轻信承诺难贷款，毁约要付违约金？

    案例：2012年2月9日，本律师再度接到之前一位客户程小姐的电话，称她父亲程某因无法贷款，无法履行商品房买卖合同，开发商要求扣除她父亲购房款的20% 共约147万元作为违约金。

   事情是这样的：2011年4月上旬，她父亲程某（化名）认购了广州**地产股份有限公司开发的位于广州市荔湾区的*湖*庭的一套房产，面积为266平方米，总房款是733万余元。据她说，她父亲程某认购房屋前，已经告知售楼小姐程某妻子在广州已经有一套房产（本律师就此房追讨回逾期交房违约金），且他是广东肇庆人，无广州市户口。售楼小姐说，程某可以在广州买房，只需首付六成，四成按揭即可购买该房。2011年4月21日，程某与该公司签订了商品房买卖合同，并支付了首期款424万余元，余款309万元向银行申请贷款。不久，银行告知他们，因为他不符合广州市规定的购房条件，所以不批准他们的贷款申请。此外，该房属于二套房，他无广州市户籍，因此无法在房管局办理过户手续。

    2011年12月左右，到了交楼期限，开发商通知他，要求程某与他妻子办理离婚手续，同时交清余款才能收楼。他要求退房，开发商称退房就应当按照合同约定支付总房款的20% 即近147万违约金。当时，她打电话跟本律师咨询怎么办？我说，广州市已经有规定，无广州市户籍的人但在广州缴税或买养老保险满一年的人只能在广州购买一套房产，你们不知道吗？她说，他们不清楚，而且售楼小姐说有办法，他们就信了。本律师告诉她，尽量去录下售楼小姐承诺在已经知道她父亲无广州市户籍且已在广州有一套房产的情况下仍然告知她父亲能买房和能贷款的谈话录音。

    2012年2月9日，她告知我：自上次她打电话给我后，她父亲程某找到该公司客服部，要求退房，客服部让程某填写退房申请，并告诉程某，退房只需要承担房管局要求缴纳的几百元费用，你这种情况，不是你自己的责任，应该可以退房的。该退房申请书有几行是空白的，其他的内容已经印刷好了。在空白行，程某填写了理由，并要求“全额退还房款”，印刷行的主要内容是“本人愿意按照已经签署的商品房买卖合同及其补充协议承担责任，已向政府缴纳的费用和退房所需费用由本人承担。”不久，该公司告知程某，不能退房，要退房就按照合同支付房款20% 的违约金。

    购买时该房单价约每平方米2.7万元，现同一小区100平方米的房屋每平方米的单价约2.4万（小房单价比大房贵），预计该房产每平方米单价可能降低4000元，整套房产贬值约106万元。

     王美舟律师（13710862950）评析：2010年9月30日广州市国土资源和房屋管理局发布《关于贯彻住建部等部委宏观调控政策促进我市房地产持续健康发展的意见》，规定：“对于本市户籍居民家庭（包括购房人、配偶及未成年子女、不同）及能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险交纳证明的非本市户籍居民家庭，只能在本市新购买一套商品住房;对于无法提供在本市一年以上纳税证明或社会保险交纳证明的非本市户籍居民，不得在本市购买商品住房”，“对不能提供1年以上当地纳税证明或者社会保险交纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。”据此，因程某无广州市户籍， 故无法取得住房贷款，无法办理购房过户手续。

    购房时，如能证明售楼小姐明知程某的情况，仍然承诺说他可以贷款，可以购房，可以认定该售楼小姐存在欺诈行为。《合同法》第五十四条规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，程某可以要求撤销商品房买卖合同，并要求开发商退还房款本息，并赔偿损失。如不能证明售楼小姐欺诈，则程某无法贷款，无法履行合同，则构成违约，将按照购房合同约定支付违约金，当然，诉讼中，可以申请法院调低违约金，是否调低，由法院酌定。程某在填写退房申请书的时候，继续受开发商欺骗，填写“按照已经签署的商品房买卖合同及其补充协议承担责任”的申请书，开发商的陷阱条款无处不在，业主也应长记性，在签署法律文件的时候最好咨询律师。

    购房提示：现行广州法院的政策，贷款不成，是不能解除购房合同的，即使是政策变化导致的也是这样处理的。是否合法合理，姑且不论。业主在购房时，应当要求删除商品房买卖合同补充协议中约定的“贷款批准金额少于申请金额的，买方以现金或其它方式补足差额”的条款，写上“贷款不成，买方有权解除合同”。签订认购书时，也要写进这句话。二手房交易也应这样处理。可以写上“因政策限购不能买房的，买方有权解除合同”。现在某些开发商私下承诺，他们有办法找关系，能帮助这些业主买房。国人挺相信关系的力量，问题是最后可能“关系”不可靠，业主构成违约了。好多业主向我投诉这些事情。因此，在合同中写进这些“解套条款”尤为必要，否则事后看到卖方冷酷无情，要求支付巨额违约金，就悔之晚矣。（王美舟律师文）