余丰慧的博客http://blog.soufun.com/blog_6075838.htm2008-10-14 2:29:46SOUFUNBLOGzh-cnCopyright 1996 - 2007 SOUFUN Inc. All Rights Reserved.2005-3-18 9:14:10不必为房贷“压力测试”结果而悲观http://blog.soufun.com/6075838/2387945/articledetail.htm

不必为房贷“压力测试”结果而悲观

   沪上银行日前应监管部门要求，在内部进行房贷压力测试，预估房价下跌导致的信贷坏账金额。从“压力测试”结果来看，情况并不乐观。有银行测试结果显示，如果房价下跌20%，个人房贷不良率将大幅上升；如果房价下跌超过40%，个人房贷不良率将上升约40%。业内人士认为，此结果表明，在当前银行坚决执行首付比例不得少于30%房款的情况下，一旦房价下跌，将为房贷不良率激增埋下隐患（9月1日《房地产时报》）。
“压力测试”即假设房价下跌到一定幅度，对个人住房贷款不良率的影响。有统计显示，全国个人住房贷款占总贷款的13%，从最近披露半年报的上市银行数据看，房产信贷投放在整个信贷中占比近三成。而当前，房地产市场正处于最为关键的十字路口。在上半年销售量下降，价格跌跌不休情况下，又正好遭遇奥运会结束，奥运会前吹起的住房价格泡沫有可能彻底破灭。奥运会后，前期涨幅过大的北京、上海等重点城市住房价格可能出现拐点，沿着下降趋势继续走下去。房价下降，个人住房贷款风险问题自然就提出来了。为了对个人住房贷款可能的风险做到早预测、早准备、早防范，沪上监管部门组织银行对房贷风险进行内部压力测试是十分必要的，对于应对可能的金融风险将会起到很大的积极作用。但是，沪上银行压力测试中假设房价下跌20%和40%，贷款不良率将出现“大幅上升”和“上升40%”，从而得出贷款“房价下跌，贷款风险不容乐观”的结论，值得商榷。
沪上银行压力测试的假定前提是，购房者根据自己的收入水平一点还款能力都没有，完全依靠房产价格来抵偿贷款本金。事实是，房产只是用来抵押的第二还款来源和次要保证。在现有的住房贷款户中，一些已经“月供”很长时间了，实际剩余的贷款比实际贷款额度少许多，既是将购房者扫地出门，房屋价格完全可以抵偿剩余本息。最坏的状况是，房价下跌40%，银行收回住房，按照首付30%，银行贷款本息只是少部分损失。同时，我们必须注意到，大部分自主性购房者，对房价波动并不敏感，其还贷资金来源主要是依靠稳定的收入，房价下跌40%甚至更多，只要收入稳定就不存在贷款风险。对于投机性炒房者或者购买第二套以上住房者，去年央行就规定首付款比例在40%以上，只要严格执行这个比例金融风险就不大；如果没有执行这个比例，那是银行违规贷款问题，是要追究银行责任人贷款责任的问题。违规贷款风险不只在个人住房贷款上，在任何项目贷款上只要出现违规都可能发生金融风险。
经过上述分析可知，对于沪上银行的个人住房贷款风险压力测试只可以作为参考和“心中有数”就是了，根本不需要过于“悲观”。同时，也提醒商业银行，必须严格执行监管部门的第二套住房贷款等一系列规定，才能把风险控制到最小；有必要对现有个人住房贷款情况进行彻底调查摸底，收入不稳定，投机性严重购房者，要求其补充和增加第三还款来源保证。也提醒监管部门，为了切实防止金融风险，有必要再次提高第二套以上住房按揭贷款的首付款比例。

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]]>余丰慧http://blog.soufun.com/6075838/2387945/articledetail.htm#comment2008-9-8 11:11:10http://blog.soufun.com/blog_6075838.htm再“紧”房企贷款，给谁一闷棍？http://blog.soufun.com/6075838/2370540/articledetail.htm再“紧”房企贷款，给谁一闷棍？
<P>再“紧”房企贷款，给谁一闷棍？</P><P>8月27日，央行和银监会公布《金融促进节约集约用地通知》，要求各金融机构严禁放贷给开发商买地等为主要内容，再次收紧房地产企业贷款（8月28日《京华时报》）。<BR>央行和银监会《通知》，具体从五个方面规范房企贷款。分别是：禁止向房企发放专门用于缴纳土地出让价款的贷款；贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70%，贷款期限原则上不超过2年；对国土资源部门认定的房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年、完成该宗土地开发面积不足1/3或投资不足1/4的企业，应审慎发放贷款，并从严控制展期贷款或滚动授信；对国土资源部门认定的建设用地闲置2年以上的房地产项目，禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款；此外，银行还应加强对房企自身信用记录、还款能力和还款意愿的调查与评估，审核确认房地产开发贷款的抵押物，不得接受重复抵押。<BR>从这五方面内容可以清晰了解到，再次紧缩房企贷款的力度不小。央行和银监会的目的在于防范商业银行房地产信贷风险，引导商业银行执行国家土地和产业政策。