“企业办社会”存在误区？

主持人：有业内人士认为，建设大而全配套，会陷入“企业办社会”误区？

郑：楼盘强调建设一个适当的配套，而不应该大而全，毕竟开发商不是政府，不应该取代政府的功能。政府也不能把开发商的功能无限扩大化，否则就会陷入“企业办社会”的误区。比如，长滩美墅位于马尾行政区，已经有比较齐全的商业中心、银行、邮政、学校等，所以不需要再建设更多的配套。其配套能把社区本身的家政服务做好就行。像长滩美墅这样情况的楼盘比较多，这类楼盘的配套不必大而全，而应该适度。

林：楼盘需要大而全配套，但如果要求楼盘去建设大医院之类的配套显然不现实。所谓大而全，就是应该尽量做到能解决业主的实际问题。“企业办社会”的说法，其实反映的是企业所承担的社会责任和义务，企业愿意多尽社会义务有何不可？当然，建配套时并不是要开发商大包大揽，开发商更要强调“企业做楼盘”，更要注重把楼盘内部配套做到大而全。

主持人：开发商开发楼盘时，多多少少会涉及一些市政配套的建设，包括教育、交通、绿化配套等，本来应该是政府做的，但是后来有的变成了开发商行为，怎么看这种现象？

郑：我认为这是楼市迅速发展过程中的一个误区。政府现在只是规定一定规模的社区必须要有幼儿园、学校、公建、活动中心的配套等。但现在新区出现了这样一种普遍现象：几乎每个小区都有幼儿园之类的公建！我们提倡节约型社会，这样的做法完全是一种浪费。所以政府应当承担一个大配套规划的职能，比如在几个邻近的小区建一个大的幼儿园或者学校，这样大家都可以共享。而开发商只要把享受相关配套所需的费用交足了，其他的由政府来组织完成。

林：开发商要尽量设身处地为业主考虑，因为涉及市政配套建设的情况是现实存在的。像融信这样注重做品牌的企业，要如何合理分配公建比例？如何把公建的价值做大？如何尽可能地为业主做好本分外的事情……所有这些开发商都有义务为业主着想。金山目前市政配套不是很齐全，因为所有配套不可能马上跟进。所以在配套空白期里，开发商要尽量建设一些业主最实际、最需要的配套，有必要帮业主做点衔接工作。

主持人：开发商承担一些市政配套的建设，利润上怎么考虑？还是单纯地做社会公益事业？

郑：企业考虑更多的是经营和利润，不可能要求企业去做一些没有利润的事。企业在做这些配套时肯定都考虑了成本，这并不是道德不道德的问题，而是企业的生存之道。企业要健康地生存下去，不可能整天做公益事业。开发商承担一些市政配套的建设，一方面可能是出于社会责任心，另一方面可能是出于自身地块的设置、楼盘价值的发掘等方面考虑。

开发商承担额外的配套肯定有自身的考虑，没有单纯做慈善的，但我们也不能否认很多开发商都很有社会责任感。我们说建筑是百年的艺术，也就是说我们希望开发商不要盖一些建筑垃圾，不要盖一些十年就得拆迁的房子。所以我们希望开发商都能更具专业性，更有责任心，建设的楼盘配套能可持续运营。

林：这实际上涉及一个概念，即开发商“理性的慈善和爱心”。企业现在强调社会责任竞争力，有的时候做配套未必就是为了一个看得见的回报。企业整体社会责任竞争力的加强，能让企业品牌获得一个长期的隐性的回报，这并不是金钱能衡量的，这就是开发商理性的慈善和爱心的体现。

开发商主动承担额外的配套建设（教育、交通、养老、生态保护、沿街市政绿化带等）至少有五个好处。一是让整个社区居住生活更便利；二能帮业主节约很多生活成本；三有更多的业主活动场所，有利于促进社区文化建设；四可以为房子的保值升值做一些贡献；五能更好促进家庭生活和美和谐。所以真正想做品牌的想长期从事地产开发的开发商，并不多考虑现在能获得多少回报。比如融信第一城，卖得并不比同类楼盘贵，但实际的投入却更多，目前又能有什么回报？

