liiufuquan的博客http://blog.soufun.com/blog_6159898.htm2008-9-5 21:01:11SOUFUNBLOGzh-cnCopyright 1996 - 2007 SOUFUN Inc. All Rights Reserved.2005-4-11 20:16:14江 滨 随 想http://blog.soufun.com/6159898/391606/articledetail.htm如果联想中国最著名的江滨——上海的外滩，来审视福州江滨的话，把她比喻成丑小鸭或灰姑娘再恰当不过了。以前福州的江滨可以用荒凉和苍凉来形容，江滨“戴上”了彩带江滨路以后，随着融侨锦江等项目拔地而起，她才犹如拥有华贵羽毛的天鹅和穿上水晶鞋的灰姑娘，展现在世人面前。
但是，福州的江滨还没有最后长成，她最终会出落成怎样的天鹅或王后，还有许多让人琢磨不透的地方。由此，公众围绕着我们的江滨，既有温柔美丽的怀想，也有种种担心疑惑，交织在一起的感情撞击着人们的心灵。毕竟凡是拥有江河湖海的城市，市民都会很自然地产生对自己水滨的种种情思，因为江滨毕竟代表着一种生活。想想看，既使在生活最贫穷和最没有情趣、思维最苍白的时期，上海外滩也是年青人宣泄自己恋爱季节的天堂。当中国走向开放以后，但凡有实力的城市，其江滨都演绎了她的嬗变，成为了人们休闲、享受的空间，这种空间不是市中心和乡村所能够比拟的，江滨在轻盈中透着深邃，是城市和乡村的一种升华，反映了我们今日生活的品味和情趣，谁拥有江滨谁便拥有自然赏赐给我们的一份额外享受。
什么时候我们福州的江滨能够拥有这种的神奇：当我们走出家门来到一个陌生而高傲的城市，那里的人听说你来自与福州，马上眉飞色舞地说：我去过福州，那里的江滨真是美啊！让我偷得浮生半日闲，在福州多待了一天。这时，你会因为我们的江滨而高傲。
一、解读江滨的定位、品味
如果让上述怀想变成现实，江滨注定要和相当的经济基础联系起来，如果江滨充斥着地摊、菜市场，那么江滨一定还是咸鱼码头。但是，在国民经济快速发展、城镇居民生活水平快速提升的年代，江滨这含有高贵基因的地块，你想不让她优雅也难。
问题是福州的江滨为什么没有像我们预期的那样灿烂？
也许这是自然界的一种游戏规则，宛如蝴蝶经过挣扎才能够拥有美丽的翅膀一样，任何想要在世界上绚丽的东西，都要有炼历的过程。江滨能够升华到那么美的一个境界，一定要有这样的程序，然后她才有可能昂首阔步走向高地俯视四周：谁与我争锋？
实际上我们的江滨已经升华了，她拥有的那份安祥、宁静、妩媚，似乎是在向世人诉说她已经不是灰姑娘了，她在等待……
她在等什么？她在等更多的人来。对于任何建筑设施来说，人类的可贵在于人气可以给它灵魂，缺乏这种灵魂的建筑设施只能够弥漫着阴森，并因为阴森而迅速破落。当主宰万物的人类凭着自己天生的感觉喜好进行选择、和建筑物进行交流的时候，就注定了一定会给它们这样或那样的灵魂。
江滨是一个天生丽质的地方，人类的天性注定要赋予她优雅的品味，这种带有宿命色彩的结论，都因为水的神韵。
也许有人会问：福州的江滨怎么是住宅的天下？这是由江滨升华时背景决定的。因为福州已经形成核心商务区和核心商圈了，在江滨升华的时候，福州没有产生驱动整体布局演进的力量，江滨不可能接受次级的商务去区和次级商圈，因水而高贵的江滨只有选择中高档住宅了。
二、哪里的江滨会演绎人间神话
城市的体量决定了它能够给多大一段江滨以高贵的气度，这一点就像城市规模和商业中心的关系完全一样，像北京、上海这样规模的城市，可以拥有多个核心商圈，王府井和西单像彩蝶一般飞舞在东西长安街的两侧，而我们福州只能够有一个核心商圈。上海可以养育一段具有很长距离的高贵外滩，福州是一个规模不很大的城市，它注定不能够抚育长达20多公里的江滨，在同一个时间都上演丑小鸭变天鹅的故事，那么，在现阶段，福州哪里的江滨可以上演这美丽动人的故事？
再这样写下去，可能要伤害什么人了，所以，收拾好浪漫的遐思，更多地从经济、资源是否稀缺的角度审视江滨吧。
很显然，福州的江滨可以充分地展现我们的梦想，因为我们福州拥有相应的生活水平和生活情趣，江滨作为稀缺资源，和因水而赋有的诗意，能够更好地满足现代人的生活追求，当我们拥有悠闲心境的时候，江滨就是人间的天堂。但是，并不是每一个人都拥有悠闲的心境牵动那根细细的线，欣赏舞在蓝天中的风筝，江滨的微风和咖啡的醇香也不能够留住所有匆匆的脚步，一个“有钱有闲”的群体在福州的量还不是很大，福州注定只能够上演一二场丑小鸭变天鹅的故事。哪一段江滨是这一美丽传说的舞台呢？就要看各段江滨所辐射的区域层次了，拥有相当经济基础和渴望生活情趣的人群，才能够赋予他们亲近的江滨羽化登仙，而其余的地段江滨在现阶段只能够继续着它们丑小鸭的日子。
三、江滨一定要等三代吗？
人常说：三代才能够塑造一个贵族，也就是说我们现在的江滨除去令人心旷神怡的环境和初显的美人坯子以外，还尚显浅薄，等她从内心透出贵族气度，需要半个多世纪吗？