然而，这一房企贷款“新政”的出台，无疑对于目前处于非常关键时期的房地产行业影响巨大。<BR>我们知道，当前房地产行业正处在转折时期，特别是随着奥运会的结束，可能促使这种转折加速到来。上半年，随着奥运会概念的逐渐消退，中国内地城市普遍出现了楼市销售低迷，房企资金紧张，可谓哀鸿遍野。个别城市出现了住房价格30%以上的跌幅。全国楼市价格出现“拐点”声音不断袭来。随之，开放商以资金链断裂相威胁，要挟政府松动房地产调控政策；以“闹断供潮”相威胁，要挟银行放松个人住房和房地产企业的贷款政策。可以说，在如何防范楼市下跌带来的金融风险上出现了截然不同的两种观点：一种以开发商为主认为只要放松宏观政策，房价不下跌，才不会发生金融风险；另一种观点认为，只有继续加强调控，严格执行调控政策，挤干楼市泡沫，才能彻底消除金融风险。<BR>这次，央行和银监会《通知》的下发，给放松宏观调控，放松房贷政策，救助楼市者，重重打了一闷棍。使其奔走相告，声嘶力竭呼吁“救市”，寄希望于国家“救市，从而继续维持其房地产暴利的幻想和美梦彻底破灭了。<BR>现在房地产企业必须清醒地认识到，国家防范房地产金融风险的信心、决心和政策、措施。必须清楚地认识到，只有高的离谱的房价向其真实价值靠拢，回归理性，才能从根本上防范金融风险。必须清楚地认识到，当前什么商品都可以上涨，但是当前的房价决不能再上涨了。因为，房价已经离谱畸高，已经远远超过了普通百姓的承受能力和收入水平，而住房既有商品属性又有生活必需品属性，同时，住房这种商品又不能出口的性质，如果价格过高只有国内百姓来承受，盘剥的是本国居民。再者，楼市价格过高，开发商趋利思想将导致土地被大量鲸吞，不利于保护土地和耕地这个最为稀缺的资源。<BR>因此，房地产企业只要老老实实、乖乖悄悄地把楼市价格降下来才是度过难关，走出冬天的唯一出路。舍此，都是死路一条。</P><P>新闻链接：<A href=""http://news.xinhuanet.com/house/2008-08/28/content_9725413.htm"http://news.xinhuanet.com/house/2008-08/28/content_9725413.htm">http://news.xinhuanet.com/house/2008-08/28/content_9725413.htm</A"> <BR><A href=""http://news.sina.com.cn/c/2008-08-28/022216185280.shtml"http://news.sina.com.cn/c/2008-08-28/022216185280.shtml">http://news.sina.com.cn/c/2008-08-28/022216185280.shtml</A"> <BR></P>]]>余丰慧http://blog.soufun.com/6075838/2370540/articledetail.htm#comment2008-9-2 10:16:15http://blog.soufun.com/blog_6075838.htm潘石屹提价卖房是在放“烟幕弹”http://blog.soufun.com/6075838/2367720/articledetail.htm潘石屹提价卖房是在放“烟幕弹”
<P>潘石屹提价卖房是在放“烟幕弹”</P><P>&nbsp; “我们公司将在9月1日对SOHO中国所有在售项目全面提价。”在楼市一片降声之中，SOHO中国董事长潘石屹25日这样向记者表示（8月26日《北京晚报》）。<BR>按照潘石屹所说的提价理由是，钢材、水泥等原材料涨价太厉害，是想通过提价来抵消一部分涨价成本。但是，根据报道了解到，目前SOHO中国在北京在售项目中，无论是商业用房还是公寓楼，每平方米没有低于4万元人民币的，与周边项目相比较，本身价格就不低，完全可以消化原材料涨价压力。同时，建筑原材料涨价对开发商来说是一个共性问题，其他开发商都在采取降价或者变相降价销售，难道就没有原材料成本上涨压力吗？拿共性问题来给个性佐证，没有说服力。<BR>另一个原因是，SOHO中国在销项目位置优越，发展潜力大，建设质量高，物有所值，在全国楼市销售一片低迷情况下，不但价格不降，而且销售良好甚至供不应求。这种可能性不是没有。潘石屹先生引以自豪的是：“现在，SOHO中国之所能够从容面对当前这场房地产市场的危机，惟一的原因就是在2006年、2007年没有犯错误，没有和别的开发商在各个城市争地王。”这是潘石屹先生的远见、独到和精明之处。另据媒体报道说，潘石屹目前所售的三里屯SOHO，虽然不少业内人士对它的商业运营及投资回报都不看好，但仍很热销，成为今年北京房地产市场的一个奇迹。但是，在全国房地产走低的大势下，某一家开发商是否能够长久一枝独秀，能否坚持到最后，很值得怀疑。<BR>在当前全国房地产销售不振、价格走低、开发商资金趋紧的形势下，特别是在北京奥运会刚刚闭幕，人们正在讨论、争论后奥运对楼市特别是对北京楼市带来的影响时刻，24日奥运会闭幕，25日潘石屹先生向媒体放话，在售项目全面提价。其实，这恰恰说明了潘石屹先生的心虚、忧虑和担心。我们知道北京房价多年来涨幅一直居全国重点城市之首，而且一直非常坚挺，原因之一是一些群体借助北京奥运会炒作的，借助奥运会把楼市泡沫吹大的。那么，奥运会结束了，泡沫理所当然消失，北京楼市应该首当其冲。