两限房，顾名思义，限房价，限户型。

每个两限房项目都有平均售价上限，目前北京两限房最便宜的在通州，每平米4500元；

限户型，即符合90/70规范。建筑面积≤90平米的户型，要超过项目总面积的70%；

当然，既然限户型，就要限购买套数，每人一生只能买一套，否则限户型就没了意义。

事实上，由于两限房刚开始供应，在购买对象上，暂时也还有些不合理的地方性限制。

⒈ 限户口（非常不合理，限制至少定居当地三年以上会好些，要留住大学毕业的人才）

⒉ 限收入（逼人造假其实是犯罪，因为无人能监督政府，所以政策常常出来就闹笑话）

   （例如限制年收入≤8.8万，结果是要月收入不到7000的家庭月供3800，太过分了）

⒊ 内部销售（某〖房托儿〗大学就被曝得到政府“特批”，市场化？侵占公共福利？）

天下没有完美的事物，优点和缺点都是相对的，所以我们既要监督政府，防止两限房成了腐败者变相侵占公共福利的财源，也要帮助政府，让政府能提供充足的两限房，使我们的城市重新成为宜居的家园。要知道，两限房的“价格诚信”，其实正是我们这个国家目前所最稀缺的事物。

毕竟，哪里都有腐败，所谓市场化的土地供应，不也照样被实践证明充满着腐败么？而且，只要公众继续在共同利益受到侵犯的时候保持集体沉默，腐败就将更加严重的侵犯公众利益。而一般的社会公理证明：当少数人通过侵犯多数人的利益而获得巨大收益的时候，被侵犯利益的多数人，往往可能集体沉默，因为每个人受到的损失都不多，不足以产生与获得巨大利益的侵害施加者博弈的动力。

比如，说起北京或者中国的城市规划，缺少问责制无疑是问题的关键所在，规划师们从来不肯，也无须对国家和人民负责，规划师们造成数以千亿计的巨大损失，却能逍遥法外。这次四川大地震，检验出多少不合理的城市规划和多少不合格的垃圾建筑，差不多是十万条人命啊，不要说规划师、建筑师，甚至连开发商、承建商、监理商，都还没抓一个吧？这是对犯罪的巨大纵容，也是对公众生命权利的野蛮践踏啊。

中央一再强调“节能、省地”，可其中最基本的道理，老百姓却不知道，也无从知悉。

其实，只要知道城市用地只有四种可能的用途：建筑用地、道路用地、停车用地、绿化用地（含水域），就能简单的推理得到如下结论：盲目提高容积率根本无法节约土地。因为，把容积率从2.0提高到3.0，甚至4.0，只会导致道路用地和停车用地的增加，不仅无法节约土地，反而会出现“交通堵塞”，“绿地消失”，“户型浪费”等很多问题，这些道理，其实每个建筑师都很清楚。但是，我们的规划部门，为了开发商的“那点儿好处”，却根本管不住“容积率”，在很多城市，现在甚至有不少容积率6.0以上的项目，结果导致“不宜居户型”充斥市场、城市绿地近乎消失。

很多城市领导疯狂的热衷于地铁建设，要知道，修地铁，要比导轨电车浪费10倍的时间和金钱，以北京的地铁五号线为例，全长27.6公里，中标价119.3亿（结算价至少还要加几十亿），每公里造价≥4.3亿，而且用了整整8年（1999-2007）。而如果用导轨电车，按照每公里4000万估算，只需要11.2亿，大约8个月就能竣工通车（参见天津的导轨电车项目06年3月开工，06年10月通车，全长7.83公里，造价1.9亿）。而且，地铁施工的危险性很大，北京著名的京广桥塌陷事故，就是地铁十号线的施工造成的。而且在运营期间，一旦出现地震、火灾等险情，封闭运行的地铁，意味着巨大的伤亡。

很多被买通的“专家”昧着良心说北京人多地少，土地稀缺，其实完全是为了私利！根据我们的研究，即便建设限高36米的12层板楼花园社区，南北楼间距57米，每栋楼下都有2000平米花园，也很容易实现每平方公里安居4万到5万居民。也就是说，按照北京居民不超过2000万计算，只需要不到500平方公里土地，而事实上北京现在的城市建设用地面积早就超过1000平方公里，审批面积更达到惊人的1600平方公里。所以，我们很有必要帮助我们的政府，也是帮助我们自己，去建设充足的优质两限房，解决我们的居住问题和环境问题。

⒈ 每平米3300元的两限房社区规划：

在我们规划的两限房社区中，针对北京的居民消费能力，将全部是进深12米的南北通透12层电梯板楼，并全面采用坡顶板楼、太阳能集热器、优质中空玻璃、耐火外墙保温、地源热泵、新风系统、墙体采暖这七大现代节能、宜居技术。而且这种社区内地上无汽车，用节能的轨道交通保证社区绿化率，确保社区环境的安静和舒适。这样的社区，将是北京、甚至中国目前最宜居、最省地的社区。下面，将以标准的两限房新镇为例，简要介绍我们的构想和操作流程，以及有关技术、政策、资金和管理等方面的问题：

