惠州东江学府花园项目策划案简介

项目总策划：严忠明

(总规图)
 
目    录

 

第一部分  概论

　

1、 东江学府花园项目简述

2、 前期策划原则及思路

      引导市场 / 概念产品设计 / 超前性 / 一炮而红 

 

第二部分  项目资源整合及市场研究

　

1、惠州近期热门楼盘分析

a. 金世界花园

b. 江畔花园

c. 东湖花园

d. 长湖苑

e. 滨江公园附近楼盘

　

2、惠州市楼市状态评述

      概念落后 / 同质竞争 / 缺乏理想居住环境 

　

3、东江学府花园的初步资源整合

     寻找项目支撑点 / 打造楼盘内驱引擎 / 新都市主义 

　

4、惠州一中的角色定位

     东江流域强大的辐射力 / 楼盘内驱引擎 

a. 惠州一中简介

b. 惠州一中与东江学府花园的关系

 水乳交融 / 互惠互利 / 共赢局面 / 

　

第三部分  项目定位及价值分析

　

1、惠州市整体城市走向研究

        一个中心 / 出现城市组团 / 转折关键点 

2、该地块的核心竞争力研究

        惠州人才高地 / 组团商业中心 / 培养产业链

3、该项目的整体定位

        SWOT 定位分析

 

第四部分  项目市场调查及经济可行性分析

1、客户群研究思路

     做市场概念 / 1.6%的拉动 / 让市场追捧

2、概念产品描述

        我的家 / 保值升值 / 无后顾之忧 / 可持续发展

3、客户群消费观念研究

        教育是最大的投资 / 节省了8万元 

4、东江学府花园价格水准研究

        升值200~500元每平方米 

5、推广渠道和方式

        报纸 / 电视 / 口碑 / 小批量试探市场

6、静态综合成本及收益率

 

第五部分  东江学府花园形象及品牌定位

　

1、概念产品形象及品牌意义

　

2、项目功能定位

a.小区内部功能组合

智能型功能 

居住安全保障功能 

休闲娱乐功能 

综合商业功能 

b. 配套服务功能建议

　

3、 项目品牌及身份定位

东江学府花园的身份组合 

物业品牌概念 

住户荣誉的内涵 

物业建筑格调及形象 

社区文化形象 

发展商形象 

第六部分  建筑规划设计建议

　

1、   项目规划的基本理念

      突出教育主题 / 自然生态 / 以人为本 

2、   小区内各项功能组团的设置和空间分布建议

        有机结构 / 细胞组团 

3、   建筑使用之建筑语言的建议

        户型 / 天际线 / 预应力技术 

4、   建筑内部装修设计建议

        精装 / 竞争力 / 涂料 

5、   会所功能设置和空间分布

        展览馆 / 图书馆 / 惠州市的有机组成 

6、   智能化系统设置建议

       惠州首个绿色生态智能系统 / 成套技术 

 

第七部分  环境规划设计

　

1、    小区道路线形系统设计

       车行系统 / 步行系统 / 无障碍设计 / 减噪设计 

　

2、    环境总体规划设计说明

环境生态 

植物培植 

景点布置 

小区环境灯光系统设计 

第八部分  项目初步营销框架

　

1、   整合营销方式确定

        集团军作战 / 步调一致 

2、   推广主题

        概念产品 / 消除陌生感 / 政府支持 / 引导潮流

3、   营销通道研究

4、   销售策略

5、   项目包装计划

6、   广告宣传炒作计划

7、   销售活动规划及策划

8、   物业准备工作计划

9、   价格策略执行计划及调整

10、  装修套餐设计

11、  售后服务

12、  按揭服务与置业锦囊设计

 

第九部分  项目VI系统设计

　

一、基本要素

　

1、  小区形象标志；

2、  小区形象标志标准制图法；

3、  小区形象标志中英文标准字体；

4、  小区形象标志中英文应用标准字体；

5、  小区标准用色、辅助色及其使用规范；

6、  小区象征图形；

7、  小区辅助图形、辅助色带的延展及应用规范；

8、  小区形象标志使用修正型（最大空间使用修正，最小空间使用修正）；

9、  小区形象标志与企业应用字组合规范（全名、地址、电话）；

10、小区标准印刷字体。

　

