一、住宅产业承载了太过沉重的责任

从来没有一个像住宅这样的产业，承载了太多责任：快速增长的GDP向它要拉力、快速发展的城市要它要装束、厂商向它要收益、社会向它要公平、城市需要出售土地增加地方政府的财政收入、平民百姓希望圆拥有自己住宅的梦想、中央政府不想住宅市场的价格太高、银行不想房地产有较大的金融风险……

很显然一个产业根本承载不了这样多的责任，出现比较多的问题实数正常。越来越多的问题，社会越来越关注，住宅市场中的问题甚至已经由经济性演化为社会性了，逼迫政府频繁推出新政策调整住宅市场。

房地产这一个“媳妇”不可能同时侍奉好这样多的婆婆，况且，房地产本身也不是一个善主儿，惹急了她可能爱谁是谁。我们必须善待住宅市场，让住宅市场发挥恰当的作用，也许我们对股市善待不够，导致它发起了脾气，现在谁都惹不起它的“任性”。

二、住宅市场价格过高的问题分析

1、住宅市场价格过高的困惑

价格是市场的核心机制，社会对住宅市场的意见也聚焦于价格。学术上反映住宅市场价格的说法主要是它和收入比过于悬殊，大众对于住宅市场价格，是感觉消费住宅的权利被剥夺，或者是购买房子后经济上被掏空。

住宅市场价格过高已经成为了不争的事实，它犹如过街之老鼠。可是，透过社会对住宅市场价格过高的严厉谴责，很多问题都耐人寻味。煤炭的价格也暴涨，为什么没有引起这样严厉的谴责？实际上，住宅市场价格过高是一笔陈年旧账了，为什么以前没有得到今日的“待遇”？

对于住宅市场的困惑不应该局限于此，还有更深层次的东西。就在人们普遍感觉、谴责住宅市场价格过高的同时，人们消费住宅的能力似乎并没有被影响，而是住房比以前更高级了、个人拥有住宅的比例迅速提升、住房的面积更大了、装修水准更高了、物业管理更好了等等。例如房价最高的上海市，城镇居民拥有住房的比例就曾经一度飚升至82％，只是在最近几年房价增长太过迅猛的背景中，才下滑到目前的69％，而这一比例和很多发达国家相差并不大，当然这一指标的下滑也诠释了北京、上海等城市居民为什么对房价过高存在这么大的意见。

2、住宅市场价格过高的合理性

人们一直相信，住宅市场价格过高是房地产开发商搞得鬼，是它们维持暴利而为之，我想这是住宅市场价格过高被谴责的主要原因之一。彩电行业的厂商有着比房地产开发商更强的驾驭价格的能力，它们的价格联盟在短期就无疾而终，房地产开发商也不可能有那么大的能量主宰市场价格，即使加上我们体制中万能的党政机关也不能。价格毕竟是市场最核心的机制，除非市场自己僵死了，否则，这个“神仙”一定会自己说自己的话，它使用的利器就是价格。

市场经济通过资源自由流动实现资源优化配置，房价过高绝对不是好事，如果一个地区房价无休止的上升，就一定会排斥本应该能够在那里生存的产业，最终弱化地区的竞争力，降低居民的生活质量，香港就是这方面典型的例子。但是，如果没有人能够操纵价格，房价过高总有其相对合理的一面。

住房是计划经济时期最短缺的资源，走过计划经济时期的人，都清楚那时要经历怎样的艰辛才能够获取一间没有厨卫的房子，通过市场配置资源住房丰富了，人们可以比较简单地拥有自己的住房了，正如亚当斯密所言：市场经济不是最好的经济模式，但是我们迄今为止所能够找到的最好的模式。对于市场经济带来的资源丰富，我们必须同时支付成本，几乎所有的市场形成初期都发生过类似于住宅市场这样的情况，只不过人们感觉没有这么激烈。上个世纪80年代，一架21英寸的普通彩电曾经上摸过3000元，而且不是很好买，经过充分的市场竞争，而今这样的彩电只有500多元。房子作为一种资源，我们经过改革已经让它市场化了，一旦一种资源进入市场，它不会照顾人们的感情，而是根据自己的规律运行，它根本不理会是生活必需品还是奢侈品。

住宅市场价格过高肯定也有不合理的东西，甚至是荒谬绝伦的事情，在这样一个躁动的年代，闭着眼睛也能够想象得到。但是，房子属于人们的生活必需品，老百姓对于住宅市场价格过高的意见是可以理解的，也应当被重视。

3、住宅市场价格过高的原因分析

下面列举的八大问题，可以说明我国住宅市场价格过高是社会经济发展的必然结果。

第一，住宅市场在国民经济发展中的角色。中国自从上个实际80年代末90年代初，遭遇了生产过剩的危机，寻求一个新的经济增长点，通过社会广泛的消费某个产业的产品，从而拉动国民经济发展成为了解决问题的基本思路。住宅产业由于具备广泛的消费基础历史性的充当了这一角色，并在长达7、8年的时间里面，成功地拉动了城市经济快速发展。

