上 海 市 闸 北 区 人 民 法 院

民 事 判 决 书

                                              (2010)闸民三（民）初字第1 0 1号

原告邱**，女，19**年10月3日出生，汉族，户籍地、住址上海市宝山区阳曲路13**弄8**号6*2室。

原告沈**，男，19**年1月29日出生，汉族，户籍地、住址同上。

原告共同委托代理人孙义坤，创远上海律师事务所律师。

被告周**，男，1970年1月2 0日出生，汉族，户籍地、住址上

海市共和新路7**弄3 **号2 **室。

委托代理人夏**，上海市**律师事务所律师。

原告邱**、沈**与被告周**房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员洪湘龄独任审判，于2010年2月8日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人孙义坤，被委托代理人夏**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

两原告诉称，双方于2009年8月3 0日经上海**物业顾问有限公司居间介绍签订了就被告所有位于本市共和新路7**弄3**号2**室房地产买卖居间协议。居间协议签订后，原告依约向被支付了购房定金10万元。被告在收受定金后便推诿拒绝在居间协议所确定的时刚段内进行买卖合同签订，后经原告及居问方多次联系，被告至9月22日才同意签订买卖合同，但在买卖合同签订时，被告又无理提出合同可以签订，但过户时间及交房时间等均不能按照居间协议所确定内容履行，需要延迟至2010年才能进行，以意图达到原告不能接受恶意毁约之目的。原告本着房屋买之最大诚意进行了买卖合同签订，同时支付了被告首期房款36万元（含定金10万元），剩余房款双方约定在过户以前支付，有房屋买卖合同约定外的装修、补偿、搬场等补贴费用，原告在突收对方三日内付款通知后，即行会同居间方多次以电话、短信、面函告通知进行款项收取，被告不但置之不理，反而一意强行解除合同。原告认为，依法成立的合同受法律保护。原告在买卖合同签订后依约向被告支付了购房首付款，且在收到被告付款通知后即行联系通知进行款项收取，被告消极回避并进行合同解除且至今不予注销抵押登记的行为有悖法律规足及诚实信用原则，巳构成违约。现要求依法判令被告继续履行合同，协助原告办理过户交易，承担违约金2 4万元;本案诉讼费由被告承担。

被告辩称，不同意原告的诉讼请求。双方的确曾就系争房屋签订过居间协议、买卖协议及补充协议。根据补充协议约定，原应当同时支付两笔款项，即合同中约定的36万元和补充协议约定的30万元左右，该笔款项用于取消房屋抵押贷款。但由于原告迟迟不能支付该笔款项，致使被告无法按照合同约定过户，故被告依法解除买卖合同。原告的损失是由其目身的错误造成的，不由被告承担责任。

经审理查明，2009年8月30日，原、被告签订《房地产买居间协议》、《补充协议》各一份，其中约定，甲方（被告周**）出售给乙万（原告邱**）闸北区共和新路7**弄3**号2**室，向金人民币3万元整。双方约定房价款人民币150万元整。首房价款人民币30万元整，第二期房价款人民币120万元整。尾人民币3万元整。甲方签订本协议后7日内乙方补足定金为人民币10万元整。上址房屋成交价格为人民币120万元整，乙方补贴甲方装修费、搬场费等人民币30万元整。9月6日，被告收到告支付的房款人民币10万元。2 2日，原、被告签订《上海市地严买卖合同》，其中约定，甲方将系争屋转让给乙方，建筑面积75. 52平方米，转让房价款人民币120元，2010年2月1）日前甲乙双方共同向房地产交易中心申请理转让过户手续，3月1日前，甲方腾出系争房屋并通知乙方行验收交接。其中附件三约定：1、乙方应于甲、乙双方签订本合同并申请办理本合同之公证手续（若需）后当日内，将部分首房价款计人民币贰拾陆万元整直接又仃给甲方，加上已经支付甲方的定金计人民币壹拾万元整，如此共同构成乙方支付给甲方的首期房价款计人民币叁拾陆万元整。该首期房价款中包含房尾款计人民币叁万元整由上海**物业顾问有限公司暂为保。2、待上述事项完成三个工作日后，且于抵押权人许可的最短时限内，乙方同意上海**物业顾问有限公司提取代为保管的首房价款并陪同甲方至抵押权人处全额还清甲方尚欠抵押权人的款余额（首期房价款若有剩余，剩余部分转付甲方;首期房价若有不足，不足部分由甲方自行补足），并由上海**物业顾问限公司收执从抵押权人处取得的该房地产之他项权证、注销抵申请书、还款凭证原仟，并由上海**物顾问有限公司代为理抵押注销手续。3、待甲、乙双方签订本合同，且公证处出具本合同之公证书（若有），且甲方名义之抵押登记已经注销后于2010年2月15日赴上海市闸北区房地产交易中心申请办理产权过户手续（送件）。上海**物业顾问有限公司收执收件收据后当，乙方应支付给甲方第二期房价款计人民币捌拾肆万元整。4、上海市闸北区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证后于2010年3月1日清点确认甲方应将该房地产交付乙方。同时上海**物业顾问有限公司代为转付给甲方房价款计人民币叁万元整。补充协议又约定：乙方购买甲方所有之座落于上海市闸北区共和新路7 **弄3**号2**室之房地产成交价格为人民币壹佰贰拾万元整，现乙方自愿另行补贴甲方人民币叁拾万元整作为甲方的装修费、补偿费、搬场补偿费及其他相关费用。该笔款项于甲、乙双方签订上海市房地产买卖合同当日由乙方直接支付甲方人民币贰拾陆万元整，剩余部分于过户之前直接支付给甲方。经甲、  乙双方协商后一致同意由乙方承担甲、乙双方本交易所产生的税、费、双方佣金。双方还对其他有关事宜作了约定。同时，原告邱**第二次支付给被告房款人民币26万元。11月4日，被告向原告发出催款通知书。原告邱**与被告电话、短信系付款事宜。11月1 0日，被告向原告发出解除合同通知书。1月13、14、1 5日，原告向被告发出三份取款通知书。11月1 6，原告委托律师向被告发出律师函，要求被告继续履行合同。12月11日，被告委托律师向原告发出律师函，认为合同已经解除。原、被告交涉未果。原告遂诉至本院。

