毛瀚民的博客http://blog.soufun.com/blog_6099550.htm2008-8-21 9:01:33SOUFUNBLOGzh-cnCopyright 1996 - 2007 SOUFUN Inc. All Rights Reserved.2005-3-24 20:05:57深圳炒房客加速变身负资产http://blog.soufun.com/6099550/1857783/articledetail.htm 
 
 
   “炒房炒成负资产”已经开始成为不少深圳投资者的口语。
   “去年7月在宝安110万买的房子到现在69万还没卖出去，亏了41万，我首付三成33万，银行贷款77万，我其实已经负资产了。”
     3月24日，一个以炒楼获利为目的的深圳投资置业QQ群中，网名“房中士”的网友在线上对大家这样说，目前，挂在这个群中的投资客有近200名，在去年这个时候，该群曾因团购深圳不少高价楼盘而名声在外。
     不过，现在有更多的人掉线了，充斥在这个网络群中的更多的是怨声载道的声音，大家手中还有近百套房子，都面临相同的境况。
      这样的投资客在深圳没有什么不寻常之处，遍地开花的楼市炒家们的投资行动，正在改变中国楼市的面貌，也似乎正在对那些按  揭贷款的普通购房者构成威胁。
      对于房价的加速下跌带来的资产缩水以及加息背景下的按揭供楼者来说，负资产的现象已经不容忽视，这一新趋势在楼价波动过大的珠三角地带尤为明显。有专家预言，未来一两年，华南地区房屋负资产潜在危机将会进一步加速。
 
靠近临界点
 
           广东省统计局公开数据表明，今年1—2月，广东的商品房销售面积和销售额都出现大幅下降，商品房销售出现量价同缩的情况。商品房屋销售额256.66亿元,同比下降33.9%。统计师表示,这主要是受深圳市的影响,1—2月深圳商品房屋销售建筑面积和销售额同比分别下降76.7%和70.1%。
             销售额缩水的背后，是广州深圳为代表的华南楼市房价加速下滑的现状。
          “深圳房价的底部要到2010年才能见底，现在只是一个开始，楼市负资产已经出现，但还不多，潜在危机很大。”国家发改委特邀研究员、深圳大学国际金融研究所所长国世平教授3月25日对华夏时报这样表示。
         据他了解，从去年高峰期开始下调到现在，以市面价来看，房价只下调了10%左右，但实际成交价下降可以达到20%，算下来已经下降了30%左右。
         国世平表示，当房产的市价低于原先用来购买房屋的按揭贷款时，就出现了负资产，这种现象通常在房产价格普遍下跌后发生。
          过去的几年内，负资产曾经困扰了香港很长一段时间。而随着房价的不断下跌，已经有趋势显示深圳正向负资产的价格临界点靠近。
         深圳中原地产的一份研究材料披露：从产生负资产的价格临界点来看，按七成贷款额计算，深圳二手房价格跌破10600元/平方米，银行负资产就会产生，而深圳2007年12月的二手房价是13841元/平方米，离负资产的临界点还有23%的距离。
不过，近期开发商的降价，已经让不少高价购房者的资产发生大幅度缩水，一夜之间蒸发掉几十万元的人不在少数。
       25日上午，一位在深圳龙华金地梅陇镇购买了房子的周小姐给自己买房算了一笔帐：“去年7月是以15000元/平方米买房的，双拼房的面积为184平方米，总价276万，七成按揭借了银行193万，自付83万，现在的价格为11000元/平方米。总价是202万左右，按照每平方米跌4000块的价格，房子资产缩水73.6万元，已经快资不抵债了。”
    “不算几个月我付的利息，和眼下的价格相比，100多万就这样没了，实在让人心疼。”周小姐对和他一起去往该楼盘的同行者如是说道。
       周小姐将这归咎于开发商有意的降价销售策略，她预备向金地梅陇镇的开发商讨个说法，和她同样遭遇同样想法的投资者不再少数。
         不过，房地产开发商们并不这么认为，更多的楼盘继续选择降价策略。
 
开发商探底
         自 房地产带头大哥万科地产宣布全国范围内降价促销后，开发商们一开始还有些抱怨，不过，广州和深圳的楼市行情表明，他们在迅速达成共识。
         “此时不降，更待何时。”广州一位知名开发商的销售总监这样对记者说。
          在深圳，万科地产和金地地产先后降价入市，万科深圳公司为了平息老业主的不满，推出了“补偿”降价前购房业主的精装修优惠活动——3月新开盘均价下降了3000元/平方米，原购买毛坯房的业主在只需付300元/平方米的价格就可以获得和样板间一样的1500元/平方米的精装修。万科将该次活动称为“琢玉行动”。
      更有开发商明确宣布将一次降价到位。
       3月18日，位于宝安的澳城开发商深圳澳达实业举办新闻发布会，该公司将于3月22日对旗下在售楼盘澳城销售价格进行大幅下调，预计会在原有均价28000元／平方米的基础上下调20%-30%。该开发商为这次大幅度降价取了个好听的名字，称为“春雷行动”。
          与   深圳楼价进入下跌通道相同的是，广州的房价也同声相应。
          以广州的中海金沙湾为例，2007年初均价约为6200元/平方米，而后一路涨至10月份的11000元/平方米，但随后下降为现在的6500元/平方米。
           楼价下跌的背后，是成交量的惨淡。
         深圳国土房产部门的数据显示，1月份一手商品住宅成交2264套，与去年同期相比分别下降73%，1月份全市成交均价14737元， 而进入2月以来，深圳市新房成交跌入历史低点。2月全市新房成交共781套，而去年2月份成交高达3028套，同期暴跌了287%。。
        而广州市国土房管局近日也公布了最新的数据，广州的2月份一手住宅均价9303元/平方米， 2月份二手住宅成交量也跌18.54万平方米，跌幅63%。
        “与股市一样，开发商的降价一方面是销售的压力，最重要的是，他们正在试探楼市的底部。”深圳英联国际不动产公司董事长郭建波对华夏时报这样说。
         与人们的想象不同， 郭建波认为房价下跌，资产缩水受伤害最大的不是房地产资本家，而是许多贷款买房者和投资客。许多人在资产高涨时贷款买进高价房，价格跌落后，不仅资产增值化为泡影，且迅速沦为负资产一族。
      “比如说，某人有一套房，购入时为150万元，目前跌价后市价为90万元，而他欠的按揭贷款和利息却高达100万元，那么他的负资产率就是10％。”
        “此前深圳楼市有70%的投资炒楼客，这部分人损失惨重。”郭建波补充道。
 