二、应用要素

　

1、  销售办公用品系列

（1）       名片（豪华、普通）

（2）       专用信封（国内、国际）

（3）       信笺、便笺、公文纸、传真纸

（4）       工作证、胸卡、标牌（桌示）、徽章

（5）       公文夹、文件袋

（6）       企业合同及销售文本

（7）       企业办公文具系列（水杯、原子笔具、烟缸等）

　

2、  小区环境空间设计系列

（1）       特定外观型设计

（2）       室内外展示设计

（3）       LOGO墙设计

（4）       楼盘销售现场包装

（5）       销售导示系统

（6）       （门廊、工作间、灯具、标志牌）环境的应用系统设计

（7）       车辆图形设计

（8）       样板展示间设计

　

3、  企业标准服饰系列

（1）       管理层

（2）       文员

（3）       物管人员

（4）       保安员

　

4、  企业公关系列

（1）       礼品包装特殊设计

（2）       手提袋（两种开度）

（3）       企业专用礼品

（4）       公关促销广告语

（5）       请柬、贺卡

（6）       会所宾卡

（7）       POP挂饰、旗饰

　

三、手册后期制作

　

本手册共分五大部分

1. （VI）宣言. 主持人序

2. 目录

3. 基本要素

4. 应用要素

5. 附录 (标志、标准字、应用标准字、标准色标本)

 

第十部分  物业管理建议

　

1、  物业管理定位

2、  物业管理理念

3、  物业管理的服务内容

4、  总体目标及分项指标

5、  管理公司组织架构图及人员配备

6、  物业管理收支测算表、开办费测算

7、  有关物业管理建议

 

第十一部分  推广执行方案

　

一、销售策略

1、  价格定位及价格策略

2、  入市时机及姿态

3、  销售方式及策略

4、  销售组织

（1）销售程序安排

（2）销售队伍组织及运作

（3）销售人员培训计划

（4）实战练习与上岗考核

　

二、项目包装

1、  项目整体形象包装

2、  发展商形象包装置

3、  项目工地的包装

4、  现场售楼部的设置和包装

5、  样板房的设置和包装

6、  地盘所处地段道路的包装

　

三、广告宣传计划

1、  媒体的分析

2、  媒体的组合

3、  费用预算

4、  宣传定位

5、  销售卖点

6、  广告构思及文案

 

四、宣传用品的监制

1、  模型及效果图

2、  售楼书

3、  展板

4、  宣传单张

5、  住户手册

6、  认购书

7、  户外看板

　


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概 论

1．东江学府花园项目简述

本项目的发展商为惠州市麒麟房地产开发公司。本项目1992年9月经惠州市规划局批复同意开发，1996年6月，广东省国土厅发文同意办理用地手续。项目由惠州市麒麟房地产开发公司负责开发，并投入1.13亿元资金，已基本完成“三通一平”工程。

该项目位于惠州市东南部，中心城区与高新技术产业开发区的接合部上，用地西临惠淡路，北接环城公路，总占地面积95公顷。该地段位于惠州市南部一片丘陵地上，场地西北部在前期开发中基本辟为平地，有一条小溪在用地北部穿过，整个场地东南高，西北低。在丘陵的分割下大致形成18米，高差15—30米的高度。现状丘陵地的植被条件一般，没有什么大的乔木，只有一些常年生长的灌木，在临近边缘的小山上，有十分浓郁的大树，可见此处有比较好的绿化生长条件。本地区常年风向为东南风，各季主导风向为北风，属典型的亚热带气温。

该地段属于惠州高新经济开发区的一部分，亦是该规划区一块居住生活用地，临近惠州大学，距市中心2—3公里。主要交通干道是惠淡公路，规划建设中的四环路紧临地段北路，交通便利。该地东北部散布几个村庄，惠淡公路两侧规划中将开发一批工厂仓库，但对整体环境影响不大。该场地属于典型的丘陵地段，可规划建设的平地不多，需要作较大的场地平整和改造工作。该地段景观特色比较突出，山峦起伏，环境清幽，清雅悠闲的山野气氛，特别适合居住和建设教育项目。