如果仅仅是江滨，小路、椅子、绿草和雕像就足够了，但这样的江滨还不致于让人们产生这样多的美丽遐想，让我们能够拥有这么一份快乐的轻松、高雅的心境高谈阔论江滨，更多的还在于与江滨交相辉应的建筑群。如果拥抱江滨的建筑，都透着自己的执着和追求，使建筑含有它厚重的文化底蕴，我们的江滨就因为有理想而贵族了，遗憾的是这样的建筑还不多，我们注定要在寻觅中等待一个伟大的过程。
四、江滨房地产投资价值的浪漫畅想
房地产具有消费和投资的双重功能，如果从房地产角度审视江滨，人们可能会还会很关注江滨房地产的投资价值，毕竟浪漫和经济实力都是现代人的渴求，你不能够说哪一种看法更好还是更不好，只有这双剑合璧才能够凤舞九天。
在很长一段时间，人们在投资房地产的时候，坚定不移地相信“土地不可再生”和“房地产价值不会下降”两个基本信条。现实未必如此，不少人会发现二三年前投资市区的一些住宅，价格确确实实下降了，房地产投资的基本信条失灵了吗？
因为这种信条太小视了人类的创造性活动引起的后果，小视了人类给予建筑设施怎样的灵魂，小视了拥有灵魂或者失神的建筑的市场价值，如果追求、文化这样一些理念不能够产生价值，世界早就苍白呆滞了。
经济学上有一个规律叫做劣币驱除良币，失神的建筑更容易聚集较多的不文明人群，这样的客户可以把小区弄得混乱，小区逐渐恶劣的环境，毫无疑问地会引导房价走下降的通道，使失神的建筑更加地黯然神伤，这样的房子无论在那里，都不会升值，沙粒在天鹅绒的衬托下也不能够涅槃为珍珠。现代的人请相信：在市场经济中，道德、文化、对美的创造都应该是它的价值，如果这些抽象的东西不能够换取货币，市场经济也就可能失去了它的价值，浅薄不是合理的存在。
但愿，市场经济规律的作用，能够和人类对美好的追求结伴而行，这其中仍然可能存在着因理想暂时破灭的失意，因为市场经济通过给优雅的追求者以奖赏，给创造文化苍白者以惩罚，并不能够马上显现，当我们的灵魂不能够给天生丽质的江滨以高贵的生命时，江滨会毫无吝啬地显示它的劣质，这道理就像我们日夜以麻将为伍，一定会有一个不争气的儿子。
实际上，大自然已经给了我们关于江滨的启示，我们需要博爱、文明、高雅，才能够向自然求取相同的反射。]]>liiufuquanhttp://blog.soufun.com/6159898/391606/articledetail.htm#comment2006-3-21 7:58:32http://blog.soufun.com/blog_6159898.htm资金密集度制导的房地产市场http://blog.soufun.com/6159898/391602/articledetail.htm在大众化的投资市场――股市连续几年疲软的情况下，我们只能眼看着上海、杭州、厦门、青岛等城市的房地产市场价格一路飚升，而自己却独饮寂寞，福州房地产市场每年的价格上涨幅度和通货膨胀率大体相当。
    现在，福州的房地产市场终于上演了一场绝地反击：最近一段时间的房地产市场价格终于有了比较十分明显的上扬，温州投资客终于没有在福州折戟沉沙。
    福州的房地产市场最近的价格上涨，是在前些时候价格疯狂上涨的那些城市的房地产市场价格趋于平稳以后，给人感觉特别像股市的补涨行情，虽然来势汹汹。
    这几年，关于房地产市场的泡沫争论一直不绝于耳，房地产市场确实存在不少问题。比如，福州几个新区随着更多的楼盘交房，入住率走出了一条逐渐下降的曲线，人们为这些问题忧心忡忡。房子毕竟是用来居住的，虽然它也具有投资功能，人气严重不足何以让价格挺得住？而新区的土地拍卖价格更是频频屡创新高，当人们疑虑是开发商搏弈、炒作的时候，受大众制导的房子价格，同样也走出了一条坚挺而优美的曲线！
    于是，在这个财富快速积累、缺乏投资机会的年代，更多的人开始介入房地产市场进行投资，进一步托起了房地产市场的旗帜高高飘扬。
    回顾当初的股市，同样也有这样的情形。只要公司能够上市，就有捧场的人，只要股市的价格能够持续上升一段时间，就能够吸引足够的带着资金的投资人群，市场仍然能够在人们的迷惑中上扬，尽管大家都清楚：上市公司不怎么具备投资价值。
    尽管人们对房地产市场也同样有疑惑，可价格持续走高的现实，已经让人们持币涌入了，更何况房地产有投资有股市投资不可比拟的优势：金融可以给总额的大部分贷款；消费者觉得“无论怎样，最后还有一套有形的固化房子在那里”，不像股票只是一张纸、一个电脑中的数字记录。
    实际上，很早以前人们就迷惑了，投资房地产市场租金的回报似乎不合算？入住率不高的现实，更加让人怀疑房地产市场能够走多远！问题是现在的中国房地产市场不取决于这些因素，决定一个城市房地产市场价格的是资金密集度。
    中国改革开放以后，资源逐渐自由流动，首当其冲受益是中国改革开放的门户城市――深圳，它现金的体制吸引了全国的资金聚集，其密度相当高的资金引领了全国房地产市场价格的潮流。后来，人们觉得海南、北海等城市，可能是另外一个深圳，于是，大量的资金也以摧枯拉朽的势头涌入，终因城市的实力有限，房地产市场仅仅品尝了资金密度带来的片刻浮华。再后来，北京、上海这两个中国的一类城市，以绝对的优势开始显示出了它们聚集资源的功效，人流、物流、资金流让它们的房地产市场价格迅速上扬，已经吃过资金密集度“晚餐”的深圳、广州等城市则进入了一个消化时期，房地产市场价格相对四平八稳。