负翁现象渐多
 
　   据记者了解，深圳地区目前按揭成数最高可至8成，平均也在7成左右，楼价若持续下跌，个人过度负债的迹象相当明显。问题的严重性在于，深圳目前的房地产价格已经被普遍认为处于泡沫高位。一旦经济或房地产价格出现逆转，相当多的人将不可避免地沦为负资产一族。
     “2007年4月后购入的房产80%将成为负资产,因为根据曲线图分析,深圳楼市自2007年4月后走入扭曲型高峰值,上升了六个月累计上升60%左右,数据显示,到了同年10月份开始持续回落,所以在11月前购买的房产正赶上了房地产的下降通道上,这些人将成为自2000年以来中国的首批房产负资产者。”深圳知名的投资客邹先生表示。
     据他介绍，这种类型的投资客已经基本山穷水尽，目前就靠加按、高利贷等各种方式维持月供，甚至有些人连过年的几千元都是向人借贷。
       他估计再过一两个月这类投资客就很难顶住了，摆在他们面前的就基本上只有两条路：断供或者低价出售。以深圳的知名楼盘半岛城邦为例，该楼盘二手楼最高时候炒到45000一平米，而现在的二手楼报价25000元每平米，跌了将近一半，其负资产的数目相当大。
]]>毛瀚民http://blog.soufun.com/6099550/1857783/articledetail.htm#comment2008-4-1 22:11:35http://blog.soufun.com/blog_6099550.htm许家印冲刺首富前景不明http://blog.soufun.com/6099550/1857382/articledetail.htm 
恒大地产IPO遭机构受冷遇 
本报记者：毛瀚民
    广州地产五虎之一的恒大地产香港IPO之路并非一帆风顺。
本月13日，恒大地产（3333.HK）正式开始公开招股，原计划以每股招股价3.5至5.6元，发售29.6亿股，最多集资165.8亿元，招股原计划自18中午截止，但三天的招股时间内有两天恒生指数竟出现单日超过1000点的下跌，这直接影响到认购新股投资者的意愿。
恒大地产17日突然宣布，决定延长招股时间，至19中午截止。据了解，香港新股公开招股时间一般是3天半，虽然以前也曾出现过新股招股时间超过3天半的，而像恒大这种突然宣布延长招股期的情况十分罕见。
机构缺席
   恒大地产在公告中解释称，为给投资者更多时间作决定，因而将香港公开招股截止日期延长一日。但是分析人士认为，恒大地产是尽最后努力，希望股市有所好转，提升投资者的认购意愿。
    此前，有市场消息称，恒大地产IPO并未获得足额认购，但该公司仍决定完成上市，并有可能以招股价区间下限每股3.5港元定价。
不过，根据恒大地产的公告，该公司仅将公开招股期延长一日，其他时间表并没有更改，这意味着，恒大地产仍将按计划于本20日定价，上市挂牌日期仍定于3月28日。
   恆大地产公布招股书显示，该公司计划发行29.61亿股，1.11亿股为旧股，90%国际配售，10%公开发售；招股价介乎3.5-5.6元，集资最多165.8亿元，以中位数4.55元计，集资淨额13亿元，集资所得主要用于支付未付土地出让金及现行项目所需资金、收购额外土地储备作房地产开发之用、偿还部分结构担保贷款，以及一般营运资金。
据招股文件显示，公司07年预测盈利10.38亿元人民币，相当于预测市盈率约43.9-70.2倍，上市后派息比率约10%；该公司05及06年底止全年纯利分别为1.85亿元及3.25亿元。
此外，按照时间表，恒大地产的保证金认购于17日结束，但由于股市出现出现恐慌性抛售，保证金认购总额还不到1000万港元，另有多家券商干脆因为市场没有需求，不推出恒大的保证金认购。
“投资者认购新股的情绪并不高，本次恒大地产招股公开发售，机构投资者几乎全部缺席。”香港美联地产一位消息人士对记者表示。
 华夏时报记者18日致电恒大地产集团副总裁夏海均询问香港招股结果，夏表示自己留守广州，有关招股情况“不太了解。”
资料显示，恒大地产首发融资的53.6％（约66亿港元）用于支付土地出让金及现有项目开支；23.1％（约28亿港元）用于增加新的土地储备及项目； 10亿港元用于支付上海陆家嘴金融贸易区一宗商业地块的费用。另外11亿港元则用于偿还部分从瑞信借取的结构担保贷款。
目前恒大地产在全国拥有建筑面积达4580万平方米的土地储备，其中包括分别位于19个城市不同发展阶段的近50个房地产项目或土地储备。
恒大地产大规模拿地以及抛弃旧壳绿景地产（000502.SZ，原恒大地产，前身琼能源）赴港IPO的做法一时成为市场关注的热点。
 
 
拿地疑云
12日在香港召开的新闻发布会上，许家印介绍，恒大地产所拥有的土地储备4580万平方米中，半数来源于土地二级市场上的收购。这些收购的地块中虽然很多是2007年才签订转让协议，但是商谈的时间从2004年就开始了。因此，这些地块往往以2004年前后的地价水平成交，土地成本非常低廉。
  2007年恒大地产的大规模拿地正是许家印为今日香港招股的热身动作。
虽然货币政策开始从紧，宏观调控的效应在不断累积，但在广州2008年首次供地中，广州恒大地产集团却依旧出手阔绰，一次斥资41亿元竞买土地，折合楼面地价13053元/平方米，成为进入2008年以来广州土地拍卖的“地王”。
   07年8月3日，在重庆市国有土地使用权拍卖会上，广州恒大地产集团经过近700轮竞价，耗时两个小时，以25.3亿元天价分别摘得位于渝中区和九坡区黄金区域的两幅地块，成交价高出底价16亿元。
 “寻求地产开发项目，诚寻上海及周边区域地产项目，敬请垂询，谢绝中介。”——这是恒大地产在上海某报刊登的广告内容，由于方式另类，在上海市场上引起了巨大反响，并获取众多上海“地主”的青睐。
在武汉，恒大以8.29亿元获得位于武汉市九峰山森林附近的“地王”。
据记者统计，恒大地产集团过去数年通过协议出让方式拿地居多，除广东省外, 恒大地产已将业务拓展至天津、潘阳、武汉、昆明、南京等22个城市。共有78个发展项目，涉及土地储备达4,578万平方米，当中36个项目计划于今年推出。
业内人士分析认为，恒大地产大举拿地的目的之一，就是为上市造势。
深圳房地产分析专家孟家庆认为，恒大地产之前所以毫无顾虑的拿地，就是预计公司近期可以上市，所以就不担心资金的压力，这主要是因为土地储备越多，公司的估值就越高，竞得的土地会帮助公司在股市上融得更多的资金。
 
资金链紧缺
 
2月初,恒大地产宣布牵手国内房地产流通领域排名领先的合富辉煌、易居(中国)及世联地产，三者将分摊恒大地产旗下40个房地产项目的销售代理权，完成今年将近840万平方米销售面积的任务，实现恒大2008年500亿销售额的目标！
　　这也是继12月中旬，易居中国宣布与恒大地产建立战略合作，取得独家代销恒大在中国8座城市开发的20处房地产项目后，恒大地产再次大手笔出招。
虽然这些项目大多尚未完成前期土地的“三通一平”，但是他们所安排的销售冲刺月份依次为今年的5月、8月以及10月前后，其销售安排可谓十分紧凑。
业内人士分析，这正显示恒大地产在资金链的周转上是十分紧凑的，如果市场出现波动，稍有不慎，将非常危险。
据公开报道，去年恒大便与对内地房产市场兴趣极浓的外资投行进行了亲密接触。从2006年12月开始，恒大集团便陆续通过发债方式，向知名银行募集5亿美元。至2007年1月，恒大集团旗下的恒大地产，获得了三家国际投资者--美林、德意志银行及新加坡淡马锡的支持。这三家投行斥资4亿美元购买了恒大的部分股份。到目前为止，恒大已筹资10亿美元。
恒大地产作为资金密集型企业，一直以来就存在资金紧张的问题。
根据2005年年报显示，2005年度实现净利润525.33万元，经营活动产生的现金流量净额为-1,465.83万元。而今年一季度报告显示，今年1-3月份，经营活动产生的现金流缺口达3853.68万元，可谓入不敷出。
目前维持公司正常运作的现金来源于筹资活动。而作为大股东的恒大集团自身资金亦不宽松。
恒大地产披露，2004年、2005年及2006年三个年度以及截至2007年9月30日止9个月，恒大地产的收入分别为14.434亿、13.22亿、19.833亿以及23.234亿元，同期的净利润分别为7860万、1.855亿、3.255亿以及10.006亿元。
年报显示，恒大地产于06年底及07年9月底止，未偿还借款分别为22.55亿及68.27亿元，负债比率则为28.9%及46%；其次，公司于07年首9个月录得经营现金流出，显示公司未必可以有足够现金流量偿还即期债务。
 