会所属于“鸡肋”？

主持人：我们知道会所基本都存在后续经营问题，但是为什么每个楼盘还都要做呢？没有会所的配套就不算大而全的配套？

郑：其实这个问题折射出一个矛盾。政府在规划时要求要有一些公建，比如活动中心、教育配套等，但另一方面，这几年是楼市的快速发展期，开发商为了使自己的产品和别人的有所不同，营造出差异化竞争，往往会在钢筋水泥之外，人为地去增加一些额外的附加值，例如学校、会所等。实际上，这些都是开发商包装的东西，开发商未必能做到位。比如现在全国各地的会所，基本上是不赚钱的，这种经包装升级后的会所因为被强加了豪奢配置，后续经营成为大问题。从这个角度上讲，大而全的配套对楼盘能有什么益处？

但话说回来，如果你没有做一些配套，大家就会感觉你们的产品不行。例如楼盘没有会所的话，消费者就会觉得这不是一个社区。但如果做了会所以后，又会变成一个鸡肋，食之无味，弃之可惜。

林：开发商需要投入，而投入需要勇气和资金，概念和包装这些东西如今已经不大实用，业主也看得懂。比如赞助麦顶小学分校，融信投了800万元，另外会所也好，养老院也好,也都有一定的投入。谈到是否会成为业主的负担这个问题，我的观念是首先要切合业主实际的需求，其次是要大胆先投入去做，因为等到业主有需求时再去做就迟了。会所现在大范围内的确是很难经营，但万一今后人们的生活水平上升了，又需要了呢？

因此，会所也不能片面理解成是负担，如果功能设置好，例如乒乓球室、健身器材，使用率还是挺高的。实际上会所很多功能有需求空间，可能目前这些功能的价值还没得到体现，但随着经济的发展生活水平的提高，会所的功能将会大大利用，这可能也是很多开发商都做会所的原因，所以眼光还是要看长远一些，尽量做到大而全。

另外，会所的功能也不能单纯理解为单纯的休闲、娱乐、健身，实际上它还是邻里交流的一个空间，这要靠开发商去正确引导。比如融信花大成本投入建设的和美社区文化，就要有一定的场所，要有一个活动平台。配套要先做，先有，规划好引导好将来也一定能用好。

社区学校前景如何？

主持人：福州楼市很多楼盘都在打“教育牌”，很多社区学校也应运而生。社区学校会不会也和会所一样，成为一个误区？

郑：我觉得这还是一个适度的问题，不是大包大揽的大而全，开发商要根据小区的实际定位去设置教育配套。教育配套实际上还存在很多体制上的问题，原来都是公办的，现在出现了民办、合办等多种形态。这些形态处在不断发展变化中，这就可能使包括师资力量和生源在内的各方面因素都会产生变数。一个小区房子销售完后，开发商是否长期经营学校？如果也像建会所那样不顾后续经营抽身而走，那就又陷入误区了。

我们希望看到常青学校，百年经营，而不是短期行为。

林：融信麦顶小学是公办学校，而且是仓山区十一五规划中重点建设的优质小学。现在金山教育资源比较稀缺，名校更成为“奢侈品”。不少消费者在金山购房，首先想到的是要给孩子一个好的教育环境。正因为有这样的需求，才产生名校和地产的各种合作模式。从这个层面上说，教育不仅仅作为楼盘卖点，更是满足了业主的实际需求。因此，怎么能说社区学校是误区呢？

整个新区配套建设有一定的滞后性，同时社会保障体系还不是很完善，在这种情况下，开发商就要尽力为业主解决这个问题。比如金山新区目前名牌教育资源不多，容量更有限，不能满足实际就学需求。所以在考虑社区配套时，融信地产充分考虑了业主的这种实际而且迫切的需求，融信麦顶小学就是在这种背景下产生的。

