在国内各大城市尚无实际行动时，广州率先“吃螃蟹”， 2月16日，全国第一个限价房保利西子湾公开签约发售，成为2008年的房地产市场“开门红”，吸引得其他城市纷纷跟进。   

     同低收入家庭保障住房体系一样，限价房和经济租用房“租售并举”，低收入有经济适用房，中等收入有限价房，不同收入界限的住房都可以得到不同程度的满足，成为解决“夹心层”住房问题的两大并行举措。多层次的中国住房结构体系建设终于初现端倪。

    然而，限价房毕竟是多层次住房保障结构体系中的一个全新课题，在操作上并不会如预想得这般顺利。保利西子湾销售的当天，却遭遇到百余套房源弃购的尴尬情况。究其原因，周边区域商品房价格降幅明显，大批限价房源的即将入市，导致购房者开始产生观望情绪。

 

 

     在限价房被炒得热火朝天的同时，同一片区的商品房按捺不住终于降价，全面阻击限价房。

    1月下旬，离保利地产在广州西郊金沙洲板块开发的这个限价房项目不远处，一个叫“时代-糖果”的新盘几乎同时开售，并打出了“起价每平方米4880元”的口号。而保利西子湾最高限价是每平方米6500元。

    无独有偶，同样位于金沙洲的合生创展一个新楼盘也开出了每平方米5400元的起始售价。

   保利西子湾周边的一些楼盘负责人在接受华夏时报访问时坦承，“除了户籍限制外，想买限价房的人跟买商品房的人，看不出明显差别，限价房没有什么价格上的优势，相反还设置了购买门槛”。言下之意，限价房客户很自然就成为他们极力争取的对象。

    一些参与申购限价房的购房者告诉记者，虽然限价房对购买资格的界定比较宽松，但其转让的限制较多，例如5年内不得出租和转让；5年后出租或转让，须按市场价格与购买价格之间差价的70%补地价。这一限制，将至少使房屋的实际价值减少1000元/平方米，也降低了部分购买者的积极性。

    另外，许多符合购买条件的市民认为限价房居住环境不成熟、户型和地段也不太成熟、价格上优惠幅度不大等，既然限价房还没有商品房便宜，从实惠的角度出发，自然会选择周遍价格低、优惠多的商品房。

     既然是限价房，为什么价格反而比周边的商品房高？按照广州市限价房销售办法规定，限价房销售价格定位在公开出让时同区域、同类型商品住宅价格的70%左右。

     中原地产广州项目总经理黄韬对华夏时报表示，时移世易，以前限价房买地的时候，价格的制定是依据周边的，而当时周边正处于猛涨的时候，而保利西子湾所处区域的楼盘销售均价，已从原先的10000元至13000元/平方米开始下调，部分楼盘甚至跌至7000元/平方米，从而成为导致申购者放弃的重要原因之一，限价房的价格优势也就消失了，很难说其不会因为周边的拖累而走进降价促销的地步。

      面对突然杀出的竞争对手，保利西子湾销售负责人对华夏时报表示，限价房利润率非常低，不会再有优惠空间。

　　保利西子湾面临的两难境地，恰好折射出限价房项目的尴尬。早在土地公开拍卖时，政府已确定了限价房项目的利润率，开发商腾挪空间不大。如保利西子湾一年多前拍卖该地块时楼面地价达到每平方米2557元。以每平方米6500元的最高限价算，实际利润率约在15%左右。

　　反观狙击保利西子湾的“时代-糖果”地块，实际位于金沙洲南海市里水镇一侧，去年初开发商仅以每平方米约1200元的楼面地价购入，相对而言，其回旋余地就大得多。

　　在限价房项目更为集中的广州东郊科学城，地产大佬万科开发的万科新里程上演着相似的一幕。去年1月，万科地产拿下其中一处限价房地块，楼面地价达到每平方米2635元，售价限制在6000元，当时万科地产方面就表示，项目实际利润率已20%以下。万科地产项目还没上市，与其遥遥相望的碧桂园增城凤凰城新一期住宅单位开出了每平方米4400元的售价。碧桂园向来以低成本拿地著称，远离广州市中心的凤凰城据说地价也相当低廉，相对于限价房开发商，商品房开发商在价格调整上可谓是“可攻可守”。

　　广州现有的限价房项目大多位于城市边缘地区，直接面对邻近县市低地价楼盘的冲击。

 

 

   主要为缓解中等收入群体购房压力的限价房，却遭遇“比限价房价格更低”的商品房，如果限价房卖不出去而降价，那限价房的“限”还有何意义？

     不过，针对保利地产遭遇的尴尬，广州第二个限价房万科新里程的开发商万科地产却表示“一点也不担心限价房卖不出去”。万科集团总部一位高层在19日华夏时报记者表示，比限价房价格更低的商品房根本没有可比性，不在同一个地段。

     “实际上，很多开发商对限价房都是垂涎三尺，表面看它的利润比商品房低，但实际上是名利双收，除了响应政府的号召赢得好口碑外，资金回报率高才是最吸引人的。”他这样对记者分析。据万科自己估算，限价房的净利润也可达到6%到8%，他们在广州拿到的限价房土地成本大约是两三千元一平米，占销售价格的四成，而建筑成本和土地成本差不多。所以限价房还是有盈利空间的。“以后不论是哪个城市推出限价房，万科都不会放过任何一个机会。”

     万科新里程项目的相关负责人对记者表示，限价房虽同样是通过招牌挂方式拿地，但规定了售价，开发商在竞价时就不会喊太高，所以土地成本要低很多，这样前期开发所占资金少。而且限价房几乎是没有风险的投资，不用担心卖不出去，这样就能在短期内迅速回笼资金。

     尽管如此，还是有很多声音批评限价房当初的定价策略不够灵活。

    广州国土局一位处长在接受华夏时报采访表示，商家通过投标会把地块投回来了，进入建设开发，就会想到有风险的存在。是否有对目前的状况做一定的风险空间预留，对市场风险的估计到了什么程度？有些开发商在进行限价房地块招标时，请过专业的公司预算房价，目前的这种市场情况都应该预计进去了，出现保利西子湾目前这种尴尬，只能说地产商对于市场走势的预计不是很正确，所以他们应该承担市场风险。

     这位处长表示，作为全国第一家开发限价房的企业，从长远来看。保利的品牌出来了，获得了一定的社会效应。

该处长表示，国土局不久后会专门就此事件进行研究调整，对外界会有一个正式的回复。

     广州国土局资料显示，今年广州九大限价房项目的供应套数在8000-10000套左右，约80多万平方米。这些项目，限价中最高的为保利西子湾项目6500元/平方米；最低的为风神公社项目2800元/平方米。有专家预测，今年是楼市的调整期，如此大量的限价房上市，销售可能面临风险，不排除限价房降价的可能。

限价房政策的实质，是在政府经营土地获利、开发商商业利润以及满足市民住房保障之间找到一个平衡点。所以，要想让限价房政策执行不变味，需要防止政策推行的随意性，制定一个有章可循的价格生成机制。这种价格机制的起点，就是限价房房价该如何限制和确定。

    有关限价房该不该降价，价格是否可以变动？广州方面已经有了答案。

    2月19日，针对限价房的提问，广州市常务副市长苏泽群回应，限价房的价格应该随着商品房价格的降低而降低。他解释：“因为限价房的定价标准就是同等地段、同等类型商品房价格的70％，市场价格有所变动，限价房的房价当然跟着变，限价房价格的变化肯定滞后于商品房，但滞后不怕，赶得上就行，我们的限价房会一直搞下去，市场发生变化后，我们会有相应对策。苏泽群说。