   脱壳故事
 
多年来，恒大集团就渴望能有一个融资平台。
2002年8月，恒大集团也成功收购上市公司“琼能源”并更名为“恒大地产”，实现借壳上市。
2003年，恒大集团将旗下广州花都绿景房地产开发有限公司90％的股权置入“恒大地产”，
恒大集团多年来一直在靠股权质押获取银行贷款。２００３年４月，公司第一大股东恒大集团将其持有的公司４１８６．４４６６万股社会法人股（占公司总股本的２６．８９％）全部质押给中国建设银行广州市越秀支行。
到２００５年３月，恒大集团在将其持有的公司４１８６．４４６６万股法人股权质押给中国建设银行股份有限公司广州越秀支行（原中国建设银行广州市越秀支行）期满后，继续将上述股权质押给该行。资金拮据固然与支付在建项目工程款相关，但历史遗留债权、债务仍制约也是原因之一。
2006年，“恒大地产”更名为“绿景地产”。
     8月，已经改名近三个月的绿景地产公告称，今年上半年公司业绩预计同比大幅下降50％—90%；去年同期净利润达1286.62万元，每股收益0.0827元。公司解释业绩变动原因是受宏观调控政策等因素的影响，公司控股开发的商品房项目销售收入下降，相应成本上升导致净利润下降。
紧接着，处于股改当口的绿景地产，突然发生实际控制人变更：恒大集团董事长、中国著名富豪许家印，准备以每股1.88元的协议价格，将恒大集团所持绿景地产41864466股法人股转让给广州市天誉房地产开发有限公司（下称“广州天誉”），转让价款总计7889万元。
2006年12月27日，广州恒大实业集团有限公司全身退出上市公司，“绿景地产”又变成了“天誉地产”。
据业内人士透露，恒大放弃绿景地产并非空穴来风，而是早有预谋。06年5月份，恒大地产名称由“恒大地产股份有限公司”变更为“绿景地产股份有限公司”，是次更名即为本次股权转让的铺垫。
种种迹象显示，绿景地产历史遗债及大股东资金隐性占有和拖欠，才是恒大集团弃之的理由。否则，恒大集团能把到嘴的菜就这么轻易送予别人吗？而天誉置业善使资本操作、急需融资平台，正是帮忙接盘绿景地产的最大动因。
]]>毛瀚民http://blog.soufun.com/6099550/1857382/articledetail.htm#comment2008-4-1 18:56:45http://blog.soufun.com/blog_6099550.htm外资抄底http://blog.soufun.com/6099550/1762925/articledetail.htm本周房地产外资信息不完全统计：
l      香港新华集团与日本大型综合商社“丸红株式会社”合作，共拓内地、香港、澳门等地市场，首批房地产项目，涉资超过10亿美元。
l      日本野村集团拟构建专门体制，加大对高速发展的中国、印度、越南等亚洲国家不动产市场的投资。
l      太古与远洋合作发展项目，北京综合项目总投资额达40亿元。
l      恒大、美国The Trump Organization，连手竞标广州珠江新城“东塔”。美国地产大亨唐纳德．特朗普首度宣布进军内地。
l      瑞银集团计划与金地共同成立房地产投资合伙企业，投资10亿美元资金在内地房地产市场。
l      荷兰ING宣布了一项新的房地产基金计划，期望这一基金能够募集到约3亿美元，其中将投资内地房地产证券市场。
l      德国一个私募基金，近期完成上海普陀区一宗办公楼投资交易
l      大连和平商业广场，“易主”转让给一家新加坡财团。
l      北京华普大厦通过境外股权交易转让给一家韩国公司。
]]>毛瀚民http://blog.soufun.com/6099550/1762925/articledetail.htm#comment2008-3-5 22:32:16http://blog.soufun.com/blog_6099550.htm万科降价公式http://blog.soufun.com/6099550/1747025/articledetail.htm万科选择部分城市降价有依据和规律吗？万科降价的下一站又在哪？
泡沫成分大及开盘量多，天津、杭州、武汉或成降价下一站
 
 
 
　　深圳、广州、成都、上海、北京……伴随着王石拐点论的实际行动是，万科（000002）率先祭起“降价”这一轮大旗。这股降价风被一些同行惊为“清理门户”，也被一些专家疑为“商业大秀”，更有无数人认为万科在融资压力和规模压力之下的无奈之举。
　　可以想见，面对诸多的待开发项目所需求的资金量和望跨入千亿销售额的远景目标，万科降价或许不失为明智之举。但万科选择部分城市降价的依据和规律是什么？万科降价的下一站又会在哪？
 
上海只损失一千多万元
 
　　万科选择降价的城市路线是从南到北。从珠三角到长三角，然后是渤三角区域。
　　降价的背后，是万科的融资压力。截至到目前，万科预计发债59亿元仍未获证监会批准。而2007年，万科新增建筑面积达1068.89万平米。
　　“但降价可以让万科快速回笼资金，而在获得好名声和资金的同时，万科其实损失很少。”分析人士称。
　　据记者了解，万科于2月份对上海10个楼盘进行九五折特惠销售，实现了2.57亿元的总销售额。
　　据此推算，万科其损失的部分大致约为0.13亿元。也就是说万科上海降价销售只损失了一千多万元的可能收入，却获得了巨大的机会利益。
　　假设万科将这2.57 亿元作为资本投入房地产市场进行生产经营，按照目前中国房地产业用整个楼盘项目总投入所需要资金的30%左右的自有资金就可启动、完成整个楼盘投入的一般规律来计算，万科2.57亿元自有资本就可能启动、完成总投入资金达近9亿元的新楼盘的机会。
　　按照房地产总销售额的30%计算销售利润，2.57亿元的自有资本投入获得的机会利润可能达到约5亿元。
　　这是一个以小博大的理论。在万科部分城市降价回笼资金之后，1月份，万科就耗资29.94亿元，在上海、东莞、成都获取4块土地。
　　“1月份相当于每天耗费1亿元拿地，快速拿地、快速开发、降价回笼资金还贷款，再滚动开发，跑步前进，万科才有可能在完成十年规划中1000亿销售额的战略目标。”深圳地产研究专家半求对《华夏时报》记者表示。
 
当地泡沫为考量依据
 
　　“薄利多销是我们目前的营销策略”。万科集团首席研究员谭华杰如此解释，“哪个城市之前泡沫水分越大，调整幅度就越大。越理性，调整的压力就越小。”
　　他说，选择哪个城市降价，是由各区域中心销售难易程度决定，如果能以高价销售，谁愿意降价？万科认为降价也许不一定是最好的方式，但目前却是最正确的方式。
　　万科另一位高层告诉《华夏时报》记者，一个城市的房价合不合理，该不该降价，主要依据两个方面，一是人均居住面积，二是房屋的容积率高低。
　　“深圳人口密度和香港差不多，但香港的容积率比深圳高很多，土地最大化利用，所以房价比较稳定。但深圳在调整之前的房屋利用率太低，户型都比较大，因此投资和泡沫水分很大，万科的调整幅度也会大。”此人士说。
      实际上，万科更多的是考虑待降价城市的泡沫成分有多少。拿上海举例，上海佑威天天房展网研究中心数据显示，春节后前九天上海新房成交量分别963套/天，只相当于去年同期1641套的58.7%。
　　同样来自此研究中心的数据显示， 2月15日—21日上海商品住宅成交均价环比大幅下滑34.89%，为9767元/平米。这是自去年4月以来，上海商品住宅成交均价10个月来首次跌破每平方米万元的大关。
     在万科选择降价的深圳和广州，也遭受了交易量下挫，房价下跌的颓势，且这些城市投资比例较高，有消息称深圳的房地产投资比例达到了80%。
　　“万科的定价是区域制，万科集团的营销策略都是由各个区域公司负责，各个区域公司根据自身营销节点进行销售和价格方面的把握。”北京万科四季花城项目销售经理杨晓阳说。
　　按照区域统筹销售节奏及资金需求的说法，此前降价的5个城市中的深圳、上海、北京和广州，2007年新增权益建筑面积达到了324.36万平米，占比约39.82%，而这些新增权益土地都需要大量的土地出让金和开发资金。
　　而截止到2008年2月19日，万科的新增项目资源主要在东莞、上海和成都，后两者也是万科降价的城市，而东莞，分析人士一致认为是万科下一个将要降价的城市。
 