主持人：可能很多消费者并未意识到社区学校的后续经营问题，开发商是不是要主动做出引导？开发商在做出引导后自身要怎么去承担学校后续经营的责任？

郑：社区学校不应该只服务于本社区，因为本社区的生源是有限的，也不可能几十年都有适龄儿童来上学。所以社区学校必须要辐射到社会。但社区学校能存在多久？如果几十年以后开发商都不存在了还能确保吗？如果经营主体变化了那还能确保吗？这些问题，都是开发商要考虑周全的，他们有义务告知业主，有责任承担后续运营。其实学校将来也会走向市场化，不可能一直靠国家来扶持。有这种发展前景，开发商是否能够把教育作为产业经营下去呢？

林：这个问题对公办学校来说问题不大，同时也正因为业主和开发商有利益共同点，才有融信麦顶小学的存在，在目前金山就学难的现状下，我们能确保融信第一城业主的孩子能够无条件入学已经很不容易了。至于学校的后续经营，开发商要和政府、学校好好协调，在硬件和软件上同时把学校办好，密切合作，尽力办好。

配套价值怎么实现？

主持人：开发商不考虑建设未来没有把握运营的配套，这是算理性？还是算逃避？

郑：配套不应该成为简单的广告行为，不能用一种欺诈的心态去建设，而要去了解这里面可能产生的问题。其中，经营成本问题首当其冲。在销售期房时，作为有责任感的开发商，他们的确应该更多地考虑经营成本，尽量避免“羊毛出在羊身上”。

配套实际上是一个很浩大的工程，需要开发商的引导，业主要配合，政府支持，作为长期经营来说，可能要政府更多地介入，所以配套还是一个社会问题，不是开发商单纯地去追求、宣传就能实现的。

林：房地产行业有其特殊性，和业主的所有生活环节都息息相关。我们可以预见业主将来会遇到教育、养老、交通等种种问题，所以我们要为业主把事情做在前面。其实开发商在做配套时除了投入成本外还有很多需要花大精力协调办理的事。比如建设小学，就要和政府协商、审批、选址等等。但即便有这么多麻烦，我们能逃避吗？

预见到了业主需求，就要义无反顾去做，但是要尽量考虑到变数。比如社区水景深受业主喜欢，所以开发商要尽量规划好，想办法降低维护的成本，如融信第一城尽量用丰富的地下水资源循环利用来解决这个问题。这样对社区景观、社区档次、业主心理感受、生活舒适度、未来保值升值等方面都有保障。说到底，开发商还是要想办法解决业主的燃眉之急。现在中国是在改革中解决问题，在实际中发现问题，未来的不确定因素也可以通过改革的方法解决。说白了，不能因为追求利润和怕麻烦而产生遗憾。

主持人：配套的后续经营成为现实问题，那么开发商如何在可持续经营中实现配套的价值？

郑：这需要用实例来阐述。比如长滩美墅的社区巴士的价值是这样体现的：首先，其定位是一种辅助性的，这跟家庭保姆相类似。因为长滩美墅大部分业主有私家车，所以社区巴士主要是为家庭成员考虑的，一部车开两条路线，一条往市区，一条往马尾。其次，社区巴士是赠送给业主委员会的，所以经营由业主委员会来承担，开发商不插手，其日后的价值体现完全掌握在业主手里。从这两个方面看，我们配套的价值就体现在开发销售前期从细节关怀上让业主满意，体现企业的责任感。

实际上配套是个很泛的概念，配套包括很多方面，比如小区的亭台楼阁，水景之类，这都是将来带来负担的东西。大面积的水景会成为业主的负担，水电公摊到业主身上，业主是否能够吃得消呢？我甚至觉得，普通百姓应该去追求一种简约型的配套，开发商也应该在这方面做出引导。

因为很多配套并不是一个社区所必需的，之所以存在，是因为开发商愿意去投入，愿意做得尽善尽美。就像手机，主要的功能是接打电话，如果附加了太多别的功能，也许有部分人会需要，但更多的人根本就不会去利用这些附加的功能。从这个角度看，配套的价值体现在适度建设，物尽其用。

新税政:两大调整受关注

相比此前施行的83号文，31号文做出了两大调整。首先是将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率，按开发项目的性质将开发产品区分为经济适用房和非经济适用房，并规定经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率不得低于3%；非经济适用房项目按不同区域分别确定预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市地产预售收入所得税上调5%。

