惠州楼市第二季度宏观市场分析
(2007-7-14 22:24:11) [发送到微博] 
惠州楼市第二季度宏观市场分析
惠州楼市第二季度宏观市场分析：
1、房产投资增长快速，楼市价格持续上涨；
2007年1-5月，惠州房地产开发投资完成40.48亿元，增长98.2%，其投资额占第三产业投资的比重为64％，比上年同期提高13.2个百分点。房地产投资是拉动惠州固定资产投资快速增长的主要原因。据初步统计，1-5月惠城区投资额上亿元的地产项目主要有雅居乐白鹭湖、合生·帝景湾、奥林匹克花园、合生·国际新城、东湖花园、富力温泉、港惠新天地等。而惠阳区在2007年的59个重点建设项目中，房地产项目有16个，总投资逾58亿多元，占59个重点建设项目总投资的51%左右,目前大部分项目已经开工建设, 包括碧桂园斥15亿打造惠阳度假村，中建蛇口携手南山集团6亿打造惠阳名盘：半岛一号，广控和深圳振业均砸5亿开发名盘等。惠州房地产投资的强劲增长，主要是受到一些大型开发项目的拉动，但大盘的集中开发与推盘会对未来消费市场一定的压力。惠州房产投资额占到第三产业投资比重的64%，显示目前惠州经济结构比较单一，风险抗衡能力相对低。
据惠州市房地产交易中心公布的惠城区上半年的商品房预售数据。今年上半年，惠城区商品房预售均价仍稳定在4000元／平米线上，为4092元。其中第二季度的预售均价为4144元，相比第一季度增幅为3%。上半年共有约145万平米商品房成功预售，总预售金额近47亿元，逾半数新房均价超4000元。今年上半年共有9873套住宅预售，其中预售价格在4000元／平米以上的占到了52％，而根据今年第一季度的统计，价格在4000元／平米以上的新房所占比例约为34％左右。与06年末的2974元均价相比，惠州07年第二季度的房价已经上涨了39%，房价上升速度远比惠州人均收入水平快，但从市场反映情况来看，虽然房价已经跨越了3000元时代，直接进入4000元消费等级，惠州楼市依然热闹，5、6月份推出的几个中、小新盘，基本销售一空，其原因主要有：1、近年来随着惠州楼市的不断繁荣，市民预期楼市会继续上涨，普遍不想继续观望，有能力的都愿意早点购房；2、惠州楼盘的品质在不断提升，目前在消费者占主导的市场，要求产品更加人性化和创新，无论是金山湖的空中别墅、格林童话世界的第三代别墅、还是财富公寓的夹层设计，都显示惠州楼盘产品在不断升级换代；3、外来投资置业者增多，尤其是面对拥有1200万劳动人口的深圳，深惠经济慢慢融合带动了许多深圳人到惠州购房，深圳人强大的消费力对惠州楼价上涨有一定的推动作用。
2、惠州土地市场活跃，土地出让价格提升；
惠州的土地交易市场曾经在90年代初期的地产泡沫进入沉滞阶段，一直到2002年中海壳牌正式落户惠州，才让惠州土地市场繁荣起来，在惠州房地产市场的带动下，惠州的土地价值迎来了发展的黄金时期。而且政府的土地营销手法也不断成熟。根据惠州市土地交易中心公布的数据，惠城区今年一季度国有土地挂牌出让转让13宗，成交金额超过28亿元，已经超出了06年全年的成交金额19亿多。第二季度，惠州国土局公开出让市区范围内15宗住宅及商业用地，土地
规划总面积156.7万平方米，建筑总面积约309万平方米，其中住宅建筑面积约270万平方米，商业建筑面积约39万平方米。地块主要分布于文头岭、
江北，仲恺及火车西站等四个片区，土地面积从1万平方米到20多万平方米不等。惠州目前已经成为珠三角土地供应量最大的城市，也是众多国内外品牌房地产开发商战略布局之地，根据初步统计，在惠州的房地产开发项目中，占地1000亩以上的有16个，惠州房地产已经在品牌实力开发商的推动下进入了真正的大盘时代。
3、新盘推出量逐步放大，楼市销售气氛良好；
进入5月份以来，惠州新盘量不断推出，但都是以本地开发商主导的一些大中楼盘尾盘和中小楼盘为主，其中有几个品质和地段比较好的楼盘：TCL嘉园、领墅、金山湖一号、格林童话世界等基本是开盘即售罄，嘉和名苑从06年初一期的2600元升到07年7月开盘价格4600元，交易价格不断拉升，而且消化时间也在缩短，证明惠州楼市销售气氛良好。上半年从新房供应来看，很多原有高端洋房上半年都推出带装修中小户型产品，别墅和豪宅产品没有集中的放量，这些都是促使城区商品房面积结构趋于均衡合理的主要因素。统计预测，今年全年，惠州新商品房供应量在500万平米左右，其中惠城区约有200多万平米的供应量。虽然上半年惠城区预售新盘总量已经突破100万平米，但定位普遍以高档楼盘为主，中低档楼盘仍然是市场的热点需求。下半年将会是惠州大盘集中推盘期，众多高档别墅大盘的推出会使得惠州楼市高档客户争夺激烈，而普通市民却“无房可买”的局面。
4、新楼盘品质提升，外地置业者增多；
TCL嘉园厚重的外立面，方正实用的户型，空中花园的设计，幼儿园配套；金山湖一号纯正中式徽派建筑风格，首创空中别墅大宅；领墅引进西欧小镇联排别墅建筑情调，清新自然实用；格林童话世界推出第三代别墅概念，赠送大面积地下室，合生国际新城带商铺的经济别墅等，都成为惠州楼市产品升级换代的创新点。很多楼盘不惜重金邀请国际著名园林设计大师打造，同时聘请有经验的物业管理公司进行管理，使得惠州楼盘的整体水平有了很大的提升。
随着城市间经济关系的联动，珠三角生活圈概念已经浮现在眼前，外地购房者尤其是深圳人对惠州楼市的影响越来越大。如领墅深圳客的比例达到50%左右，格林童话世界的外销率达到了近60%。在惠阳和大亚湾的有些高档楼盘，开盘当天就已经抢购一空。深圳人到惠州购房是一把双韧剑，一方面，可以推动本地的消费，带动城市建设，另一方面，拉升本地的房价和挤压本地消费选择空间。
5、惠州商业地产繁荣，商业投资热潮再涌；
2007年上半年惠州商业地产也得到繁荣发展，众多高档酒店、写字楼、商铺和专业市场等不断推出，如富力丽豪酒店、合生国际大酒店、富力洲际温泉酒店、凯宾斯基酒店写子楼、峰景国际、港惠新天地、中信商务大厦、惠丰城、惠州国际电子城、金泽五金超市、粤东灯具城、数码第一街、
骏园春天产权式公寓、义乌小商品批发城二期等，这些大型商业项目的投资建设，完善了惠州商业环境和丰富了商业投资选择。
2007-7-14
