去拜访陈总那天下午，正赶上陈总在开一个培训会议，我们就与美联物业企业传讯部的两位小姐先聊了起来。我们尝试着从陈总身边的人，去了解这个兼任三区总经理的老总，从与她们的交谈中开始了我们这次的采访。两位都很健谈，说起二手房市场资讯时更是如数家珍。我不禁在想，她们的老总，又将是怎样的一个人呢？“有干劲、眼光、才华，善于聆听，善于感染”。这就是她们对我们的采访对象的精练概括。半小时后，我们见到了这位说话时总是一脸笑容的“善于感染”的老总。－－也是一个善于“反省”的老总。
个人简介：
陈志雄，出生于香港，加入房地产行业超过十八年，取得〈中国国家注册高级策划师〉资格，更取得香港地产代理监管局会员资格。在内地和香港两地，曾为多个大型开发商及地产代理商效力并担任营销策划部部门主管一职，其间更被个别著名开发商聘请为该集团的发展顾问（俗称职业经理人），成功为此企业进行大力改革后，并成为当地最大的开发商前三名之一。其间还参与多个大型住宅小区、商场、写字楼、工贸大厦、厂房等的项目开发，负责由前期的项目策划到全程的策划统筹工作，所涉及的项目总销售面积累积超过一千万平方米以上。自加入香港美联物业（中国部）最初负责项目部的拓展工作，亲自或带领多个策划销售小组全面为发展商提供服务。包括项目的前期筹备及项目的整体策划推广，以至现时的工商铺部、招商部、二手部等管理工作。其间更被国内多个城市开发商委托参与各大项目楼盘的开发，其中包括北京、上海、重庆、河南、山东、广州、深圳、中山、珠海等多个城市。同期，更将国内著名楼盘，引领到香港展销并创出佳绩。
对内地和香港两地的房地产有着独特的见解，在多个媒体发表了多份针对房地产的重要报告及文章。出席多个地区的电视台及电台，香港亚洲电视台、广东卫视、中山电视台、河南生活频道、深圳电台、中山电台等的相关经济和房地产特辑或论坛中发表意见，亦接受行内发展商邀请到旗下企业作客席讲师，其中有深圳天建集团、郑州金成房地产、中山天鹰房地产、新加坡天德置业等。为了促进各地发展商的交流，曾组织多个中外发展商到世界各地进行考察，并取得不错的成果，更被多个城市政府机构邀请参与探讨当地的未来城市规划。
记者：目前在房地产界有一种一二手联动售房的做法，在上海有不少中介公司已经参与到了一手楼盘的销售中，请问这种联动售房的做法会成为主流吗？对于购房者来说能从这种新的销售手段里得到些什么？
陈志雄：一二手联动售房的做法在目前来看暂时还不成气候。其实这种做法在国内也不是首次出现，早在几年前就有发展商和中介作过这种尝试，甚至就在广州也曾有过这样的操作。而在香港则更是普遍，也有大量的成功个案，只是这种操作相对于国内而言操作起来还有相当多困难，但从长远来看，这是一种发展趋势。
一手和二手联动可以将市场的销售和实际成交客户的数据最快的反映到发展商那里，使买家能更快地做市场分析和比较。但我相信这种做法暂时不能成为主流。因为国内的地产发展商都喜欢有自己的销售队伍。但是作为一个有远见的房地产发展商，他应该开始寻找合适的代理商采用一、二手联动的销售手法。销售商也可以从市场的最新情况报告其市场走势，并在最短时间内营造出一种活跃的销售气氛，凝聚四面八方的潜在买家一起来看盘并对楼盘做出评价，最终提交给发展商进行市场分析。而对于购房者来说，他们可以从这种一手二手的联动中最快得到市场的情报，对一二手市场进行一个比较并做出选择。对于投资者来说则是多了一个渠道去了解市场。从长远来看一二手联动对整个房地产市场是有拉动作用的。
记者：美联(深圳)今年上半年先后扩张了20余家地铺，可谓是"逆市而上"，而美联在作为涉足内地市场的先行站――广州却没有很大动作，请问这是什么原因？
陈志雄：这主要是根据各地不同的情况而采取的市场策略。事实上，每一个城市市场环境及因素均有所不同，再者深圳与广州均两大不同的市场环境，因此不可以相提并论或作同等比较。深圳区与香港距离较近，故此房地产市场也一直受港人支持。新政出来后国内房地产市场普遍受到了冲击，市场交易情况走向低迷，然而香港的一部分投资和置业者却抓住市场不景气的这个较于以前而相对低的代价进入国内房地产市场，深圳首当其冲的受到了较为明显的影响，市场交易反而呈上扬的态势，对中介服务的需求也就随之增长，根据这种实际情况我们在深圳的店铺就适当的进行了扩张。而在广州，广州的老百姓比较理性，广州的房地产基本上是没有泡沫存在的，广州的购买需求大都是真正的自住的需求，所以新政策的出台对广州房地产的冲击并不很大，新政策出台的前后广州房地产市场也并没有出现大起大落的现象。房地产市场的价格也一直较为平稳，部份更出现降价现象，鉴于这情况下广州区暂时并不适宜过分扩充。我们是一家上市公司，我们要对我们的股东对我们的投资者负责任，我们并不会急于的去扩张，我们会根据各地的实际情况和业务需求来对我们的规模作调整。预计明年广州区将进入扩充阶段。