    一个城市的承载能力毕竟有限，在这个阶段相对吃饱了的上海等城市，面对中央政府的调控，就显得虚弱了一些，房地产市场的价格迅速止胀。而资金密集度不够的城市，则呈现一幅饥饿状，相对动辄每平方米万元左右的房价，人们觉得像福州的房地产市场价格太低了，福州城市能够辐射得到的周边地区的资金开始更多的涌入福州，福州市民投资房地产的热情被普遍唤起，更远的资金也接续温州客，福州房地产市场的资金密集了，房地产市场的价格和是否能够以较好租金出租、入住率是否过低没有关系，福州房地产市场的价格终于走出了一波像样的行情。
]]>liiufuquanhttp://blog.soufun.com/6159898/391602/articledetail.htm#comment2006-3-21 7:50:17http://blog.soufun.com/blog_6159898.htm资金密集度制导的房地产市场http://blog.soufun.com/6159898/391601/articledetail.htm在大众化的投资市场――股市连续几年疲软的情况下，我们只能眼看着上海、杭州、厦门、青岛等城市的房地产市场价格一路飚升，而自己却独饮寂寞，福州房地产市场每年的价格上涨幅度和通货膨胀率大体相当。
    现在，福州的房地产市场终于上演了一场绝地反击：最近一段时间的房地产市场价格终于有了比较十分明显的上扬，温州投资客终于没有在福州折戟沉沙。
    福州的房地产市场最近的价格上涨，是在前些时候价格疯狂上涨的那些城市的房地产市场价格趋于平稳以后，给人感觉特别像股市的补涨行情，虽然来势汹汹。
    这几年，关于房地产市场的泡沫争论一直不绝于耳，房地产市场确实存在不少问题。比如，福州几个新区随着更多的楼盘交房，入住率走出了一条逐渐下降的曲线，人们为这些问题忧心忡忡。房子毕竟是用来居住的，虽然它也具有投资功能，人气严重不足何以让价格挺得住？而新区的土地拍卖价格更是频频屡创新高，当人们疑虑是开发商搏弈、炒作的时候，受大众制导的房子价格，同样也走出了一条坚挺而优美的曲线！
    于是，在这个财富快速积累、缺乏投资机会的年代，更多的人开始介入房地产市场进行投资，进一步托起了房地产市场的旗帜高高飘扬。
    回顾当初的股市，同样也有这样的情形。只要公司能够上市，就有捧场的人，只要股市的价格能够持续上升一段时间，就能够吸引足够的带着资金的投资人群，市场仍然能够在人们的迷惑中上扬，尽管大家都清楚：上市公司不怎么具备投资价值。
    尽管人们对房地产市场也同样有疑惑，可价格持续走高的现实，已经让人们持币涌入了，更何况房地产有投资有股市投资不可比拟的优势：金融可以给总额的大部分贷款；消费者觉得“无论怎样，最后还有一套有形的固化房子在那里”，不像股票只是一张纸、一个电脑中的数字记录。
    实际上，很早以前人们就迷惑了，投资房地产市场租金的回报似乎不合算？入住率不高的现实，更加让人怀疑房地产市场能够走多远！问题是现在的中国房地产市场不取决于这些因素，决定一个城市房地产市场价格的是资金密集度。
    中国改革开放以后，资源逐渐自由流动，首当其冲受益是中国改革开放的门户城市――深圳，它现金的体制吸引了全国的资金聚集，其密度相当高的资金引领了全国房地产市场价格的潮流。后来，人们觉得海南、北海等城市，可能是另外一个深圳，于是，大量的资金也以摧枯拉朽的势头涌入，终因城市的实力有限，房地产市场仅仅品尝了资金密度带来的片刻浮华。再后来，北京、上海这两个中国的一类城市，以绝对的优势开始显示出了它们聚集资源的功效，人流、物流、资金流让它们的房地产市场价格迅速上扬，已经吃过资金密集度“晚餐”的深圳、广州等城市则进入了一个消化时期，房地产市场价格相对四平八稳。
    一个城市的承载能力毕竟有限，在这个阶段相对吃饱了的上海等城市，面对中央政府的调控，就显得虚弱了一些，房地产市场的价格迅速止胀。而资金密集度不够的城市，则呈现一幅饥饿状，相对动辄每平方米万元左右的房价，人们觉得像福州的房地产市场价格太低了，福州城市能够辐射得到的周边地区的资金开始更多的涌入福州，福州市民投资房地产的热情被普遍唤起，更远的资金也接续温州客，福州房地产市场的资金密集了，房地产市场的价格和是否能够以较好租金出租、入住率是否过低没有关系，福州房地产市场的价格终于走出了一波像样的行情。
]]>liiufuquanhttp://blog.soufun.com/6159898/391601/articledetail.htm#comment2006-3-21 7:46:51http://blog.soufun.com/blog_6159898.htm中国房地产市场与福州江滨http://blog.soufun.com/6159898/232320/articledetail.htm刘福泉

