各类房地产合作开发方式的出现无疑对房地产市场的发展起到了积极的促进作用，但因涉及的法律关系复杂、主体形式多样，因此引发的纠纷也是诸多的。参建作为房地产合作开发的一种方式，在社会实践中也是普遍存在的。该种合作开发方式往往因其中一方或多方对法律关系认识不足、风险意识淡泊、缺乏抗衡机制产生纠纷，从而致使自己的利益不能得到很好的维护而处于被动中。现就实践中涉及的参建问题阐述如下：
      一、对参建方式的理解。从法律规范的角度讲，参建并没有一个严谨的法律内涵，通常意义上的理解就是提供资金参加到已经开始的项目中，并参与该项目的建设、管理，同时明确参建的地块和房屋的位置，以期获得项目完工后所简称的房屋。作为一种房地产的合作开发方式，同样具有共享收益、共担风险的法律特征。随着社会分工的细化、及经营管理权的分离，共同经营不再是合作开发的要素。因此，房屋的预售也可以理解为一种参建的模式。
      二、参建与联建的区别：在房地产合作开发经营活动中，常常发生将参建与联建想混淆的情况。从字面上看，参建与联建似乎一样都属于合作建房的形式，但是仔细分析这两种法律关系，二者之间还是有很多不同之处的。首先，从项目立项的主体来看，在参建法律中，申请立项的往往是拥有土地使用权的一方，而联建往往是共同进行的；在法律形态上，典型的参建法律关系与房屋买卖在交易形态上是相似的，而联建法律关系更多的表现为土地使用权转让的一种特殊形式，要履行一定审批手续。
      三、参建与借贷、投资的区分：投资并非是一个严格意义上的法律概念，它是一个广义而宽泛的概念。其形式也是多种多样，从资金运作产生收益的角度看，参建、联建都可以视为一种投资方式。但是，回到法律层面，投资法律关系有其固有的特征，其中表现明显的就是，投资人投资后无论是否参与经营管理，都必须在享受利益的同时承担风险。而借贷关系则是表现为一定的“保底性”，表现为仅享受一定的利益而不承担经营风险和责任，借贷关系的最本质特点就是所借款项能够按期确保归还。
      在司法实践中，对合同性质的认定并非是合同的形式或合同文字表面的陈述来作为依据的，而是根据合同的内容并结合各种法律关系构成要件来认定。因此，在洽商、签订合作开发的文件资料时，应准确把握各类合作模式的法律特点，以确保自己的权益得到保障。

韩忠发律师
北京市东方恒信律师事务所合伙人，北京市律师协会公司法专业委员会委员。
主要业务领域：公司法、房地产、建筑工程、法律顾问、职务犯罪、知识产权。
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