津杭等或再降价
　　
　　外界很容易将万科降价想象成有组织有预谋的规划，但万科方面表示，万科降价主要是考虑公司销售业绩，事先并没有降价的整体规划，何时何地降价均是依据楼市行情来判断。
    “万科最先降价的必然是在售楼盘比较多、价格上涨比较快的一线城市；以及三大区域中心的重心城市。”分析人士称。
     据悉，2008年万科在售楼盘在5个以上的10大城市除了已降价的深圳、上海、北京、广州、成都之外，还包括天津有6个楼盘、武汉有7个楼盘、杭州有8个楼盘、沈阳有6个楼盘，东莞则是在售4个，规划当中还有4个。
　　一位接近天津万科的营销人士告诉记者，其实万科天津楼盘的降价早已经列在计划之中。
　　“天津肯定会降，而且已经在降。你查查天津万科‘礼享暖冬’活动，早已经把降价列在计划之列。只是媒体很少关注而已，也许北京降价之后就是天津了”。此人士说。
　　据记者了解，天津春节后一周楼市持续萎缩，从2月13日至17日，日均成交新建商品房仅56套；而根据武汉房地产市场信息网公布的数据显示，除夕至初六（2月6日至12日）春节七天，全市仅在2月11日卖出一套42平米的小户型房。
　　“万科在杭州的项目高达8个，而且临近温州的杭州房价本身飑升的很疯狂，最容易掉下来可能就是杭州。”尽管杭州万科并没有降价的迹象，但熟悉杭州市场的地产专家孟家庆对《华夏时报》如此分析道。
不过，下一拨降价的城市究竟会是天津、杭州还是武汉，包括熟悉万科地产的一些消息人士，并没有一个人敢于早下定论。
]]>毛瀚民http://blog.soufun.com/6099550/1747025/articledetail.htm#comment2008-2-29 23:52:55http://blog.soufun.com/blog_6099550.htm投资客撤离 万科豪赌东莞或失利http://blog.soufun.com/6099550/1747020/articledetail.htm 
 
 
  “万科2008年后将在东莞开发的10大项目存在很大的市场风险，由于珠三角地区大量投资客的撤离，万科已经准备退掉松山湖1号后续地块，万科豪赌东莞土地增值，可能要付出沉痛的代价”。2月27日，雅颂(中国)文化传播机构董事长、资深地产观察家秦刚在电话里对华夏时报肯定的说。
      另有消息人士对记者透露，万科正与政府交涉，以政府延迟交地为由，准备退还后续的土地。
     松山湖项目是万科在东莞继城市高尔夫、运河东一号之后，千挑万选才选定的项目。
     记者调查获悉，松山湖地块是东莞市松山居置业有限公司所购得，东莞市万科房地产有限公司于05年5月份与松山居置业签订协议，决定参股49%，该地块位于松山湖管委会对面，净地面积13.33万平方米，规划建筑面积9.33万平方米，万科以1.53亿元的总价入股。
 
     在东莞，万科首先从万科城市高尔夫花园发力，最早开发的万科城市高尔夫花园几乎成为深圳人的后花园，目前1~5期的已开发项目中深圳客户比例占40％。
    2006年底，万科的东莞别墅项目松山湖一号发售，开始正式引发深圳人投资东莞的热潮。业界传闻该盘1期客户深圳人比例占50％以上，而只相当于深圳万科十七英里1/5楼价的价格以及类似定位，是吸引客户的最大卖点。随后，在万科陆续启动的万科东运河一号、常平万科城等，深圳客户比例都开始占了20％左右。，在接近新市区的寮步镇拿地，价格也从起步时的三四千元涨了近1倍。之后，尝到甜头的万科大步启动东莞城市战略，拿下了松山湖新区及其他镇区的多块土地。
 
          从2004年2月在东莞拿下万科城市高尔夫地块后，4年来万科在东莞扩张的项目已经增加到了9个。而2007无疑是万科在东莞加速落子的一年，在这一年间，万科东莞拿下了南城水濂山地块，万科塘厦地王地块（与东莞新世纪合作），万科大朗金域蓝湾地块（与东莞新世纪合作）以及宏图路新基村地块（与新通实业合作），以上9个项目加起来，用地面积已经超过218万平方米（其中待开发的超过100万平方米）。
        而东莞的房价则在新年过后，正在经受市场的严峻考验。
        熟悉松山湖一号的业内人士告诉记者，2007年四季度，宏观调控从深圳影响到珠三角，东莞万科地松山湖1号项目由于标价太高，销售陷入困境。
       过度炒作的房价使得东莞的楼市正在回落。
      位于莞城的万科运河东一号销售人员表示，最近该楼盘有的房子最低至5000元/平方米（150平方米左右的户型）。虽然目前均价为7000元/平方米左右，但比高潮时也下调了近10%
 
 
          外地投资者比例较高，导致东莞的豪宅市场呈现特有的“有人买无人住”的空置现象。此前有本地媒体报道，在东莞一些知名的别墅项目，每当夜幕降临，数百套别墅都是一片黑暗，鲜有灯火闪烁其中，甚至多数别墅连装修的迹象都没有。然而这些别墅并非刚刚建好未售，相反，开发商表示早已卖出。
　　由于东莞经济的快速发展，许多投资者都非常看好房地产市场的未来发展前景，特别是高端物业。因此，在刚刚过去的一轮房地产投资热潮中，东莞成为深圳人“攻陷”的首个阵地。有统计显示，个别东莞楼盘中的深圳人置业比例高达50%。深圳人买东莞房，自住的比例不高，多数都打算用于长线或短线投资。因此，东莞豪宅中出现“无人居住”现象并不足为奇。有数据显示，仅仅去年上半年，东莞别墅空置面积就达10万平方米。
     深圳地产代理商德思勤在东莞公司营销总监黄峰对记者表示说，近些年来，深圳人到东莞买房的范围从靠近深圳的几个镇逐渐向东莞市区渗透。万科运河东1号最近推出的银桦苑，深圳买家占了60％。
    “本次宏观调控，使大批珠三角二线区域项目遭遇市场冷遇，东莞万科首当其冲”熟悉东莞楼市的深圳德思勤地产营销总监吴茂萍这样对记者表示。
]]>毛瀚民http://blog.soufun.com/6099550/1747020/articledetail.htm#comment2008-2-29 23:51:45http://blog.soufun.com/blog_6099550.htm林风辉变卦 鑫易居控股创辉流产http://blog.soufun.com/6099550/1747012/articledetail.htm
 
 
   2月27日上午，四川鑫易居董事长刘臧秦很兴奋的告诉华夏时报，他们与四川创辉租售公司将于当日下午5点正式签订合作协议，“之前签的是意向书，签订正式合作协议后，就可以全面接管创辉了。”
 
权益之争合作流产
        当日晚上7点，记者再次致电刘臧秦想证实签约结果，刘臧秦在电话中表示，“林凤辉临时变卦了”。当日下午三点，负责签约的四川创辉总经理刘剑金接到创辉深圳总部通知，，称协议书已经通过邮件发给创辉董事章林风辉，但林本人在外面出差没带电脑无法看到，因此合作协议可能要延迟。
       林的突然变卦让刘臧秦很无奈。 “协议是之前早就写好的，不可能到签约时才看到，是林凤辉不忍心割舍，或许是因为选择多了，让他难以决定。”
          记者了解到，双方之前的意向书是把整个创辉租售集团的资产打包，鑫创辉占60%，创辉占40%，刘臧秦表示他们最多投资1亿，而林风辉则表示，自己这几年已经投资了五六亿在创辉，最后占的份额反而只有四成，因此很合作产生分歧。
         “林凤辉舍不得创辉早华南地区的网络，这是他的核心资产，他后来表示，除华南区，其余地方的门店都可以交给我们托管，这与他之前的意向书又不同，如果华南区不打包的话，那我们的股份就不只六成。”刘臧秦表示，如果林要留守华南的话，他们依然会继续投资成都和上海。
 
