对于去年受政策调控影响最大的上海楼市的发展态势，陈淮乐观地表示，收入增长才是影响房地产增长的一个最主要因素。

在他看来，今后一段时间，房地产将是最富朝气与活力的产业，正如没有人会怀疑中国正处于快速城市化的过程中，也没有人怀疑老百姓正处于收入快速增长的阶段。

调整结构稳定房价陈淮用“调整结构、稳定房价”来概述今年与房地产市场相关的政策的出发点。

“调整结构既与贯彻社会公平、节约资源密切相联，又是稳定房价的具体措施；稳定房价则是保护市场，保护市场参与者利益，保护大多数老百姓利益的重要措施。”他说。

陈淮表示，今年宏观经济的形势较复杂。一方面，要控制房地产规模，警惕经济增长过程中因投资规模过大导致新一轮的通货膨胀；另一方面，今年又可能出现由于产能过剩导致的通货紧缩。因此国家应继续鼓励老百姓适时适度消费，而适时适度消费主要指住房消费。

“只有房价稳定才能够鼓励老百姓适时适度消费，才能够使国民经济整体而不仅仅是房地产这个局部市场供求平衡。”陈淮说。

他表示，稳定房价不仅是稳定房地产市场的供求关系，而且是稳定国民经济总量中总供给和总需求的对比关系。如果房地产市场大起大落，那么我们国民经济整体的运行就可能出现紧缩或通胀，出现大起大落。

“稳定房价还和目前进行的各项改革息息相关。”陈淮补充，“房地产行业连接着金融体制改革、财税制度改革以及其他领域的改革，如果房地产市场出现大起大落，我们正实施的改革措施也可能受到干扰。”建立最低住房保障体系“与去年相比，今年房地产政策已悄然发生了变化。”陈淮表示。“2005年，房地产政策体系主要关注市场，紧盯市场投资规模过大、房价上涨过快、供给结构不合理等问题。今年年初以来，国家发改委、建设部则更多关注保障，廉租房等住房保障措施在政策中占的比重越来越大。”政府在保障领域的关注点也有变化。陈淮表示，去年，在保障领域，政府非常关心住房市场的发展，保障大多数人的住房问题；今年关注保障问题时，更加突出地关注少部分人的住房问题，即突出关注困难和特困难群体，优先强调廉租房问题。

事实上，保障体系中的关键是建立一个与最低生活保障相适应的最低住房保障体系，而最低住房保障体系的建立可能将于年内完成。陈淮说，“目前的措施是先和低保挂钩，即领取低保的人群将优先享有廉租房保障措施。”

平均房价下降并不一定意味着实际买房的价格就下降。

政策的最重要和最基本依据是客观规律，而不是人们的主观愿望。

政策的根本目的是让人民群众住上房子。

进一步鼓励老百姓依靠市场获取住房的政策仍将是政策体系的主要取向。

中国居民住房的改善速度是全世界200余年城市化史上没有过的奇迹。这才是真实的政策效果。

可以肯定地说，政府将不断运用金融、财政、行政、法律等手段来调控房地产市场。

《房地产导刊》：2005年6月1日建设部公布建住房[2005]33号文，有媒体将其称为“稳定房价时间表”，请问您怎样看待这个文件？

陈淮：包括建设部33号文在内的房地产调控政策并非只针对房价。国务院办公厅转发七部委文件明确指出，目前的房地产市场存在4个问题：一是投资规模过大；二是房价上涨过快；三是供给结构不合理；四是市场经济秩序存在着混乱。所以，目前国家对房地产市场的宏观调控目标有4个方面，房价只是其一。

上述4个目标只是针对当前的情况。从长期看，建设部的政策取向还包括调整富人和穷人在资源占有上的关系，维护社会公平。例如，通过税赋等手段抑制富人过度占有资源，特别是占有优质资源；通过完善住房保障体系来帮助中等收入、低收入和特困群体获得住房及改善住房条件；推进资源节约，例如发展节能省地型住宅，抑制奢侈性住房消费，鼓励适度合理消费；加快存量资源的优化配置，例如推进现有住房市场化流动，提高既有城市住房资源的利用效率；完善市场体系，例如形成一级市场、二级市场、租赁市场和中介市场之间的合理结构关系等。

至于房价，政策说得非常清楚：其目的在于稳定房价和抑制房价过快上涨。但“稳定”和“抑制过快上涨”的直接结果并非就一定是“降价”。例如政策规定对非普通住房征收营业税，这显然会提高而不是降低买方价格，这会极大抑制投机性需求和炒作，有助于房价稳定。

房价涨跌还涉及平均房价与个别房价的问题。目前政策明确规定，要停止别墅供地和严控高档住房用地，增加中低价位住房的土地供应量。那么这种供给结构改变的结果必然是平均房价下降。平均房价下降并不一定意味着人们实际买房的价格就下降。因为人们要买的一定是一个特定的房子，而不可能是按社会供给结构每种房子都买一点。