中国房地产市场与福州江滨太相似了，换句话来说，在福州的江滨可以阅读出中国的房地产经济。

中国房地产市场是多种因素的博弈。快速增长的GDP需要房地产拉动、城市需要出售土地增加财政收入、城市还需要快速发展的房地产美化、商人需要向房地产要收益、社会对房地产的不公愤愤不平、政府不想房地产市场的价格太高、也不想房地产金融的风险太大、平民希望都拥有自己的住宅……上述林林总总的因素都试图在房地产身上实现光荣与梦想。

房地产这一个“媳妇”不可能侍奉好这样多的婆婆，况且，房地产本身也不是一个善主儿，惹急了她可能爱谁是谁。

水向来就不缺乏想象和创造的空间，凡是有水的城市，市民对自己的水滨都拥有炫美的怀想，福州也不例外，况且福州是沿海城市，闽江是那样的美丽。

改革开放以前，福州江滨犹如一只被主人抛弃的丑小鸭，在一派荒凉和杂乱中挣扎。改革开放以后，随着江滨路和众多公园的兴建，她才流露出天鹅的本色。于是，众多的房地产项目蜂拥而至，吸引了众多的消费者，江滨繁华了，比以前更好看了，这是有目共睹的事情。

但是，福州的江滨是我们的理想之地吗？凝望着江滨这个大工地，不禁想起中国的房地产市场，她同样负载着太多的目标。江滨需要在房地产热中大干快上、江滨的土地要为城市财政贡献力量、江滨要成为“上海的外滩”、可江滨也不能够成为富人的聚集地……

