作者：张黔林律师（转载需注明作者及出处：www.myhouse64.com)由于工作的关系我接触过不少房产中介公司，认识了许多中介公司业务员。总的来说，我对目前房产中介业务员的整体素质并不乐观，许多房产交易中产生的纠纷与中介的不当行为之间都有或多或少的关系，中介业务员的诚信和业务能力都有待提高。

在此把一些房产中介容易出现的问题归纳出来，希望引起中介行业以及买卖各方的重视。

 

一、         隐瞒真相

曾经有一个客户告诉我他在出售一套购买时间满二年的二手房时，他的中介说满二年不不用交营业税了，于是他放心的签订了合同。事后才得知，政策已经变过，交营业税的时间处长到五年。实际上在他问中介的时候，中介其实已经知道，但是怕交易成本上升后他不愿再出售，就隐瞒了这个信息。但此时合同已签，如果反悔不卖就要承担违约责任。这个客户发誓以后再也不相信中介了。

 

中介对房产交易的流程和相关政策信息比较熟悉，而客户基本是一无所知的，或者只知道个大概。房产交易的手续、流程、要求，以及税收政策等等变更得比较快，甚至在不同区的交易中心都有细微的差别，中介基本上都能在第一时间获取这些信息，让买卖双方达成交易以便收取佣金，中介往往利用自己的这些优势对客户进行诱导、欺骗、隐瞒。

还有一起案件，上下家签了居间合同，下家也支付了定金。后来下家去调查产权时才知道签约的“上家”根本就不是产权人本人，而且房子还有银行抵押，下家提出解约。此后中介以下家违约为由将下家告上法院，要求下家向中介支付违约金，下家提出中介提供了虚假信息，签约人根本就不是产权人，中介却说签约人是产权人的代理人，而且在签约时已告知了下家签约人的身份情况和房子的抵押情况。法院经审理认为中介未如实提供信息，判决对其诉讼请求不予支持。

按照合同法的规定，房产中介应当如实向委托人报告相关事项，如果故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求委托人支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

中介提供的信息不实有两个原因：一、客户没有如实告诉中介；二、客户如实告诉了中介，但中介故意隐瞒。

针对第一种情况，中介应当对核对客户提供的证件及复印件，以便核实客户提供的信息。针对第二种情况，中介故意隐瞒的主要是对交易构成障碍的一切情况，如房屋的房龄、抵押等等，客户往往签了居间合同后才知道存在这些不利因素，但此时中介往往以“拗定金”来威胁，迫使客户继续交易。

 

二、         虚假承诺

前几年我办过这样一个案件，有个客户看到中介公司登记了一套房子出售，价格还比较便宜，中介告诉他说这套房子因为现在只有使用权所以才便宜，要买的话产权可以办下来再过户，但要先付一半的房款，付了房款可以先交房。客户就信以为真，先交了一半房款，也搬进去住了。可搬进去半年多产权还是没办出，后来才知道产权根本就办不下来，但此时上家和中介都找不到了，此事先后引起三起民事案件和一起刑事案件。

还有一起案件，下家向中介询问房贷七成是否能办下来，中介说已经问过银行了，贷七成肯定没有问题。于是下家签了合同，结果由于房龄太长，银行只同意贷五成，余下的二成下家没有能力支付，最后上家下家告到法院。

中介是买卖双方的依靠，主导了交易的程序和步骤。但是如果中介一心只想收取中介佣金，而不顾客户的利益，最后必然造成对整个房产中介市场的伤害。

 

三、         信口开河

我在购置自己一套房产时，与中介商谈过户事宜。我表示下家要求过户后立即支付全部房款对我来说有风险。谁知中介却说“你过了户房子就是你的了”，我说产证还没拿到怎么是我的，中介接着说：“收件收据和产证是一样的”。稍微懂一点的人都知道，房地产是以登记为准的，拿到了产证才能成为法律上的权利人，这是个常识，而收件收据只是到交易中心领取产证的凭据，本身并不能证明产权的归属。

而在签订居间合同时，我建议合同中一个条款删除掉，这个条款是：“根据合同法第某某某条规定，一方违约时应向他方支付违约金约定为5万元”。还是这个中介，又说“5万元违约金是合同法规定的，必须要加上去”。其实合同法的重要条款我基本可以背下来了，合同法里当然没有规定违约金的具体数字，违约金的多少是由双方协商确定的。也许他并非真的不懂，也许只是装糊涂，不管怎样，中介都不应当不顾基本的事实和法律规定，为了达到自己的目的信口开河。

 