正是对这个形势的担心和忧虑，聪明绝顶的潘石屹先生借助公众舆论给楼市打了一针强心剂，向市场、公众放了一个烟幕弹。《北京晚报》报道中提到的那位业内人士说的好，说的策略：大家都降价，惟独潘石屹提价。这是潘石屹的一个销售策略。楼市和股市一样，买涨不买跌。事实证明，上半年，部分开发商的降价并没有给项目带来成交量的增加，反而形成一种“越降越没人买”的恶性循环。潘石屹现在涨价，会让投资者感觉到投资升值，有些人就可能跟风投资。<BR>前几年，楼市价格的非理性暴涨，与开发商强大、智慧和高超的营销技巧、策略是分不开的。以笔者看，目前中国房地产的营销是最为精明、最为成功的，不比任何国家差。几年来，仅一个房地产行业就引发多少争论、事件和舆论高潮，就闹出多少事呀；仅房地产行业就创造了多少流行语呀。当然，这其中也是泥沙俱下的，不乏被这种高超销售技巧所忽悠，结果跟风购买，推高价格的。<BR>当前，楼市挤干泡沫，非理性的价格向真实价值靠拢，回归理性，已经是大势所趋。日前，央行和银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》，再次要求各金融机构严格商业性房地产信贷管理，要求金融机构禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款。该政策出台，使得房地产企业融资门槛越来越高，说明政府在要求银行收缩房贷资金，说明放松房地产调控可能性不大。<BR>因此，公众必须睁大眼睛或者戴上望远镜，决不能被潘石屹们所放的烟幕弹蒙蔽了眼睛，挡住了视线。</P><P>新闻链接：<A href=""http://www.chinanews.com.cn/estate/fqzx/news/2008/08-26/1361268.shtml"http://www.chinanews.com.cn/estate/fqzx/news/2008/08-26/1361268.shtml">http://www.chinanews.com.cn/estate/fqzx/news/2008/08-26/1361268.shtml</A"> <BR></P>]]>余丰慧http://blog.soufun.com/6075838/2367720/articledetail.htm#comment2008-9-1 10:40:50http://blog.soufun.com/blog_6075838.htm保监会紧急摸底房地产，摸着了啥http://blog.soufun.com/6075838/2357499/articledetail.htm保监会紧急摸底房地产，摸着了啥
<P>保监会紧急摸底房地产，摸着了啥</P><P>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 出于对国内房地产市场风险的考虑，保监会已开始对保险业的房地产投资情况进行紧急摸底（8月19日《中国证券报》）。<BR>一看到“紧急”二字，笔者就有感而发、有话要说。业内人士表示，虽然国务院日前刚刚原则通过《保险法(修订草案)》增加了“不动产投资”条款，但是，事实上，不动产投资早已通过特批形式开闸，如中国人寿、平安保险、泰康人寿、太平人寿、大地保险等或多或少进行过这方面的投资，保险资金投资商用物业领域也较为普遍。而我国房地产过热、房地产风险早在前段时间已经暴露，专家呼吁注意房地产泡沫导致的投资、金融风险此起彼伏，而包括保险公司在内一哄而起都加入到了房地产投资领域，那时，作为监管部门就应该给予风险提示，就应该着手调查摸底。早些时候干什么去了？现在房地产开始走向低迷、一些风险已经开始暴露了，“紧急摸底”就来了。笔者之所以特意以此为话题想说几句，主要是这种现象带有相当的普遍性。<BR>一段时间以来，一些行业监管部门以及经济金融服务型企业“跟风”、“盲从”、“一哄而起”、“不按市场规律办事”等行为给我国经济特别是经济实体造成了巨大伤害。比如说，一个优秀上市公司或者企业集团，许多商业银行一哄而起都上门营销贷款（找上门给其贷款），甚至不惜降低贷款条件和审批程序制度，结果这家上市公司或者企业集团背负许多家贷款债务，资金富裕到存到银行闲置着。然而，一旦这家上市公司或者企业集团经营上出现一点点小问题，资金链出现短暂性紧缺。这多家贷款银行几乎都不问问题大小、什么问题，就一哄而起全部上门逼债、索要贷款，使资金链已经紧张的企业雪上加霜，不但借不到新贷款，而且还要被逼迫归还多家银行的已有贷款，再好的企业也难以承受，最后只有走向破产倒闭。结果，多家银行贷款也出现了风险。可以说，当初，只要有一家银行稍微支持一把就可以帮助企业度过难关，只要银行能够冷静对待和分析企业面临的困难，就不至于落个企业银行共同“毁灭”的悲剧。再比如：进入二季度后，我国中小企业特别是出口企业经营走入困境，其中融资难是问题之一。而一些监管部门不是与商业银行一起认真调查中小企业贷款难的具体症结所在，而是一刀切地向商业银行下发了中小企业贷款风险提示，要求银行慎重贷款、注意风险。从监管部门的职责看，这样做没有什么不对，但是，主要是监管做的不细、刹车刹的太急，一刀切、一哄而起，结果使中小企业融资越来越难，逼迫向高利贷伸手。<BR>宏观政策上我们容易犯急刹车、一刀切的毛病，受这种思维定式的影响和传染，行业监管上以及金融等服务型企业行为上也容易产生一哄而起、一刀切、动不动就“紧急通知”的现象。