第二，高速发展的国民经济。改革开放以后，中国的GDP一直持续高速增长，前十年平均增长10％左右，最近几年维持在8％左右，而与住宅市场相关的城市GDP增长率高达14％左右。在这种背景下，土地的稀缺性表现的十分明显，可以想象不动产的价格反而走低吗？中国的住宅市场价格持续向上是国民经济发展的一种反映，就像一个人在跑马拉松，他整个身体的温度肯定持续上升，不可能出现身体的某一部分是凉的。

第三，住宅成为了最好的投资工具。在过去的几年，股票、邮票等投资工具相继中的，而住宅市场价格持续走高，吸引了大量资金投资炒做，无形中增加了市场需求。

第四，信用消费的突然介入。价格上升一般需要有强大的需求支撑，信用在一个时点上介入，让人们只支付价格20％的货币，无形中加倍了市场需求。

第五，资源流向。中国允许资源自由流动以后，形成了如此的资源聚集走向：农村资源流向城市、小城市资源流向大城市，北京、上海等超级城市更是这种资源流向的终极者。2004年上海、北京、天津、广州、深圳、苏州6城市经济集聚能力进一步增强，以仅占全国0.6％的土地面积共实现地区生产总值18224.96亿元，占全国经济总量的19.6％。

房地产的价格由收益决定，增加的资金流、物流、人流提升了终极城市的收益，使这样的资源流向结果之一就是房价持续高增长，位于顶端的北京、上海两个城市，房价自然也最高，受到的责难也最大。

第六，消费转移。中国在发展出现了很多不平衡，社会保障改革滞后，使资金转移到居民可支配收入之中，在外力的作用下这类资金有相当部分被转移住宅市场消费。例如，在我们进行的一次市场调查中，发现年轻消费者中，41％的人承认购房款中有来自于父母的较大支持。当我们进一步调查的时候，较为吃惊的是，很多老一辈的钱来自于社会保障改革滞后的转移收入。

第七，政府的鼓噪政策。自从中央政府决定了使用住宅产业作为新经济增长点的产业政策以后，受出售土地可以获得财政收入、消费住宅可以充分拉动GDP两大利益驱动，地方政府显示了前所未有的偏好，在不知不觉中已经形成了违背市场的住宅经济格局，这一受政府驱动形成的经济，集中表现为让所有的家庭（本地居民）都拥有自己的房子，极大地支撑了如今的住宅经济模式。

第八，超前消费。就在住宅市场价格一路飚升的同时，城镇居民个人拥有住宅的比例、品质、面积、环境、装修等方方面面的住宅消费，都得到了空前的提升，就是为中低收入阶层建造的经济适用房，也都是相当高的水准。

三、住宅市场现状

1、一般而言，在房地产市场中，住宅市场要占据80％以上的产品份额，面对三分之一的GDP增长贡献，占财政收入20％以上的土地收入，致使地方政府对住宅经济十分偏好。对于城市而言，GDP的高速增长必然伴随城市规模的扩张，住宅已经成为了城市扩张的驱动力，十分类似当初开发区热背景中的开发区作用，地方政府对于住宅经济产生了依赖症。

2、作为安居乐业的载体，拥有自己的住宅本身就很容易成为百姓梦想，加上政策的支持鼓励，尽管并非所有地方政府都明确提出过这一口号，但是，“让所有的家庭都拥有自己的住房”，实际上已经成为现实的经济，并成为了人们分析住宅经济问题的潜台词。

3、在住宅市场价格快速提高的背景下，城镇居民的住宅消费并没有受到影响，反而持续提升，超前消费已经成为定局。

4、住宅是一种很稳健的投资工具，如果价格持续走好，它的投资性能就更妙了，如果持续的更妙，投资可能会过度。过去我们常常使用空置率说明房地产市场的问题，但是，空置率这一指标不能够反映投资是否过度？由于我们缺乏对房地产炒作深入分析，至今没有相应的入住率分析，也许我们只能够从房地产市场如此火热，家装相对平淡中寻找答案了。

5、在住宅市场销售市场价格不断攀升的同时，租赁市场的租金却走下降同道，这一点与早期股市的上市公司业绩不良股价上升有“异曲同工”之妙。

二、宏观调控措施会把中国住宅市场导向何处

（一）调控措施回顾

由于房地产其固有的一些特点，导致政府对其干预度强于其他市场，加上政府是中国房地产市场的一级供应商、经济适用房的开发商，政府对于住宅市场不仅干预深，而且直接参与产业运营，前些时候很多城市的政府宣称自己是城市的运营商，这种做法一时成为经验。确实,自从住宅市场被拖起以后，其热度一直不减，供应直线上升，需求更是毫不含糊跟进。

当住宅市场价格持续走高，社会产生了普遍抱怨以后，房地产市场是否存在泡沫似乎已经不是争论的事实了，最近两年政府、央行频繁推出调整措施就是很好的佐证。但是，调控措施似乎被舆论牵制了，更关注房地产市场的社会性，而不是经济性，更关注的是房地产市场的表面问题，而不是导致问题的根本原因。