四、         霸王条款

中介提供的居间合同（或者叫定金合同），基本上都是对买卖双方的约束，很少对中介自己有所约束。居间合同中频繁出现以下条款：

“若甲、乙双方中任一方未按双方签订的定金协议约定的期限履行各自义务，则违约言赔偿中介方总房价的2%的违约金。”

“若甲乙方在本合同签订之日起六个月内私下成交，则甲乙方应各向中介方支付总房价1%的违约金。”等等

但居间合同对中介提供虚假房屋信息、错误的税收信息、挪用客户资金等等却没有约定。一起买卖成交后，中介向上下家各收1%的佣金，但这类合同中并没有对中介行为的约束，因此这类合同可以说是霸王合同。

房地产管理部门制订过《居间合同》示范文本，里面有约束中介公司的条款，但这个文本并不象《预售合同》或《房地产买卖合同》那样是强制使用的，因此中介公司基本都不使用这个示范文本，而是各家公司根据自己的需要来拟定一份合同，所以这些《居间合同》也就不可能对中介公司自身有所约束了。房地产管理部门应当加强监管，要求中介公司使用统一的示范文本。

 

五、获取不当利益

对许多中介公司而言，客户所给的佣金只是其利润来源之一。在房产交易中，客户通过中介公司中介介绍的银行办理抵押贷款，通过中介介绍的保险公司办理房屋抵押贷款保险、通过中介介绍的担保公司为下家的付款能力提供担保，中介都能从银行、保险公司、担保公司处取得各种回扣。所以，有的中介打出“佣金打折”，或者“免佣金”的幌子来争取客户，实际上还是可以得到利益的。少数中介还通过“吃差价”来赚取非法利益。

“零中介”、“中介费打折”的方式表面上看是相关公司对中介的“让利”，而买卖双方也达成了交易而免除了佣金，这好象是一个皆大欢喜的结果，但事实并非如此。由于中介不从买卖双方处获得利润，因此不会从买卖双方的利益出发保障交易安全，此时中介只是银行、保险公司的销售员，这会大大增加房产交易的风险，对买卖双方来说，肯定是弊大于利的。

“吃差价”的方式近年来虽由于房管部门加强监管而有所减少，但仍然有许多新的招数不断出现。经常使用的方法是：对上家（或下家）称已找到了下家（或上家），让自己的工作人员与上家（或下家）签订合同，再抬高价格找到下家（或上家），再以上家（或下家）委托代理人的名义与下家（或上家）签订合同。

 

六、挪用客户资金

自从深圳中天置业一夜崩盘后，中介监管客户的款项才开始受到普遍重视。其实，中介监管的客户资金出事是必然的。因为：一、客户的房款划入的是中介公司账户；二、银行对中介公司使用资金不能监督；三、中介公司每天都有房款源源不断地划入，而划出的时间是由其控制的，因此其账户内始终有大笔流动资金（光是利息就是一笔可观的收入）。因此，中介是否会挪用完全取决于中介公司的道德自律。

目前虽有房管部门的资金监管，但其监管作用是有限的，也不很方便。作为下家，千万不要将自己的房款划给中介公司，再由中介公司转交上家（小笔定金除外）。否则，会产生以下问题：

如果合同约定下家将房款划给中介，再由中介付给上家，那么中介收款后出具的是中介公司的收据。中介挪用资金，下家仍然要向上家承担违约责任，因为此时下家仅委托中介付款，中介是下家的代理人，代理人没有付款，下家作为委托人当然要承担责任。

在我们办理的所有购房产业务中，我们始终向中介坚持将房款直接划入上家账户，从根本上杜绝了房款被挪用。

 

七、缺乏说服能力

在买卖双方就交易条件及程序反复协商过程中，中介不可避免地要在当中起协调作用，因此要充分与上下家进行沟通和说服。

在我代理的一起二手房买卖中，由于当事人先签订了买卖合同再来请律师，所以合同有些地方不太合理。比如，买卖合同约定首付50%用于上家还抵押贷款，过户时再付50%，我认为交首期款和过户的时间约定得太长（有近三个月），这会增加许多不确定因素。

为减小下家风险，我提出另外签订一份补充协议约定在付首付后一个月内办理过户手续。中介当场表示同意，谁知中介告诉上家后上家不同意。仔细了解才知道，原来中介只是简单地将补充协议传给上家，在上家不同意后就再也没有解释。于是，我让中这么对上家说：提前过户也是为了保障上家的利益，因为提早过户，上家可早点拿到房款，否则还要再多等二个月。后来，上家同意了提前过户的办法。