第二个重大调整是，房地产开发企业和以销售（包括代理销售）开发产品为主的企业不再享受新办企业的税收优惠。

新税政发布后，国家税务总局相关负责人曾向某些媒体记者表示，随着国家对房地产业宏观调控措施的实施，83号文的一些规定已经不能适应客观经济形势的变化。由于现行企业所得税征收管理办法一般是依据工商企业的特点和实际情况制定的，未能很好兼顾房地产开发企业的行业特点，因而在税收征管中存在一些规定不明确的问题，难以保证税基的完整。因此今年国家税务总局制定了31号文对征税手段加以改进，31号文对房地产企业征税过程中可能出现的漏洞进行了弥补。

国税总局人士认为，目前房地产开发企业多采用设立项目公司的方式经营，开发一个楼盘或开发一个项目就新办一个公司，盈利率较高。据此，31号文对新办房地产企业减免税做了限制。

开发商:房价波动不会大

融信地产策划经理王伦认为，房价是受市场需求决定的，跟相关税费的增加与否关系不大，单纯的“羊毛出在羊身上”想法不可取。他承认此次新税政会影响开发商的利润，但大型的品牌企业一般都具备长远的发展眼光，会遵守市场规律，不会将增加的开发成本转嫁给购房者。

点石房产策划有关人士分析，不排除一些中小开发商开发的楼盘为转嫁风险而涨价的可能，但如果福州几家主流开发商都能遵循市场规律，那新税政对福州整体房价的影响就不大。

目前，福州存在一些开发商每开发一个新项目就成立个新公司的情况，相信许多购房者对此并不陌生。为什么这些开发商宁愿“打一枪换一炮”而不坚持一个品牌呢？一位意欲在城门拿地的开发商道出了其中的原委。他说，除了股东变更的原因外，还有个原因是出于税收上的考虑，因为新办企业有可能享受到地方政府给予的减免税收优惠。这部分被减免的税费对于正处于成长期的中小房地产企业来说，无疑很大程度上缓解了资金周转的压力。

这位开发商在福州已经开发过一个楼盘，但开发第二个楼盘时，他打算成立新的项目公司，毕竟，享受减免税费可以使开发成本降低，一定程度上也能给购房者带来更优惠的价格。对于国家税务总局的新税政策，这位开发商表示也刚刚知晓，尽管福州会做出什么具体规定、什么时候执行也还是未知数，但他将积极筹措应对办法。

对于无法享受到的税收优惠，是否将通过抬高房价来弥补，该开发商表示，不排除做提价的考虑，但房价主要是受市场供求关系影响的，如果房子真到了卖不动的地步，那唯有牺牲利润了，还谈什么转嫁因税收而增加的成本？

购房者:扬汤止沸不可取

在某知名地产公司上班的陆先生认为，提高预售收入所得税是国家调整楼市的一项新措施，如果开发商因此而提价，那就变成一种扬汤止沸的短期行为，短期内会对楼市起副作用。陆先生分析，市场经济条件下，一个产品涨价的原因来自于原材料成本、劳动者收入和税收等的增加。同样，想让产品降价，就要反其道而行。提高预售收入所得税，很有可能就是直接给开发商一个抬价的借口，利益受损的只会是普通购房者。

而网络上更有一些激进的评论认为，政府有关部门制定该政策的目的，固然是为了规范房地产开发，防范偷税漏税行为，但也不该忽视普通购房者的利益。有网友认为，既然提高预售收入所得税，最终的“买单人”可能是购房者，何不干脆制定计划逐步取消预售制？

当然，也有消费者对提高预售收入所得税寄予了美好的期望。比如供职于福州国税部门的张先生就认为，新税政的影响将是长远的，不能短视。作为商品，房子的价格总是受市场规律影响，在多数开发商资金紧张的情况下，预售收入所得税率提高，会加大开发商资金周转压力，促使其加速销售，尽快回笼资金。而加速销售最好的办法就是降价。

对于商品住宅空置率有增无减的情况，业内人士说法不一。有质疑开发商欺报瞒报的，有质疑百姓购买能力的，有质疑商品住宅过度开发的……当然，也有业内人士对二手房市场的活跃性提出了更高的要求。