期待外资买家
 
       林凤辉的负债算起来只有2000多万，但是他的商铺都是租来的，如果不迅速开张的话，他的资产会不断缩水。林凤辉原来在成都重庆投资了2000万，算下来平均每个在10万左右，目前尚有100个原来预交了几个月租金可以随时开张的门店，总共有1000万的投资金额。
 “林一边急于引进投资者，但又舍不得割肉。”目前他们正在摸底创辉的负债，最近成都电信局打电话告知刘，创辉还欠他们23万电话费没还。在没有签订合作协议之前，风投都是垫资经营，等摸清情况后，如果负债太多，他们也要重新考虑是否再继续投资。如果签了合作协议后，他们会在半年之内与创辉签订合资协议。刘臧秦对记者说。
     记者随后采访了创辉总部新闻发言人张敏，她告诉记者，目前已有七八家有意向的风投在谈判，有愿意出资4000万美金的，还有1000万美金的，从投资者身份看来，外资风投占多数，这也许是让林凤辉犹豫不决的重要原因。因为一旦与鑫易居签了，再有好的风投注资林就不能擅自作主了。
 
外资抄底？
   记者了解到，四川鑫易居从2003年创立，董事长为刘臧秦，去年获得注册在BVI（英属维尔京群岛）的“中国二手房交易网控股有限公司”资金支持后，鑫易居成为其在中国内地的执行机构，负责经营布局。注册资为1000万美元。刘臧秦鑫易居开始，就正式进军房地产领域，
     创辉事件的爆发，让刘臧秦发现了投资的契机，在和他的几位朋友商量后，他们决定将这1000万美元进来。
据刘臧秦透露，幕后风险投资者是他很要好的6个朋友，他们都是香港台湾人，从2000年开始在大陆做了很多风险投资项目，主要专注于服务行业，如火锅店、桑拿洗浴店，三年前开始介入房地产行业，他们很看好服务业的前景，“在国外有80%的上市公司是服务业，而在中国主要是工业，服务上市企业很少。”
        去年9月份这几位港台商打算拿出1000万美元的时候，正值楼市走向低迷时，但他们依然很看好房地产中介行业的前景。创辉曾经计划09年要国内上市，而在这几位风投看来，目前国内对房地产上市公司都把关很严，更没有一个房地产中介有过上市先例，所以未来几年在国内上市几乎不可能，因此他们把眼光瞄准了国外。
     “1000万美金对他们来说算不了什么，协议上我们占到60%的股权，只要一上市这点投资马上就回来了。” 刘臧秦很有信心的说。如果正式签订合资协议，并且最后在海外成功上市的话，这些风投的回报就是几倍了，那时他们就会马上把钱抽出来。
借着地缘优势刘臧秦打算先从四川重庆开始，目前创辉在成都的店面营业的只有10家左右，按照刘的规划，他们接手后将成都创辉的147家店铺收缩到50家，重庆的78家收缩到30家。
          刘臧秦笑言，创辉现在虽没有美誉度，但知名度很高，林凤辉没有逃，就说明它是个可以信赖的中介，他们现在就要是借这个知名度来重新做大。为准备和创辉合作，刘臧秦用2000万资金重新注册了“鑫创辉”公司。
  “抄底”那些前景、布局、管理理想的行业、公司，是众多风投、私募基金的惯举或者说难得的机会，所以，创辉只要争气，好好利用此次海外私募1000万美元整装重发，创造持续增长的效益，它很可能会继续得到海外VC/PE机构的亲睐，从而实现IPO至少创业板的的目标，成为继易居中国之后赶在世联之前成功上市的中介服务商”。熟悉创辉地产林风辉其人的深圳德思勤地产公司总监吴茂萍如是分析说。
]]>毛瀚民http://blog.soufun.com/6099550/1747012/articledetail.htm#comment2008-2-29 23:49:38http://blog.soufun.com/blog_6099550.htm限价房困局http://blog.soufun.com/6099550/1728839/articledetail.htm限价房困局
 
 
    在国内各大城市尚无实际行动时，广州率先“吃螃蟹”， 2月16日，全国第一个限价房保利西子湾公开签约发售，成为2008年的房地产市场“开门红”，吸引得其他城市纷纷跟进。   
     同低收入家庭保障住房体系一样，限价房和经济租用房“租售并举”，低收入有经济适用房，中等收入有限价房，不同收入界限的住房都可以得到不同程度的满足，成为解决“夹心层”住房问题的两大并行举措。多层次的中国住房结构体系建设终于初现端倪。
    然而，限价房毕竟是多层次住房保障结构体系中的一个全新课题，在操作上并不会如预想得这般顺利。保利西子湾销售的当天，却遭遇到百余套房源弃购的尴尬情况。究其原因，周边区域商品房价格降幅明显，大批限价房源的即将入市，导致购房者开始产生观望情绪。
 
遭遇价格阻击手
 
     在限价房被炒得热火朝天的同时，同一片区的商品房按捺不住终于降价，全面阻击限价房。
    1月下旬，离保利地产在广州西郊金沙洲板块开发的这个限价房项目不远处，一个叫“时代-糖果”的新盘几乎同时开售，并打出了“起价每平方米4880元”的口号。而保利西子湾最高限价是每平方米6500元。
    无独有偶，同样位于金沙洲的合生创展一个新楼盘也开出了每平方米5400元的起始售价。
   保利西子湾周边的一些楼盘负责人在接受华夏时报访问时坦承，“除了户籍限制外，想买限价房的人跟买商品房的人，看不出明显差别，限价房没有什么价格上的优势，相反还设置了购买门槛”。言下之意，限价房客户很自然就成为他们极力争取的对象。
    一些参与申购限价房的购房者告诉记者，虽然限价房对购买资格的界定比较宽松，但其转让的限制较多，例如5年内不得出租和转让；5年后出租或转让，须按市场价格与购买价格之间差价的70%补地价。这一限制，将至少使房屋的实际价值减少1000元/平方米，也降低了部分购买者的积极性。
    另外，许多符合购买条件的市民认为限价房居住环境不成熟、户型和地段也不太成熟、价格上优惠幅度不大等，既然限价房还没有商品房便宜，从实惠的角度出发，自然会选择周遍价格低、优惠多的商品房。
     既然是限价房，为什么价格反而比周边的商品房高？按照广州市限价房销售办法规定，限价房销售价格定位在公开出让时同区域、同类型商品住宅价格的70%左右。
     中原地产广州项目总经理黄韬对华夏时报表示，时移世易，以前限价房买地的时候，价格的制定是依据周边的，而当时周边正处于猛涨的时候，而保利西子湾所处区域的楼盘销售均价，已从原先的10000元至13000元/平方米开始下调，部分楼盘甚至跌至7000元/平方米，从而成为导致申购者放弃的重要原因之一，限价房的价格优势也就消失了，很难说其不会因为周边的拖累而走进降价促销的地步。
      面对突然杀出的竞争对手，保利西子湾销售负责人对华夏时报表示，限价房利润率非常低，不会再有优惠空间。
　　保利西子湾面临的两难境地，恰好折射出限价房项目的尴尬。早在土地公开拍卖时，政府已确定了限价房项目的利润率，开发商腾挪空间不大。如保利西子湾一年多前拍卖该地块时楼面地价达到每平方米2557元。以每平方米6500元的最高限价算，实际利润率约在15%左右。
　　反观狙击保利西子湾的“时代-糖果”地块，实际位于金沙洲南海市里水镇一侧，去年初开发商仅以每平方米约1200元的楼面地价购入，相对而言，其回旋余地就大得多。
　　在限价房项目更为集中的广州东郊科学城，地产大佬万科开发的万科新里程上演着相似的一幕。去年1月，万科地产拿下其中一处限价房地块，楼面地价达到每平方米2635元，售价限制在6000元，当时万科地产方面就表示，项目实际利润率已20%以下。万科地产项目还没上市，与其遥遥相望的碧桂园增城凤凰城新一期住宅单位开出了每平方米4400元的售价。碧桂园向来以低成本拿地著称，远离广州市中心的凤凰城据说地价也相当低廉，相对于限价房开发商，商品房开发商在价格调整上可谓是“可攻可守”。
　　广州现有的限价房项目大多位于城市边缘地区，直接面对邻近县市低地价楼盘的冲击。
 