房价涨跌还要说什么时候涨跌。有些目前人们热衷的楼盘，近期不一定跌，但5年后也许会跌。反之也一样。一个明显例证是，5年前的“明星”楼盘人们现在还看得上吗？目前调控房价上涨过快，但广州很多住房的价格和1999年相比是下滑很多的。

就普通居民来说，他们在购房中面临的风险不仅仅是房价涨跌的风险，还包括利率变化、税制改革、汇率变化、收入水平变化等风险。这些风险中，任何一项风险在长达20年左右的按揭期间或长期持有期间，累积起来的风险都可能远超过房价变化带来的风险。

《房地产导刊》：建设部制定该政策的目的是什么，是为了保持当前房价水平、减缓上涨幅度，还是想让房价能往下降一些？

陈淮：我个人认为，政策的最重要和最基本依据是客观规律，而不是哪一部分人的主观愿望。人们希望一年中只有春天，但那是办不到的事。在市场经济下，政策和市场的基本关系是，政策是补充、修正市场机制不足的。离开市场的具体情况是无所谓政策的。

我国住房问题中，最需要政府政策的部分是完善住房保障体系。而这部分资源的配置原则和市场竞争、市场价格无关，或无直接关系。前期一些媒体爆炒“房价让穷人住不起房子”。 其实这是一个有意或无意的偷换概念。解决穷人住房要靠政策，也就是住房保障体系。住房保障体系是政府提供的公共产品，而不是市场提供的竞争性产品。依靠“市场”以及市场中的“价格”信息，是无法制定出能够保障真正困难和特困群体住房需求的政策的。

《房地产导刊》：建设部制定该政策的价值取向是什么呢？

陈淮：我个人看，建设部以及其他有关政府部门制定政策的目的，首先和最终都是让人民群众住上房子。政府部门不卖房子，也不买房子，因此建设部等政府部门并没有从房价涨跌中得获得利益的动机。

无疑，价格的异常暴涨和暴跌都是政策调控的对象。而且政府对两方面倾向都应当有充分的政策储备。这不需要争论。

鼓励而不是限制老百姓合理的住房消费、促进住房制度向市场化方向转变，这是政策的一贯取向。就是在目前的调控政策中，居民购买普通住房的按揭贷款利率仍可按正常利率“打九折”，契税也享受减半征收的优惠。经济学常识，促进需求的政策就是抑制价格下滑的政策。这些保护合理需求的政策都是有效防止“暴跌”的政策组成部分。而且可以说，进一步鼓励老百姓依靠市场获取住房的政策仍将是政策体系的主要取向。

《房地产导刊》：有媒体和学者认为建设部和地方政府应对近年来全国各地普遍存在的房价过快上涨负责，对此您怎么看？

陈淮：我认为市场价格的涨落波动、供大于求和供不应求的交替出现，在市场经济下是一种正常和不可避免的现象。如果这个波动或交替可能会影响到社会稳定或社会整体利益，那么政府有责任有预见采取政策措施加以防止。我认为目前的政策从本质上说仍是一种“预见性”、“预防性”的政策。例如，前一段时间，一些城市的房地产市场出现问题，政策就将抑制局部问题扩大为全局性问题，以此防止一个产业的增长影响国民经济整体的平衡关系，规范市场以避免出现资源配置的不公平和低效率。

1980年以来，中国城市人口增长了167%，城镇居民人均住房面积从不足5平方米扩大到了25平方米，这是全世界过去200余年城市化历史上没有过的奇迹。这才是真实的政策效果。但任何政策制定者的认识都是有局限性的，任何政策都是有缺陷的。美国的能源政策要是没有缺陷就不会有加州电力危机，欧洲的社保政策要是没有缺陷就不会成为其财政和社会的包袱。全世界的政府都是不断从失误、不足中找出教训，完善政策的。

中国现在面临的住房问题是一个复杂的问题。过去包含在企业内部、单位内部的住房短缺被级别、工龄、厂龄以及其他限制性因素掩盖了。现在这个被掩盖的需求释放到了市场中，直接面对价格一个选择条件。可以说，供给者、需求者、政府都没有充分经验。我们大家都需要探索和积累经验。政府需要，政策需要，市场和消费者也需要。可以肯定地说，就是目前的政策也不可避免地存在缺陷，更不要说以前的政策。

《房地产导刊》：以后政府还会继续对房地产市场进行调控，以稳定房价吗？

陈淮：我个人看，可以肯定地说，政府将不断运用金融、财政、行政、法律等手段来调控房地产市场。以金融和财政手段为例，政府进行调控并非只有提高利率和取消契税优惠一个方向或方式。例如，为解决低收入群体住房问题，政府可对其“贴息”，“贴息”可以“降低”购房者利息负担。从长远看，和房地产有关的税收改革方向将必定是提高持有环节的税赋，降低流转环节的税赋，包括契税，也就是“减税”。