作为中介，要有中间立场，如果一方提出的要求不合理或估计不被另一方接受，应当说服一方放弃或变更提出的要求。在说服另一方接受时，也应当从双方的角度去尽力解释。须知，正是由于买卖双方存在厉害关系，所以才需中间人，如果中介只是当传声筒的话，那中介的中间人立场就没有任何意义了。

 

总的来说，选择一个好的中介公司和称职的业务员非常重要。就我的经验而言，建议选择中介公司时：

1、              首选外资（包括港资、台资）中介公司，次选内地中介公司；

2、              首选连锁中介公司，次选单个门店的中介公司；

3、              首选连锁中介公司的直营店，次选连锁中介公司的加盟店。

建议选择中介业务员时：

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作者：张黔林律师（转载需注明作者及出处：www.myhouse64.com)迄今为止，汶川大地震已造成超过六万人遇难，二万余人失踪，数百万人的房屋被毁。由于自九十年代开始进行住房改革，商品房已构成居民住房的主要部分，而商品房大多涉及抵押贷款，因此有必要探讨其中所涉及的法律问题。

一、住房抵押借款合同的法律关系构成

购房人与银行签订《个人住房抵押借款合同》，向银行借款用于购买住房，并以所购房屋作为抵押物向银行提供担保。其中购房人是债务人，也是抵押人，银行是债权人，也是抵押权人，个人所购买的房屋是抵押物。根据《物权法》、《城市房地产管理法》、《担保法》及担保法司法解释，并结合中国银行《个人住房（二手房）抵押借款合同》，要注意以下问题：

1、  抵押物不仅包括房屋，还包括房屋所占范围的土地使用权。

物权法第182条第一款：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建筑用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

城市房地产管理法第31条：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占有范围内的土地使用权同时转让、抵押。

中国银行合同第8条第1款：抵押人以其所购买的商品房所有权及相应土地使用权抵押给抵押权人，以作为借款人全面、及时履行其在本合同项下全部还款义务的担保。

2、银行就抵押物的保险金、赔偿金等的优先受偿权

担保法司法解释第80条：在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。

中国银行合同第8条第6款1项：……如果抵押物被人为毁损、灭失以及发生其它使抵押物价值减损的情况时，抵押权人有权要求抵押人修复抵押物，或要求抵押人在自抵押权人通知之日起三十天内重新提供相应的经抵押权人认可的其它等值抵押物。

中国银行合同第10条第1款第10项：抵押物之损毁，不论原因为何，亦不论任何人之过失，借款人与抵押人均须负责赔偿贷款人之损失。

二、地震对借款人还款义务的影响

1、不可抗力

  《合同法》第117条：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

   一般而言，不可抗力包括自然灾害及战争、罢工等行为，因此地震属于不可抗力。

 2、不可抗力成为免责事由的构成要件

当事人可以不可抗力为由部分或全部免除责任，但根据合同法第117条，提出不可抗力的免责主张时，有以下构成要件：

1）有不可抗力的事件发生

2）有不能履行合同的行为发生

3）二者有因果关系

  3、地震对借款人的还款义务不构成影响

理由有四：

1）个人与银行签订的是借款合同，个人所负担的是金钱债务，而不可抗力一般不适用于金钱债务，而只能适用于非金钱债务。此为维系交易秩序的需要。

2）不可抗力的免责范围仅指免除承担违约责任。如购房合同中房屋倒塌致使不能交付，但出售人仍有返还购买人已付房款的义务。因返还房款属于合同解除后的金钱债务。

3）地震造成房屋倒塌，但房屋所占土地使用权还存在，权利人仍有在倒塌之房屋土地上继续建造的权利。而众所周知，房屋的价值包括房屋建筑和土地使用权，而后者所占比例往往比前者要大。因此就房屋而言，产权人所遭受的实际上只是房屋的建筑损失。

4）借款人如死亡，银行可以借款人遗产范围内受偿，如借款人死亡后无财产，则因民法通则第九条：“公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。”因此死亡无法承担还款义务，合同关系终止。如借款人未死亡，但丧失劳动能力，因其应承担金钱债务，故不能免除其债务。如借款人未丧失劳动能力，自然更不应当免除。

 

三、保险对住房抵押贷款的影响 

虽然借款人可能办理了住房抵押贷款保险，但保险公司一般将地震列为“责任免除”中，所以保险公司并不会为地震买单，抵押权人在抵押物灭失时就抵押物保险金的优先受偿权就无从谈起。

 

四、银行作为呆帐核销对债权不构成影响

《金融企业呆账核销管理办法》 第四条：金融企业经采取所有可能的措施和实施必要的程序之后，符合下列条件之一的债权或者股权可认定为呆账：……(三)借款人遭受重大自然灾害或者意外事故，损失巨大且不能获得保险补偿，或者以保险赔偿后，确实无力偿还部分或者全部债务，金融企业对其财产进行清偿和对担保人进行追偿后，未能收回的债权；

