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境外人士（包括港澳台人士之自然人）如何克服障碍在国内购房！
自从2006年7月1日，建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》、《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》公布以后，关于境外人士国内购房的条件开始进一步限制，本文之目的则在于解决如何克服境外人士在国内购房的种种限制，鉴于投资机构、法人或其他组织境内购房在法律层面上操作的复杂性与系统性，非一言两语即可明示，因此，本文所称境外人士不包括境外投资机构、法人或其他组织，仅限于以下自然人：
（一）外国自然人；
（二）华侨，包括居住在境外持有中国护照无国内身份证明者；
（三）港、澳、台居民。
外籍人士（非港澳台人士），根据目前大陆的规定，不能直接购买中国境内的商品房，但如果在中国境内工作、学习时间超过一年的外籍人士，可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，但即便如此，也只能在中国境内以自己的名义购买一套住房。就上海来看，境外人士购买第二套住房已经在上海停办。
港澳台人士或华侨，而非纯正的外籍人士，如因生活需要，可在中国境内限购一定面积的自住商品房，从目前实践操作来看，以一套为限。何为“因生活需要”，目前没有明确法律规定。
鉴于限制境外人士购房的条件太多，以至于境外人士欲在国内购房或投资的想法开始退怯，但从法律层面上来看，实现购房想法并非不可行。
目前六部委的规定主要是限制购房“商品房”，并没有规定境外人士不能购买“二手房。”所谓“商品房”是指由专业的房地产开发公司负责征地、开发，并取得销售许可后在市场上公开销售的新建住宅，即直接从开发商手中买的房子，叫商品房，也叫房地产一手市场。而“二手房”则是相对于一级市场的概念称呼。由此可见，境外人士寻求二手房源并予购买是可行的，但即便如此，如果要直接购买二手房，从现行规定及可行性来看，也只能买一套。
前面所述是否意味着想在中国境内购买多套房产，目前情况下真的不可行吗？答案是否定的，由于目前中国的政策对于境外人士在境内购买房产采用实名制，因此，如通过直接购买的方法购买第二套房产基本不可能。但是，这不表明无法在中国境内购买第二套甚至更多的住房，只是需要采用多种方式间接、灵活地进行购房。
外资通过中介公司“过桥”变相收购物业的做法正在市场上悄悄流行，目前，还有外资助力境内房企打包资产海外上市（REITs）的做法。以上二种做法都是财团的操作方式，但其操作流程的实质，可以借鉴。主要操作步骤为：
1、外籍人士可通过律师见证、公证的方式对所要签订的合同进行效力确认，锁定证据的证明力问题。
2、充分利用意思自治原则，通过“委托收购协议”、“收购合作协议”、“资产收购托管协议”等合同形式，委托有购买资格的自然人代为购买，以此体现契约自由之合法意愿，确定合同的自愿性、平等性、合法性问题。
3、为保证前述协议的如约履行，再通过设定抵押、担保、委托第三人（如律师事务所）进行资产代理监管等方式操作，都可以达到实际控制和拥有中国境内房产的目的，强有力的支持和保障合同权利在实体意义上得到实现。
尽管有以上严谨、规范的操作步骤，但有些外籍人士担心这样的操作只能取得合同上的请求权，而不能取得物权，担心受托人处置不动产可能造成的严重后果。对于这些担心，专业律师的解决方案一般都是通过设置一些法律救济和保障措施最大程度的避免法律风险。但再完美的保障方案都不如直接赋予境外人士以物权上的保障，因此，对于不同需求的境外人士，量身制订不同的法律服务方案，往往是房产律师处理此类法律事务的通行做法。
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