限价房开发名利双收
 
   主要为缓解中等收入群体购房压力的限价房，却遭遇“比限价房价格更低”的商品房，如果限价房卖不出去而降价，那限价房的“限”还有何意义？
     不过，针对保利地产遭遇的尴尬，广州第二个限价房万科新里程的开发商万科地产却表示“一点也不担心限价房卖不出去”。万科集团总部一位高层在19日华夏时报记者表示，比限价房价格更低的商品房根本没有可比性，不在同一个地段。
     “实际上，很多开发商对限价房都是垂涎三尺，表面看它的利润比商品房低，但实际上是名利双收，除了响应政府的号召赢得好口碑外，资金回报率高才是最吸引人的。”他这样对记者分析。据万科自己估算，限价房的净利润也可达到6%到8%，他们在广州拿到的限价房土地成本大约是两三千元一平米，占销售价格的四成，而建筑成本和土地成本差不多。所以限价房还是有盈利空间的。“以后不论是哪个城市推出限价房，万科都不会放过任何一个机会。”
     万科新里程项目的相关负责人对记者表示，限价房虽同样是通过招牌挂方式拿地，但规定了售价，开发商在竞价时就不会喊太高，所以土地成本要低很多，这样前期开发所占资金少。而且限价房几乎是没有风险的投资，不用担心卖不出去，这样就能在短期内迅速回笼资金。
     尽管如此，还是有很多声音批评限价房当初的定价策略不够灵活。
    广州国土局一位处长在接受华夏时报采访表示，商家通过投标会把地块投回来了，进入建设开发，就会想到有风险的存在。是否有对目前的状况做一定的风险空间预留，对市场风险的估计到了什么程度？有些开发商在进行限价房地块招标时，请过专业的公司预算房价，目前的这种市场情况都应该预计进去了，出现保利西子湾目前这种尴尬，只能说地产商对于市场走势的预计不是很正确，所以他们应该承担市场风险。
     这位处长表示，作为全国第一家开发限价房的企业，从长远来看。保利的品牌出来了，获得了一定的社会效应。
该处长表示，国土局不久后会专门就此事件进行研究调整，对外界会有一个正式的回复。
     广州国土局资料显示，今年广州九大限价房项目的供应套数在8000-10000套左右，约80多万平方米。这些项目，限价中最高的为保利西子湾项目6500元/平方米；最低的为风神公社项目2800元/平方米。有专家预测，今年是楼市的调整期，如此大量的限价房上市，销售可能面临风险，不排除限价房降价的可能。
限价房政策的实质，是在政府经营土地获利、开发商商业利润以及满足市民住房保障之间找到一个平衡点。所以，要想让限价房政策执行不变味，需要防止政策推行的随意性，制定一个有章可循的价格生成机制。这种价格机制的起点，就是限价房房价该如何限制和确定。
    有关限价房该不该降价，价格是否可以变动？广州方面已经有了答案。
    2月19日，针对限价房的提问，广州市常务副市长苏泽群回应，限价房的价格应该随着商品房价格的降低而降低。他解释：“因为限价房的定价标准就是同等地段、同等类型商品房价格的70％，市场价格有所变动，限价房的房价当然跟着变，限价房价格的变化肯定滞后于商品房，但滞后不怕，赶得上就行，我们的限价房会一直搞下去，市场发生变化后，我们会有相应对策。苏泽群说。
 
 
]]>毛瀚民http://blog.soufun.com/6099550/1728839/articledetail.htm#comment2008-2-25 22:11:40http://blog.soufun.com/blog_6099550.htm深圳炒家遭遇楼市雪灾http://blog.soufun.com/6099550/1728829/articledetail.htm     大雪过后，深圳楼市正历经中介频频关门，投资客抛盘出逃、新旧房价全线降温的坏天气。
     2月19日，位于深圳香密湖高端豪宅区的香密湖一号，爆出炒家让利1000万，抛售套现的消息。
 
不计成本出货
 
     “去年3300万都没卖，现在1700万抛售，原价是1618万；真想吃进的话，价格还可以再当面谈。”举着“让利1000万跳楼抛售”广告牌的中原地产经纪人小王对华夏时报记者表示，他穿者笔挺的黑色西服套装，醒目的广告牌就靠在香密湖一号社区楼口茂盛的迎宾树前。
     “问的人多，真想要的人少。”小王说。
      通过中原地产的牵线，记者有机会和放盘的业主李雄（化名）有了一番接触。
      李雄自称是广东潮州人，在越南开了一家工厂，在深圳投资了几套高档房，2006年又全额贷款1618万在福田区香蜜湖一号买下这套364.5平米的别墅，和一套五六百万的高层房。
      到2007年4月，正直楼市上升期，李杰标出了3800万的高价出售，当时有人开价3300万，李雄预期房价会继续攀升而没有放盘。因为与他的心理定价有差距，有不少出资3000万左右的客户都被李杰拒之门外。
       去年年底楼价下滑时，李雄还坚持认为，是因为银行放不出贷款所致，等年初恢复贷款楼市就会转暖。但让他没想到的是市场冷清不仅仅是因为资金问题，更重要的是楼市泡沫水分太大，不光市场没有成交量，房价还在继续下降，原来值三千多万的别墅，现在市值缩水三分之一了，光是利息每个月就要付十多万，巨额还贷压力重大，再继续捂盘，不仅赚不到钱还要倒贴。意识到投资楼市不如拿钱投资工厂后，经过两年的矜持，李雄终于开始动摇了。
      2月17日，李雄委托中原打出“让利一千万”的广告牌后，确实引来了不少客户，但双方还是很难谈拢。
      “真应了哪句话，炒房炒成了房东。”李雄对记者笑谈。
       随后，记者以买房者身份走访附近几家中介时了解到，，在香蜜湖别墅区共有110多套别墅，绝大部分是买者自居，投资的只有十多家，挂在中原地产销售的六套豪宅中高的原来定价达7000万，现在调价到4700万，但到目前为止，还没有卖出去一套。他们均暗示如果真的想买的话，最后能以少于标价两三百万成交。
       深圳地产观察家孟家庆告诉记者，不仅仅香密湖是这样，类似李雄一样心急火燎抛售别墅的投资客在深圳的蛇口、盐田均已大量出现，降价抛售的都是动辄千万计的超级豪宅。
      “这是一个信号，深圳一些真正有实力的大炒家已经在出货了，这对深圳房价下拖的影响力目前还不好估计，华南的楼市会不会雪崩，谁敢下结论呢，不过可以肯定的是，已经有了一些迹象，情况不太妙。”孟家庆审慎表示。
 
 
多米诺效应
 
      中原地产深港研究中心负责人张伟则对华夏时报表示，2008年缺乏积极信贷支撑的投资需求将会越来越少，投资需求主导的市场逐渐让位于自住需求市场，价格追涨的局面明年内不会再出现，二手楼价有望结构性下调。
     由于深圳楼市近两年前期炒作成分较多，价格远高于实际价值的物业，将会在今年有较大的下调空间；预计08年全年二手住宅价格有望回调10-15%。
      世华地产的交易统计数据显示，上半年深圳房地产市场火爆的时候，投资性购房比例约占总成交(行情 论坛)量的八成。一手住宅的数据同样显示，买家多数是投资客。保守估计，上半年一手住宅市场整体投资比例超过50%，部分楼盘投资比例甚至可达到80%以上。
      2007年8～10月间的二手住宅成交量大幅下挫，环比降幅分别为26.3%、43%和36.8%；成交套数的环比降幅分别为24.8%、45.2%和36.8%。最低的10月份成交只有4252套，不及最高月份的四分之一。
      中天事件后，深圳的楼市一直萎靡不振，蛇口、香密湖的高端别墅市场已经开始抛盘套现，二手房成交低迷，受此拖累，新房市场一样全线下跌，以万科领头的开发商在全国范围类率先降价，中小开发商跟风严重，深圳的多个地区房价开始跳水。
     记者了解到，位于深圳龙华的万科第五园推出一系列的优惠活动，最低价12000元/平方米，还赠送每平方米3000元的精装修，加上返还的点数，降价幅度为24%左右。位于深圳龙岗坪山的万科金域东郡，推出为7500元/平米，远低于市场预期。 二手房成交量的下滑更是厉害。 
     “大部分投资客被套得很惨。”深圳英联国际不动产公司董事长郭建波对记者介绍，成交量的下滑，使得许多资金不很雄厚的短线投资客一下子被套住，无法脱身。而此前频频出台的楼市调控政策，也已开始彰显威力。
       回头来看，在刚刚过去的2007年，央行六次加息，5年以上贷款利率上升到了7.83%，并且有继续加息的压力。这直接导致已贷款投资者们的还款压力越来越大，资金链日益绷紧，产生了提前还贷和断供的现象。
       郭建波告诉记者，现实可能比数字上体现的还要严重。“限贷惜贷的气氛之下，由于银行评估系统价格普遍低于实际成交价格，实际上，很多投资气氛高的楼盘，首付款已经要达到五成左右了。”这无疑让投资客手中的物业变得极难出售，投资的成本已经大大提高了。
     “我们来看投资、收益比，深圳的许多楼盘已经明显超出了可投资范围，已经没有投资价值了。”邹建民举例说，在深圳，一套价值100万元的房子，租金大概是2000多元/月，如果买的话，就要给银行6000多元/月。
     “现在深圳的楼价，已经明显超出了大家的收入水平。”在郭建波看来，“深圳房价只有下降50%，大家才有可能买得起房子——那才是合理的投资价位。”
 
