地价决定房价 打击投机性需求成政策着力点 
2006年12月21日 



　　随着房地产行业进入门槛的增加，开发类公司的行业整合速度将逐步加快，龙头公司的竞争地位将逐步加强。与此同时，在人民币升值和第三产业高速发展的情况下，商业地产面临发展契机，相关个股有望提供超额收益机会。 
　　高地价决定高房价 
　　地价将大幅上涨。首先，国家严格控制土地的基本国策将推动土地价格上涨。其次，地价作为稀缺资源，具有长期上涨的内在需求，而且长期的通货膨胀压力也在一直推动土地价格整体上升。而我国土地价格和房地产价格尽管从短期看涨速过快，但从绝对幅度看，尚属起步阶段。第三，一些地方政府也采取各种措施来促使土地价格上涨。土地供需平衡完全掌握在政府手中，地方政府只要控制住供应量，地价只会升不会降。 
　　由于土地成本是房地产价格的主要组成部分，二者价格表现出高度相关。同时按照目前北京和上海的统计数据，土地价格成本占住宅销售价格40%-50%，因此土地价格上涨必然会对房地产价格形成支撑，并推动其上涨。 
　　从目前市场上的一些土地交易价格分析，除非未来我国房地产管理体制出现重大调整，否则房地产价格将会维持在高水平。 
　　"香港综合开发模式"将成主流 
　　目前我国房地产商由于各种资源比较匮乏，经营模式往往为开发-销售回款-用回款再开发，讲究开发规模和销售速度。这种"外延扩张型"发展模式主要是我国特定历史阶段造就的。随着市场条件的变化，原有的开发模式将受到挑战，而"香港综合开发模式"将会得到越来越多的重视。 
　　在这种模式下房地产行业将呈现出以下特点。首先，土地储备是房地产开发企业持续发展的关键。每个房地产开发企业必须进行适量的土地储备，才能保持自身的稳定增长，而土地本身就是一种资产，持有土地储备自然就成为了一种投资行为，所以国内房地产开发商注定成为"建筑商"和"投资商"的综合体。 
　　其次，综合开发模式的优势日益凸现。随着土地市场的规范化，开发商的市场判断能力将是土地储备是否成功的关键，因此纯粹的房地产开发风险将大幅提高。而持有部分投资性房地产将具有战略意义，尤其是随着房地产开发商资本的进一步积累，将更多资金用于物业投资，有利于提高公司现金流的稳定性，并增强信用状况，这正是香港、新加坡等地区房地产行业早期所经历的发展历程。