房地产合作开发系列之一：房地产合作开发概念与类型 -建设工程律师 -搜房博客

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    本博客由资深律师、北京市东方恒信律师事务所高级合伙人韩忠发律师创办，本着“诚信、高效、专业、稳健”的宗旨，立足北京面向全国提供专业、权威的建设工程、房地产等领域法律服务。
    在建设工程领域，韩忠发律师主要为工程建设项目提供非诉讼法律服务和代理诉讼、仲裁案件，服务内容包括项目可行性研究、项目融资、项目谈判、项目公司的成立、工程招投标、工程承发包合同、采购合同、工程质量、工程造价、工程结算、工程索赔、资金监管、工程保险、履约担保、竣工验收、项目移交和运营等工程建设的各个环节。
    在房地产开发法律服务领域中，韩忠发律师在工业地产、商业地产及住宅地产方面积累了丰富的操作经验，特别在为房地产开发商提供从项目融资、立项规划、土地拆迁、项目公司成立、合作开发、到房地产开发建设、后期租售及物业管理等全程法律服务方面，深得客户的认可与信赖。
    韩忠发律师，本着精益求精的精神，致力于建设工程、房地产领域的业务研习，为广大客户保驾护航，提供优质、高效、专业、权威的法律服务。
    电话：13366910075
    邮箱：hanlawyer1110@163.com

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房地产合作开发系列之一：房地产合作开发概念与类型 (2007-8-5 22:57:34) [发送到微博]

分类：律师事业　标签：合作开发房地产住宅合作社项目公司房屋参建 |

       房地产合作开发是通常是地产和房产的合同开发，指提供土地使用权一方与土地开发进行投资一方，对特定地块的建设项目以合资或合作方式进行共同开发的行为。实践中，主要有三种方式：一是以签署联合经营协议的合伙制联建；二是组建具有独立法人资格的项目公司开发；三是房屋参建。三者在法律上的性质、所需要承担的风险及运作方式等方面都有着相当大的区别。
房地产联建是指提供资金、技术、劳务一方的与提供土地的另一方合作进行房地产开发，双方在合同里明确约定按比例分配房屋和土地使用权，并以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任的房地产合作开发行为。由于该类合作开发，涉及法律审批手续复杂、繁琐，同时双方签订的项目合作开发合同过于简单，在实践中常常存在大量的法律纠纷，且相当部分行为因此而无效，不受到法律的保护。根据当前法律规定，房地产联建行为要合法有效，合作双方必须共同获得政府有关部门对土地使用、规划许可、项目施工许可等所有行政审批手续。同时，合作协议里的“保底条款”是无法律效力的。
    项目公司开发是指提供资金、技术、劳务一方的与提供土地的另一方以组建法人资格的经济实体来合作进行房地产开发的行为。在该种情况下，房地产合作开发的合作人即成为项目公司的股东，合作人之间的权利义务不再由合作协议书来规范，而是由项目公司的章程来明确各自的权利与义务。合作人不再以合伙的连带责任承担民事责任，而是以项目公司的注册资本为限承担有限责任。
    房屋参建是指参建人以参建名义对已经成立的房地产项目参与投资或预购房屋的行为。该类参建行为往往因为没有被政府的主管部门行政批准而被认定为行为无法律效力。实践中常常表现为被参建人非法融资，即被参建人由于项目建设资金短缺，又无法通过其它合法途径获得周转资金，在未取得商品房预售证情况下，打着“优惠价”“内部价”旗号，以商品房预售方式，吸引参建人投入资金，以获得资金。
    另外，现实中还存在不同以上类型的房屋建设方式，即安居工程合作建房。根据国务院住房制度改革领导小组、建设部、国家税务局于1992年2月颁发的《城镇住宅合作社管理暂行办法》规定：本办法所称住宅合作社，是指经市（县）人民政府房地产行政主管部门批准，由城市居民、职工为改善自身住房条件而自愿参加，不以盈利为目的公益性合作经济组织，具有法人资格。合作住宅是指住宅合作社通过社员集资合作建造的住宅。该类房屋建造行为不属于房地产开发范畴，而是国家为缓解城市居民住房紧张状况，弥补国家建设资金短缺而采取的一种政策性支持政策。房屋建造后如果职工不准备继续居住，则应退还房屋或者补交国有土地出让金后才可以到市场上自由转让。

韩忠发律师

北京市东方恒信律师事务所合伙人，北京市律师协会公司法专业委员会委员。

主要业务领域：公司法、房地产、建筑工程、法律顾问、职务犯罪、知识产权。

联系电话：13366910075 13001831110

E－maili:hanzhongfa@sohu.com

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