优化供给结构

在大量商品住宅空置的同时，很多老百姓的有效住房购买力却不足，这是商品住宅供应的结构性问题导致的。尽管去年福州商品住宅供应和需求比为1∶1.09，供需基本持平，但空置率仍然上升，最大的原因就是大部分中高档住房的市场有效需求不足。

目前，福州商品住宅市场这种失衡的结构直接影响到二手房市场。据业内人士介绍，在福州二手房市场，次新房的比例接近50%，其中不乏中高档住宅。这部分高档住宅多数处于长期“无人居住”的状态，成为二手房市场供应的主流产品，但去年成交情况并不乐观。

国典房产评估总经理王剑超认为，目前福州高档住房与中低价位住房结构供应不合理，造成中低价位的商品住房供不应求，而高档住宅、市中心高价位小户型公寓却超过了市场容纳和用户承受能力，空置问题较为突出。这种因结构性矛盾而导致的有效需求不足并不是二手房市场所能解决的，这意味着这部分高档住宅放到二手房市场也不能够被完全消化。

王剑超认为，优化当前的住宅供给结构才是降低商品住宅空置率的有效手段，这需要政府的宏观调控，同时也需要开发商适当降低利润点来迎合购房者，以缓解矛盾。

减少流通成本

国内知名开发商潘石屹曾谈到，全国商品住宅空置率高居不下的另一个原因，在于二手房交易还不能高度市场化，受宏观政策调控的影响大。二手房没有高度市场化就会出现一边是一部分房子空置，另外一边是一部分人没有房子住，或者是买不起房子的现象。让二手房交易真正的市场化，是解决目前商品住宅空置率高的关键所在。但是，二手房交易的市场化涉及政府部门、法律法规，包括税收政策等各方面的问题，不是单一的因素能够解决的。

潘石屹认为目前国家出台的相关政策增加了流通环节的税收，但对持有物业的税收没有增加，这对建立健康有序发展的二手房市场实际上是不利的。只有增加持有房屋的成本，减少房屋流通环节的成本，才会促使二手房市场交易活跃起来。

就福州二手房市场的流通环节成本问题，福州双安中介总经理郑爱新认为，目前国家加大二手房交易环节税收的做法已经带来了负面效果，在一定程度上抑制了福州二手房的流通。郑爱新透露，2004年福州二手房交易宗数占整个房地产市场交易总量的33.5％，到了2005年，则下滑到29%左右。这表明二手房市场因税收等政策的影响，市场化程度反而倒退了。

兆亿房产市场部经理黄强列了个数据，一套100平方米的二手房，其交易税费、中介费、更名费、转按揭等等交易成本加起来接近总房款的8%，如此高的交易成本会让很多卖家望而却步，捂房不卖，这使得本该在市场上流通的房子无法实现自身的经济效益和社会效益。黄强表示，改善流通环节的成本问题已经成当务之急，否则近年内福州二手房市场上，次新房消费将很难有质的突破。

引导租赁消费

有业内人士指出，那些积淀几年没有销售出去的空置房，严格说来不算空置房，因为它已经算入GDP的增长，只是没有实现效益最大化。事实上，房子空置三五年，除去物业费、折旧费等等，投资赢利空间不大，还不如进行出租。

上周本报《新春榕城房屋租赁不太“旺”》一文曾报道福州房屋租赁市场疲软、租金持续下滑的局面（详见本报2月22日《房产周刊》）。就这种状况，郑爱新表示了担忧。他认为房屋租金下滑，房价却不断上涨，这个矛盾折射出福州二手房市场不健康的一面。郑爱新认为，要改变这种畸形的局面，在政策扶持二手房交易的同时，还必须鼓励以房屋租赁的方式盘活存量房特别是空置房，并要引导人们正确的住房观念，让那些经济实力不够的人去租房。

