(武汉晨报 胡继权 孙华茂 ) 

武汉房价多少才为宜？昨日，中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容给出的答案是：均价4000元左右。

在由市房地产开发协会、招商银行武汉分行主办的“房贷理财论坛”上，针对有记者提出的“武汉三口之家月收入4000元，目前房价是否超过居民承受能力”的问题，易宪容认为，按照这样年收入5万元计算，房价在3500元~400元/平米比较合适，“武汉目前的均价在5000多，略有一点偏高，但从北京、上海、深圳等城市的房价收入比来看，还不算特别离谱”。

他举例说，自己在北京的房子，去年大约是4000元/平米，今年就涨到8000多，价格翻了番，“这种涨幅就太快了”。他认为，目前沿海城市出现的房价下跌或者成交量大幅萎缩，正是这种过快上涨、出现泡沫后的必然回调。

观点

投资买房过多，中国楼市有泡沫

尽管昨日的主题是房贷与房地产，但易宪容仍花了大约半小时在分析股市上。他认为，大量企业上市，原来很多土地、机器、设备、产品甚至储蓄都变成了可以流通的资本，这种“死物”变“活钱”的过程，使得社会财富急剧增加，这些财富涌入股市后，造成的泡沫是巨大的。同时，把预期收益当作当前收益来衡量企业的价值，也导致股市出现很大风险。

针对“刚性需求推高房价”的说法，易宪容也进行反驳：“刚性需求一般由农民进城、青年结婚和拆迁户组成，他们以自住为主，但又恰恰是买不起房子的群体，怎么能把房价炒起来呢？”

“楼市的里投资比例过高，自住的、做长线的少，这是最近房价被炒得很高的主要原因”，易宪容认为，原来各银行对房贷一律执行下浮15%的优惠利率，使得投资买房者能成本很低的从银行获得贷款，他们挤占了贷款买房自住者的购买空间，“潘石屹曾跟我说，解决房价上涨过快，就要大量增加楼市供应，我很不赞同。如果投资型买家继续占据主力，再多的房子也不够他们买的”。

因此，他认为近期广州等地房价下降，正是这种泡沫效应的表现。

加息尚未结束，利率或至10%

究竟是什么原因导致房价越调越高？易宪容认为，这说明国家宏观调控政策需要做些调整。国家近期出台的“第二套房贷款首付、利率提高”的政策，就是对以往方向的修正。

“如果国家想把房价降下去，其实很简单，就是再加息3个百分点，达到10%，增加投资者的利率风险就可以了。让利率高于房价上涨，买房子赚不到钱，投资者就为大大减少。不过，按照目前每次加息0.27个百分点的方法，距离这个目标还很远。加上10月份的物价指数仍很高，未来加息将是长期的”，易宪容因此总结说，目前楼市已进入观望期，房价将盘整一段时间，“关键是看未来国家政策的调整方向，如果继续大力加息，楼市所受影响会比较大”。

奥运、世博无碍股市、楼市，建议买地铁房

“2008年奥运会后抛光股票，2010年世博会后抛光房产”是近期盛行在投资者中的一句话。易宪容昨日专门对此进行辟谣，并对市民投资买房作出一些指导。他告诫在座的市民，不管是炒股还是买房，千万不要道听途说，一定要有自己的判断，只要看好的就不要轻易放手。

他举例说，自己曾在2001年以1.4元的每股价格买入中国石化，后来跌到1元，很多人都着急得不得了，等反弹到1.4元的时候就全抛掉了，结果没像他坚持到现在的人，不知道多后悔。

易宪容还特地推荐了自己买房的秘诀，就是跟着地铁投资，“地铁一通，房价肯定翻番，大家回去后可以去查下地铁走向，提前在附近投资”。

对话易宪容

“外地房价下降不会波及武汉”

记者：您认为武汉目前5500元的成交均价是合理的吗？

易宪容：年收入5万的中等收入家庭，4000元的房价比较合适，超过了就还是有点高。不过，如果政府做好了低收入家庭的住房保障，将投资型消费和自住型分开对待，房价略高一点也没问题，毕竟武汉在中部城市中的地位、繁荣程度还是排第一的。

记者：武汉会跟广州、上海一样出现房价下跌吗？

易宪容：房地产市场的各地差异太大了，即使是上涨，有的地方快，有的地方慢，起点也各不一样。已经出现回调的城市，房地产起步要领先武汉很多年，价格也要高得多，最近的涨幅也比武汉大，所以出现下降是合理。武汉目前并没有出现导致房价下降的这些因素。

记者：如果武汉综合配套改革试验区获批，是否会让武汉房价又创新高？

易宪容：这个与武汉房价的关联度应该不大。天津、上海等新特区获批后出现的房价上涨，是因为当时对（新特区）这个新生事物不太了解，实际上国家在政策扶持、项目审批等重大事项上，是否会有特别大的倾斜，这个并不是一定的。比如港股直通车在天津滨海新区试行一事，后来的发展证明并不是那么简单。所以对房价的判断，还是应基于对这个城市未来发展潜力的预期，而不是只套用其他城市的经验。