楼市涨幅趋缓，差异化政策在情理之中 -一航121 -搜房博客

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楼市涨幅趋缓，差异化政策在情理之中 (2010-5-13 10:11:22) [发送到微博]

分类：未分类　

数据显示，楼市调控新政下的楼市涨幅趋缓已经实现。我们本轮调控的政策目标是遏制部分城市的房价涨幅，目前政策的稳定对于市场的威慑力已经足够了。

全国工商联房地产商会REICO工作室预计，2010年第二季度70大中城市房价总体保持平稳，房价涨幅回落，部分城市尤其是3月下旬房价快速上涨的城市出现房价波动的可能性较大。

报告显示，一季度，房屋成交量增幅比上季度有所回落。商品房销售面积15361万平方米，同比增加35.8%，增幅比去年同期增加28个百分点，比上季度减少27个百分点。

与此同时，房价涨幅趋缓，但以北京为首的部分地区3月出现房价较快上涨。一季度居住用地上涨幅度增加；70大中城市房屋销售价格同比上涨10.6%，环比上涨3.3%。

楼面地价方面，中指数研究院提供的数据显示，1月全国70个城市住宅用地平均楼面地价2666元/平方米，2月小幅回落，3月降至1858元/平方米。

4月份中国70个城市土地市场交易情报显示，4月份全国70个城市住宅用地平均楼面地价为1793元/平方米，土地价格继2月、3月出现回落后，这是连续第三个月下跌。

70城市住宅用地平均楼面地价:1月2666元/平方米,2月2343元/平方米,3月 1858元/平方米,4月1793元/平方米。而领涨全国的北京市场，一季度住宅用地平均楼面地价：1月份13305元/平方米，2月7999元/平方米，3月15094元/平方米，4月无成交记录。

政策重压下的土地出让在北京市场显现的相当明显。开发企业购地的热情被压制。如果继续这样的局面，对于土地供应下的未来两年的住宅上市量会有抑制，上市量巨减绝非好事。加剧供求矛盾，未来房价会随着供需失衡而暴涨。

我们看到的是地方新政的差异化，除了国十条中地方政策不能控制的信贷政策，其他具体实施细则，针对不同的市场状况，地方更具有发言权。由于具体执行的局限，过度情绪化的政策并没有执行的可能性。

从现有响应国十条的地方新政中我们可以看到差异化政策取代了以前一地生病全国一副药方的调控方式。前述几年的调控政策之所以最终被经济的整体下滑而结束，关键在于冷热不均的楼市发展状况，一付药方在治理一线少数地区的房价涨幅的过程中，伤及无辜甚多。

很多人无视地方发展的现实，不单单是分税制以来很多地方财政近于崩溃的现实，也基本无视地方城市化进程中城市基础设施建设的难题，而他们所关注的产业调整对于很多地方来讲根本是水中月镜中花。超越时代的所有努力都必将被过程所扼杀。

而他们所谓的实体经济是相当狭隘的。中国很多地方的实体经济绝不是高科技和中小制造业，而是影响地方财政的能源重化工工业这类在很多学者眼里应该转型的行业。

中国的经济转型所受的制约是很难短期内改变的。那么土地财政，土地出让就不该受到非议。国有土地的概念就是土地价值的最大化，而不是拿全民的国有土地为少部分人谋福利。而目前的保障房建设中，低价格的用地或者国有无偿划拨土地就是这种类型。

土地出让金的很大比重在于征地拆迁安置补偿和城市乡村的基础设施建设。这部分占比大约80%以上。

而目前导向的楼市新政，伤害开发企业的最终结果只能是地方政府土地出让金的大幅减少。

差异化政策才是楼市平稳健康发展的根本。

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