就引导租赁消费的具体举措，某业内人士建议，有关部门甚至中介企业可考虑建立空置房信息网，加大空置房的信息披露，让市场的有效需求与空置房源之间做到最大匹配，以促进租赁和销售两旺。据了解，福州已经有房产中介公司计划着手建设民间的空置房信息网，但该房产中介公司人士却对其发展前景表示出信心不足。黄强认为，建设空置房租售网站不失为一个尝试方法，但这需要庞大和专业的人力物力去完成资料的收集。另外，还需要考虑这类网站的可持续经营问题，毕竟，如果楼市结构达到一个非常健康的状态，空置房数量会降到某个基数，那么，这类网站的业务空间就变小了。

另外，记者了解到，已经有专业的房产代理公司在操作尾房、空置房的租售事宜。相关人士介绍，解决空置房问题，就要在销售和租赁环节上做新文章，促进空置房实现利用率最大化。比如对市中心配套完善的空置房，可采取“以租代售”、“边租边售”等模式，让空置房在空置期间依然产生价值。但对于福州金山、东区或五四北这样的生活、交通等配套有待完善的新区来说，租赁显然没有足够的市场空间。

尽管如此，大多数二手房中介机构今年还是纷纷入驻金山、东区和五四北等区域，为这些区域的空置房提供一个消化的平台，这种积极的举措能带来什么样的市场效果呢？这需要时间去揭开答案。

相关链接:商品房空置

根据国家建设部、国家发改委、国家统计局发布的对商品房空置面积种类进行明确分类的通知，从2003年统计年报开始，将以商品房空置时间作为标准对商品房空置面积的类型进行划分。考虑到房地产有待销期的特点，建设部将商品房空置面积的统计数据细分为空置待销面积(指空置时间在一年以内的商品房建筑面积)、空置滞销面积(指空置时间在1年以上，三年以内的商品房建筑面积)和空置积压面积（经过竣工验收后空置时间在三年以上的商品房建筑面积）。

有经济界人士及业内专业人士提出，目前采用的商品房空置面积的数据只反映了市场上空置商品房增量面积的变化，不能全面地反映出房地产市场，尤其是存量空置房的真实情况。商品房的空置量只统计销售面积而不包括租赁市场上存在的大量空置房面积也是不合理的，以此作为政策调控的依据难免有缺失。

经济界及房地产业界人士提出，现在已售出的商品房中，有大量用于投资的商业用房、商住房空置，已售的房改房也有很多房在空置，国家应采纳国际上通行的“商品房空置率”概念，将已售出，但连续若干个月以上没有使用的商品房全部纳入商品房空置量的统计范围内，以便能够真实、准确地反映出全社会房屋总面积内的空置量，另外应该对经济适用住房、商品住房及商业物业分别进行统计，以有效防范投资性购房引发的“泡沫”，对宏观与微观市场起到切实的指导作用。

目前有不少福州业内人士比较认同这种国际上通行的“商品房空置率”概念。

郑景枫认为，2006年福州别墅市场将延续冲量，产品和市场也会更加细分，对开发商的经验和执行力的要求也会升级，服务和品牌的附加值提升甚至要超过产品本身。2006年的别墅市场，将更加考验开发商的实力和品牌，以及开发商的社会责任感。因此而上演的推广、销售宣传大战，也将“乱花渐欲迷人眼”。

别墅大盘化、大盘别墅化已成楼市一个不成文的规律。纵观乌龙江两岸的别墅项目，无一不是数百亩乃至上千亩的大盘。

其中，2005年叱咤金山公园板块的公园道一号占地370亩、中天·金海岸占地636亩，这两个楼盘今年将继续演绎它们的别墅传奇；更早些时候拓疆城门板块的东方威尼斯项目，占地1234亩，在经过一年多的不俗表现后，今年也将有新品推出；而占地433亩的兰庭·西江月，自去年下半年销售看好后，今年还将延续良好的开发销售态势。

新盘方面，泰禾集团携北京名盘“运河岸上的院子”热销之势，再战福州楼市，推出占地400多亩的泰禾·红树林项目。耀华地产开发的占地227亩的大洋鹭洲今年也开始亮相乌龙江南岸，紧邻的还有与之面积相当的融汇山水项目。另外，正祥集团的旗山600亩别墅项目林语墅今年内也将推出；上街老别墅区也将有数个中等规模的别墅项目推出。