影响房地产市场的财政、货币手段也并非就只是利率和契税。以税为例，就包括对土地等要素征税、对开发环节征税、对持有环节征税和对流转交易环节征税4个方面。对流转环节动用税收手段，也包括营业税、契税、个人所得税和资本利得税等多种选择。

应当看到，在宏观调控体系中，政府动用包括利率在内的货币手段，包括税收在内的财政手段，并非就是针对房地产市场。例如，影响中国利率决策的因素，首先包括国民经济的总量平衡关系，也就是总供给和总需求之间关系；国际市场的价格水平以及中国自身的价格水平变化；国际货币的利率水平等。真正有专业眼光的学者都知道，观察人民币利率，注意美元和其他国际货币的利率水平、国民经济的通胀率以及国际市场的价格水平涨落，可能要比房价重要得多。别夸大房地产调控在整个宏观调控政策体系中的地位。(陈淮系中国建设经济研究所所长，中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任、博士生导师、研究员、经济学博士)

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“大家可能有两个问题，一个是房价会涨还是会跌，坦率地说，我不知道。因为房价上涨和下跌的理由都存在，市场是不可预期的。

第二个大家问政府还会有什么政策出台。我也不知道。

就像医院对待一个病人一样，病人问：下面会给我吃什么药？以后会开什么药？医院说：后面什么药都有，关键看你明天的体温血压和其它症状。

我不知道会出什么样的政策，但是作为学者，我知道未来什么样的政策一定不会出。”

理性理解政策

第一个“一定不会”———帮助开发商在一个特定的价格点上把房子卖出去。

这不是政府的职能所在。政府提供的政策是维护公共产品，维护社会经济秩序，调控政策根据房地产投资规模过大，房价过快上涨，供给结构不合理以及市场经济秩序这四个问题出台的。政策有进一步储备，但是这些储备并不包括怎么样帮助开发商，把现有的房子或者已开发的房子卖出去。市场的变化不管你认为它多么的不合理，你去顺从它比较好！

第二个“一定不会”———政府肯定不会出台任何政策去帮助富人优先地更多地占有优质资源。

这既不符合政府的职责，也不是当前房地产市场发展的当务之需。解决更多的老百姓住房问题，合理地配置有限的土地资源，实现社会公平，这才是政府政策的根本立足点。

第三个“一定不会”———一定不会有支持老百姓不恰当地过度消费的政策出台。

我们可以理解老百姓追求更美好的幸福生活，住更宽敞的住房，这是社会发展的动力。但是政府不鼓励超出社会资源所允许范围内的消费趋势。

上世纪80年代初，我们上海的年轻人结婚的时候90%的人找不到住房，兄弟姐妹在一个房子里挤在一起，这是很普遍的事。今天，已经有30%、40%或者更多的年轻人结婚的时候，在父母的帮助下，已经可以有自己拥有独立产权的住房。20年发生这么大的变化。我们把每个年轻人结婚都有自己房子作为目标的话，我们走得快还是不快，发展的速度可以这样说，在全世界的城市化历史上，都是不多见的。要求现在就达到我们需要较长时间才能达到的目标，这样的政策肯定不会出。

第四个“一定不会”———政策一定不会被各种各样危言耸听的警告、哗众取宠的言论所挟持。

如果举个例子说，当年家电业发展过程中，政府出台了很多政策，叫定点企业，只有那些经过电子工业部、轻工业部等这些部委定点的厂家才能生产，没有这个许可证就不能生产，生产了也不能销售。但是政府定点的这些企业，至今何在？而今天，中国的家电产业是全世界的佼佼者，不论是白色家电还是黑色家电，我们都是当之无愧的世界第一。尽管那些政府定点企业确确实实不复存在了。

我们还能举出很多很多类似的例子。那些偏激的，言过其实的言论，不应该是我们研究客观规律时应有的立场。

政策未来趋势

那么政策会怎么出台，从研究者的身份、学者的眼光来看，我觉得有这么几个趋势。

第一，需要保证老百姓、普通居民、困难群体的住房问题。

现在如果把全中国的城镇居民都住上全面小康标准的房子，作为一个既定目标，实现这个目标，我们大约需要20年。

20年让现在5.2亿的城镇居民，20年后8亿至8.5亿的城镇居民住上全面小康标准的房子，不是一个很长的时间，而是一个非常快的速度。那么显而易见，简单的数学方式去计算就可以知道，20年能让市民都住上全面小康的房子，我们每年只能有5%的人群解决住房，达到这种目标。

