房源紧张是假象，房价猛涨是销控，急于卖房是目的，开发商其实特脆弱，购房人酝酿新一轮持币待购。

“我现在开始学车，暂时不打算买房了。”家住西三旗金榜园的章先生已经打消卖了这套距离市中心较远的旧房，换一套市区内新房的念头。因为他发现近来房价涨得邪乎，“我们小区二手房的售价一直是5000元/平方米左右，最近我又到中介看了一下，已经涨到了5500元/平方米。”自己的房子升值了，本该是件高兴的事。可章先生甚至有些沮丧，因为他发现新房的价格涨得更快。“东五环的富力又一城现在卖到了6500元/平方米，听说要涨到7000元/平方米，去年秋天时只有5000多元。”

虽然高房价让一些购房人望而却步，但并没有挡住更多的人们的购房热情。5月9日，东南四环华侨城售楼处内空荡荡的，两名售楼小姐闲坐在接待台后。“对不起，样板间已经拆了。”这是胡先生听到的第一句回答。“拆了？为什么？”售楼小姐回答得很干脆：“因为我们的房子已经卖完了，没必要留着样板间了。”去年夏天，华侨城的均价是6500元/平方米，今年已卖到了7500元/平方米，户型、位置好些的，已过了8000元/平方米。

当然，近期也有一些价格较低的房子上市，但购房人却难以买到。五一期间，到外地旅游的周先生匆忙地给北京的朋友打电话：“通州的摩界要放号了，4300元/平方米，你能不能帮我去排个号？”他的朋友却打探出一个很不幸的消息：“听说只有200套房源，开发商却放出了800多个号！”“目前京城房地产市场上普遍存在着两种情况，要么是购房人排大队去买房，房子却不够卖;要么是开发商说房卖完了，没房卖。总之购房人买不到房。其实这都是开发商玩的‘销控’手段，制造热销假象以提高房价。要是没人买房，他们比谁都着急！”知情人士透露说。

市建委对摩界的开发商万德福房地产公司发出了通报批评，因为摩界尚未取得预售许可证，就擅自收取诚意金并进行摇号选房，致使现场秩序混乱，造成极坏影响。一方面房价不停飞涨，一方面购房人排大队、挤破头却买不到房，甚至越排队房价就越高。这究竟是怎么回事？难道北京的房子真的是供不应求了吗？政府反应揭穿“热销”假象近日，一则“北京六成期房未售出”的消息引起广泛关注，政府揭出了开发商进行“销控”的老底儿。

消息公布后，坐不住了的开发商们马上出来“澄清”：建委网上签约滞后于实际购买，这个数据不能真实反映北京市商品房的销售情况，实际情况是北京的很多楼盘供不应求。对此，市建委房屋交易市场管理处处长沈洁表示，网上签约的数据每天定时更新，消费者看到的信息非常准确。

至于购房人感觉买不到房子的原因，沈洁分析说：“购房人比较关注位置好和户型好的房子，而开发商摇号摇的也都是这些比较紧俏的房子，所以给购房人造成房子很难买的错觉，这也是开发商所称的‘房子供不应求’的真实原因。”专家说法提高利率高房价面临猛打压银行贷款作为开发商和购房人的主要资金来源，对市场的调控作用也最明显。今年4月28日，央行又一次上调了贷款利率。

“这次加息只是今年第一次调整利率，第二次、第三次马上会来。开发商难以再捂盘抬高房价！”在近日一场论坛上，北京大学中国经济研究中心教授徐滇庆表示，今年一季度北京的房价涨了17%，也就是说仅3个月开发商就增加了17%的收入。

“抬高房价对开发商来说，是追求利益最大化。但开发商是怎么有流动资金的？”徐滇庆说，据他对多家银行的调查，开发商获得流动资金的方法是从多家银行分别贷款，也就是把一个项目同步抵押，拿到更多的流动资金，而这却是违规行为。“整顿金融纪律是整顿房地产市场、抑制房价暴涨的一个重要环节。”因此徐滇庆十分赞同日前央行出台的加息政策。

据了解，全世界多个国家在过去几年内，都出现了房价高速上涨的趋势。这些国家在进行大量的分析和论证后得出的结论都比较一致：房价产生波动的一个主要因素就是利率太低，所以美国美联储已经7次调整利率。徐滇庆认为央行此次加息也是出于这个原因的考虑：“这次是今年第一次调整利率，我可以告诉大家，第二次、第三次马上就会来。”购房人动向持币待购新一轮正在酝酿中就在央行加息后不久，又传出一则“房贷首付将提高到四至五成”的消息。尽管央行有关人士后来在接受媒体采访时表示，央行并没有发布相关消息。但最新的消息是，央行确有可能出台相关指导意见，建议将购房首付上调到三至四成。据称，央行将于本周邀请多家房地产公司开会，商议“房贷首付”问题。

本报与搜房网进行的一项网上调查表明，近75%的受访者赞成房贷首付提高到五成;同时，超过60%的受访者认为，提高首付会使购房者持币观望。一项调查显示，80.2%的北京居民表示对目前房价无法接受，放弃买房的意愿。中国社科院的一份民意调查则显示，近九成的北京居民难以承受7000元/平方米以上的房价。