福州的江滨在住宅一统房地产天下的年代，速度注定使江滨成为了住宅聚集区，没有了写字楼、商场，充斥了中低档项目的江滨，注定与福州人的美好愿望渐行渐远。

也许，只有这一轮的房地产热消停，我们才有能力反思江滨――我们的理想是什么。

 

]]>liiufuquanhttp://blog.soufun.com/6159898/232320/articledetail.htm#comment2005-6-13 16:08:48http://blog.soufun.com/blog_6159898.htm宏观调整下的住宅市场走向http://blog.soufun.com/6159898/232319/articledetail.htm一、住宅产业承载了太过沉重的责任

从来没有一个像住宅这样的产业，承载了太多责任：快速增长的GDP向它要拉力、快速发展的城市要它要装束、厂商向它要收益、社会向它要公平、城市需要出售土地增加地方政府的财政收入、平民百姓希望圆拥有自己住宅的梦想、中央政府不想住宅市场的价格太高、银行不想房地产有较大的金融风险……

很显然一个产业根本承载不了这样多的责任，出现比较多的问题实数正常。越来越多的问题，社会越来越关注，住宅市场中的问题甚至已经由经济性演化为社会性了，逼迫政府频繁推出新政策调整住宅市场。

房地产这一个“媳妇”不可能同时侍奉好这样多的婆婆，况且，房地产本身也不是一个善主儿，惹急了她可能爱谁是谁。我们必须善待住宅市场，让住宅市场发挥恰当的作用，也许我们对股市善待不够，导致它发起了脾气，现在谁都惹不起它的“任性”。

 

二、住宅市场价格过高的问题分析

1、住宅市场价格过高的困惑

价格是市场的核心机制，社会对住宅市场的意见也聚焦于价格。学术上反映住宅市场价格的说法主要是它和收入比过于悬殊，大众对于住宅市场价格，是感觉消费住宅的权利被剥夺，或者是购买房子后经济上被掏空。

住宅市场价格过高已经成为了不争的事实，它犹如过街之老鼠。可是，透过社会对住宅市场价格过高的严厉谴责，很多问题都耐人寻味。煤炭的价格也暴涨，为什么没有引起这样严厉的谴责？实际上，住宅市场价格过高是一笔陈年旧账了，为什么以前没有得到今日的“待遇”？

对于住宅市场的困惑不应该局限于此，还有更深层次的东西。就在人们普遍感觉、谴责住宅市场价格过高的同时，人们消费住宅的能力似乎并没有被影响，而是住房比以前更高级了、个人拥有住宅的比例迅速提升、住房的

]]>liiufuquanhttp://blog.soufun.com/6159898/232319/articledetail.htm#comment2005-6-13 16:05:48http://blog.soufun.com/blog_6159898.htm房地产市场存在着不健康的因素http://blog.soufun.com/6159898/101335/articledetail.htm　　从整体上看，福州市房地产行业应该说是比较健康的。但如果我们深入分析，会发现其实房地产市场也存在着不健康的因素，这种不健康因素并不是大家所说的供求是否平衡、空置率高低等问题，更重要的是福州房价一直上不去。虽然说2004年福州房价已经有了一个很大的提升，但这种价格提升只是我们看到的一种表面现象，其实际上是房地产产品品质的提升、土地价格的提升、建造成本的提升，也就是说房地产开发成本的提升远大于开发利润的提升，那么这种结果实际上就是在挤压开发商的利润。我觉得这并不是一件值得庆幸的事情。或许这种情况在短期内能让消费者眉开眼笑，但是对于长远的房地产行业发展前景来看却值得深思，试问谁能够一直提供这样的低价而又没有利润的产品？ 
　　与2004年相比，2005年许多热点问题可能会有一些新的变化。比如说，近几年都很“热”的小户型，可能市场供应会更充足一些；商业地产可能会浮出水面唱主角，我觉得2005年商业地产会挺热闹，也挺艰难的。为什么这么说呢？因为目前市场供应和需求并不平衡。从宏观角度来讲，福州整个城市如果达到升级式的变化，比如说在人口上、在城市规模上有一个大的提升的话，这个时候可能就不仅仅需求一个东街口的核心商圈，而是福州大部分商业地产项目都将会被市场消化；反过来，如果说福州市在人口上、经济总量上以及城市辐射地还是没有很大变化的话，那么2005年福州商业地产项目将度过一个较为艰难的时期。 ]]>liiufuquanhttp://blog.soufun.com/6159898/101335/articledetail.htm#comment2005-4-11 20:27:43http://blog.soufun.com/blog_6159898.htm