按发展商初步设想，整个项目由两部分组成：

第一部分为80班的市级重点中学，容纳惠州市范围的学生，一所规模设施水平一流的学校，占地面积19.7公顷；第二部分为5~6层花园洋房和Town House高标准的、人与自然紧密结合的综合社区。

住宅区部分用地75.3公顷，建筑面积75.365万m2，可容纳16，016人口。

市级中学部分住校生为4000人，两者合计本项目为居住的2万余人。由此建成以教育为主题的综合性文化社区。 

本项目各项策划指标一览

经济技术指标（居住部分）：

1.居住用地面积:   753, 000平方米

2.总  户   数:   4330户(5层洋房)+96户(Townhouse)+38户(别墅)=4464户

3.总 人 口 数:    4464ⅹ3.5人/户=15624人

4.总建筑面积:     737, 500平方米

5.住宅建筑面积:   652, 220平方米

洋     房:        5196户(以6层计) ⅹ120平方米/户=623, 520平方米

Townhouse:        96户ⅹ200平方米/户=19, 200平方米

别     墅:        38户ⅹ250平方米/户=9, 500平方米

6.公建建筑面积:    85,280平方米

      小学2所:    8,640平方米(每所24班) ⅹ2=17, 280平方米

幼儿园4所:   1, 500平方米(每所6班) ⅹ4=6, 000平方米

会所2间:   12, 000平方米

酒店1间300床:   24, 000平方米

商业服务设施:   18, 000平方米

市政设施:   8, 000平方米

7.  停  车  位:    4600辆(1辆/户) 地下车库占80%

8.  建筑密度:

9.  容 积 率:      0.98

10. 绿地率:

11. 住宅层数:       6层

 

用     地
 面积(公顷)
 所占比例(%)
 人均面积(m2/人)
 
总用地面积:
 95公顷
  
  
 
80班中学占地面积:
 19.7公顷
  
  
 
居住区用地面积:
 75.3公顷
  
  
 
           其中: 山地面积:
 11.75公顷
 15.6%
  
 
                规划用地面积:
 63.55公顷
 84.4%
  
 
               1.住宅面积
  
  
  
 
               2.公建面积
  
  
  
 
               3.道路用地
  
  
  
 
               4.公共绿地
  
  
  
 

 

2．前期策划原则及思路

惠州东江学府花园前期策划的目的，是为了使该项目高质高效地完成，创造良好的社会与经济效益。

1)     深入研究惠州市民的居住习惯，争取让惠州东江学府花园成为惠州市的最理想的居住区域，成为惠州的理想居住模式。争取让该项目荣获国家、省、市有关建筑、居住、园林等方面的奖项。取得各级政府大力支持，创造独特的高品位、高水准的居住品牌，在惠州市乃至整个东江流域成为文化教育和居住的一个中心。

2)     坚持以人为本的设计理念，用新都市主义的设计思想为指导，将都市的生活与配套完整地表现在该楼盘上，消除惠州人对郊区盘的陌生感。

3)     引导房地产消费市场，引导惠州消费潮流，引导惠州城市发展方向。为惠州市人才建设和理想生活搭建前所未有的高水准平台。

4)     根据惠州市房产发展的自然规律，该地段目前房产的自然价位大约在1800~2000元/m2（毛坯房），通过前期策划，我们希望提高整个楼盘的价值，使售价增加200~500元/m2，为消费者创造更优质的产品，为发展商创造更好的经济效益。

5)     在惠州房地产业率先引入整合营销模式，借鉴先进经验，增加发展商的竞争力，提高竞争效率。

　

策划基本思路：

①引导市场，创造市场，做好概念产品；

②充分整合社会资源，提高楼盘竞争力，打造楼盘内驱引擎；

③总规及相关设计，要超前惠州同类楼盘设计3—5年，产生产品落差；

④坚持可持续发展思想，以人为本，为楼盘中、长期发展奠定良好基础；

⑤优质低价，在创造良好的楼宇品牌的同时，也隆重推出发展商的良好

的形象；

⑥为惠州市创造一个人才高地居住区域，为惠州市打造一张教育名片；

⑦务求东江学府花园开盘一次成功，一炮走红；

       ⑧节约成本，以快制胜，建立良好的运作机制。