5月22日，银监会发布通知，要求银行业金融机构根据相关呆账核销政策，及时核销地震造成的呆账，以减轻灾区民众的债务负担。

但是，《金融企业呆账核销管理办法》仅是对金融机构财和制度的要求，并不涉及到对债权债务关系的法律认定。因此，作为呆账处理也并不影响银行向借款人主张权利。

 

综上，地震造成借款人的实际损失客观存在，如果借款人在遭受灾害后还要按期归还借款，虽符合法理但不符合人情。而金融机关将贷款以呆账核销虽从事实上免除了借款人的还款义务，但同时又造成了金融机构的损失。因此，应当专设地震险，在出险后由保险公司予以赔偿。

 

《居间合同》在二手房买卖中是一份非常重要的法律文件，很多纠纷正是产生于居间合同签订过程之中。上海市房地产交易中心曾有一个推荐文本——《房地产经纪合同》，但由于这个文本并非强制使用，因此各家中介公司提供的《居间合同》基本都是各自拟定的（供房地局备案即可）文本，这些合同中都尽力规避中介的义务而加大委托人的责任。

中介公司采用的《居间合同》文本大致分两种方式：第一种方式是由中介公司与卖方和买方分别签订《委托购买合同》和《委托出售合同》，这种方式在中介公司与委托人之间分别建立居间合同关系，而买方与卖方之间并未建立买卖合同关系。第二种方式是中介公司与卖方和买方同时签订《居间合同》（有的也叫定金合同），三方直接建立居间合同关系和买卖合同关系。由于后种方式比较能让将上家和下家牵制住，因此中介一般乐于采取第二种方式。

如果中介公司采用第二种方式，提供的《居间合同》是一份三方合同，即“甲方（出售方）”、“乙方（买受方）”、“丙方（居间方）”，则签订这份合同时一定要引起高度重视。因为，这份合同并不是一个简单的居间合同，而是“居间+买卖”的合同，它不仅约定了中介与买方或买方的居间合同关系，还同时约定了“买方与卖方”的买卖合同关系，因而是一份混合合同。

签订这种合同时要注意以下几个问题：

一、            要核对房价和面积

1、注意约定的房价是指房东到手价还是成交价？

如果约定的是房东到手价则应当注明上下家交的各项税费是由下家承担的，到手价是不含这些税费的。

如果约定的是成交价，也就是指合同上的“房屋总价”，则双方应交税费，所以下家的总支出是“成交价+税费”；

2、注意与产证上的面积一致

二手房交易中所出售的房屋一般都按套来算，但下家决定购买与否时肯定会按建筑面积折算成单价。如果居间合同约定的建筑面积与产证上不一致时，双方就会在理解上产生争议（即上家坚持说按套来计价，下家会坚持说按照建筑面积来计价）。所以要与上家提供的产证注明的面积进行核对。

二、            注意交易的条件的可行性

交易条件要根据双方的具体情况及房屋情况拟定，如果拟定的交易条件不可行，或者出现约定不明的情况，则会影响交易进行，甚至产生纠纷。如居间合同仅约定买方在“过户前支付房款60万元”，所谓“过户前”则有可能指在办理房屋过户手续之日前的任何一天，如果买方理解为提前一天，而卖方理解为提前一月，则履约时会产生争议。因此必须将影响房屋买卖的一切因素全部考虑进去，并制订时间表。

三、            注意诚意金转定金的条件，包括

1、诚意金是否在上家认可交易条件并签字后就转为定金？

2、诚意金转为定金后是否由中介保管并可抵扣中介费？

3、诚意金在什么情况下可退给下家？

四、            注意中介费支付条件，中介费在在签订买卖合同时支付，还是过户时支付？是分期付还是一次性支付？

五、            注意违约责任如果约定，包括

1、在一方不愿意出售或购买时对中介是否要支付违约金？

2、出现“跳中介”情况时对中介是否要支付违约金？

3、中介违约时承担什么违约责任？

六、            注意附加条款的空白处要写划掉

附加条款应当写上户口迁移问题、维修基金及家俱是否赠送等，写完后要将后面划掉，否则手写部分可能被私自添加。

 

   为防止被不良中介欺骗，建议采用如下对策：

1、签订居间合同前进行产权调查，并与中介提供的产权情况进行核对

2、签订时认真阅读各项条款，千万不能随便签名

3、对居间合同中的不平等条款要求进行修改，否则不签

4、要求在合同中明确中介应当承担的责任，否则不签

5、如买方与卖方未当面同时签字，则先签字的一方在签订后应立即复印合同并留存，以防中介私自涂改

 