中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞认为，新一轮的持币观望期即将到来，北京的楼市将进入一个低迷期，可能会出现房价下跌的情况。“当房价达到一个波峰后，随之将会出现一个波谷，这是一个基本的规律。目前的情况可能正预示着这一波谷即将到来。”

调查说明调查方式：《法制晚报》与搜房网网络调查，现场采访投票人数：9824人调查时间：5月12日至5月17日您赞成房贷首付比例提高到五成吗？

房地产业发展十大误区

●误区一：房地产是国民经济和地方最大最重要的支柱产业。

房地产应该是一种被动的产业，而不是主动性的产业，即使它在结果上对经济起着支柱性的作用，但也是被动的。房地产的支柱性体现在消费上，而不是投资上。

●误区二：大众进行房地产投资将会获得相当丰厚的投资回报。

房地产是大众消费品，绝不可能成为大众投资品。大众投资房地产不仅不会得到所谓的高回报，而且风险极大。

●误区三：利率高低是影响购房行为的重要因素，短期内调升利率对房地产增长形成较大影响。

房价的利率成本取决于20年或30年的平均利率水平，而不是某一个时段的利率高低。买房可以节省钱但不能赚大钱，而在房价大涨时购房将会支出过多的成本。

●误区四：一些房地产商说，我不为大众生产住房，仅为少数高收入阶层造房，赚的是他们的钱，不伤害穷人，而穷人的住房问题丢给政府管好了。

这是典型的打着市场经济的旗号发计划经济的横财。如果一个行业无力满足大多数的产品需求，那这个产业不会成功。

●误区五：自住需求占多数就不出现泡沫。

由于自住需求基本是锁定的，不流动的，投机资金规模增减多少是决定泡沫有多大的根本因素，实际上是少数操纵多数，而不可能是多数操纵少数。在中国的房地产市场上，由于住房的自有率很高，许多城市都在八成以上，投资或投机性住房需求超过10%就会构成泡沫。

●误区六：城市化是房价上涨的主要推动力。

像北京、上海这样的大都市城市化，每年新增人口很少，例如2004年北京仅新增人口37万人，增长率为2.54%。自然增长率为0.07%。这里还有郊区人口农转居的部分，这样的增长率不可能造成房地产如此快的速度增长。

●误区七：地荒论和地价决定房价论。

中国的许多地方根本就不存在土地供应不足的问题，“地荒论”是房地产商为了炒作住房而杜撰的。

●误区八：房价收入比高并不说明有泡沫，中国国情的土地极度稀缺，决定中国房价相对较高。

房价收入比是一种综合性指标，它不仅反映了房价可能过高，而且意味着消费者的支付能力有问题。房价收入比过高就是泡沫。

●误区九：房价不能跌，房地产业不能衰退。

对于一个已经出现泡沫的产业而言，早点破比晚点破要好。这种言论让人听着好像是一些地方政府和既得利益者在“要挟中央政府”。

●误区十：房价增幅只要保持不超过GDP增幅，房地产就是健康的。

房价增幅与GDP增幅平衡，再加上房地产投资和消费自身的增幅，显然其增长将比GDP高至少一倍以上。

国家发改委经济研究所室主任研究员王小广（资料来源：新华网）

目前房价上涨却持续热销　专家解析“供不应求”背后真相　并称低迷期将至购房人酝酿新一轮持币待购“我现在开始学车，暂时不打算买房了。”家住在西三旗金榜园的章先生已经打消了卖了这套距离市中心较远的旧房，换一套市区内新房的念头，因为他发现近来房价涨得邪乎，“我们小区二手房的售价一直是5000元/平方米左右，最近我到中介看了一下，已经涨到了5500元／平方米。”

五一期间，到外地旅游的周先生匆忙地给北京的朋友打回电话：“通州的摩界要放号了，4300元一平方米，你能不能帮我去排个号？”他的朋友却打探出一个很不幸的消息：“听说只有200套房源，开发商却放出了800多个号！”一位知情人士向记者透露：“目前京城房地产市场上普遍存在着两种情况，要么是购房人排大队去买房，房子却不够卖;要么是开发商说房卖完了，没房卖。总之购房人买不到房。其实这都是开发商玩的‘销控’手段，制造热销假象以提高房价。要是没人买房，他们比谁都着急！”针对购房人感觉买不到房子的疑惑，市建委房屋交易市场管理处处长沈洁表示，购房人比较关注位置好和户型好的房子，而开发商摇号时摇的也都是这些比较紧俏的房子，所以给购房人造成房子很难买的错觉，这也是开发商所称的房子“供不应求”的真实原因。

专家称，房价产生波动的一个主要因素就是利率太低，提高利率有利于抑制房价高速上涨的趋势。在近日论坛上，北京大学中国经济研究中心教授徐滇庆表示，央行此次加息也是出于这个原因：“这次是今年的第一次调整利率，我可以告诉大家，第二次、第三次马上就会来。”中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞认为，新一轮的持币观望期即将到来，北京的楼市将进入一个低迷期，可能会出现房价下跌的情况，“当房价达到一个波峰后，随之将会出现一个波谷，这是一个基本的规律。目前的情况可能正预示着这一波谷即将到来。”