]]>毛瀚民http://blog.soufun.com/6099550/1728829/articledetail.htm#comment2008-2-25 22:06:50http://blog.soufun.com/blog_6099550.htm2008年，中国房地产的滑铁卢之役http://blog.soufun.com/6099550/1529527/articledetail.htm     1  房地产的牛市故事还会讲下去吗？

    12月11日，央行和银监会下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确了第二套住房的认定标准以家庭为单位。这为购买第二套住宅贷款首付提高到40%的房贷新政划上了一个圆满的句号。

    一些银行、房地产、证券业人士在接受记者采访时表示，此次监管部门明确以家庭为单位认定贷款标准后，各商业银行在具体执行中有章可循，一些比较热点的城市，比如广州、深圳的高房价将出现阶段性拐点，房价的涨幅将减缓；其次，对于投资性买房和自住性买房都有所抑制，但由于住房刚性需求大量存在，房价不会出现大规模下跌。对地产类上市公司而言，会有短期的波动和恐慌。
  
   （毛瀚民认为，跌20%应该是保守的估计）

    2  地产股仍会是行情主线吗？

    昨日受此消息影响，地产股集体下跌，万科A下跌5%、招商地产下跌6.77%，两市跌幅前10名个股均为地产股。

    对地产股的长期投资价值，大多数分析师在采访中仍表示相对乐观。中信证券首席地产研究员王德勇告诉记者，虽然房地产信贷收紧对地产股影响偏空，但决定房地产销售的关键是供给，目前房产市场还是供应短缺。在国内供需关系未发生根本性变化的背景下，并且随着城市化进程的推进，地产股仍会是下一阶段行情的主线。

    不少分析人士表示，房地产板块仍将是2008年市场的主流热点之一，前期一二线龙头公司股价从最高点普遍下调30%以上，由于行业景气的大趋势不会改变，房价和需求量上升趋势不变，行业集中度的提高将使龙头公司受益，股价回调更增加了龙头公司的投资吸引力。而2008年不同地区房地产市场涨幅会比往年更为分化，建议关注武汉、西安、沈阳等二线城市地产股以及奥运地产的投资机会。

    “我们判断市场观望情绪仍将维持，但不会改变长期向上趋势。”王德勇这样总结。

    而国信证券地产分析师方焱表示，从长期来看，中国住宅市场上客观存在的供需矛盾和居民购买力的不断提高，都使得我们有理由长期看好房地产市场。在地产类上市公司选择上，依旧看好快速周转、有多元融资渠道和产品定位较为合理的住宅开发类企业，包括万科、保利地产、苏宁环球；另外，由于张江高科、浦东金桥等租赁型企业受政策调控影响较小，值得投资者关注。

  （毛瀚民认为，抄底的时机已经接近成熟）

   3  银行收紧银根各出对策会怎么样？

    9月份，有深圳银行业内人士透露，近两个月办理第二套住房贷款的人非常少，大部分购买第二套住房的人都采取对策，来规避提高首付成数和贷款利率。中行深圳分行相关人士表示，此次监管部门明确以家庭为单位认定贷款次数后，随后各商业银行肯定会依照规定执行，此举有助于平抑房价。

    实际上，不少商业银行在银监会出台该补充通知之前，已经有了大致的思路。

    2007年11月2日，交行率先向媒体披露了房贷细则，成为首家对外公布房贷细则的大型国有银行。房贷细则基本规定，首付不低于4成；贷款利率不低于基准利率的1.1倍；对于第3套及以上住房，每增加一套，首付和利率同时增加5个百分点。与交通银行(601328行情,资料,评论,搜索)不同的是，建设银行(601939行情,资料,评论,搜索)第二套房首付提至5成，以家庭为单位来认定。同时，建行还决定以家庭为单位对第二套房进行认定，即夫妻双方无论谁拥有住房，另一方购买住房时都将视为第二套房。

   11月13日，深圳发展银行也对外公布了其第二套房房贷新政策，“如果夫妻二人，有一方贷款购房尚未还清，再贷款都算二套。”深发展信贷部一位负责人对记者表示，对于父母购房尚未还清，其子女再贷款购房的情况，深发展表示，将根据子女的还款能力决定是否算“二套房”。“如果子女成年，并已经工作有还款能力，而且父母的贷款也无需其负担，那么我们不会认定为二套。但是现在一些家长为了多买房，以自己尚未成年孩子的名义购房，这类情况我们将视作二套。”此外，深发展还将对第3套房执行“首付45%，贷款利率相当于基准利率1.15倍”的标准。

  此前，9月27日，人行、银监会联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的通知，规定利用贷款购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。不过，该通知并未严格界定“第二套(含)以上住房”标准，于是以家庭为单位、以个人为单位认定房贷次数的争论一直没有停息，原因就是没有明确界定第二套住房认定标准。

    “政策意图已经很明确了，就是鼓励自住，打击投资需求。”王德勇分析道。

    一上市房地产公司高层告诉记者，《补充通知》的出台，使得9月新政出台所导致的市场观望情绪将继续维持，涨幅过大的市场，未来1-2个月成交量将继续走低，房价下跌，成交放缓的压力越来越大。

    北京师范大学金融研究中心主任钟伟在一次房地产论坛上表示：“现在商品房供不应求的情况太严重了，这时候提高首付比例，中等收入阶层、要靠首付和按揭买房的人，只能压抑自己的购房需求。”

（毛瀚民认为：首付提高加息周期缩短使得购房供房成本上升，房地产市场进一步萎缩）

   4  房价怎么走？

 

    在记者的采访调查中，大多数人并没有对第二套房银根紧缩投赞成票，他们认为管理层提高购买成本以抑制需求的初衷，尽管能在一定程度上达成，但住房需求不是消失了，而是押后了，必将带来楼市供求进一步失衡，引发更多的问题。

    英联国际(深圳)不动产公司董事长郭建波告诉记者，由于深圳投资性购房比重前期已经超过50%左右，因此，未来一段时间价格的走低将继续维持，但是下跌的空间也仅在20%左右。

     记者了解到，在刚刚过去的房地产行业销售旺季，北京、上海和深圳等一线城市都出现了楼市成交的萎缩。深圳12月份开盘的楼盘，首次出现了5000-6000多元每平方米的价格，不少业内人士表示，这是深圳房地产价格进入拐点的一个标志。
 
（毛瀚民此前发表言论，认为房价“秋后当降，遇水则寒，遭受到广大网友的打击，不过如果时间推迟半年后，发现这个结论是多么正确哈，2007年秋后深圳乃至全国的房价确实下降趋势明显。尤其是在立冬之后{在时间上，立冬之后五行水旺}，2008年戊子年五行属水，在这一年的的冬天，房价或许真的会一泻到底。）