 

买二手房免不了找房产中介，并签订《居间合同（定金合同）》或《佣金确认书》等法律文件。由于《居间合同》大多都由中介公司自己制订，因此在这些法律文件里，对委托人的约束很多，对房产中介的约束很少。

尽管居间合同中没有约定中介的义务，根据法律规定中介仍然应当承担相应的法律责任。

这些责任主要有：

一、            提供与订立合同有关的真实情况的责任

这是中介最重要的责任。房产中介提供的服务包括咨询和居间服务，签订居间合同。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

由于居间人提供的信息是委托人签订合同的重要依据，因此居间人应当如实向委托人报告相关事项，如果居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求委托人支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

房产中介在提供二手房居间服务时，应当向委托人披露的重要事实有：

1、房屋的权属情况；

2、房屋的抵押、典当等权利限制信息；

3、预告登记、异议登记等登记信息；

4、出售人与买受人的姓名、身份证号等基本信息；

在本人最近办理的中介公司诉委托人要求支付中介费的案件中，法院认定中介公司“作为具有房地产居间专业知识和经验的机构，理当恪守守执业规则，对委托事项进行必要的调查、核实，尽可能地掌握更多的情况，据实、公正地向委托人报告，以促成合同成立，从而获得报酬”，但由于中介公司未核实权属情况和抵押情况，造成委托人解除合同，因此其无权要求委托人支付中介费，从而驳回了中介公司的诉讼请求。由此可见法院认为中介如实披露信息是一项非常重要的义务。

另外，要澄清两个认识上的误区：

1、中介应当仅在其自身能力范围内提供真实信息。比如，中介公司可要求出售方提供产证原件以便和复印件核对，也应当到房产交易中心了解房屋的权利情况，但如果出售方伪造了权利人的身份证和产权证进行交易而造成买受方的损失，则买受方不能认为中介方提供了虚假信息。因为在通常情况下，中介难以对伪造的证件进行判断，这超出了其能力范围，中介对其提供的信息并非是一种保证责任，而是一种谨慎、勤勉的责任，尽到合理的注意则可。

2、中介对他人的信用没有保证义务。中介只是中间人，与委托人签订合同的是中介居间介绍的第三人，第三人在履行合同过程中如果实施了违约行为，中介不承担责任。

 

二、            故意隐瞒重要事实或提供虚假情况时要赔偿

如前所述，如果中介故意隐瞒了真实信息或故意提供了虚假信息，比如明知出售方不是产权人本人，也不是合法的代理人，就介绍给买受人，从而造成买受人的损失的，中介应当承担赔偿责任。

 

三、未完成全部委托事项不得要求委托人按成交价1%支付报酬

如果居间协议中约定按成交价1%支付中介费的，中介提供的服务应当包括以下内容：

1、权籍调查：  向房地产交易中心调查、征询所交易房屋权利的来源、现状、有无抵押、有无权利限制等，做好书面记录； 调查、征询涉及权利人的处分要求和条件；核实处分资格、权利人和相关人的身份及权利等。

2、使用状况调查： 收集、调查、征询房屋座落环境、使用年限、有否隐瞒缺陷、房屋内的顶、墙、地、门、窗及设备等是否需要检测或修复，设备转让价格及有关费用的结清情况等； 向物业管理单位查询有无租赁、违章搭建、相邻关系侵权，以及维修基金的缴纳和使用情况等。

 3、行情调查：  收集、调查、征询买卖价格的行情比较、税费结算、房屋户型比较、买卖双方的心理价格比较、有关政策变动的影响等； 进行各种形式的信息发布活动等。

 3、确定成交意向，订立交易合同：  陪同双方当事人实地踏勘房屋、设备、环境； 约定洽谈时间、沟通买卖双方的成交意向；出示和认定权籍资料、确定当事人身份等；为成交双方选择合同文本，进行签约指导、见证，如实告知成交双方买卖合同的约定条款和注意事项、履行方式、支付房款的方式等。

 4、办理产权过户： 双方当事人过户手续资料收集、报告、确认、确权时间约定，代收代付应由客户支付的税、费，完成所有交易过户、户口迁移、房屋入住手续。

多数房产中介提供的居间合同中都约定委托人应当在签订正式买卖合同之日支付房屋总价1%的中介费，但有时签订了正式合同后由于一方违约或者其它原因并不继续履行下去，因此中介并不会完成以上第4项服务内容，在这种情况下，中介应当退还部分中介费。

