望

    2008年上半年，惠城区房地产市场受到国家宏观政策和经济发展放缓的影响，整体消费市场处于比较浓厚的观望状态：从春节期间众多楼盘的活动折扣促销、惠州开发商冷落深圳春交会，到目前很多楼盘的直接降价销售或组织团购活动，都未能对消费市场起到较大的激活作用，销售套数、金额和面积持续走低，呈现负增长。但惠州商品房供应量却不断放大，上半年据不完全统计惠城区已有近160万平米的可售住宅面积，而城区需求市场上半年住宅预售面积只有42.1万平米，导致供大于求矛盾将越来越严峻。回顾与总结2008年上半年惠州楼市的发展，主要表现出以下几个方面：

1、商住土地放量减少，项目并购交易显现。

2008年上半年，惠城区经招拍挂方式的商住土地交易有9宗，出让土地面积43.7万平米，仅是2007年上半年惠城区商住土地出让276.4万平米的15.8%，商住土地出让总成交额为15.8亿，只占惠州市2008年全年计划土地收益85亿的18.6%。政府公开拍卖和挂牌转让的商住土地交易量大大减少，出让的土地主要集中在江北片区和水口片区。其中出让地块中面积最大的是东江新城21号小区，项目占地为20.02万平米,容积率2.3,出让价格为4.83亿，地面价格为：2412元/平米，楼面地价为：1049元/平米；地面价格最高的是TCL集团股份有限公司拍得的江北7号小区，地面价格为：8574元/平米，创下了惠州土地出让地面价格的历史新高。同时受到国家紧缩的货币政策影响，惠州很多中小地产企业资金链紧张，纷纷抛售手中的土地或寻找合作开发伙伴，而此时也是资金相对充足的实力地产企业并购扩张的良好时机。企业之间的土地交易显现：如万通集团收购TCL集团在水口的项目等。这说明在国家紧缩的货币政策之下，开发商不再以土地作为实力和扩张的筹码，而是将现金作为首要发展基础。

                                           （数据来源：惠州国土局）

2、市场供应逐步增大，竞争压力日益严峻。今年上半年，惠州很多项目已经具备了预售条件，但由于受到市场的观望影响而延迟了推盘计划。在这次需求市场与供应市场接近1年的对持和搏弈中，最终还是以消费市场取得初步的胜利，市场的持币观望态度让众多楼盘终于耐不住资金的压力，纷纷以更加实在和低调的姿态面市。根据惠州房地产交易中心公示的数据，上半年惠城区可售房屋套数已经达到19802套，可售住宅套数为12031套，可售住宅面积套数为152.2万平米，达到了历史的最高记录，若算上目前开发商抵押给银行的套房面积，在2008年上半年，单是惠城区的住宅存量已经达到了近160万平米，比今年年初的75万平米增长了近113%，预计到2008年底惠城区商品房供应面积将达360万平米，而整个惠州的市场供应会超过600万平米。随着供应的不断增加而消化面积的减少，导致惠州商品房空置面积也进一步加大，截止2008年5月惠州商品房空置面积为：78.67万平米，与去年同期相比增长了30.5%。从市场供应产品类型看，上半年新推出的楼盘主要是以郊区的别墅项目和中心区的精装小公寓为主，产品虽然有一定的差异性，但客户市场竞争激烈，有个别盘出现连续几个月没交易的情况，市场供求矛盾越来越严峻。

                             （数据来源：惠州房产交易中心网站）

3、消费市场持续观望，成交价格回落调整。

与目前供应市场的大量推出形成鲜明对比，需求市场还处于比较谨慎的观望期，随着外来投资型的客户基本绝迹，股票、基金资金被套，在仅有的自住需求的购买市场上，客户范围和购买能力大为缩减。根据房地产交易中心的月报统计显示，2008年上半年惠城区预售住宅套数为3561套，比07年上半年同期成交量的7815套减少54%。上半年惠城区签约住宅面积为42.1万平米，比07年上半年成交面积的84.56万平米减少50.2%。