但是现在的问题是，如果我们的开发商所能运作的力量，我们社会所能提供的土地，我们每年所能形成的产品资源，只能满足5%的人群的话，那我们是优先满足富人奢侈性消费的需求呢，还是满足困难群体、一般老百姓改善住房的客观需求？这是政策要解决的问题，政策绝对不可能在2005和2006年里，把56%的大多数老百姓要求买到自己理想住房在一个短期内办到。但是政府可以办到的是，假如我们每年只能满足5%的人群的居住需求可住量的话，保证老百姓、困难群体居住改善的优先权，而不是富人占有这5%的名额。因为纯粹市场出价的话，谁出价高，谁先获得资源。那么显然收入最高的群体最先获得这个资源，这是调整社会公平。

第二，是节能省地。

政府推进节能省地已经是一个既定的计划，本届政府重点要抓这件事。两星期前，国务院常务会刚刚开过会，温家宝总理要求建立“节约型社会”。在建设领域里，推进“四节”———节能节地节水节财。为什么要这样呢？因为我们没有那么多的地，那么多的资源。照这样的情况，开发商盖得起房子，银行供得起资金，也没有用。我们不希望上海今后出现这样的楼盘，因为资源供给不足，而被迫退出市场，这是我们不愿意看到的。

第三，要完善市场体系梯度消费理念非常好现在这个市场并非是开发商卖新房子的市场。在发达国家，每年的房地产成交组合中， 80%是在二级市场中完成的。一定是由一级市场、二级市场、租赁市场、中介市场全面发展，相互构成，成为一个合理体系的市场。政策一定指向有利于推动资源优化配置，市场体系不断完善的方向。

第四，一定会让老百姓有更多的机会

这里指的老百姓是住房者，有更多的机会分享土地增值收益的政策体系，而不是开发商在开发过程中把土地未来可能的潜力、好处一网打尽，不是地方政府把土地收来的钱一网打尽。把土地升值带来的房产升值，以及由此带来的在居住过程中获取的投资收益的好处，怎样均衡合理地留给老百姓，这是政策制定的方向。 

在近期政府出台稳定房价的政策中，真正有新意的是税收工具，这是今年房地产调控政策的一大看点。陈淮说，用税收调节房地产市场包括4个方面：对土地等要素征税，对开发环节征税，对持有环节征税，对流转环节征税。7部委出台的《关于做好稳定住房价格工作的意见》规定，对个人购买住房转手交易征收营业税，就是对流转环节征税。他认为，对流转环节征税是短期政策，目的是打击投机性和投资性购房。长期来看，房产持有环节的税负会逐步提高，流转环节的税负则会降低，这有助于实现社会公平，节约资源和能源，促进存量住房资源流动。运用税收政策同样要区别对待，因地制宜，如新近出台的营业税如何征收，各地就要区别对待。

他还指出，2005年以后，消费者购买和持有住房的危险大为增加，但由于我国城市化进程和有限的土地资源等因素决定了主要风险不是房价，而是包括利率风险、税收风险、劳动力成本提高导致的物业管理费提高的风险等。

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　　一个风险就是利率风险。请大家注意，我们银行的利率是停留在13年以来历史最低位，而且我们按揭利率仍然实行的是按正常利率打九折的优惠利率，这样一个利率水平能维持多久，应当说我们不知道什么时候利率会升会降，今年还是明年，还是什么时候，涨多少，我们都无法做出预测。但是你买房子的按揭不是三年还款，是15年，20年30年，我们可以断定，这段时期利率是肯定波动的。回忆我们90年代初贷款利率是将近14%多，存款利率是将近20%。如果我们未来发生一定程度的通货膨胀，如果我们的利率有一个比较频繁比较大的波动，也许购房者你发现你所需要偿还房款远远超出你当初的预算，原来你的月收入是5千或七千，每月月供3000千元是可以承受的，忽然有一天你月供提高到五千六千了，甚至超出了月收入。这个风险，我们不知道什么时候会发生，但是我们大约可以断定，一定会发生的。

　　消费者做按揭采用的都是浮动利率，浮动利率的含义是利率有上升和下降的两种可能性，上升和下降的时候，由此带来的变动风险是一样的，但是事实上利率上涨在未来十到二十上涨周期内上涨的可能性是99%，下跌的可能性连1%都不到，这个过程中银行承担的是零风险，而大部分的风险都是购房者承担的。当利率发生明显变化的时候，你有可能付不起，我们假定未来20年房价上升20%--30%你是划算的，但是利率的风险你是远远承担不了的。

　　第二个是税的风险，市场经济调控下对财富征税，对拥有资产征税是一定的，在八十年代和九十年代初期改革开放过程中，中国老百姓生活改善，主要表现人们收入的增长了，那个时候我们只要设各个个人所得税就可以调整社会的公平，那个时候大家都是体现在每个月的收入差别上，而且这个税种起征点比较高一点的话，基本涉及不到大多数人，到九十年代后，相当一部分城镇居民积累起一定的私人财富了，这个私人财富主要的形式是存款，金融资产，那么我们恢复征收了利息税，也就调整了拥有财富不等的公平关系了。