]]>毛瀚民http://blog.soufun.com/6099550/1529527/articledetail.htm#comment2007-12-14 13:22:44http://blog.soufun.com/blog_6099550.htm80多家门店全部关闭 长河地产成为中天置业第二？http://blog.soufun.com/6099550/1505208/articledetail.htm80多家门店全部关闭
    长河地产成为中天置业第二？
  
    "还我的钱来，否则我就搬你们公司的东西了。"60多岁的王伯气喘吁吁，紧紧抓住深圳市长河房地产经纪有限公司清算组负责现场的一名女士的手腕，试图将她拉出拥挤的会议室。
    12月6日下午2点钟，100多人涌堵在位于深圳富华一路中心商务大厦7楼，这里是深圳市房地产代理十大名牌企业之一长河地产的总部所在地。
    现场一片混乱，一排保安组成人墙，王伯试图搬运电脑和复印机的努力并没有完成。
   
    破产倒计时
    证券时报记者在现场看到，长河地产的大门上贴了一张关于公司聘请律师进行债务清算的公告，公告内容大致为：因经营陷入困境，公司决定停止部分门店的经营活动，目前公司已成立债权债务小组，请债权人根据公告通知与公司进行接洽，客户清算被安排在公司总部的会议室，员工的债务清算则安排在另一栋商务写字楼的4楼。
    更多的客户从深圳甚至香港赶过来，他们的目的一样，讨回自己在委托长河地产买卖房产交易中被长河地产长时间拖欠扣押的买卖定金、首期款和银行贷款。
    一名长河地产的高级置业顾问告诉记者，明天公司的几百名员工将要集体和长河进行清算，长河地产拖欠员工几个月的提成和工资，大家可能会去市市政府所在地民中心集合讨要说法。
    这一幕闹剧，距离11月14日发生的中天置业总裁蒋飞圈款潜逃事件，时间还不到一个月，而具体起因则是一模一样。
    "公司发展高潮的时候，分行已经超过80多家，遍布深圳大小区域，现在据说还保留着几家，但我们也不知道是那几家。"现场一位叫李黎华的分行经理对证券时报这样说道。
    "据说老皮（长河地产老板）已经变卖了私人的汽车和别墅，问题应该会得到解决。"向长河地产讨债已经半年之久的焦先生在会议室对证券时报记者表示。
    "公司自己成立清算组来清算客户的房产款，将客户的钱划进企业的债权债务关系，这似乎有些莫名其妙。"焦先生和大多数客户一样，对长河地产的"清算组"有些懵懂。
    "经理，他是记者，刚才我看见他在拍照。"正在记者和一些客户在会议室了解情况的时候，一名前台工作人员指着记者对几位长河地产现场负责人大声吆喝，记者随即亮明身份，一位留着平头的经理冲记者表示"我们不欢迎任何媒体采访"。记者随后被"请"出拥挤的会议室。
   
中天置业第二？
 
    半个月以前，深圳市房地产中介行业协会创建人郭建波（现为深圳英联国际不动产公司董事长）曾预言，中天置业蒋飞事件决不是偶然，下一个关门的将是长河地产，这个预言不幸在今日得以印证。
    "这说明房地产中介关门的连锁反应已经出现，我现在还是认为，这种业务上比较单一的公司倒闭是必然的，还会有第二个蒋飞、第三个长河出现"。郭建波在电话里对证券时报表示。
    对于长河地产的关闭门店，记者也在现场采访了长河地产的委托律师，清算组副组长广东万乘律师事务所的赵律师表示，目前长河地产正在按照法定程序进行债权债务的清理结算，所有的债权债务清理都是按照《公司法》的程序进行的。目前公司正在对债权进行登记，并对资产进行清理和账目的结算。此外，长河地产所作出的是也是一个积极的姿态，已经开始着手对一些公司的汽车和财产进行兑现，同时公司旗下还有许多承租的门店可以转让，整个过程下来应该有能力对目前的债务进行清理，也会对员工的工资进行妥善处理，不会出现中天置业的情况。 
 
皮锦洲：我没跑？
    
    随着公告的贴出，一些员工和门店业主得知消息后，纷纷猜测长河地产老板皮锦洲会像中天置业总裁蒋飞一样携款潜逃。
    长河地产公司的清账工作组负责人接受记者采访时表示，事情并非传言的那样，长河地产只是暂时歇业，老板皮锦洲也没有跑路，而正在积极筹款还债。
    记者辗转得到了皮锦洲的电话号码，证实了目前"携款潜逃"还只是一个传言。
    "我没有跑，好好的呆在深圳呢，我们只是暂时的调整公司三级市场的布局，关闭了一些门店，还有一些门店在开着。" 深圳市长河房地产经纪有限公司总经理皮锦洲在电话里对证券时报记者这样说道。
    而究竟还有几家门店还开着？皮锦洲在电话里语焉不详。
    记者通过广泛采访得到的消息是：长河地产在鼎盛时期地铺开张近100多家，截止上半年有80多家，公司网站上登记在线的有63家，分布在深圳的大小区域，可谓是地毯式布局。
    而公司目前拖欠客户的金额范围涉及到客户买卖房屋时所支付的5000元到20000元不等订金；客户买卖房产被长河地产所监管的房屋首期款；此外，有诸多业主投诉长河地产在房屋买卖中吃差价。
    而拖欠公司员工的主要是半年内的应发工资和提成佣金，其中工资所占的金额比较少，而提成和佣金从几千到几十万不等。
    而早在中天置业事件之前，长河地产已经出现小规模员工讨薪。
    "老皮（皮锦洲）一直采取拖的方式来对付我们，对客户这样，对员工也这样，太不仗义了，上个月说是11月25好发提成，25号又说12月3号发，到现在还说要继续等。"长河地产龙华分布一位业务员小周对记者这样说。
    小周最后补充说："现在没跑，谁知道以后会怎样？" 
 
 
自曝黑幕骗你没商量
 
    深圳市福田区居住的蒋生在中心商务大厦楼下告诉记者一个长河地产吃订金的具体故事，
    9月21日蒋生接到深圳长河地产公司一李姓业务员的电话,说在深圳宝安区龙华镇劲力城市明珠有一套超值毛坯房,才8000多元每平方米。于9月22日应邀与太太一同去看房。看后觉得小区不错,房子总体情况也过得去,就提出让业主来开门看房签合同。可是中介说要先交5000元的诚意金,签订委托书才能联系业主。蒋生当时想既然要买,交诚意金也无妨,于是交了5000元的诚意金,与中介签了委托书。
    交完钱后,却不料长河中介把他们一会带到这,一会带到那,一会说业主是空房,一会说业主有家私电要折价。蒋生要求叫业主过来当面谈。但中介说我们没谈成,业主就不过来。到这时, 蒋生就确信是受骗了,提出不要房子了,取消委托,退回诚意金。结果长河中介告诉他,说要么买房子,反正诚意金不会退了。蒋生与长河地产的分部经理刘先生理论,刘也说不能退。于是蒋生只好向长河地产总部投诉，一名小姐受理后,说要等消息,一等就等了四天。再打投诉部电话,另一名小姐说不知道,查不到记录,问谁负责也不说,问投诉部经理电话也不说,答复问题更是遥遥无期。
    蒋生告诉记者："我一直在思索,到底是长河地产的一个分部在黑客户的钱呢?还是整个长河地产都联合黑客户的钱?当初8000多元一平方米的超值房子估计是做的一个套吧?"
    而长河地产的一名张姓老员工对记者自曝中介老底，"我在长河地产的时间很久了，是老皮的一名员工，我现在早就转行不做中介了，比较了解他们内部的"做事方法"何止是黑，吃差价不说还很会黑人的，这也是老板皮锦州总经理的领导方针，我记得在去年一套60多万的房最多吃客户差价达十几万。你说黑不黑呢！"
    他告诉记者，"在这个行业，你不吃差价，不吃客户的订金，一个中介公司不周转客户的监管资金，你怎么玩得转？" 
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