这也许是我国经济包括当前的中小企业、房地产行业以及资本市场一直不能走出大起大落、急刹车、急转弯阴影的原因之一。对此，需要我们认真思考和反思。保持经济平稳较快发展，不光是政府要把握好宏观调控的事情，行业监管部门以及金融服务企业等都有义不容辞的责任。</P><P>新闻链接：<A href=""http://news.xinhuanet.com/fortune/2008-08/19/content_9495023.htm"http://news.xinhuanet.com/fortune/2008-08/19/content_9495023.htm">http://news.xinhuanet.com/fortune/2008-08/19/content_9495023.htm</A"> </P><P>&nbsp;</P>]]>余丰慧http://blog.soufun.com/6075838/2357499/articledetail.htm#comment2008-8-28 9:56:52http://blog.soufun.com/blog_6075838.htm美银行倒贴1万元卖别墅的警示http://blog.soufun.com/6075838/2354597/articledetail.htm美银行倒贴1万元卖别墅的警示
<P>美银行倒贴1万元卖别墅的警示</P><P>“汽车之都”底特律一幢两层住宅被美国一家银行以1美元价格出售，且许诺倒贴1万美元，才在第19天找到一名买主。这家未公开名字的银行今年1月曾以1100美元价格出售该屋，但始终无人问津。美国全国房地产经纪人协会官方售房网站说，底特律待售房中，标价1美元、 30美元、99美元、100美元等超低价的房产不在少数（8月18日《上海证券报》）。<BR>据悉，这座房子位于美国底特律市特拉维斯大街8111号。两年前的售价还高达65000美元。由于前主人还不起贷款，贷款银行已经收回了这座住宅。然而当这座二层楼房子空置的时候，它却成了小偷和流浪汉的乐园，先是栅栏被人偷走，接着小偷破门而入，盗走了房子里每一样值钱的东西，包括铜水管、炉子、灯座、热水箱，以及厨房水槽。还欠着4000美元的税款和一大笔水费账单，房子所在地区治安又差。<BR>直接原因是次贷危机对美国一些城市的房产业造成了灾难性的影响。然而，从根本上说，要追溯到两年以前美国房地产过热、价格飞涨给房地产埋下的隐患。在两年以前楼市价格飞涨的情况下，楼市只会涨不会跌的心理预期，导致银行纷纷降低个人住房抵押贷款门槛甚至不要任何门槛。自认为，一旦按揭贷款者无力归还贷款，只要收回抵押住房就足以抵偿贷款本息。结果，房价直线下落，泡沫迅速消失，一切都成了幻影。<BR>&nbsp;&nbsp; 虽然，美国银行1美元别墅倒贴1万后卖出只是一个个案，不具有普遍性意义。那家银行也可能根据当地情况做出的判断，相信这家银行也决不会傻到如此程度。但是，其中一些教训很值得其他银行包括中国内地银行汲取，对中国的商业银行也有很大警示作用。<BR>从宏观经济上看，中国内地应该顺势而为，趁中国楼市正在理性回落，不放松对楼市的宏观调控，严格执行包括第二套住房按揭贷款首付款比例和利率在内的一系列调控政策，彻底挤干楼市泡沫，让虚高的住房价格彻底回归理性。只有这样，才能从根本上消除金融风险，才能避免出现美国银行倒贴1万美元卖别墅的情况。同时，也才有利于中国房地产的长远健康发展。<BR>从银行自身来说，千万不要认为贷款只要有抵押、有担保就上了保险锁，就彻底安全了。要知道，抵押、担保只是第二保证、第二还贷来源，一般最好不要启动，否则，就会出现各种麻烦。比如：个人住房按揭贷款，一旦到了银行收回住房，归还贷款的地步，就非常麻烦了。同时，银行从业人员都明白，一旦银行收回抵押物进行拍卖处理时，抵押物贬值非常厉害，抵贷资产损失相当严重。因此，商业银行必须认真做好第一还款来源的调查、评估工作，个人住房贷款必须注重借款人本身实力状况。<BR>根据个别城市出现的所谓“断供潮”现象，监管部门应该顺藤摸瓜对全国个人住房贷款情况进行一次全面调查，摸清楚商业银行贷款风险状况，查处违规放贷者，及早预防和杜绝出现类似美国某银行的“悲剧”。</P><P>新闻链接：<A href=""http://news.xinhuanet.com/fortune/2008-08/18/content_9461471.htm"http://news.xinhuanet.com/fortune/2008-08/18/content_9461471.htm">http://news.xinhuanet.com/fortune/2008-08/18/content_9461471.htm</A"> <BR></P>]]>余丰慧http://blog.soufun.com/6075838/2354597/articledetail.htm#comment2008-8-27 10:58:21http://blog.soufun.com/blog_6075838.htm言“房地产暴利时代已终结”为时过早http://blog.soufun.com/6075838/2314682/articledetail.htm言“房地产暴利时代已终结”为时过早