由于社会十分关注房地产开发商的所谓暴利问题，宏观调控措施也是从生产环节入手的，如要求房地产开发商提高自有资金的比例、调整土地供应政策等等。但是，这些措施在过热的住宅市场背景下，传导了供应紧缩的信息，在一定程度上反而成为了住宅市场价格上升的助动力量。

去年开始的加息政策，目前的加息及其升首付，征收房地产税的规划，终于宣布了宏观调控对住宅消费下手了。这应该是一种必然，调整市场必须从供需两个层面进行，仅仅对开发程序调整，不可能实现调控目标。

（二）不停的宏观调控会怎样左右住宅市场

政府对于住宅市场一定是爱恨交加的，爱其对国民经济的拉动能力，恨其价格过高带来的社会问题和过分炒做带来的金融风险。所以，调整总是温和的，甚至可以说是温柔的。

无论是温和还是温柔，如果措施一而再的不见效果，多个温和叠加可能就是汹涌了，相信我们没有能力把控市场恰到好处，如果住宅市场被政策调控得凉了，后果可能比现在的问题更加严重。

（三）调控措施分析

每个政策都是双刃剑，我们不可能只接受它的利益而拒绝成本。中国住宅市场一直在偏离市场的轨道上发展，导致了火热住宅经济下面的众多的暗礁险滩，而目前所有的调控措施都更贴近市场，因此，可以十分肯定地预测：调控之船会碰到这些暗礁险滩。

1、谁和“让所有的家庭都有自己的住宅”过招

资源是有限的，价格是有效分配有限资源的最好机制，由于住宅存在价值巨大和收入有限、不可移动和劳动力流动两大矛盾，所以，其消费一定要由购买和租赁构成。由于我们过度使用了住宅拉动经济，客观上形成了“让所有的家庭都有自己的住宅”的政策或潜在理念，它与市场应该是不协调的。

随着市场的深化，调控政策必然更贴近市场，自然也就会遭遇这一问题。

房地产税无疑会增加住宅的使用成本，从而限制了穷人拥有住宅，穷人怎样消费住宅的问题会因此遭受拷问。征收房地产税应该还会有相当的时日，所以，房地产税和这一问题的碰撞导向作用大于现实意义。

调息政策表面上是针对房地产市场炒做、泡沫的，它也会因为加大所有消费者的购买成本而涉及这一问题，现在已经没有人会怀疑银行的企业行为取向了，规避风险而加息是很正常的市场选择，加息会充当先锋官的角色和这一“理直气壮”的现象过招。

2、加息会刺破超前消费的危机吗

住宅的信用消费是提前消费，如果在提前消费中超越了消费者的实际支付能力是超前消费，超前消费会额外增加金融风险，加息会直接针对价格过高、泡沫的问题，也许会间接的会刺破超前消费的泡沫。

3、怎样消化承担炒做工具的住宅

中国住宅市场在价格节节高升中火热，一个重要的原因是有相当部分的住宅没有进入实际消费，而是充当了投资工具一直在市场上流通。如果住宅市场持续向好，它们就是市场运行的支撑力量，而一旦市场呈现价格下降趋势，它们对于市场的不利影响是显而易见的。

4、住宅市场资源配置是否会进一步恶化

无论是加息还是房地产税无疑都针对的是住宅市场炒做，可它同时也限制了住宅二手房的正常交易。在计划经济向市场经济过渡中，住宅经济有一个窒息期，住宅市场形成以后。为了弥补滞后的住宅经济，各地房地产开发如火如荼，住宅消费主要通过新开发的房子来满足，二手房被忽视也是一种必然。如今，中国的住宅市场已经积累了相当的存量（二手房）资源，对于一个健康的城市而言，新开发的房子应该是更好的，而不应该是更差的，较低档次的房子应该通过存量资源解决，这是市场要求的资源优化配置，如果提高二手房的交易成本，所有的消费仍然依赖新房开发，是否会恶化城市住宅经济的资源优化配置？是否会产生政策抗拒成熟市场的效果？

5、调控是否会拨开城市扩张的虚弱

就像当初的开发区热一样，住宅充当了拉动城市化扩张的角色，除了北京、上海等顶尖城市以外，多数城市远离市中心的区域，都存在入住率不高的隐痛，一旦住宅市场冷静下来，凡是工商业发展滞后于城市扩张的城市，都会遭受剧烈调整的痛苦，会与晒地的开发区如出一辙吗？

6、房地产开发商的真实面目是什么

就普遍性来说，房地产开发企业的管理水准在全社会中不属于比较高的层次，它们以比较落后的经营管理体制运营着非常庞大的资本，实际上的管理成本非常之高，社会上以销售价格减去楼面地价和建筑成本换算利润的公式实际上不符合实际情况。除去北京、上海等市场价格持续走高的几个城市以外，对于绝大多数城市具有规模的房地产开发商来说，现金流已经比利润常常都更重要，一旦房地产市场冷下来，会洗去房地产开发商暴利的冤屈。

很显然，从股市、车市走过的历程来看，政府不能够向它们发号施令，应该也不能够向住宅市场发号施令。中国的住宅市场太疲惫了，也该休息一下了，如果出现整合成本，调整了不合理的结构，应该是好事。