 

 

二手房交易的税收近年来调整幅度很大，先后有营业税和个人所得税陆续出台。由于税收增加压缩了二手房交易的利润空间，因此出现了一些避税、逃税的方式，但这些方法虽然可能达到少交税的目的，但也孕育着一些法律风险，因此需要进行提示。

第一种方式：公证合同

由于营业税的有一个五年的限制，买入后超过五年再卖出则可不交，但未超过五年则需交纳。公证买卖合同的方式是指对未超过五年的房产，在签订买卖合同后并不马上过户，而是仅对买卖合同进行公证，等到满五年后再办理过户手续。这样就可以省掉营业税了。

风险提示：公证只是对签订买卖合同文本是否符合当事人真实意愿进行证明，并不能保证合同签订后不会产生纠纷。房地产以登记为准，登记的是谁法律上的权利人就是谁。因此，即使对买卖合同进行了公证，也不能保证上家将来毁约，比如将房产一房二卖或抵押。如果将上家的房产证原件交由下家进行保管那也不能彻底避免这个问题，因为上家可以向房地产交易中心补办产证。就算上家在签订合同后就将房屋交给下家居住，这也只能被认为是转移了对房屋的占有，房屋的权利（即产权）还没有转移，因此上家还是可以将房屋出售给他人或将房产抵押。更有不少案件表明，上家以公证买卖合同的方式取得下家的房款，再将房屋抵押给银行骗得贷款后消失，这已成为一种新型的诈骗方式。因此，仅对合同进行公证却延期办理过户交易手续存在巨大风险。

第二种方式：以租代售

对买入后未超过五年的房屋，出售时不签订买卖合同，而是签订“租赁合同+买卖合同”，约定上家先以租赁的方式将房屋出租给下家，待五年期满后再出售给下家，双方办理过户手续，下家已付的租金抵扣房款，以此规避营业税。

表面上看，由于承租人有优先购买权，因此就算上家将来毁约将房屋另行出售给他人，那下家也可以依据承租人的优先购买权这一法律规定而要求确认上家与他人签订的买卖合同无效，这样一来似乎没有法律风险。但实际却不是这样，因为：

1、承租人的优先购买权是建立在“同等条件下”的，如果原来签订的合同价是100万元，而几年后上家将房屋另行出售给他人签订的合同是200万元，那么下家只能主张在200万元的价格条件下享有优先购买权。

2、由于下家不可能按后一个价格即200万元购买，因此下家行使优先购买权的结果将会对自己不利，只能要求上家按原来的100万元价格履行。所以，只要上家觉得有利可图，仍然会以毁约为代价一房二卖，下家的权利仍难以保障。

3、根据法律的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同是无效的。上下家以租赁合同掩盖真实的买卖关系，达到少交税的目的，这种合同很有可能被法院认定为无效。而一旦被认定无效后，下家就不能要求上家履行诸如过户等义务。

 

第三种方式：黑白合同

黑白合同中有两种方式：

1、签订二份不同价格的合同，价格低的一份用来办理过户手续，价格高的一份作为双方真实的成交价。

法律风险：容易对真实的交易价格产生歧义，往往产生诉讼，上家要对其主张的较高价格充分进行举证，否则将会面临较大的损失。

2、签订一份正式合同，凭正式合同办理过户，另外再签订一份补充合同，以装修款的名义支付剩余房款。

法律风险：二手房的装修一般不会是新装修，即使是新装修往往也会远远低于补充合同中约定的“装修款”，下家如果以“装修款”明显高于实际装修现值而要求退还，则法院有可能会从公平角度予以考虑。

不管采取哪种方式，如果下家将来将房屋出售，由于买入价过低，在将来出售时会因此而多交个人所得税。

 

第四种方式：假赠与

假赠与虽然上家不用交营业税，但下家却是全额征收契税，而且还要支付公证费，更重要的是下家将来转让要征收20%的个人所得税，所以对下家而言税收不是减少了而是增加了。

第五种方式：假离婚

    政策规定对个人转让自用5年以上，且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。如果一个家庭要出售二套房屋中的一套，通过假离婚的方式，可以规避个人所得税。但由于假离婚会影响夫妻感情，因此容易得不偿失。

《上海市房地产买卖合同》第十三条是关于争议解决条款的，该条约定在合同履行过程中，如果产生争议，应当协商解决，不能协商解决的，按下列第（   ）    项解决：

（一）提交上海仲裁委员会仲裁；

（二）向人民法院提起诉讼。

选择仲裁委员会还是法院对纠纷的解决有重大意义，甚至可能导致完全不同的最终的结果。当事人一定要弄清仲裁委员会和法院审理案件的各自特点，根据自己的需求作出选择。

概括来说，选择仲裁（指上海仲裁委员会）和法院有以下几个重要区别：

 