<P>言“房地产暴利时代已终结”为时过早</P><P>8月5日，国家统计局发布经济述评称，目前无论从宏观经济形势和政策层面还是需求层面，都不支持房价持续高涨，“房地产的暴利时代已经终结，在长达10年的房价上涨之后，中国房地产市场开始向理性回归。”（8月6日《新京报》）。<BR>今年1-5月，40个重点城市新建商品房、二手房累计成交面积同比分别下降24.9%、20.9%。而上半年全国70个大中城市房屋销售价格同比和环比涨幅均呈下降走势。购房需求受到货币政策、土地政策、税收政策等一系列房地产相关调控政策的抑制，房地产泡沫受到了挤压，房价正在失去上涨的动力。如果就此得出“房地产暴利时代已终结”，显然为时过早。<BR>国家发改委公布的最新数据显示，上半年我国70个大中城市房屋销售价格同比上涨了10.2％，涨幅比上年同期高出4.2个百分点。从现有数据看，除了深圳、东莞等少数城市房价与去年高峰时期相比出现了30％左右的较深跌幅之外，尚难找到全国房价出现大跌的数据支撑，全国各地的房价只是由过去普遍上涨转变为现在的涨跌互现局面而已。特别是北京、上海等重点城市房价回落幅度非常有限。国家统计局中国经济景气监测中心主持的一项调查显示，有近百名国内经济学家认为，目前的房价水平依旧偏高。其中，52%的经济学家认为房价“较高”，31%认为“过高”。在全部参与调查的经济学家中，只有1%认为房价“较低”。近百名国内经济学家得出的结论是，调控部门应继续坚持政策的连续性。<BR>房价仍在高位，暴利怎能终结？暴利是高房价的始作俑者，主要反映在三个层面：土地、开发商和炒房投机者的暴利上。房价没有出现根本性逆转，就谈不上“房地产暴利时代已终结”。<BR>另一方面，我们必须清醒地看到，楼市价格的“逐月回落”、“理性回归”和“个别地区的下跌”根基是非常不稳固的。不稳固在，社会各界对当前楼市状况认识上存在非常大的分歧。从大的方面讲，对房地产在国民经济中的地位认识分歧很大。受传统GDP政绩观影响，许多地方政府都把房地产作为国民经济的支柱产业，因此，房价稍有下跌，一些政府先慌了神，以攫取暴利为目的的开发商、炒房者借机联手哭穷呼吁，加之，个别专家、学者“加盐添醋”、推波助澜，这种信息的混乱状况，很可能使得决策层左右为难，也有可能放松对房地产的调控政策，实施所谓的“救楼市”举措。同时，势力巨大、占据话语权地位的开发商决不会眼看着房价下跌，他们已经在以负资产论裹胁百姓，以发生金融风险论威胁银行，从而达到让政府“救楼市”的目的。再者，根据全国6.5万户城镇居民家庭抽样调查资料显示，上半年城镇居民人均可支配收入实际增长6.3%，远低于房价近几年的增长幅度。当一种商品的价格，上涨至远离其基本价值，或是远超国民的消费能力时，其价格的最终回落就成为必然，楼市也是如此。之所以称为理性回归主要是针对过去几年的非理性暴涨而言的。从长期来看，建筑材料、土地都是上涨趋势，加之我国城市化的推进，房价长期上涨的趋势没有改变。我们需要做的是，通过宏观调控，让房价的投机成份小一些，让房价离其价值近一些，把广大百姓的住房负担减轻一些。只要不放松调控，就不惧怕发生什么金融风险和负资产之类的威胁。同时，我们注意到深圳所谓的断供潮，炒房者是主角。这说明两个问题，一是房地产投机成份相当大，住房价格主要是被炒高的；二是为了抑制投机性需求，自去年下半年以来，央行、银监会出台了多次加息、提高存款准备金率、提高第二套住房按揭贷款首付比例等政策措施，从开发商和购房者两头收紧信贷闸门，提高贷款条件，抑制投机需求，是完全正确和对路的。<BR>如果房价事实上没有根本逆转，房地产暴利根本就没有终结，而却硬要得出房价已经逆转，暴利已经终结的结论，那么，很可能会误导决策者，放松对房地产市场的调控政策，最终丧失掉几年来调控成果，助推房价再次暴涨。对此，我们必须予以警惕。</P><P>新闻链接：<A href=""http://news.xinhuanet.com/fortune/2008-08/06/content_8984577.htm"http://news.xinhuanet.com/fortune/2008-08/06/content_8984577.htm">http://news.xinhuanet.com/fortune/2008-08/06/content_8984577.htm</A"> <BR></P>]]>余丰慧http://blog.soufun.com/6075838/2314682/articledetail.htm#comment2008-8-13 10:52:22http://blog.soufun.com/blog_6075838.htm楼市“打一场价格战”又有何妨？http://blog.soufun.com/6075838/2311711/articledetail.htm楼市“打一场价格战”又有何妨？
    在香港举行的中报发布会上，万科董事会主席王石严肃地表示，“下半年的形势可能比我们想象的更严重，为此万科做好了最坏的打算。”尽管目前万科资金面较稳健，但仍将进一步下调房价，增加小户型比例，并减少开工面积、减缓竣工速度、控制拿地面积。此言一出，继去年10月-11月，王石发表了“拐点论”，并且在广州、深圳启动降价，受到社会各界广泛关注和争论后，王石再次成为社会争论焦点:万科将引领中国楼市整体下降，万科降价是中国楼市价格的风向标，王石准备再次打价格战，万科又要清理门户，甚至有传言万科出现财务危机的言论。
