武汉中心城区房价飙升之谜

众所周知，在2003年以前，武汉中心城区楼盘并不受欢迎，那时候武汉各大主流媒体都在大肆宣传住宅郊区化，以百步亭、常青花园为代表的郊区楼盘相当受购房者的追捧，而中心城区楼盘则通常是滞销的代名词。如今时过境迁，近几年，如果说武汉中心城区的房价以火箭般的速度蹿升并不为过，记得2004、2005年市中心高档楼盘也就4000元/平方米出头，到了2006年则变成5000元/平方米了，今年即便不属于市中心的楼盘售价也在6000元/平方米以上，按这种行情发展，明年中心城区楼盘开盘价超过7000元/平方米是顺理成章的事情。更让人惊讶的是，在每年接近上涨1000元/平方米的情况下，销售却没有收到丝毫阻力，以今年开盘的项目为例，无论是武昌的水果湖的安顺家园、还是解放大道的融科天城、甚至是新华西的鑫城国际，都出现了量价齐升的攀升势头，与郊区楼盘有价无市，销售举步维艰相比，形成了强烈的反差。如何看待以上现象呢？笔者通过多年从事房地产销售的经历，认为主要有以下几个方面的原因：

一、近年来，中心城区楼盘的综合品质有了质的飞跃。早些年中心城区楼盘不受关注的一个重要原因在于楼盘的规模普遍太小、零星分布、户型面积较大、总价较高。在2003年前，中心城区楼盘建筑面积超过10万平方米几乎是凤毛麟角，大部分是单体楼，配套设施差。而且从产品设计而言，早期楼盘也确实不敢恭维，笔者曾在三阳路销售某高档楼盘，为写字楼改建而成，不仅内空较低，而且户型全部为异型房，浪费面积极大，除了产品设计之外，楼盘的软性服务物业管理也相当之差，入主业主怨声载道。诸如此类的楼盘在当时可以说比比皆是，严重的影响了购房者的购买信心。而近几年，武汉市随着旧城改造的力度不断加大，全国知名开发商不断涌入武汉，从产品规模上，中心城区的开发规模由小块零星开发逐渐变成了大规模成片开发，在产品设计上也有了较大的可塑空间，开发商也不再盲目的追求容积率，产品设计有了较大的提高，从原来的筒式设计转变成点式设计、蝶式设计甚至是板式设计，同时楼盘的整体环境、绿化面积、绿化率、配套设施都能够得到保障，且具备郊区楼盘没有的地段优势，所以受到消费者青睐也就不足为奇了。

二、郊区楼盘存在配套设施差、交通不便，生活成本太高的硬伤，逐渐让消费者反感。最显著例子当属金银湖片区的楼盘，在早年某品牌公司的强势进驻之后，该区域房价飙升，消费者趋之若鹜，然而数年过后，金银湖片区的周边配套毫无起色，交通相当不便，令不少购房者后悔莫及。郊区楼盘虽然有规模大、周边空气环境较佳、小区绿化率高、容积率低、户型设计好、使用率高等特点，但就地段的便利性、周边配套设施的完善程度而言，对于真正的居家客户非常不适合。

三、武汉中心城区改造力度不断加大，拆迁户众多，需求旺盛，直接提升了中心城区的房价。进入2003年以来，在中部崛起的大经济背景下，武汉市的拆迁量和拆迁面积达到了前所未有的高度，一时之间大量拆迁户面临居住问题，就居住习惯而言，他们都喜欢在原居住区域附近购房，这就直接导致了中心城区的楼价上升。

四、广告媒体的宣传引导作用。在2002年前，武汉市主流媒体都在强调住宅郊区化的概念，以常青花园、百步亭花园、金银湖片区为代表的郊区楼盘产销两旺，在2003年中心城区楼盘福星城市花园拉开了市中心楼盘旺销的序幕之后，武汉市各大主流媒体又竞相宣传回归都市中心的概念，随着武汉市旧城改造的不断加快，市中心楼盘数量明显增多，优势也越来越明显，各大媒体也从最初的一味宣传郊区楼盘演变成一边倒的宣传中心城区楼盘，消费者在购房过程中明显受到了媒体宣传的引导，对中心城区楼盘购买显得非理性甚至盲目。

综上所述，武汉中心城区楼盘价格的大幅上扬绝不是偶然现象，而是武汉房地产长期发展的必然结果。那么，中心城区的楼价与它的实际价值是否相符，中心城区楼盘是否还存在上涨空间呢？本人认为，武汉市中心城区房价虽然已经让不少人望房兴叹，但武汉市中心城区与郊区楼盘房价比（大约为2：1）和上海、广州、深圳等房地产发达城市相比，仍有较大差距，以上海为例，市中心高档楼盘的均价一般在50000－60000元/平方米（汤臣一品除外），而上海郊区楼盘价格一般在7000－8000元/平方米，相比之下，武汉市中心城区楼盘仍有一定上涨空间，不过从今年上半年的销售行情来看，由于市中心城区楼盘售价上涨过快，部分购房者已开始逐步向郊区楼盘看齐，我们希望看到的中心城区楼盘上涨应该是在整个销售行情看好的情况下稳定上涨，而不是过快过猛的上涨，否则一旦透支消费力，对武汉中心城区楼盘销售将产生较大影响。