刚刚荣膺“中国十大房地产营销策划机构”称号的鼎力地产投资顾问机构董事长袁晓龙近日在接受本刊记者独家专访时，以坚定的口吻说：2006年福州房地产价格仍然看涨。

福州楼市涨升的6大理由

他认为，从2005年福州楼市的运行轨迹分析，至少有6个理由支持他的2006涨升观点：

1、2005年福州市土地交易价格大幅度上涨；

2、新开发房地产项目在品质与创新上大大提高；

3、建筑节能的要求使建筑成本提高；

4、宏观经济的不断增长；

5、通货膨胀；

6、各板块没有表现出销售疲软特征，更没有进行价格下调销售。

福州别墅：将兴起“新亚洲别墅”运动

谈到2006年何种物业形态最值得关注，袁晓龙不假思索地说：别墅。

他最看好“新亚洲别墅潮流”，认为这是一种介于北美乡村别墅、现代简约别墅与中式新宅院别墅的新别墅，中国的文化感、北美乡村的质朴感、日式别墅的精巧感、现代别墅的时尚感，所融合的“新亚洲别墅”，在2005年中国别墅已大行其道，在福州新别墅项目[融汇山水]中也已引进，2006将备受亲睐。

为此，他从福州别墅发展与竞争阶段、别墅项目分布格局、板块竞争格局与趋势、单体类型与面积构成、单体总价与销售单价、客群分布与购买特性等6个方面，对福州别墅业做了深入的分析。结论是：

1、福州别墅发展与竞争阶段：

总体上还处在资源占有型发展阶段。别墅产品属建筑形式阶段。成熟度不高，别墅风格相对单一，建造水平相对较低，营销手段十分粗糙。别墅客群属初次换代型购买阶段，购买目的主要以第一居所为主。客群继续以高档公寓方式选择别墅。别墅购买属公寓型购买阶段，价格与地段是决定购买的两大主要因素，配套第三，别墅风格排第四位。

2、福州别墅项目分布格局：

福州别墅正处于“中心放射状”的无序板块竞争与客群无定向分流阶段。以城市圆点为核心，向四个方向放射发展。形成15分钟车程之内的等距离同质化竞争。

3、板块竞争格局与趋势：

福州别墅板块尚不成熟。板块价值定义尚未成立。因此，只要规模够大，推广够高，产品够新，即能创造新市场奇迹。

2005年，金山乌龙江板块是亚别墅项目最集中、规模最大、供应量最多、上市时间最近的别墅板块。其经济型城市别墅（第一居所）的定位，将通过价格作用直接拉动客群向南移动，掀起福州第一次亚别墅年。

4、单体类型与面积构成：

2005年，福州在售别墅14个，总供应量约为82万平方米。

亚别墅产品占目前市场供应量的70%，约为75万平方米；独幢别墅占目前市场供应量的30%，约为25万平方米。

从面积段上分析，亚别墅平均面积段约为200-220平方米；独幢别墅平均面积段约为350-400平方米。

市场缺少面积在300平方左右，总价在150-180万元的小独幢产品。

5、单体总价与销售单价：

至2005年10月，根据福州典型别墅指数价格统计，别墅产品总体均价为5867元/平方，较2004年的4819平方/平方，上涨1048元，涨幅为21.7 %，是自2002年以来涨幅最高的一年。

其中，独幢别墅均价为6860元/平方，联排别墅均价为4400元/平方。

6、客群分布与购买特性：

目前，福州别墅客群基本可分为两大类。第一类，以八县及企业主为主体，以购买独幢豪宅型的大别墅为主。第二类，以城市新生代经理人、知富阶层及政府高级公务人员为主体，以购买第一居所亚别墅为主。前者，属于市场高端客群，置业阶段基本属于“终极置业型”；后者，属于市场高速成长型客群，置业阶段基本属于初次“换代型”。

板块运动,直指东与南

2006年，福州七大地产板块到底谁最可能出彩呢？袁晓龙首先认为东区板块价格还能继续上涨。原因有三：1、总体形势上涨；2、东区土地价格大幅度上涨（特别是连江路一线土地）。3、大景城3400元/平方米价格的超越，使东区街区对房价的影响得到打破。

同时，他对乌龙江板块继续演绎跨江面海的传奇津津乐道，认为2006年乌龙江板块将继续谱写地产神话：1、政府南进政策没有大变动；2、2005年乌龙江板块大体量的开发，这些楼盘在2005年不可能开发完毕。3、2005年土地大量的推出，被大地产商收入囊中。

从1999年至2002年，中国房地产发展经过了地段、景观、物业、户型的四个“单一技术”发展与竞争阶段后，开始迅速地从简单的单技术同质化转向复杂的整体技术同质化，并由此结束房地产开发的初始阶段。在房地产发展初期单纯地依靠一种或两种技术领先同行的开发模式已无法形成市场优势。从2000开始，中国房地产率先从发达地区开始进入一个新竞争发展时期——后同质化时期，即项目整体运营竞争时期。

第一部分 前同质化时期概述
单一技术的简单COPY与单一技术领先获利时期

一、前同质化时期市场概述

所谓前同质化时期，是指单技术环节简单同质化的时期。从时间上划分，基本上是是从1996年中国房地产复苏期至2002年的这一段房地产高速成长期。前同质化时期是中国房地产在93年政策调整之后的高速发展时期，也是中国房地产产业发展的初级阶段。

经过90年代初期的混沌型发展和政策性调整后，中国第一代开发商已基本烟消云散。中国第二代开发商已开始崭露头角。但这一时期，专业的房地产开发商还是少，行业中更多的是第一次进入房地产开发的项目企业。开发商的开发水平、经验、实力都十分有限，加之市场没有成熟的产品，消费者没有成熟的消费经验，产品的空白与消费的空白，卖方市场直接导致了大量同质化产品的出现。这一时期最典型的同质化现象莫过于“欧风”的盛行与“广场”的泛滥。

但由于市场需求大，供小于求，因此也无需太多的产品更新与创新，只须简单地模仿先进城市的一、两点技术即可引爆市场，形成热销。产品虽然同质，却也无妨销售。因此，前同质化时期，是一个简单模仿、跟风的时期。跟着感觉走，跟着别人走。这是房地产行业在发展初期的必由之路。

二、前同质化时期市场特征

前同质化时期的市场特征可以概括为“三无”，即

1.       没有产品：市场是空白的，唯卖方而定。这一时期，是完全的卖方市场，开发商生产什么产品，消费者只能接受什么产品。

2.       没有经验：客户是无知的，唯广告而从。对住宅消费而言，绝大多数消费者是无经验的，且处在解决基本生存空间阶段，因此对个性化消费尚无需求。

3.       没有见识：行业是落后的，没有见识，唯它人而行。对开发商而言，行业可借鉴的成功经验少，交流少，见识少，因此，只要市场接受的产品，都是可以直接借鉴与仿效的。因此，少数成功的案例即成为众多开发商争相效仿的楷模。