一、         以收费为标准：选择法院

申请人（或原告）向仲裁委（或法院）要求解决纠纷时，都会预先支付一部分费用，该笔费用最终承仲裁委（或法院）根据案件的审理结果来决定由哪一方承担。

仲裁委的收费分案件受理费和案件处理费，均按争议金额的比例计算，申请人实际交纳费用为案件受理费和案件处理费的总和。

案件受理费的标准：

争议金额（人民币）	收费标准	案件受理费
1000元及其以下		最低不少于100元
1001——50000元	5%	100元加收争议金额1000元以上部分的5%
50001——100000元	4%	2550元加收争议金额50000元以上部分的4%
100001——200000元	3%	4550元加收争议金额100000元以上部分的3%
200001——500000元	2%	7550元加收争议金额200000元以上部分的2%
500001——1000000元	1%	13550元加收争议金额500000元以上部分的1%
1000001以上部分	0.5%	18550元加收争议金额1000000元以上部分的0.5%

案件处理费：

争议金额（人民币） 收费标准 案件处理费 200000元及其以下部分 1% 按争议金额的1%计收（最低收费基数为：双方均在上海的1000元，一方在外地的1500元，双方均在外地的2000元） 200001——500000元 0.75% 2000元加收争议金额200000元以上部分的0.75% 500001——1000000元 0.4% 4250元加收争议金额500000元以上部分的0.4% 1000001——5000000元 0.3% 6250元加收争议金额1000000元以上部分的0.3% 5000001——10000000元 0.25% 18250元加收争议金额5000000元以上部分的0.25% 10000001元以上部分 0.05% 30750元加收争议金额10000000元以上部分的0.05%

 

人民法院的诉讼费用列比例分段累计交纳：

1.不超过1万元的，每件交纳50元；
　　2.超过1万元至10万元的部分，按照2.5％交纳；
　　3.超过10万元至20万元的部分，按照2％交纳；
　　4.超过20万元至50万元的部分，按照1.5％交纳；
　　5.超过50万元至100万元的部分，按照1％交纳；
　　6.超过100万元至200万元的部分，按照0.9％交纳；
　　7.超过200万元至500万元的部分，按照0.8％交纳；
　　8.超过500万元至1000万元的部分，按照0.7％交纳；
　　9.超过1000万元至2000万元的部分，按照0.6％交纳；
　　10.超过2000万元的部分，按照0.5％交纳。

由此可见，仲裁委的收费标准比法院要高。

此外，法院以调解方式结案、当事人申请撤诉的、适用简易程序审理的案件均减半交纳诉讼费，对符合条件的，诉讼费用还可以缓、减、免交，而仲裁委收取的费用均是退的，也不能缓、减、免。

 

二、以时间为标准：各有利弊

仲裁委和法院都有简易程序和普通程序，对时间的要求是不一样的。

简易程序：

仲裁委对争议金额在人民币50万元以下的，可适用简易程序，简易程序由一名仲裁员仲裁。自仲裁庭组成之日起二个月内作出裁决。特殊情况除外。

法院对事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，可适用简易程序，简易程序由审判员独任审理。自立案之日起三个月内审结。

普通程序：

仲裁庭应在组成之日起四个月内作出裁决。特殊情况除外。

法院适用普通程序的一审案件，在立案之日起六个月内

（一）、补充条款

一般而言，补充条款具备以下几个内容：

一、权利担保条款

   上家担保对房屋享有权利以及房屋不存在受限制情况。

二、        户口迁移条款：

约定上家在具体期限内将户口迁出，否则应承担违约责任。

三、        证件监管条款

   约定上家将产证交给中介，由中介保管至办理过户手续。取得收件收据后，继续由中介保管收件收据直至房款付清。

四、抵押、贷款条款，包括：

1、上家偿还办理提前还贷手续和抵押注销手续的时间和期限

2、下家申请银行贷款及办理银行贷款手续的时间

五、过户条款

   约定共同办理过户手续的时间

六、房款支付条款

1、下家支付首期房款的时间、金额、方式

2、下家以银行贷款支付第二期房款的期限

3、若银行贷款未获批或未足额获批时，下家支付第二期房款的期限

七、违约责任条款

约定一方未按上述期限履行义务时承担的违约责任。

八、效力优先条款

约定本补充条款应具有优先效力，如与合同其它条款不一致时以补充条款为准。

（二）附件

合同的六个附件，附件一是“房屋平面图及房地产四至范围”，附件二是“随房屋同时转让的设备、装饰情况及处理”，附件三是“付款协议”、附件四是“物业管理费、水、电、煤、电讯等其他费用的支付”、附件五是“相关关系（包括租赁、抵押、相邻等其他关系）和户口迁移，附件六是“居间介绍、代理等中介服务情况）。除附件一系自动生成外，其他均需在电脑上输入。