                                                   （数据来源：惠州房产交易中心）

在上半年的销售价格上，开发商改变以往一向追求高品质、高定位、高客户的策略，而是以更加务实的价格定位与营销手段去吸引客户，如五星国墅园带装修均价4600元/平米，南山诗意打出两房首付仅需6.6万元起的宣传口号，恒和金谷以百变小户空间作为核心价值，众多楼盘更多注重产品自身品质的提升和价值的回归。2008年上半年惠城区总体住宅交易均价为4667元/平米，比2007年全年的4732元/平米下降了1.4%，成交价格得到进一步的回落调整，这主要是因为一些高端别墅项目由于外来投资置业客户减少的影响销售量有限，而成交的产品主要是以一些促销的楼盘为主，通常可享受比较低的价格优惠，拉低了整体的销售均价。

                                               （数据来源：惠州房产交易中心）

4、 本地自住客是主流，别墅和小户型成为热点;

与去年众多楼盘开盘时深圳客热潮盈门盛况相比，今年上半年惠城区的几个楼盘开盘基本都是以惠州本地客为主，而且到场人数大为下降，成交率不高，本地客的置业观念更加谨慎与理性。如五星国墅园的本地客户比例占80%，恒和金谷购买的本地客户占到95%，富力丽港中心的本地客户占到70%。从已成交的客户购买目的看，大部分是以自住为主，市场对房产投资意愿降低。

随着市区中心可开发土地的减少，城市化进程不断扩张，使惠州楼市郊区的大盘突现，一般占地达到10万平米以上，山水资源较好，但由于开发面积大，离市区还有一段距离，社区商业配套还不完善。因此，郊区大盘的开发模式通常是首先开发高档别墅，客户定位为有车一族的富贵人士，等社区具备一定的商业配套后，再开发洋房，吸引更多的人气和增加社区建筑面积。目前在惠城的东西南北，都布局了众多品牌开发商开发的别墅大盘，如：合生国际新城、万林湖、格林童话、雅居乐·白鹭湖、奥林匹克花园、惠阳碧桂园、珠江东岸等，这些别墅大盘推动了惠州城市化的进程，同时也体现了对高端市场的激烈竞争。受到国家对片区住宅规划的90/70%政策落实执行，加上中心区用地越来越紧张，小户型楼盘也成为了2008年上半年惠州楼市的主角。目前惠城区有将近20个小户型楼盘集中在演达片区和江北片区，这些项目强调地段价值，完善的配套生活，追求产品创新，带精装修，面积小而总价低，对投资客和准备结婚的年轻男女具有很大的吸引力，上半年惠城区的几个开盘小户型项目销售情况良好，说明精品小户产品在惠州市场还是具有一定的发展空间。

5、二手房成交量下降，交易均价略有提升；

受整体楼市不景气影响，惠州二手房也处于低迷状态，在新盘大量优惠推出而二手房也因投资贬值不断放盘的背景下，今年上半年惠城区共达成二手房交易1906宗，同比去年同期2866宗下降了33%；上半年销售面积为33.22万㎡，相比去年同期45.92万㎡下降28%；上半年销售金额为43880万元，相比去年同期50352万元下降13%。而上半年二手房的销售单价为1321元/㎡，同比去年同期1096套，价格上涨20%。价格上涨主要是因为一些新楼盘的“二手房”交易增多。同时为了规避在二手交易中发生“惠州中原老总携款潜逃”的恶劣事件，房管局已经出台相关规定，对二手房的相关交易费用进行严格的监控，进一步完善市场交易秩序。

2008年下半年，受北京奥运举行和整体经济放缓的影响，市场对楼市关注度会弱化，观望态度会继续维持。而供应市场由于资金压力的影响，还会不断推出新的货量，惠城区不少楼盘都集中在7、8月份面市，如名流印象、光耀.橙子、丽格国际公寓等，而万科、中颐.海伦堡、双城国际等楼盘也将在下半年相继推出，预计到2008年底，惠州市场供应量将达到600万平米，市场供大于求的矛盾会相当突出，销售价格仍然有进一步回落的空间。在产品打造和营销推广上，开发企业会更加注重产品自身品质和物业服务的提升，主要以价格、产品、服务、品牌作为市场竞争要素。