审理中，被告称，从居间协议、买卖合同和两份补充协议看，价总额150万元，被告的70万元的贷款需要原告支付相关款项后进行注销，其中约30万元在合同中予以约定，还有约30万元在补充协议中予以约定，这两笔款项相加用于归还贷款，但被告只收了原告支付的36万元，违约方是原告。原告未按时支付款项，被告依据合同及法律解除合同。原告认为，双方就系争房屋的价、付款方式、过户时间、交房时间都做出了明确约定，原告也已经按约支付了首付款36万元。原告在收到被告要求原告支付相关费用的情况下，及时联系被告要求支付相关款项，但被告一直不来领取，此后原告多次发函要求被告领款，但被告拒收并恶意函要求解除合同，原告会同中介一起到被告处要求解决问题，但被告不予回应。望法院支持原告诉请。因原、被告坚持诉辩意见，致调解不成。

以上事实有原告提交的《房地产买卖居间协议》、《补充协议》二份、《上海市房地产买卖合同》（合同编号81**5）、收款收据、取款通知书、律师函、证人证言等，被告提交的银行凭证、律师函、催款通知书、病历以及双方当事人的当庭陈述为证。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除。原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：81**5））系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，符合平等、自愿、等价有偿的民事活动原则。《房地产买卖居间协议》、《补充协议》是《上海市房地产买卖合同》（合同编号：81**5）的有效补充，协议合法有效。原、被告应当遵循诚实信用的准则，觉恪守履行协议。因原、被告在履行上海市房地产买卖合同的程中，对支付房款的约定理解不一，以致发生误解。两份补充款的约定含义不清，支付款项产生歧义。对此，原、被告均有责任。被告据此单方解除与原告签订的合同，不符合解除合同的法定事由。尽管双方约定所付的装修款与首付款就支付的方式约不明，但原告在被告发出催款通知后就连续与被告协商付款事宜。协商不成，并不适用解除合同的约定条件。现原告要求被告约继续履行合同，尚属合理，可予支持。原告同时要求被告承担违约责任及被告所述解除合同的理由，不能成立，本院依法不予采纳。为维护房地产市场的健康发展，保障当事人的合法权益。照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，判决如下：

一、被告周**应自本判决生效之日起十日内清洁上海市共和新路7**弄3 **号2**室房屋（建筑面积75. 52平方米）上设定的抵押物权;

二、被告周**应自本判决第一项抵押物权清洁后五日内，协助原告邱少岚、沈宝明办理上海市共和新路7 **弄3 **号2 **室房屋（建筑面积75. 52平方米）的产权过户登记手续;

三、原告邱**、沈**应于上海市共和新路7**弄3**号2**室房屋（建筑面积75. 52平方米）的产权过户登记手续完威之日起十日内向被告周玮支付房款人民币114万元;

四、原告邱**、沈**要求被告周**承担违约金人民币24万元的诉讼请求，不予支持。

如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉受理费1776 0元（原告邱**、沈**已预缴），减收取为8880元，由原告邱**、沈**与被告周**各半负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员  洪湘龄

二0一0年三月八日

书记员  袁佳铭

书记员  严毅超

   ——孙义坤上海建筑工程房地产专业律师团队