记者：美联在广州、深圳都开设有工商铺代理服务的专门店，也曾组织过一些香港投资者以"团体"形式到内地进行商铺投资考察，可以看出美联对商铺这一块是比较重视的，请问陈总对广州工商铺市场的前景是如何看待的？对于投资者到内地投资商铺又有什么建议？
陈志雄：整体来讲，广州工商铺近年发展非常好，这一方面是因为高回报率的吸引，广州商铺的回报率相对来说是比较高的，一般来说都可达８－１２% ，这一点对外商及其他投资者的吸引力非常大。广州就目前来说商铺的买卖和租赁情况都比较乐观，基本上都是处于供不应求的状态，当然这是总体而言，具体的也还是各个地段有不同的情况。需求的不平衡一方面使商铺交易市场非常活跃而政府的"住宅禁商"令则进一步推旺了商铺交易市场。另一方面，由于不断的有许多外资零售公司进入市场，所以就使广州工商铺交易市场呈现出一种百花齐放的局面。我们以前组织的考察团和将楼盘带到香港或外地做外销都做得非常成功。从投资者角度看，要投资广州商铺，以街铺的选择上最重要的是地段，而打算投资商场的投资者要留意商场发展商的背景、商场的经营管理和日后的物业管理。现时商铺回报率是8-12厘，回报率非常可观。
记者：新政对房地产市场产生了较大的冲击，但在最近几月已出现复苏的迹象，您觉得在年底会出现"井喷"现象吗？广州房地产一、二手市场又将如何走向？
陈志雄：新政策出台初期对房地产市场的确有一定的冲击，在较长一段时间内大部分买家和业主都持一种观望态度，而经过几个月的消化缓冲，大家对政策也慢慢有了更多理解，所以也就开始出现"复苏"现象。但我不认为房地产市场在年底会出现喷井现象，因为由2004下半年度开始，国家就通过宏观调控，令房地产市场开始规范化，市场也逐步完善，而在2005年6月又推出新政策，加速了市场走向更规范化，所以相信年底出现"井喷"现象的机会较微。广州的一手房地产商采取积极推盘的策略，以黄金周为例，部分一手房地产发展商大幅降价，尝试将手头的新盘减价出售，目的是试探市场反应，结果吸引了不少市民前往咨询、看楼，由此看出价格为主要决定市场反应要素，所以估计发展商同样会以降幅后的价格推出更多新货，增加销售。投资者应考虑新政策主要对一手市场造成一定压力。所以房地产二手市场会吸纳部分原本的一手买家。估计二手市场会平稳发展，因为今次政策出台，心理因素大于实际因数。
记者：您作为广州、中山、重庆三市跨区域的总经理，您的工作一般是如何安排的呢？
陈志雄：美联物业作为一间香港上市公司，管理制度化，而且透明度高。我作为广州和中山的区域负责人也即是地区的协调人，除需要在日常工作中管理、监督以外，更需要带领所管辖的员工定出大方向，要令他们适应市场的变化，以便继续开拓市场。在日常工作上，我一般会采取地区化为主，工作分门别类由专人负责。先由下面的主管提出问题和解决方案，然后经过大家集体论证才采取行动。
记者：您所在的三个区域的市场行情和公司状况都不同,您作为三个区域的总经理是怎样实现角色转换的?这三个区域您会不会有所偏爱呢？
陈志雄：每个人最重要是使自己适应市场。我们首先要分析市场，然后将公司在这个区所扮演的角色定位，当定出发展策略后，便可发展当地的市场，并且根据策略定时检讨，不需要刻意转换角色。我自己比较喜欢珠三角地区，这主要是因为语言、生活习惯都与香港比较接近，所以特别有感情。而就重庆、广州、中山来说，其实这三个地区我都很喜欢，重庆、广州、中山的房地产市场也都有其不同的特点。
广州房地产市场发展多年，但在早期透明度不是很高。因此，中央和地方政府根据当时情况亦制定出了较为完善的政策，令其发展更为专业化和规范化，这十几年来，广州房地产市场发展日益完善，投资者的投资信心也随之不断增强。现时，广州房地产市场发展蓬勃，加上大量外资外企进入和道路网络等配套施舍越来越完善，相信广州房地产市场发展更会一日千里。