今年，乌龙江南岸新盘集群出现，大有与北岸相抗衡之势。其中，北岸倡导“城市中心·江岸别墅”理念的泰禾·红树林与南岸倡导“新亚洲别墅”概念的融汇山水将成为今年楼市关注的焦点。泰禾集团具备了在北京成功开发别墅的经验和企业理念，回转福州开发泰禾·红树林自是踌躇满志；而融汇山水则是福州地产传奇人物黄祖仕再战“江湖”的见证。这两个项目隔江呼应，是否能领衔乌龙江别墅市场，值得大家拭目以待。

楼市观点:别墅需要民族文化“表情”

2006年的福州楼市必定是别墅年。这一年，开发商们要带给购房者什么样的别墅产品？倡导什么样的建筑和居住理念？在这样一个别墅放量的年份，别墅开发中出现的问题越来越引发业界专家的思考。

前不久在福州举行的“第三届新亚洲别墅论坛”上，中国别墅专家、北京华高莱斯国际地产顾问有限公司董事长李忠先生和人文学者、著名文艺理论家、福建师大博士生导师孙绍振教授就如何在别墅开发中注入东方传统精神发表了独特见解。或许，李忠和孙绍振的观点能为福州的别墅开发商提供些许有益的参考。我们也希望在不久的将来，在乌龙江两岸看到一道道美丽的别墅建筑风景线。

表情一：精神自立

李忠认为，东方人曾经好一段时间是以西方建筑为楷模的，包括日本也是以模仿西方建筑为荣。那时候我们没有产生出世界级的建筑大师，然而现在当我们的建筑师找回自信以后，世界级的建筑大师就产生了。

现在有很多标榜中式建筑形式的别墅，但并不受市场的欢迎。李忠认为这是因为开发商认识有误区，他们没有充分认识到，别墅需要重新还原东方建筑的“神”，而不是东方建筑的形。

好的别墅除了室内和室外空间外，还有很多既不是室内又不是室外的空间，这是东方别墅的特色所在。重塑东方空间精神，我们就会有很有风格的别墅，拥有更为舒适的精神空间。另外一点，东方别墅还应当具有精神上的上升，能让我们体会到更多的诗情画意。别墅庭院的组合非常重要，中华民族的别墅尤其在园林方面讲究小中见大。关于这个概念，唐朝的柳宗元就认为游玩的乐趣无非是两种，一种是开旷，一种是幽深。先看了小的空间，你会觉得大的空间更开阔，中国的庭院有了这些东西就能做出真正属于东方人的东西，把诗情画意融入别墅，做到位了，别墅产品开发就可以带来额外的商业性浓的东西。

现在新加坡、香港等地欧式风格的别墅并不走俏，反而是东方庭院式的更有市场，外国人往往对这东西更认知。其实，现在我们是在全球的文化背景下，复兴东方别墅的精神。

表情二：文化内涵

孙绍振指出，现在别墅开发好像形成一股风气，只要是西方的或者香港的项目，就是现代的、文明的、进步的，就是我们要追求的。在这个过程当中，国内许多城市的新建建筑，往往失去了城市的文化个性和历史传承。反思这种现象，当2006年别墅集群出现时，开发商是否应该挖掘或者坚持福州城市的历史文化个性呢？

孙绍振认为，开发商在建别墅的时候不该只是一味地延续中国传统特色，而是必须把中国文化和西方的建筑文化结合起来。我们当前需要寻找一种东方所特有的，甚至属于我们福州所特有的一种建筑文化来建造我们的别墅。因为只有有文化内涵的别墅，才能在未来的时间里比其他的快餐式别墅有更高的升值空间。

孙绍振强调要做好别墅项目还要各方面合作。他建议政府要做出规划，不允许开发商造出一模一样的别墅产品。在国外，别墅群所有的屋顶都是不同的，但是在国内这种情况很普遍，红屋顶就是红屋顶，灰屋顶就是灰屋顶。在福州，就有一个以中国民族特点为品牌的别墅项目，非常奇怪的是，它所有的房子都是一样的，这非常怪异，难道每家每户都需要住在一样的房子里吗？