　　目前房地产市场进一步发展以后，老百姓不只拥有私人金融资产，而且拥有不动产了，我们可以断定，这个不动产的私人资产征税是不可避免的，一对年轻夫妇如果有七十平米的住房已经足够了，你偏要170平米的住房，你有一天会发现，不仅你原来的70平米要按较高的税率交税，而且你多买的一百平米也要按照较高的税率交税，你买70平米可能税率不是很高，但是你多买了170平米，就可能实行一个累计的税率效应，而且你多的一百平米的住房，由此带来的你持有房产的预算也是远远超过你的估计，这个风险也不能不算，特别是不动产税和对资产征税，并不是按你购买时间计算的，而是每年要根据地价变化，市场的价格变化重估的，这个房子怎么估法还有不同的趋势，比如银行估的，和保险公司估的，和税务机关估的，大家的出发点是不一样的，同一套房子有不同的估价。银行希望低估这个价格，减低风险，保险公司希望低赋保底，对税赋者来说，他希望有一个平均价来征税，而不是对一个房子征收。

　　第三个风险是社会发展中劳动力成本的提高，我们不用比照过去十年二十年，中国劳动力成本的增加，我们城镇的居民人均劳动力成本增加一倍，应该不是一个太高的设想。那么作为以劳动力为成本的物业管理费会不会提高，如果这个物业管理费提高，你持有房子，这个物业管理费是按平米征收的，你由此带来的风险又有多大，买房子不是今天吃一个海鲜，今天晚上打折，我吃了，吃了我就占了这个便宜，买房子不是今天优惠你今后就优惠了，我们希望我们的老百姓充分估计到.我希望我们媒体应该把这些充分的信息，对老百姓负责的信息传达给公众，充分估计到买房子今后的风险。

　　最后，是不是银行就是一个很安全的参与者？如果银行都把风险转嫁给他的贷款对象，而又不把真实信息告诉他的贷款对象的话，实际上也在同时承担极大的风险，这就是辩证法。因为你把99%可能升息的风险没有告诉你的买房群体，他们和你做了交易，有一天他们可能出现大面积还不上款，是谁的风险，是银行的风险。当我们银行没事偷着乐：我们这么一大片消费者和媒体看不出来的时候，实际上你已经把一个极大的，大面积出现还不上款的风险留给了自己。到那个时候，我们现在高等法院有一个解释，即便按揭违约你也不可以把这个房子收回来拍卖，如果我们十个按揭中有三个，由于利息增长还不上的时候我看你银行拿什么弥补自己的损失，希望金融业对这样一个变化有一个长远眼光，别以为欺负消费者就是对自己最有利的选择，谢谢大家！

一是大部分城市居民进入住房条件迅速改善期，与少部分人无力改善之间的矛盾。  
 
目前，并非仅仅是富人在改善住房条件，一个明显的趋势是，中等收入阶层以上的社会群体、机关事业单位职工，在房改之后进入了一个依靠市场改善住房条件的加速期。例如：近期很多调研报告显示，年收入4至10万元之间的家庭占市场购房者的比例上升，已成为推动房价上涨的主要需求群体。特别需要指出的是，这部分群体的购房动机中，投资正在取代自用成为主要动机。近年来，城镇居民人均住房面积的不断提高，主要是由这部分人群的住房条件改善推动的。但一个不可忽视的事实是，城镇人均住房面积的快速增长，掩盖了另一部分低收入群体、老国企占主要比重的东北老工业基地等人群住房条件改善陷于停滞的状况。一部分人改善加速，而另一部分人改善无望。我国房地产市场上“购销两旺”的现实和日益强烈的“价格过高”呼声之间的矛盾就由此而生。

二是代际之间的矛盾。在前期的改革中，大部分中老年职工都在不同程度上受惠于住房制度的改革。从总体看，“买不起房”呼声最高的人群之一，实际上是工作时间不长的年轻人群体。“人均面积”掩盖了这部分群体要求独立而居，但又收入偏低、积蓄较少的困难。

三是资源闲置和低端市场供给严重不足的矛盾。长期以来，人们比较关注的空置率主要和已建成未售出的增量资源相联系。实际上，目前我国的城镇中存在著相当大量的“很少有人住”或“只有很少人住”的闲置存量资源。城镇人均住房面积和城镇住房困难群体的比重明显不相称，原因之一就在于一部分存量资源闲置状况严重。而造成这种状况的原因，又在于二级市场和租赁市场发育的严重不足。

四是住房面积和配套条件不充分之间的矛盾。目前我国房地产市场上相当一部分需求并非仅仅出于增加住房面积。在很多老城市中，缺乏公用设施、卫生设施等配套条件的危旧房仍占相当比重。资料显示，我国西部城镇人均住房面积高于中部，但住房困难的重要原因在于配套条件太差。

