楼市动荡的根源
壹凡

现在楼市动荡，房地产行业已从卖方市场转向买方市场，数月之间，形势大变。剧烈的变动导致流言四起。一时间，"楼价暴跌"、"大规模断供"，大凡动荡时期，流言蜚语必定甚嚣尘上，房地产市场概莫能外。直接指向"救市"，就是利益集团想将已购房市民拉入自己的阵营，壮大声势，向政府施压、向调控政策施压，达到让政府调控政策松绑的目的，以脱离目前的困境。但从另一面说对抵押贷款监管不到位是造成楼市动荡的祸首。也是造成银行监管部门当前困境的根源。

造成这个根源的根源是全民迅速发家的致富梦。许多家庭基本没有资产积累和创造财富的途径，靠月收益支撑月供，大量的银行贷款资源帮助他们对住宅进行杠杆式投资，政府对此也提供各种便利。结果，许多希望积累财富的人被聚拢到神话般的楼市中。导致许多个人资金投资房产的比例过大，尤其是那些中等收入的家庭。有钱就购地和置房是农耕文化的一种传统，土地没指望，就指望房子了。加之房产市场的火爆一路暴涨，似乎是给投资者实现可观的房产收益打了包票，于是玩出许多花活，一个提高首付就搞得举国话楼市。房子只涨不跌是他们公认的神话，许多人都迫不及待地要分一杯羹，时下就有炒底一族。而当泡沫张力达到极限，很多人发现自己已走到负资产的边缘，所以不能跌。

用住房作为抵押品借款（即抵押贷款）通常是将需要资金的人和拥有资金的银行联系起来。这种抵押贷款常常是由家庭和放贷的存管机构之间牵线的政策促成的。国内资金链趋紧后，顶级房奴老大开发商换马甲“猪坚强”出山，以断供救市相号召，以避免房价下跌将导致金融危机相要挟。当初正是普通房奴得益于各种各样花样翻新的购房融资选择，他们才能普遍拥有现在的投资性住房，其信用是国家政策保障的住房抵押品。因此并不太在意房价、区位，一门心思就是刚性拥有,赤条条下水。

从而造成今天所有的社会经济活动都在承担房地产高价危机的负担。所以地方政府和存管机构、银行紧张起来，开发商也因逐利的本能和高举不下的超额利润，不允许高房价泡沫破裂，不允许商品房价值理性回归，不允许向下波动，所谓救市不仅代表他们自身的利益，而且更依仗广大月供的房奴，这是问题的结点。所以喊救市必然抬断供。这招最狠，不要说我们，就是美国佬也扛不起，最近美国上万房奴赶往首都希尔顿酒店,许多人连夜排起长龙。断供施压的目的会得逞吗？关键要看所谓"断供潮"会不会蔓延，而这里的决定因素还是房价会不会普遍暴跌。中国还没有个人破产法，房子断供后，业主不但损失首付、已还月供，在银行清偿房产后依然对不足部分负有债务责任，银行有权继续追偿违约者以后的经济收入。同时，个人信用污点也要终身背负。从闹得最凶深圳看“个人住房不良贷款率为0.79%”，不成气候。

北京时间周四上午，美国众议院以272票赞成、152票反对，表决通过了由美国财政部、美联储、美国证券交易委员会联手推出的最重要的房地产法案。一揽子住房援助计划，该法案涉及金额超过3000亿美元。根据该法案，美国财政部将向深陷泥潭的房地美和房利美两家房地产抵押贷款公司提供足够信贷。该法案将帮助40万受次贷危机影响的美国人获取30年期固定利率的贷款，以避免他们的住房被收回。还将向购房者提供总计150亿美元的购房退税，初次购房者最高可得到7500美元的退税。这是老美房奴集体断供的结果，债多不压身，厉害吧。所以去年九月我有一篇文章《房奴才是真正的经济学家》。http://blog.soufun.com/6056564/1278881/articledetail.htm。

2008.7.25