湘阴房价为何涨不起来？ -富甲中国 -搜房博客

富甲中国的博客：

博主

富甲中国的博客

姓名：李柏

单位：长沙市大麦文化传播有限公司

职位：常务副总经理

访问人数：466157

博客等级：

搜房币：

博主公告

    房地产职业经理人——李柏
    注册高级策划师、经纪人
    中国地产民间思想库创始人
    中国企业文化促进会专家委员
    世界汉诗协会理事、策划顾问
    2006、2011中国（长沙）房地产思想博客
    大麦（深圳、长沙）广告公司董事
    多个公司高级顾问、战略咨询专家
    富甲、策胜（长沙）机构、大麦（湖南）营销副总经理
    为您提供房地产营销、策划、广告服务！
    联系：
    E-mail：lib158@163.com
    Mobile： 18674757565

相册

我的圈子

地产实战派
普通圈友

万年在万年享受晚年
普通圈友

重庆射雕派
普通圈友

zy1516
普通圈友

地暖之友
普通圈友

地产思想圈
普通圈友

重庆房产编辑
普通圈友

湖南商业地产
普通圈友

阳光新干线
普通圈友

紫玉山庄
普通圈友

更多>>

最新加入

友情链接

更多>>

音乐

正文

湘阴房价为何涨不起来？ (2008-6-6 14:57:29) [发送到微博]

分类：行业播报　标签：富甲中国-李柏 |

湘阴房价为何涨不起来？

文/李柏图/富甲中国

2007年，谁都感觉到，全国的房价涨得特别快、涨幅特别大。2008年，全国许多大中城市的房价纷纷下降，而且跌得令人心跳。

可是，又有谁会想到，离湖南省会城市长沙非常近只有45公里的湘阴县城的房价，甚至比湘西的一些小县城房价还低，几个在售楼盘的房价却如何也涨不起来，这是为什么？

（阴湘县城著名古迹：状元塔）

现象与问题

湘阴县城距长沙市区45公里，是湖南离长沙最近的县城;2008年初统计，湖南省县城平均房价2500元/m²，长沙商品房均价3900元/m²，但湘阴县城商品房均价仅为900元/m²，甚至比国家级贫困县江华县、安化县等的房价还低。政府重点工程高岭汽车站配套项目——高岭车站财富广场，总建筑面积近5万平方米，住宅和商业面积各占一半，自2007年初公开销售，住宅均价800元/m²，商铺一二层销售均价3000元/m²，到2008年初，住宅基本售完，均价为850元/m²，涨价幅度仅为6%;商铺销售率为50%，价格平均还是3000元/m²，根本就没有上涨过。如此低的市场价格，如此缓慢的市场增长幅度，到底是为什么？

从2002年到2007年的六年时间，各年开发量分别为9万平方米、2.5万平方米、11.5万平方米、10万平方米、20万平方米、20万平方米。据不完全统计近六年来湘阴县城房地产市场开发总量约为73万平方米。如此极少的开发规模，如此缓慢的市场发展速度，到底是为什么？

湘阴县城中心的滨江茗园项目，总建筑面积约15万平方米，总投资额不到1亿元，从2004年开发并销售第一期到2007年开发销售第三期整整花了4年，售价从568元/m²才涨到758元/m²;调查统计表明，湘阴本地的房地产消化量每年大约在10万平方米上下。许多先富起来者宁可到岳阳、长沙购房，也不在湘阴本地置业。如此少的市场需求量，如此低的市场成交量，到底是为什么？

调查与分析

湘阴近年来的房地产发展相对非常缓慢，每年新开工项目很少。2005年以前，均只有本地的开发商投资建设的项目，规模相当小，因为房价较低，外来开发商和外来投资购房者也少。直到2005年，才出现长沙、浙江等外来投资商。以浙江中设和精密两家公司分别开发的湘阴商贸城和精密现代城、新世纪花园等项目为代表，才算稍有规模，并略微拉升了房价。

湘阴县2002-2007年房产开发统计表

从上述六年来湘阴房地产开发情况可以看出，2002年开发量为9万平方米，2003年开发量为2.5万平方米，2004年开发量为11.5万平方米，2005年开发量为10多万平方米。2006年、2007年开发量分别达到20万平方米。因而，五年来，据不完全统计湘阴整个市场开发量约为73万平方米，住宅与商业的比例可谓平分秋色。

综合分析认为，湘阴本地的房地产消化量每年大约在10万平方米以下。当然，随着经济和社会发展，人民居住需求加强和对居家条件的改善，加之外来投资购房和置业者的介入，将来每年的需求量应该会有不断的增长。预计每年消化房地产的体量，未来几年可能会以10%-15%的比例增长，也就是说，2008年可能消化12-15万平方米，2009年可能消化14-18万平方米……

根据上述调查的数据统计表明：

湘阴目前在售楼盘住宅均价为900-1000元/m²左右;多层为700-900元/m²;小高层、高层约为1100—1350元/m²。

湘阴目前在售楼盘商业均价为3000-12000元/m²不等，主要视地段和项目定位。

此外，我们在大量楼盘的详细调查中，发现以下现象：

1、部分开发商为迎合消费者省事的心理，将契税进行了减免，实际上均算进入房价内。

2、也有项目将契税和物业维修基金合计收总房款的3%。

3、水电开户费一般为1980元/户，煤气开通费为2310元/户。

4、物业管理费住宅小区一般为0.25—0.35元/平方/月。

5、购房折扣差别较大，从95折到99折不一，以前也有88折的。

6、湘阴县住宅房按揭一般为6成15年按揭，商业原来5成10年，后来因政策调控绝大部分项目不提供商铺按揭。

7、车库销售不好，单价比住宅稍贵，约1200-1500元/平方米。

8、杂屋间极少，调查楼盘中只有高岭车站财富广场配顶层杂屋，以赠送给购顶层的住户。

（端阳节期间，某现房商铺打出了“95”折的优惠促销宣传）

综合调查发现，很多开发商的操作理念落后，营销措施简单，银行扶持力度和政策支持不大，销售折扣控制松驰、物业管理水平较差、物业管理费标准很低，新兴市场和商业地产不活不旺，二手房专门租售店几乎没有。这些现象更进一步说明，湘阴的房地产市场发展尚处于初级阶段。