五是农村剩余劳动力向城镇转移与面向这部分人群的市场发育严重不足的矛盾。我国现有房地产市场主要是服务于城镇居民的。目前在北京这样的大城市中，依靠于城市地下设施、餐馆等营业场所、城乡结合部违规建筑发育起来的租赁市场等栖身的人群达数百万。这种情况在城市中相当普遍。关键原因在于，房地产市场中实际上几乎没有专门面对这样一个庞大人群的组成部分。此外，我国房地产业自身的市场化程度还很低、房地产金融的市场化融资渠道还太过单一等因素，也严重制约著房地产市场的健康发展。

针对以上新情况，有关方面应该及时研究对策，寻找合理解决之道。

陈淮强调，央行此次调整房贷利率坚持了谨慎的操作原则，不是简单提高利率，主要是把原来以鼓励老百姓买房为目标的优惠住房贷款的利率下限，往上调整了0.2个百分点，向正常利率水平适当靠拢。调整后的房贷利率，只是将原来的鼓励程度减弱一点，绝不是收紧、限制老百姓购房的政策。

“抑制房价过快上涨的趋势，已经成为2005年政府调控政策的重要组成部分之一。”陈淮说。但在调控过程中，政府会坚持三大原则，一是不能伤害国民经济的正常运行，二是不能伤害对国民经济起到重大支柱作用、发挥重大影响的房地产产业，三是不能伤害正在奔向全面小康，正在拥有和希望拥有私人财产的社会群体。目前，政府已对调控房价进行了非常充分的政策储备。

陈淮提醒个人购房者：“别把买房子当存款。”以现在的利率水平，房价每年不涨7%，买房人实际是吃亏的。因为房产的利息成本大致在4%左右，而持有一年的物业费、取暖费等成本在1.5%左右，此外交易税收在1.5%左右，如果再算上未来可能征收的税收等相关成本，很有可能会超过7%。但实际上，房价每年涨7%是不可能的，消费者一定要注意购房持有成本的风险

陈淮：个人集资建房合规即可

我没听说“建设部叫停个人集资建房”

记者：最近有媒体称“建设部拟叫停个人集资建房”，并在“市场对于个人集资建房持截然不同的两种态度”下引用对您的采访，似指您对个人集资建房持反对态度。

陈淮：首先声明，我所在的政策研究中心是一个研究机构，并非政府部门；我的意见也只是一种研究性质的个人看法，完全不代表建设部。我已注意到媒体的报道。至少就我所知，我从未听说过什么“建设部叫停个人集资建房”的政策。我不知道这家媒体从何得出这样的结论。事实上我从未就此问题接受过这家媒体任何形式的采访，也从未反对过“个人集资建房”。该报道引用的是以前一些媒体报道我说的话，并且没有完全引用。被删掉的一句——“个人集资建房事件的专业术语应该叫做合伙建房，目前是房地产市场所欠缺的一个部分。它是目前房地产市场发展的一种细分或者说一种补充，是房地产市场发展到一定程度后的正常产物”已经表明了我对集资建房的态度。我认为该媒体这种断章取义的做法是很不妥的。可能会给市场引起不必要的混乱。

自建住宅迄今仍占我国住宅供给大头

记者：您的意思是个人集资建房是一种居民获取住房的正常方式？

陈淮：我注意到您问的是“居民获取住房”。在这个意义上说，这是无须争议的一个问题。2004年我国商品房销售总量为3.7亿平方米，这其中还包括商铺、写字楼等非住宅部分；而同年我国城镇居民住宅竣工面积是5.5亿平方米，这个数字专指住宅。商品房销售量减去非住宅后与城镇住宅竣工面积之间的差距，就是居民自建住房或“单位集资”建房的部分。也就是说，迄今在我国，自建住宅仍是住宅供给中占比重最大的部分。事实上大致估算，2004年由开发商通过市场卖给居民的住宅在城镇居民获取的住房中只占三分之一左右。这还是过去几年停止实物分房以后比重不断提高的结果。此前自建住房所占比重还要大。所以“叫停”一说是根本不可能的，也是完全不了解我国实际情况的臆断。

“自住”是个人集资建房的根本性质

记者：您说的主要是居民自建住房，这和居民集资建房有什么不同吗？

陈淮：只要有合法的土地使用权，合乎城市统一规划，经过规范报建手续，我的看法是没什么不同。一个人、一家人可以自建，几个人、一群人也可以自建。一家人自建也可能需要在亲朋间“集资”。这二者的共同之处是建房用于自住，而不是在市场上出售牟利。

在上世纪90年代初中期，为了加快解决城镇居民住房困难的问题，我们曾实行过“鼓励单位自建住房”的政策。单位自建和个人合伙建也无本质区别，共同点都是“自住”。事实上很多“单位自建”也采取个人集资的方式。这都早有明确的政策规定。