而重庆虽然成为直辖市，但是由于地理位置，发展较慢。但现时由于得到中央大力支持，发展很快。但是重庆商业地产市场出现虚火，重庆人模仿能力强，但是没有认真考虑是否适合自身情况，所以很多已建成的物业都不一定适合当地的市民，这主要是因为当地房地产市场刚刚发展，并且有炒作成份存在，所以以现时的情况分析，预计房价会出现下调。
再来看中山地区，其实现在的中山，房地产项目发展一点都不比大城市差。以住宅为例，很适合居住，不愧为2005年的全国文明城市，而在1997年获得联合国颁发的"人居奖"则更是显示了这个城市的一流城市规划和居住环境得到了普遍的认可。加上中山人口少，天然环境优美，很适合旅游和居住。最近几年也有越来越多来自全国各地的客户选择在中山购房。中山房地产市场发展比较平稳，房价波幅不大。但值得一提的是投资回报率非常高，大约8-12厘，而且出租率非常高。
记者：在工作中，您个人最喜欢什么样的员工？
陈志雄：我们的同事我都喜欢。我认为一名优秀的员工应该具备以下几点：忠诚度、勤力、积极主动、懂得自我反省和肯用实际行动来改变自己的缺点。
记者：您涉入房产界多少年了？回顾以往走过的路，您认为自己有没有相对失败的经历？
陈志雄：我算不上什么成功，相对于同我的老板、上司以及部分做得非常成功的同行，我的表现不算突出。在以前因为年纪轻、缺乏经验，所以在执行力和角色转换方面有时会出现一些问题。但是，现在我会经常自我反省，不断向别人学习。我希望每天都有进步，这样才可以踏上成功之路。
记者：您在工作、生活等各方面对自己有什么样的评价？对于个人的发展又有哪些职业规划呢？
陈志雄：现在的我基本上已经懂得合理安排工作和生活。我觉得一个人工作时应该全程投入工作，而在游戏时则要尽量放松。既然人生中有2/3时间都在工作，那么我们就更要懂得在工作中不断寻找乐趣。而且，我会用这种的态度来感染身边每一位同事。回顾事业发展的里程，前段起步较慢，但是经过自己的不断学习和检讨，我觉得我现时充满工作的动力和进取心。我希望能把所学到的知识贡献给行业，也希望能做到青出于蓝，更胜于蓝，通过努力为中国房地产行业做一些事情。
从业心得：
本行业是以做"人"的生意，以人为本，除要注意市场信息，专业知识，更要注重优质的服务。要令自己不被市场淘汰，所以需要"与时并进"和"不断创新"，定期检讨，抱有不屈不挠的精神，勇往向前。这样才算是一个"地产人"。
过往业绩：（其中包括）
上海嘉里华庭：两天内售出超过九成单位，更创出当时超过二千美元/平方米的售价
广州嘉仁花园（加勒比湾）：成为广州滨江东路高尚住宅区热销楼盘之一，同年更被多个媒体列入成为"广州区十大名盘"称号广州西门口广场 成为西关当时最热销的楼盘之一
中山水云轩：珠三角洲首个全亲水园林悠闲小区，更荣获中国"新新人家"户型设计精品大奖，更创下中山"三错层"、"空中别墅"打造了中山上流社会富裕生活
中山星辰花园：一至六期热销超过五千户，成为中山市数一数二的大型项目，被广东省房地产协会与绿色住宅区认定委员会评为"绿色住区"，更被中国房地产业协会评为"健康住区"奖项
中山香辉园：第一次参展，成为全市最多销售面积奖项，勇夺第二名
深圳颐园：刷新当时银湖渡假区内最贵的别墅纪录
深圳港逸豪庭：创下当时罗湖区最高均价成交纪录
郑州金城国际广场：成为郑州写字楼区内最大型的商业项目（商业总面积高达三十万平方米）
郑州金城国贸大厦：成为郑州市中心地标性项目（单栋体量超过十万平方米）
香港嘉湖山庄新北江商场：数天内成功销售超过三亿
成功案例：
广州恒宝华庭投资商：恒基（中国）投资有限公司发展商：广州捷骏房地产开发有限公司发展商的母公司背景为香港恒基集团，是香港四大发展商之一。每年开发项目超过十多个以上，而广州恒宝华庭是此集团在广州首个地铁上盖大型项目，也是当时西关旧城区内最大型的项目之一。
恒基集团对于此项目相当重视，先后与多间中外代理商洽谈挑选，后共与二十多间代理商合作，其中包括有：香港美联物业、中原地产、置业国际、诚安地产、经纬物业、金发物业、乐信行等。在众多代理公司的竞争中，美联物业率先引入香港销售模式，促成超过三百多间单位成交。不论住宅或商铺的销售和招商，最后并成功在二十多间的代理商中脱颖而出，大幅抛离对手更获香港上市公司恒基集团主席李兆基先生颁发〈广州恒宝华庭住宅销售比赛冠军〉大奖，成为行内佳话。