昨天（8月7日），万科管理层打破了沉默，在网上就公司业绩、二级市场股价，以及目前的房地产冬天的言论诸多市场关注的问题进行了回答。其中，王石的话语最为引人关注，他表示，他从未说过万科要继续降价，万科也不会发动价格战。市场进入调整期，企业应该通过提升产品和服务质量来获得客户的认同，而不是价格战，因此，万科不会依赖降价来赢得客户和市场（8月8日《京华时报》）。
以笔者看，何必刻意回避降价，甚至没有必要担心被戴上发动价格战的帽子。从自身经营策略上看，如果就像王石去年分析的楼市价格将出现“拐点”，如果认为房地产的冬天就要来临，如果“万科要把市场环境考虑得更严峻一些，把可能出现的不确定性因素考虑得更充分一些，把调整的时间考虑更长一些，以最谨慎的策略和最积极的心态，去应对各种可能的挑战，对股东负责”，包括具体经营上资金一时紧张等问题，自身该降价就应该降价，不应该顾及太多，也不应该受到任何指责。
多少年来，在房地产市场不缺少高的、离谱的房价；不缺少让人惊叹的暴利；不缺少某些地方政府、开发商为了各自利益，联手推高房价。还真缺一场痛痛快快的“价格战”。在一般经济学上都把“价格战”看作是恶性竞争的行为，在国际上往往要受到反倾销的法律制裁。但是，从某种意义上讲，“价格战”是充分竞争的体现，每次“价格战”下来，都促进产品快速升级换代，企业经受了考验和洗礼，优秀企业脱颖而出。更为值得期待的是，每次“价格战”下来，百姓是“战争”的最大受益者。在我国，最具说服力的就是家电行业。中国的家电行业发展到今天，发展到让百姓感觉到中国生产的家电质量已经超过了日本等国家，并且价格还便宜，还大踏步地走向了世界，一定程度上讲，与曾经一轮又一轮家电行业的“价格战”是分不开的。“价格战”功不可没。
中国楼市之所以问题多多，与竞争不充分关系密切。在土地资源、楼市经营等相对垄断情况下，高房价、暴利以及腐败等都产生了。如果万科通过再次降低房价，从而发动一场中国楼市的“价格战”，将十分有利于中国楼市向充分竞争方向迈进，从而降低高房价、消除暴利，对房地产行业的长远健康发展以及广大百姓都有益处。最终，可能出现中国家电行业的良好状况。
因此，房地产行业发动一场“价格战”又有何妨？中国楼市需要一场久违了的“价格战”！
新闻链接：http://news.xinhuanet.com/fortune/2008-08/08/content_9037422.htm
]]>余丰慧http://blog.soufun.com/6075838/2311711/articledetail.htm#comment2008-8-12 10:28:57http://blog.soufun.com/blog_6075838.htm百姓对奥运影响房价分歧为何这样大？http://blog.soufun.com/6075838/2299122/articledetail.htm百姓对奥运影响房价分歧为何这样大？
百姓对奥运影响房价分歧为何这样大？<BR>&lt;P&gt;百姓对奥运影响房价分歧为何这样大？&lt;/P&gt;&lt;P&gt;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp; 北京奥运会对中国经济的影响如何，一直是社会各界讨论和争议的话题。主要包括两个方面：一是奥运会对中国经济的推动作用到底有多大；二是奥运会结束以后，中国经济是否会出现起伏，特别是陷入低估。&lt;BR&gt;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp; 国家主席胡锦涛8月8日在人民大会堂接受25家外国媒体联合采访时表示，筹办奥运会有力推动了北京的经济社会发展，但由于北京的经济总量只占全国的很小部分，因此筹办奥运会对中国经济发展的推动作用不宜估计过高（8月01日新华网）。这是一个务实、科学和实事求是的判断和看法。&lt;BR&gt;&amp;nbsp;&amp;nbsp; 然而，从2001年申奥成功的那一刻起，确实存在把奥运会对中国经济发展的推动作用估计过高的问题。在“估计过高”思路影响下，使我国经济的部分领域出现了巨大泡沫，主要表现在楼市和股市上，特别是楼市上。在楼市泡沫上，又集中表现在与广大百姓生活密切相关的住房价格泡沫上。奥运会对北京经济的推动作用主要表现在与奥运会相关的基础设施和比赛场馆的大量投入拉动上。有数据显示，从2001年到2008年奥运会前期，北京市与奥运直接相关的基础设施投入约为1800亿元，再加上配套的通信、邮电、道路、教育、绿化、改造等非奥运直接投入，总共达到5000亿元人民币左右。但是，北京住房价格在奥运会概念的忽悠下，泡沫最少吹大了三倍多。中国社科院投资与市场研究室主任曹建海介绍：“截至到2007年底，北京市四环内房屋均价已经从2001年的每平方米5000元上涨到了15000元，也就是说每平方米上涨了一万元，如果按照北京市1600万常住人口、人均住宅面积25平方米计算，住宅建筑面积共计4亿平方米，这就意味着从2001年以来，北京市房屋住宅的总价值上升了4万亿人民币。” “总共的投入不过就是五千亿，房屋反过来上涨的幅度超过了投入的将近8倍，所以可见奥运行情被远远透支了。”投资5千亿与总价值4万亿，就一个楼市泡沫造就了多少亿万富翁，而这亿万富翁的背后是无数百姓的血汗钱买单的。&lt;BR&gt;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp; 百姓的眼光是雪亮的，在一些开发商、个别专家以及官员利用话语权再三强调奥运会对房价影响不大，奥运会后房价不会下跌情况下，大家对奥运对房价的影响还是产生了巨大分歧。