太阳照常升起——震后对成都房产市场的思考 (2008-6-3 14:14:00)
太阳照常升起
——震后对成都房产市场的思考
汶川地震之后，成都市绝大多数房产项目来电来访量明显下滑，更不用说成交量，即使品牌项目也难逃窘境。震后一周的有关数据显示，成都市各行政区域商品房累计交易总套数较震前一周下降65.47％，交易面积下降67.75％。
地震让成都房产市场遭遇前所未有的挑战，而这种挑战主要源于地震对消费者包括广大购房者信心的冲击。地震对购房者心理上的影响远远高于对楼市建筑本身的影响。有数据表明，83.07％的人因为地震影响改变了购房时对楼盘的选择，过半的购房者不愿意购买经历过地震的在建项目，对在成都购房表示犹豫或表示暂不会考虑在成都购房。消费者对市场的信心不足正在减缓成都房产市场的前进步伐。而消费心理的调整又需要一定的时间和周期。
但是，地震带来的冲击是暂时的、阶段性的；成都将迎来美好的经济发展前景、更理性更健康的房地产发展。
一、宏观经济、国家政策、区域发展和投资环境分析。
1、中国宏观经济受地震影响有限。
四川省GDP约占全国4.2％，地震灾区大多为经济落后的偏远山区，在整个四川省经济中所占比重不大，中国宏观经济受地震影响有限。绝大多数四川的上市公司收受地震影响不大，一定程度上反映了整个四川省经济在地震中的受损程度。灾区的几大支柱企业如东方电气、什邡卷烟和剑南春酒业等已在恢复或部分恢复生产。
因此，从中长期来看，地震作为突发事件对我国经济的影响是局部的、阶段性的。
2、中央及政府对灾后重建的政策和资金支持刺激经济发展，进而影响成都房产市场。
地震发生以来，央行已经实施了一系列灵活的金融调控政策支持灾区重建。国家正动用多种金融工具降低地震对经济发展的影响。例如：（1）对受灾较重省份增加再贷款额度70亿元，用于支持当地金融机构增加抗震救灾和灾后重建的信贷投入；（2）央行决定受灾严重的成都、绵阳等６市州地方法人金融机构存款准备金率暂不上调，只针对几个城市暂缓上调准备金率在我国尚属首次；（3）对灾区居民新发放的个人住房按揭贷款可执行下浮15％的优惠利率。
从国家灾后重建的各大会议精神和政府部门颁布的一系列措施分析，汶川地震后，国家宏观调控政策实际操作或许会显现一种带人性化的“温和倾向”，特别是针对灾区的差异化经济政策值得期待。可以看到，目前从紧货币政策首先局部松动。例如：为支持抗震救灾和灾后重建信贷投入，央行授权成都分行连续增加灾区支农再贷款、再贴现限额；中央财政也在考虑为救灾和灾后重建贷款提供利息补贴，分担灾区金融机构风险，鼓励灾区金融机构放贷。
经济总体水平的拉动，必将间接或直接地带动支柱产业之一的房地产业的发展，倾向鼓励房产行业发展的政策法规更将直接地推动市场的恢复。
3、汶川大地震阻挡不了西部大开发的历史步伐，动摇不了甚至将加快成都城乡一体化经济特区的建设。
受灾较重的西部地区可能借助中央政府对灾区重建的投入和支出，全面提升基础设施，突破西部大开发的瓶颈，扩大西部大开发战略成果。
成都市作为全国统筹城乡综合配套改革试验区的建设可以促进区域经济发展，增加政府财政收入，促进城乡发展，改善人民群众生活水平。因此，地震灾害不能也不会改变西部大开发的趋势和成都作为改革试验区的地位，反而让我们意识到继续加快基础设施建设，推进城乡一体化建设，加快城市化进程，缩小城乡差距，加速旧城改造，完善拆迁安置对于灾区重建恢复人民群众正常生活的迫切性和重要性。而城市化进程的加速必将给房地产市场带来商机。
4、震后成都宜居价值、投资潜力不打折。
无论从地质结构、区域价值还是居住环境、文化底蕴等宜居标准上分析，自地震中走来的成都，依然是天府成都，宜居价值不打折。根深蒂固的文化底蕴和城市精神也将催生城市复苏。汶川大地震动摇不了成都西部中心城市地位，更摧不毁成都的宜居价值。