分别阐述如下：

1、附件二“随房屋同时转让的设备、装饰情况及处理”

设备：

装饰：

关于设备及装饰费用按以下第    款办理：

（一） 以上所列设备和装修费用包含在本合同第二条约定的房地产转让价款内，乙方不需另外支付费用，甲方不得拆除并应随房屋交付乙方。

（二） 以上所列设备和装修费用未包含在本合同第二条约定的房地产转让价内，乙方需另外支付费用人民币      元，在本合同第四条约定的房屋验收交接时，由乙方向甲方支付，甲方不得拆除并应随房屋交付乙方。

设备和装饰栏：

应当填写与房屋出售的固定设备，如抽油烟机、煤气灶、热水器、灯具，如有家俱应另写明家俱清单。分别注明这些设备的几成新，折价多少，是否可正常使用，是随房屋赠送还是另行支付费用等。

注意一定要写清清单和折价，因为有不少上家在看房后，将一些设备拆除搬走，如果不写清，交房时会产生纠纷，而且也难以确定拆除设备的价值。

关于设备及装饰费用按以下第    款办理：

   此处要写清对设备及装饰费用的处理方式，第一种方式是赠送，第二种方式是另行支付费用。一般均选择第一种。

2、附件三“付款协议”

由于付款常常涉及到还贷和过户等步骤的衔接，因此最好将付款内容写到补充条款里。如果已在补充条款里写清，这里只要写“见补充条款”即可。

3、附件四“物业管理费、水、电、煤、电讯等其他费用的支付”

物业管理费、水、电、煤、电讯等费用，在转移占有前未支付和未结算的费用由甲方承担;转移占有后，使用该房地产所发生的费用由乙方承担。

甲方在本合同第四条约定的房屋验收交接后，与乙方共同办理水、电、燃气、电话、有线电视等过户手续。物业维修基金、水、电、有线电视、电话、燃气初装费按以下第   款办理：

(一)        由甲方无偿转让给乙方，乙方无需另外支付费用。

(二)        由乙方另行向甲方支付，具体金额由甲、乙双方办理过户手续时以各相关部门规定为准。

这里所说的“转移占有”是指上家将房屋的占有权转移给下家，一般交房验收即为转移占有。在交房验收时应当对水电煤等进行清点，并按表具上的数字结清，并办理过户手续。

所涉及到的初装费一般选择第一款，即由上家无偿转让给下家。

4、附件五 “相关关系（包括租赁、抵押、相邻等其他关系）和户口迁移”

已购公房参加房改购房时的同住成年人意见：

　　同意出售上述房屋。

　　　　　(签章)

　　　　　(签章)

　　　　　(签章)

　　　　　(签章)

租赁情况：

抵押情况：

相邻关系：

同住人的签名：

如果所购房是售后公房，则出售房屋应当得到同住成年人的同意。因为同住人尽管不享有产权，但同住人仍然享有居住权，因此出售房屋应当保障同住人的居住利益，否则同住人可以追究出售方的责任。但由于不动产是以登记的产权人为准，因此即使同住人不同意，也不会影响房屋买卖合同的效力，因此该条的现实意义并不大。不过，为了减少不必要的麻烦，如果有同住人的，最好在该处签名。

租赁情况：

由于承租人有优先购买权，因此需注意此处应写“无”。

抵押情况：

有抵押的房产转让应办理转按揭，如果采取先提前还贷并注销抵押的方式，也应在此处写清。或写明“见补充条款”。

相邻关系：

如果上家在房屋使用中与相邻方达成某种协议，则需在此注明。如无，应写明“正常”。

户口迁移：

对户口迁移问题应当约定违约责任，千万不能只写“上家应在某年某月某日前将户口迁出”。如果补充条款有约定，也可写“见补充条款”。

5、附件六“居间介绍、代理等中介服务情况）

   此处由中介填写，与上下家无关。但要注意此外必须写明房地产执业经纪人的姓名和执业证书号，并加盖中介公司公章。如果此处所写的经纪人的姓名和实际办理业务的经纪人姓名不一致，则说明实际办理业务的人不具备经纪人资格，而这违反经纪人管理规定的，应当受到行政处罚。