更进一步调查研究得知，近年来的湘阴经济虽然发展也不错，但是人们的购买力却在下降。为什么呢？最根本的原因在于，近十年来的“码患”非常猖狂，湘阴县数十万人受害，甚至许多家庭全体参与“买码”，于是，我们便会经常看到无心工作、贴钱亏本、破产关门、变卖资产、妻离子散、家破人亡、跳楼自杀……种种现象和事件的发生。

研究与对策：用独特价值助推楼市发展

6000亩东湖公共自然资源的价值。

湘阴县城区具有非常独特的资源和景观。从全国一些城市区内的湖泊调查，东湖改造后将有6000亩的湖景，可能是县级城市最大的湖泊，具有不可比拟的生态湖景资源。我们有理由认为，湘阴或许是县级城市中城区内拥有最大湖泊的县城。这将成为未来湘阴城市竞争力的核心优势，也可能成为湘阴争创生态文明县级城市的独特利器。

（现代都市居住，既是对环境的改善，更是对环境的和谐相融）

这样的独特价值，也可能湘阴在房地产业未来发展的巨大前景，尤其是提高和改善湘阴人居条件的重要自然景观资源，周边完全可以开发出许多无可替代的生态型社区、水景主题社区、公园型楼盘、最适宜人居的项目，等等。

如果真正开发出一批这样的优秀项目，可能在全国也算不多。加之它与大都市、省会城市长沙又只有45公里的距离，其未来升值和珍稀性是不言而喻的。

“左宗棠故里，湘军之魂”的深厚历史文脉价值。

湘阴历史悠久，人文荟萃，具有凝重深厚的文化底蕴。湘阴是湖湘文化的发源地之一，自南朝刘宋元徽二年正式置县至今已有1500多年历史。

先后涌现了宋代名儒周式、历相五朝的夏元吉、清朝“中兴名臣”左宗棠、首任中国驻英法公使郭嵩焘、中国化学工业先驱范旭东、红军早期将领陈毅安、著名作家康濯、抗洪英雄高建成等先哲时贤。

（将湘阴的历史、文化与现代居住环境有机相融的某大型楼盘，广场为左宗棠广场，南面为美丽的东湖）

作为长沙工业转移首选地的价值。

湘阴培育了振湘实业、兰岭茶厂、三塘酱厂、义丰祥实业、长康实业、福湘木业等30家农产品加工龙头企业和 243家规模型加工企业。同时，湘阴还可作为长沙许多工业生产转移的首选基地。长沙城区的许多生产型企业迁址湘阴，可以获得多方面的效益，不仅为长沙城区发展和城市生态环境改善提供了更大的空间，直接助推了湘阴第二产业发展，同时土地和劳动力成本优势也使生产型企业获得跨越式发展的机遇，也会不断增加湘阴城镇人口和提高消费，有利于推动城市发展和房地产市场供需两旺，可以说是一个“多赢”的大商机。

仅45公里远的“长沙后花园”的价值。

摊开湖南地图，湘阴南接长沙望城县，北处南洞庭湖南岸。湘阴县城距离长沙市区45公里，有长湘高等级公路直通长沙，仅半小时车程，到全省最大的现代化港口霞凝港也只有33公里，向北紧靠京广、京珠线和 107国道。湘阴，洞庭湖畔的一颗明珠。她紧临省会，洞庭湖滨，地处长沙、岳阳、益阳三市五县中心，交通便捷，具有得天独厚的区位优势。作为省会城市的“后花园”，湘阴正处在长沙“半小时经济圈”内。“湘阴要加快发展，必须要打好‘长沙牌’”。

作者私人律师特别说明:本文著作权归作者所有，仅供博客网友阅读，非经作者允许，严禁转载或摘抄、引用，发表请与作者联系（电话及地址见本博客首页）并支付稿费。

更多观点文章，请点击——

解冻：双方出手正当时？

http://blog.soufun.com/5953099/2380207/articledetail.htm

房价见底了吗？

http://blog.sina.com.cn/s/blog_5234fc3d01009mns.html

品“阳光100”业主有感

http://blog.sina.com.cn/s/blog_5234fc3d01009z91.html

湘阴房价为何涨不起来？

http://blog.soufun.com/5953099/2065954/articledetail.htm

地震之后，消失的房子还要还贷款吗？

http://blog.sina.com.cn/s/blog_5234fc3d01009d4x.html

谈“万科”的爱心

http://blog.soufun.com/5953099/1997983/articledetail.htm

给营销人员讲授“项目20大卖点”

http://blog.soufun.com/5953099/1070203/articledetail.htm

楼市中有没有“奢侈品”？

http://blog.soufun.com/5953099/1947366/articledetail.htm

十大“落榜”地产案例解密（1-1）

http://blog.soufun.com/5953099/2377720/articledetail.htm

http://blog.sina.com.cn/s/blog_5234fc3d0100aihf.html

阅读 (31844) | 评论 (56) | 转载 | 收藏 | 举报/意见

文章评论：

您现在发表的是匿名评论。
发表评论
昵称	(您可以在此修改昵称，不超过20个字符或10个汉字)
内容
	常用表情星猫臭臭嬉笑猴馒头
	评论并转载文章分享到微博
搜房用户可以先登录再评论