记者：但最近一些地方出现的“个人集资建房”似和房地产的市场化联系在一起的，具有“自己给自己当开发商”的含义，是不是这样呢？

陈淮：是的。而且和“单位集资建房”面向本单位职工不同的是，这些“个人集资建房”的集资对象是非特定的。但这仍没有改变“自住”这一根本性质。如果这些集资者建房的意图是“出售”，那么他们的行为就不再是“个人集资建房”，而是组成了一个股份制的房地产企业，那和我们讨论的问题就是两码事了。

记者：“个人集资”建成的房子是不是就不许卖？

陈淮：那倒不一定。如果经过了合规的土地出让手续，并且符合规划、环保、节能、安全等各种规定，获取了合法产权，即或当初是为自住而建，在性质上这些住房仍是可以自由上市出让的。这是目前引起人们注意的“个人集资自建住房”的一大特点。不是说以前的“居民自建住房”不许卖，但目前的做法更接近市场。

市场风险将由集资建房人自己承担

记者：我还注意到您曾强调正确的说法应当叫“合伙建房”，为什么？

陈淮：因为“合伙建房”是一种规范、正常的房地产开发形式，在国外很常见的。它的简单内涵就是你刚才说的“自己给自己当开发商”，或者说“自己建房卖给自己”。目前在我国还只有购房者个人用松散的联合体或“合作社”的方式集资自建。

其实“合伙建房”本身的形式也是很多样的。例如开发商可以就某一特定项目向未来购房者募集投资，购房者投多大比例的资就分多大比例的房子。比如说你投资其中一栋别墅，这个别墅建成就归你。开发商只扮演一个委托代理人的角色，受投资人委托把人们各自认购的房子建起来。还有一种形式是集资人成立一个“项目公司”，这个公司就是一个规范的法人性质的开发商，可聘请专业化的经理来替大家打理。但这个公司的使命就是特定项目本身。房子盖完，这个公司的使命就完结，这些都叫合伙建房。

之所以有这些不同形式，是因为毕竟房地产开发是需要较多专业知识和一定资质要求的。上述这些形式可以更好地把“自建”之惠与专业化的开发商之长密切结合起来。不论哪种形式，与开发商把房子建成后卖给购房者不同的是，合伙建房意味着原来由银行和开发商承担的房地产市场风险将由集资建房人自己承担。

记者：个人集资建房非得成立一个企业法人来运作吗？

陈淮：目前我国对个人集资建房的政策规定目前还是不完备的。政策和市场、企业和消费者个人都处于摸索阶段。这个问题就还存在模糊之处。但按照现行土地“招拍挂”的规定，自然人也是可以参与土地竞拍的。

记者：个人集资建房会不会被开发商利用来作为一种融资手段，或者发展为一种打着“建房”名义违法集资的方式？

陈淮：这正是我们要努力避免的。要防止把好事办坏，把正常的市场化进程变成反市场的违法操作。如何防止出现这种趋向，可能还需要经过实践摸索才能取得经验。（首席记者张晓莉/文）

那么，即将到来的一年，对地产商对买房人是否意味着一个全新的起点？晨报特约资深经济学人陈淮撰文，透过他的观察来看看明年地产。

从我国的实际情况看，在过去20余年的改革、发展过程中，城镇居民的平均住房水平已经有了极大的改善。从总体上说，住房困难的阶段应当已经过去了。目前社会上之所以对房地产市场价格反应强烈、要求政府帮助解决住房困难的呼声很高，主要由于以下一些新的矛盾。

失衡一：“购销两旺”和“价格过高”之间的矛盾

大部分城市居民进入住房条件迅速改善期，而少部分人无力改善之间的矛盾。目前并非仅仅是富人在改善住房条件，一个明显的趋势是，中等收入阶层以上的社会群体、机关事业单位职工在房改之后进入了一个依靠市场改善住房条件的加速期。在这部分人群住房条件改善的推动下，近年来城镇人均住房面积的快速增长掩盖了另一部分低收入群体、老国企占主要比重的东北老工业基地等人群住房条件改善陷于停滞的状况。一部分人改善加速而另一部分人改善无望。“购销两旺”和“价格过高”之间的矛盾就由此而生。

失衡二：“人均面积”掩盖了要求独立又收入偏低群体

代际之间的矛盾。在前期的改革中，大部分中老年职工都在不同程度上受惠于住房制度改革。从总体看，“买不起房”呼声最高的人群之一，实际上是工作时间不长的年轻人群体。“人均面积”掩盖了这部分群体要求独立而居又收入偏低、积蓄较少的困难。

失衡三：二级市场和租赁市场发育严重不足

资源闲置和低端市场供给严重不足的矛盾。长期以来，人们比较关注的空置率主要和已建成未售出的增量资源相联系。实际上，目前我国的城镇中存在着相当大量的“很少有人住”或“只有很少人住”的闲置存量资源。城镇人均住房面积和城镇住房困难群体的比重明显不相称，原因之一就在于一部分存量资源闲置状况严重。而造成这种状况的原因，又在于二级市场和租赁市场发育严重不足。