近日，CTR市场研究公司对全国36个主要城市的40000市民连续进行的奥运电话(计算机辅助)调查显示，有超过四成的国民认为奥运并不是带动房价上涨的因素，另外有36.9%的国民则认为北京奥运是带动房价上涨的因素。16.2%的国民认为奥运后半年左右房价会上涨；另外有27.1%的国民认为奥运会后房价会下跌；还有36.1%的国民认为奥运后房价与目前会大体持平（8月3日人民日报《市场报》）。&lt;BR&gt;&amp;nbsp;&amp;nbsp; 调查显示，起码有超过六成的百姓认为奥运会后房价不会上涨。这实际体现的是多数百姓的心理预期。这种心理预期对房价走势异常重要。只要认真汲取美国楼市教训，从防范金融风险的角度出发，不放松楼市宏观调控政策，继续限制投资，打击投机，房价就一定会沿着理性轨道前行。同时，按照“政府的归政府、市场的归市场”思路，大力发展保障性住房，从商品房市场分流出一大部分购买力，房价就将继续回落。还有，奥运会结束后，被开发商裹挟的“奥运会概念”彻底完了，市场憋着的那股劲彻底泻了，奥运会泡沫彻底破了。房价没有不下跌的理由。&lt;BR&gt;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp; 伟人总结出来的价值规律是颠覆不破的真理，任何商品价格必然围绕其价值上下波动，价格背离其价值太大，离价值太远，只是短暂的，最终非回到其价值不可。房价也不会例外，泡沫总是要破灭，无论你包装再多，最终要露出庐山真面目，就像人一样：“赤条条来，最终还要赤条条去”。而楼市只有回归其真实价值，才能从根本上消除所有风险。&lt;BR&gt;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp; &lt;BR&gt;新闻链接：&lt;A href="<A href=＇http://news.xinhuanet.com/fortune/2008-08/01/content_8895555.htm">http://news.xinhuanet.com/fortune/2008-08/01/content_8895555.htm</A＇>http://news.xinhuanet.com/fortune/2008-08/01/content_8895555.htm"&gt;http://news.xinhuanet.com/fortune/2008-08/01/content_8895555.htm&lt;/A</A>&gt; &lt;BR&gt;&lt;A href="<A href=＇http://www.ce.cn/cysc/newmain/jdpd/zjxw/200808/03/t20080803_16373099.shtml">http://www.ce.cn/cysc/newmain/jdpd/zjxw/200808/03/t20080803_16373099.shtml</A＇>http://www.ce.cn/cysc/newmain/jdpd/zjxw/200808/03/t20080803_16373099.shtml"&gt;http://www.ce.cn/cysc/newmain/jdpd/zjxw/200808/03/t20080803_16373099.shtml&lt;/A</A>&gt; &lt;/P&gt;&lt;P&gt;&amp;nbsp;&lt;/P&gt;
]]>余丰慧http://blog.soufun.com/6075838/2299122/articledetail.htm#comment2008-8-7 10:14:25http://blog.soufun.com/blog_6075838.htm中石油裁员8万不如高管降薪http://blog.soufun.com/6075838/2273257/articledetail.htm中石油裁员8万不如高管降薪
  
  中国石油天然气集团公司（以下简称中石油）总经理蒋洁敏日前在2008年集团公司领导干部会议上表示，针对企业用工总量增长过快，人工成本总额快速攀升的实际，中石油计划在未来3年内削减5%的员工总量。按照中石油官方网站统计，2007年中石油员工总数为167.3万人，以此基数计算，削减员工总量将超过8万人（7月25日《新华网》）。
    作为一个独立自主经营的企业，一般来说，根据本企业经营状况决定裁与不裁、裁多裁少员工，应该是企业内部的事情，外部理应不予干涉。而作为政府和社会来说，是希望企业承担的就业人员越多越好，如果一味不顾社会问题，把人员一股脑都推向社会，给当事者造成经济困难不说，实质上是在给政府出难题。美国、加拿大等高度发达国家经商办企业门槛那样低、政府给企业提供的服务那样周到，其实主要处于两个目的：一是为了税收，二也是最重要的，是为了让企业给社会和政府解决就业问题。
    有人说，美国等高度发达国家当前在次贷危机影响下，一些企业不是也在大幅裁员吗？为何他们的社会反响就不大呢？为何就没有人说三道四呢？我们应该清醒地认识，美国、加拿大、日本、欧洲等社会保障相当健全，就是本土员工一时失去工作，医疗、生活保障甚至生活水平都不会下降很多；同时，发达国家工会等职工维权组织很健全，职工被辞退、裁员等在经济赔偿上，企业付出很大，被裁职工一般很满意；再者，就业是美国等发达国家第一位的经济目标，创造出新岗位很多，职工重新就业机会很多，再就业相对容易些。