2008年，成都将重点打造的成仁快速通道、北新大道、光华大道等多条快速通道与绕城高速的互通立交桥，川陕路改造等26项城建项目以及加速的地铁建设和正在启动的城市轨道交通等基础设施建设将使城市交通更快捷，投资环境更完善并提升成都城市价值。地铁经济等基础设施带来的新经济因素也会活跃房地产市场。
地震后，大批跨国企业和行业龙头纷纷计划将在成都投资或追加投入，一方面反应成都作为灾后重建后方基地的潜在市场价值，更说明成都出色的投资潜力。例如：（1）腾讯公司将在成都投资5.5亿元建设研发中心、信息处理和客服中心；（2）中国建材集团决定在我市投资40亿元建设轻质住宅产业基地和新型干法水泥项目以及再次追加投资30亿元打造中国最大玻纤生产基地；（3）主要从事劳动密集型制鞋业的台湾九兴控股集团表态要在成都周边建一个200亩的工业园区；（4）家乐福未来三年将在成都投资扩大一倍；成都北部新城将建国际商贸城等。
震后对蓉投资的增加展示了企业对成都未来美好发展前景的信心。投资的日益增加，就业机会随之增加带来的人口流动也会刺激房屋居住需求。
二、成都房地产市场分析。
1、地震对成都房地产市场的内在影响。
虽然从阶段性市场数据可以看出成都市房产市场目前正经受挑战，但灾后第二周的市场数据显示，成都各行政区域商品房累计交易总套数和交易总面积较灾后第一周上升128.44％和93.28％。灾后两周市场交易数据的变化具有一定规律，这预示着成都市场正在一步步走出地震阴霾。虽然地震给房产市场的确带来了负面影响，但目前房产市场的困境是2007年房地产过渡透支加之国家宏观调控的的必然结果。成都房产市场并未因地震而受实质影响。而现有影响主要基于以下两点：
（1）地震对消费者包括购房者的信心冲击显著，其中包括：
1、对四川乃至成都未来整体经济发展前景的信心冲击；
2、对成都宜居价值及未来都市发展前景的信心冲击；
3、对成都现有及未来房产项目投资价值的信心冲击；
4、对成都现有及未来房产开发商营运品质及楼房质量的信心冲击。
地震后大部分市民所关心的问题是如何抗灾和保护好人生财产安全，不会盲目做固定资产投资，或者选择其他“更可靠”的投资方向，人们普遍觉得手握现金比盲目投资更稳当；震后购房者因对房屋质量信心不足，继续持币观望。尤其值得注意的是，由于成都房产的半壁江山是由外地购买者支撑的，受到本次地震影响，外地购房者必然会在心理调整期内放慢购买成都住房的脚步。
（2）地震让市民开始担忧房屋质量：
因为成都土地使用强度的问题，目前在主城区主要以高、密、强的高层电梯物业开发为主。在此次地震中，楼层越高，震动和摇晃越历害，这种经历会在相当长的时间内让购房者对高层产生一定的恐惧和排斥，部分电梯公寓在地震中的电梯等设施设备的损坏也会对未来维修相关费用产生成本抗性，加之电梯公寓的楼间距不在人们心理承受安全范围内。
2、成都房地产市场现时及未来的理性分析
（1）市场需求：
房产市场主要由三类需求构成：投机性需求、投资性需求和自住性需求。自住性需求是目前成都房地产市场最基本的主体需求。首先，地震并没有改变需求结构。其次，刚性需求仍然存在。市场在今年上半年已经积累了大量的首次置业需求、改善型需求的客户，在原有刚性需求不变的情况下，震后换房的刚性需求还有可能增加。这次地震造成年代较早或质量欠佳的房屋开裂，有的成为危房，许多居民倾向于换一套更安全的住房，这让现房或准现房有了更大需求市场。另外，由于处于三级市场的租赁市场最近比较火爆，一些不需要依附城市生活的中老年人会在高租金和低销售价格对比中，主动走出城区，腾笼换鸟。随着广大购房者对成都地质结构和地理位置的进一步认识，将会有更多的人逐步走出疑虑，回到购买队伍。