失衡四：需求并非仅仅出于增加住房面积

住房面积和配套条件不充分之间的矛盾。目前我国房地产市场上相当一部分需求并非仅仅出于增加住房面积。在很多老城市中，缺乏公用设施、卫生设施等配套条件的危旧房仍占相当比重。资料显示，我国西部城镇人均住房面积高于中部，住房困难的重要原因在于配套条件太差。

失衡五：几乎没有专门面对外地务工庞大人群的市场

农村剩余劳动力向城镇转移与面向这部分人群的市场发育严重不足的矛盾。我国现有房地产市场主要是服务于城镇居民的。目前在北京这样的大城市中，依靠城市地下设施、餐馆等营业场所、城乡接合部违规建筑发育起来的租赁市场等栖身的人群达数百万。这种情况在城市中相当普遍。关键原因在于，房地产市场中实际上几乎没有专门面对这样一个庞大人群的组成部分。

此外，我国房地产业自身的市场化程度还很低、房地产金融的市场化融资渠道还太过单一等也严重制约着房地产市场的健康发展。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

陈淮：建设部政策研究中心主任，博士生导师，研究员，经济学博士。2004年，对来自海外的地产泡沫论给予正面抨击的第一人。　　

1、宏观调控是短暂的

记者：从长远看，国家宏观调控对开发商有何影响？

陈淮：宏观调控指的都是短期的事，一个季度、半年、一年、最多两年。

你现在问我从长远看国家宏观调控，我怎么回答？打个比方：一个孩子在成长的过程中不断患感冒，现在问某一次感冒对他将来考清华大学有什么影响？

巴曙松：严格说，中国房地产还没经历过一次“增长-高峰-投资-收缩-低谷”这样完整的周期。

现在开发商绝大部分进入了快速扩张的时期，习惯了房子还没有出就卖完了。但我要说：在冬天开业的冷饮店如果能经营成功，它才是个好的冷饮店。 （专题-政策调控房地产山雨欲来）

市场开始透明化。宏观调控下，房地产必然会走向买方市场。房地产市场没有低迷。

2、开发商融资不困难

记者：开发商如何解决融资难？

陈淮：谁说开发商融资难了？如果你符合自有资金比例，开发的项目也符合国家规定，能够一次性交土地出让金，房地产金融体系就有无穷多的成熟品种供利用，根本不存在资金缺口。

巴曙松：实际上有一定规模的开发商融资很容易。这是因为金融系统可供选择的范围并不多，房地产公司里面符合贷款条件的只在10%左右，所以感觉融资难。

3、房价要涨20年 （相关：专题-房价涨跌引发口水大战）

记者：中国房价还将涨吗？

巴曙松：肯定要涨，涨到反映其稀缺资源特性的水平，这个过程大概有20年。

记者：怎样才算是反映稀缺资源水平？

巴曙松：假设地球上只有100个单位的石油，人类每年加起来用一个单位，什么时候用完这些石油？一般市民会说是100年。而经济学家回答：永远用不完。

因为有一个市场机制。当用到50个单位时，价格将极大上升，并将出现很多替代品。我要说的是，现在的土地市场没有反映资源稀缺程度。炒房比炒股还黑。

■数据·房价

全国：商品房前9月单价平均2777元

1到9月，全国商品房平均销售价格为2777元/平方米，比去年同期上涨13%，其中商品住宅平均销售价格为2566元/平方米，同比上涨10.9%.1-9月，全国房屋竣工面积累计完成1.69亿平方米，同比增长9.5%，增幅同比回落25.4个百分点。另据统计，1-9月，全国商品房新开工面积为4.11亿平方米，同比增长12.2%，增幅同比回落18.2个百分点。

大中城市：三季度房价同比上涨9.9%

据国家统计局对全国35个大中城市房地产市场调查显示，三季度房屋销售价比去年同期上涨了9.9％，土地交易价上涨了11.6％，房屋租赁价上涨了2.1％。其中，商品房销售价比去年同期上涨了8.5％，比二季度上涨了1.8％。三季度与二季度相比，房屋销售价上涨了1.9％，土地交易价上涨了1.3％，房屋租赁价上涨了0.6％。

北京：三季度住宅单价涨了69元

据北京中原市场研究部刚刚完成的《2004年第3季度中原北京住宅价格指数（试行）报告》显示，今年第三季度北京住宅平均销售价格达到6158元/平方米，比今年第二季度的6089元/平方米小幅上涨1.1%.这份报告认为，自今年年初以来，北京市住宅平均销售价格还在继续上升。此外，微涨显示北京房价已在“8·31土地大限”下平稳过渡。