近段时间，建设部一项针对个人集资建房的普通调研引来诸多猜测，围绕个人集资建房的争论再起风波。建设部政策研究中心主任陈淮的一段话也被见诸报端，用以印证针对这种建房模式可能的政策走向。为此《房产资讯》独家专访建设部政策研究中心主任陈淮博士——

陈淮：个人集资建房合规即可

我没听说“建设部叫停个人集资建房”

记者：最近有媒体称“建设部拟叫停个人集资建房”，并在“市场对于个人集资建房持截然不同的两种态度”下引用对您的采访，似指您对个人集资建房持反对态度。

陈淮：首先声明，我所在的政策研究中心是一个研究机构，并非政府部门；我的意见也只是一种研究性质的个人看法，完全不代表建设部。我已注意到媒体的报道。至少就我所知，我从未听说过什么“建设部叫停个人集资建房”的政策。我不知道这家媒体从何得出这样的结论。事实上我从未就此问题接受过这家媒体任何形式的采访，也从未反对过“个人集资建房”。该报道引用的是以前一些媒体报道我说的话，并且没有完全引用。被删掉的一句——“个人集资建房事件的专业术语应该叫做合伙建房，目前是房地产市场所欠缺的一个部分。它是目前房地产市场发展的一种细分或者说一种补充，是房地产市场发展到一定程度后的正常产物”已经表明了我对集资建房的态度。我认为该媒体这种断章取义的做法是很不妥的。可能会给市场引起不必要的混乱。

自建住宅迄今仍占我国住宅供给大头

记者：您的意思是个人集资建房是一种居民获取住房的正常方式？

陈淮：我注意到您问的是“居民获取住房”。在这个意义上说，这是无须争议的一个问题。2004年我国商品房销售总量为3.7亿平方米，这其中还包括商铺、写字楼等非住宅部分；而同年我国城镇居民住宅竣工面积是5.5亿平方米，这个数字专指住宅。商品房销售量减去非住宅后与城镇住宅竣工面积之间的差距，就是居民自建住房或“单位集资”建房的部分。也就是说，迄今在我国，自建住宅仍是住宅供给中占比重最大的部分。事实上大致估算，2004年由开发商通过市场卖给居民的住宅在城镇居民获取的住房中只占三分之一左右。这还是过去几年停止实物分房以后比重不断提高的结果。此前自建住房所占比重还要大。所以“叫停”一说是根本不可能的，也是完全不了解我国实际情况的臆断。

“自住”是个人集资建房的根本性质

记者：您说的主要是居民自建住房，这和居民集资建房有什么不同吗？

陈淮：只要有合法的土地使用权，合乎城市统一规划，经过规范报建手续，我的看法是没什么不同。一个人、一家人可以自建，几个人、一群人也可以自建。一家人自建也可能需要在亲朋间“集资”。这二者的共同之处是建房用于自住，而不是在市场上出售牟利。

在上世纪90年代初中期，为了加快解决城镇居民住房困难的问题，我们曾实行过“鼓励单位自建住房”的政策。单位自建和个人合伙建也无本质区别，共同点都是“自住”。事实上很多“单位自建”也采取个人集资的方式。这都早有明确的政策规定。

记者：但最近一些地方出现的“个人集资建房”似和房地产的市场化联系在一起的，具有“自己给自己当开发商”的含义，是不是这样呢？

陈淮：是的。而且和“单位集资建房”面向本单位职工不同的是，这些“个人集资建房”的集资对象是非特定的。但这仍没有改变“自住”这一根本性质。如果这些集资者建房的意图是“出售”，那么他们的行为就不再是“个人集资建房”，而是组成了一个股份制的房地产企业，那和我们讨论的问题就是两码事了。

记者：“个人集资”建成的房子是不是就不许卖？

陈淮：那倒不一定。如果经过了合规的土地出让手续，并且符合规划、环保、节能、安全等各种规定，获取了合法产权，即或当初是为自住而建，在性质上这些住房仍是可以自由上市出让的。这是目前引起人们注意的“个人集资自建住房”的一大特点。不是说以前的“居民自建住房”不许卖，但目前的做法更接近市场。

市场风险将由集资建房人自己承担

记者：我还注意到您曾强调正确的说法应当叫“合伙建房”，为什么？

陈淮：因为“合伙建房”是一种规范、正常的房地产开发形式，在国外很常见的。它的简单内涵就是你刚才说的“自己给自己当开发商”，或者说“自己建房卖给自己”。目前在我国还只有购房者个人用松散的联合体或“合作社”的方式集资自建。

其实“合伙建房”本身的形式也是很多样的。例如开发商可以就某一特定项目向未来购房者募集投资，购房者投多大比例的资就分多大比例的房子。比如说你投资其中一栋别墅，这个别墅建成就归你。开发商只扮演一个委托代理人的角色，受投资人委托把人们各自认购的房子建起来。还有一种形式是集资人成立一个“项目公司”，这个公司就是一个规范的法人性质的开发商，可聘请专业化的经理来替大家打理。但这个公司的使命就是特定项目本身。房子盖完，这个公司的使命就完结，这些都叫合伙建房。

之所以有这些不同形式，是因为毕竟房地产开发是需要较多专业知识和一定资质要求的。上述这些形式可以更好地把“自建”之惠与专业化的开发商之长密切结合起来。不论哪种形式，与开发商把房子建成后卖给购房者不同的是，合伙建房意味着原来由银行和开发商承担的房地产市场风险将由集资建房人自己承担。

记者：个人集资建房非得成立一个企业法人来运作吗？

陈淮：目前我国对个人集资建房的政策规定目前还是不完备的。政策和市场、企业和消费者个人都处于摸索阶段。这个问题就还存在模糊之处。但按照现行土地“招拍挂”的规定，自然人也是可以参与土地竞拍的。

记者：个人集资建房会不会被开发商利用来作为一种融资手段，或者发展为一种打着“建房”名义违法集资的方式？

陈淮：这正是我们要努力避免的。要防止把好事办坏，把正常的市场化进程变成反市场的违法操作。如何防止出现这种趋向，可能还需要经过实践摸索才能取得经验。（首席记者张晓莉/文）