继去年中央出台一系列楼市"空调"政策后，中国楼市高烧不止。近日国务院出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》指出，要严格二套住房购房贷款管理，抑制投资投机性购房需求。二套房贷款首付款比例不得低于40%。该通知分五个方面共十一条，因此被简称为调控房地产市场的“国十一条”。

　　从整体来看，国家这次出台的政策比较温和，除了明确提高二套房首付比例等，其他政策更多是对以往政策的重申和强调。制定这样的“温和”政策，应该是考虑到房地产与宏观经济密切相关，在宏观经济没有确定转好的前提下，国家对房地产政策还是有保有压。

    笔者认为,中央出台的"国十一条"内容并无多大新意,无论是二套房首付款比例提高还是公开房源销售严禁捂盘,乃至增加保障住房供应总量,都无外乎一个目的:安抚民生、打击炒房。然而这些“炒冷饭”政策真正是否能抑制房价继续上涨关键还看各级地方政府的政策执行力。

    有意思的是，“国十一条”并没有明确落实地方政府政策执行力的问责制度，仅仅规定省级政府对房地产市场稳定负有总责。通知要求，进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。　　防止境外热钱冲击房地产市场

　　“国十一条”不再提“改善性住房需求”，而是把首次购房和非首次购房、普通住房和非普通住房区别开来，加大差异化的信贷和税收政策，支持鼓励首次置业需求。　　第四，在明确责任方面，这个文件与此前出台的政策方式非常不同。该通知以国务院办公厅名义正式对下发文，与此前中央经济工作会、国务院常务会等涉及房地产调控的政策相比，该通知对地方各级政府责任有具体要求，对地方责任主体有明确约束力。由此可见，中央政府将会在保稳定求降温方面加大“药剂量”，中央与地方的利益搏羿将进入白热化阶段。

    中国楼市调控成败关键在于执行力，地方政府出于自身利益驱动考虑肯定会消极化解执行力的含金量，2009年的中央“空调”就是最好的佐证。仔细研究“国十一条”，其中前十条都需要地方政府的执行力来完成。笔者认为，破解中国楼市问题的关键看地方政府的执行力，如果中央政府没有严格的执行问责制，无论“国十一条”政策方向多么明朗，最终都只能是雾里看花，中看中看不中用。