    在以上方面，中国还有相当差距。中国人口多，劳动力过剩严重，保证尽可能多地就业，保证大家有工作做，有稳定收入和生活，人人都能够过得去，应该成为各级政府第一位的经济目的。国有企业应该为此做出榜样和起到带头作用。在履行社会责任上，应该把为政府分忧，尽可能多承担就业责任，放在一个重要位置。在目前情况下，笔者总认为，比如中石油为了减少成本，克服当前遇到的经营苦难，应该有比裁员8万员工更好的办法。
    比如：人工成本总额快速攀升到底原因在哪里？企业用工总量增长过快可能是原因之一，但更重要的是，是否存在由于各级高管人员薪酬增长过快，收入分配差距过大导致人工成本总额快速攀升？我想应该是存在的。因此，控制成本能否从大幅降低各级高管人员薪酬上开始。假如一个一般职工月工资在3000元，100个员工是30万元，而一个高管一年收入有些达到了100万以上，如果减薪30%，就是30万元，相当于减少100个员工的成本，而对高管影响也不是很大。而如果把100名员工裁员掉，对这些员工影响可就大了，可能造成孩子失学，可能造成家庭成员有病无法医治，也可能使其家庭生活面临困难。降低人力成本可否从减少过多高管副职、减少中层干部以上冗员过多做起。再比如：“勤俭节约、挖潜增效”活动，要严控非生产性支出，不准新购、租赁或变相购买豪华小汽车，不准新建楼堂馆所，切实减少各类大型庆典和仪式，切实减少各种会议、评比活动和出国考察团组，有效压减招待费、差旅费和办公费等，都是有效措施。
    必须转变动不动就在一般员工头上动“土”的思维定式。企业改制破产要牺牲一般职工利益，由职工买单；企业亏损了、经营困难了也从一般职工开刀，这些都是违背中央让人民共享改革发展成果、建立和谐社会、“权为民所用、利为民所谋、情为民所系”的精神的。


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  中国石油天然气集团公司（以下简称中石油）总经理蒋洁敏日前在2008年集团公司领导干部会议上表示，针对企业用工总量增长过快，人工成本总额快速攀升的实际，中石油计划在未来3年内削减5%的员工总量。按照中石油官方网站统计，2007年中石油员工总数为167.3万人，以此基数计算，削减员工总量将超过8万人（7月25日《新华网》）。
    作为一个独立自主经营的企业，一般来说，根据本企业经营状况决定裁与不裁、裁多裁少员工，应该是企业内部的事情，外部理应不予干涉。而作为政府和社会来说，是希望企业承担的就业人员越多越好，如果一味不顾社会问题，把人员一股脑都推向社会，给当事者造成经济困难不说，实质上是在给政府出难题。美国、加拿大等高度发达国家经商办企业门槛那样低、政府给企业提供的服务那样周到，其实主要处于两个目的：一是为了税收，二也是最重要的，是为了让企业给社会和政府解决就业问题。
    有人说，美国等高度发达国家当前在次贷危机影响下，一些企业不是也在大幅裁员吗？为何他们的社会反响就不大呢？为何就没有人说三道四呢？我们应该清醒地认识，美国、加拿大、日本、欧洲等社会保障相当健全，就是本土员工一时失去工作，医疗、生活保障甚至生活水平都不会下降很多；同时，发达国家工会等职工维权组织很健全，职工被辞退、裁员等在经济赔偿上，企业付出很大，被裁职工一般很满意；再者，就业是美国等发达国家第一位的经济目标，创造出新岗位很多，职工重新就业机会很多，再就业相对容易些。
    在以上方面，中国还有相当差距。中国人口多，劳动力过剩严重，保证尽可能多地就业，保证大家有工作做，有稳定收入和生活，人人都能够过得去，应该成为各级政府第一位的经济目的。国有企业应该为此做出榜样和起到带头作用。在履行社会责任上，应该把为政府分忧，尽可能多承担就业责任，放在一个重要位置。在目前情况下，笔者总认为，比如中石油为了减少成本，克服当前遇到的经营苦难，应该有比裁员8万员工更好的办法。
    比如：人工成本总额快速攀升到底原因在哪里？企业用工总量增长过快可能是原因之一，但更重要的是，是否存在由于各级高管人员薪酬增长过快，收入分配差距过大导致人工成本总额快速攀升？我想应该是存在的。因此，控制成本能否从大幅降低各级高管人员薪酬上开始。假如一个一般职工月工资在3000元，100个员工是30万元，而一个高管一年收入有些达到了100万以上，如果减薪30%，就是30万元，相当于减少100个员工的成本，而对高管影响也不是很大。而如果把100名员工裁员掉，对这些员工影响可就大了，可能造成孩子失学，可能造成家庭成员有病无法医治，也可能使其家庭生活面临困难。降低人力成本可否从减少过多高管副职、减少中层干部以上冗员过多做起。再比如：“勤俭节约、挖潜增效”活动，要严控非生产性支出，不准新购、租赁或变相购买豪华小汽车，不准新建楼堂馆所，切实减少各类大型庆典和仪式，切实减少各种会议、评比活动和出国考察团组，有效压减招待费、差旅费和办公费等，都是有效措施。
    必须转变动不动就在一般员工头上动“土”的思维定式。企业改制破产要牺牲一般职工利益，由职工买单；企业亏损了、经营困难了也从一般职工开刀，这些都是违背中央让人民共享改革发展成果、建立和谐社会、“权为民所用、利为民所谋、情为民所系”的精神的。


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