（2）市场供给：
随着震后成都各房产项目的逐渐恢复工程建设，加上房地产产品的建设周期性，市场供给在短期内将基本维持总体量的相对稳定。但受地震影响，小高层和低密度的多层、别墅、花园洋房等形态的供应将增加。假设外地开发商暂缓入蓉，将使目前成都房地产市场供应结构发生变化，本土开发商的市场供给份额将会增加。
（3）产品价格：
因房地产行业震前就受宏观调控影响相对低迷，震后价格局部下滑也是震前低迷状态的后续结果。但因地震短期影响，房地产开发贷款的暂停发放，开发商追求快速回款，不排除房屋价格因此波动的可能。从中长期来看，随着震后因安全性提高造成的成本陡升，产品价格仍有上升空间。
（4）震后挑战带来的历史机遇：
■更健康的市场
房产市场机体相对健康，受到整体冲击较小。近年来，成都的城市形象不断提升、城市环境不断改善、成都已经成为中国最具居住价值的城市之一，这里的生活方式被国内很多地区的人们所羡慕。供需的相对平衡以及成都市政治、经济和文化的协调发展也将早就更加健康的房地产市场。
■更安全的建筑（硬件）：
国际经验显示，灾后对防震建筑技术研究上的投入增加，推动建筑业及相关产业的更高层次的技术创新和进步，包括房屋建筑、水利、水库抗震技术、供电供水设备安全、污染气体和液体的防震保护、气象、地震预报、环境保护等诸多方面，大大提高人类面对突发性、偶然性灾难的生存能力。
消费者对建筑产品的要求发生转变。地震后，住宅物业价值要素中，涉及居住安全的价值要素受购房者的关注度增加，比如房屋的结构、建筑工艺和质量、建筑密度、住房的地质条件等。另外，房屋的开发商品牌、建筑商品质、物管水平及小区配套设施也将受到普遍关注。这些受关注的价值要素，也将得到开发商的重视并成为关键营销点。
■更好的社区及生活配套（软件）：
地震发生后加上余震的影响，广大市民纷纷搬出原来住房，大大增加了城市公共区域的负担，这也对城市和社区的功能提出更高要求，例如，规划上注意逃生通道、公众活动区域、社区卫生服务等生活配套等方面着重考虑。另外社区突发事件应急处理机制也会加快建立。高要求必将催生高标准的社区服务和生活配套。
■灾后重建给旅游地产带来新机遇：
辩证地看，地震既是灾害，又带来机遇。汶川8.0级强烈地震后，中国政府和全体民众的快速反应和积极应对引起了海内外舆论的关注，这也必将写入世界地震灾害救援史。这必将催生专门收藏灾后救援、重建的图片和实物等的博物馆、纪念馆或者遗址的出现，同时必将吸引来自世界和全国各地的地震研究、灾害救援、慈善机构以及普通大众的关注。另一方面，灾区自然风光、人文景观和历史文物有一定损毁，这更加吸引人们关注从地震灾害中生存下来的资源。这无疑将为旅游地产的复苏和发展带来特殊的机遇。
结语：
地震可能短时间会对购房者的购房偏好和心理造成一定的影响，特别是四川省和成都市房地产市场的阶段性影响较大，房地产市场地短期难以恢复灾前水平。但相信通过政府及各开发商的努力，随着灾难过后、恐慌平复、疑豫消失，成都房地产必将在经济的大势带动下向健康持续的方向迈进。
地震带来了的短期影响，对成都房地产行业来说是一种挑战，对整个行业也提出了更高的要求，无论是建筑结构、建筑质量、抗震系数还是物管水平。购房者对房屋安全性的更高要求，给发展商带来创新空间，尤其是房屋结构的创新、建筑新材料的使用、社区公共空间的调整需要更多的新元素。
客观来说，虽然地震给房产市场带来一定的负面影响，“塞翁失马，焉知非福”，但它对房地产行业的非理性发展的抑制作用，对行业的健康发展有着积极的作用。市场相对萧条期正好是企业苦练内功，提升品牌、提升产品质量，加强公共危机防范能力的最佳时机，这对整个行业的发展无疑有着积极意义。
我们相信，太阳照常升起，成都依然美丽。