如上图：新镇占地45万平米（即675亩，五环外选址），东西宽750米，南北长600米，建设125栋住宅楼和10栋商业楼；住宅楼面宽40米，进深12米，高12层，地上总面积72万平米；商业楼面宽40米，进深18米，高10层，地上总面积7.2万平米。社区布局为东西15列，南北9排，共135栋楼房，住宅楼间距东西8米，南北57米，楼北侧有6米宽的社区道路，东南西三面有1米宽的围篱，住宅楼之间有东西宽40米，南北长50米，单块面积2千平米的绿化公园110个，总面积22万平米。10栋商业楼集中布置于社区一角，楼间距45米，商业楼之间为购物休闲广场，并设有地下停车场。


社区内地上禁止汽车驶入，依靠九辆低速往返运行的超级电容小巴，解决社区的东西向交通，并靠一条环社区导轨电车线，解决环社区交通。社区居民可以提前订购停车位，将来直接开车到地下一层停车场，然后坐电梯上楼回家。也可以通过社区提供的公共巴士和轨道解决出行问题，或把车停到商业楼之间的地下停车场。社区楼房都有地下室（收益权按拥有地上面积比例分配），加上10栋商业楼，可以满足相当比例的社区需求。

 ⒉   社区户型篇：（右下图为三居户型室内分隔设计示例之一）

所有消费者都喜欢南北通透的板楼户型，我们提供的是一种标准化的楼房设计，面宽40米，进深12米的12层电梯板楼，有两居和三居两种户型，室内隔断均由业主自行设计，可以充分发挥业主的想象，可以选择更多房间，也可以选择宽敞空间，而且，年轻人与父母挤一套房的时代已经过去，两代人的作息时间和生活习惯差异，使得我们应该更多尊重人们的隐私，使购房人能够拥有可负担得起的房子，尽情享受幸福生活。如下图：

下图是三居空间的一种示意设计方案，其实，大家可以任意设计自己喜欢的布局：

㈠ 百栋板楼的低成本蓝城方案简述：

本方案为100栋5层板式住宅楼（进深10米，面宽80米，层高2.8米，单栋面积4000平米）和10栋4层板式综合楼（进深21米，面宽80米，层高3.5米，单栋面积6720平米）组成的宜居新镇。东西楼间距为10米，符合消防规范，南北楼间距为23.8米，符合1：1.7的日照系数要求，并将提供非常良好的社区绿化。

住宅楼如下图，采用标准化设计，有利于缩短施工周期，降低施工成本，保证施工质量，提高抗震、防火能力，均为南北通透的宜居板楼，提供面宽9.9米的三居和面宽6.6米的二居户型，采用符合国际标准的节能技术。

新镇为地面无车社区，即除社区巴士和特勤车辆外，不准机动车驶入。采用可直接在地下维护的市政管网，入住后无须开挖地面施工。如下图，新镇需要一块东西宽930米，南北长400米，总面积约37.2万平米，即558亩的矩形土地，按照每亩21.5万元估算，可接受征地成本上限约为1.2亿元。应由政府按照这一标准，寻找适宜建设新镇的土地，并进行征地，以供新镇使用。 

按每栋住宅楼招标价400万（4000平米x每平米1000元）计算，住宅楼招标总价为4亿；按每栋综合楼招标价840万（6720平米x每平米1250元）计算，综合楼招标总价为0.84亿；按社区总面积46.72万平米，市政配套招标价210元每平米计算，招标总价为0.98亿；以上3项合计人民币5.82亿。按照90/70规范，可提供三居1200套，两居4200套，安居1.2万人。人均成本6万元，综合成本7.2亿（土地成本1.2亿+建设成本5.82亿+新镇基金0.18亿）。

㈡ 人均无息贷款6.8万元的安居方案：

对于在地震中失去家园的居民，政府的救济力度是非常大的，但如何合理使用救灾款，避免贪污、挪用和浪费，让救灾款用得其所，既要帮助每个需要帮助的人，又要避免因为救济过度或救济不当，使人们贪恋救济而不再勤奋劳作，是一个非常需要科学统筹的问题。所以，我提出的救济款使用方案为，政府应为每名失去家园的灾民提供6.8万元五年期无息贷款，政府以年息8%的特别利率，鼓励银行放款，并按照以下模式，规范、定向使用贷款。

⒈ 政府应公布受灾救济条件，落实灾民救济资格申请工作，确保严格和高效，避免冒领、多领，并公示救济人数及受灾人员名单。对于每名符合救济资格的灾民，通过银行直接向当地政府支付1000元综合管理成本，用于支付为其办理户籍变更、档案登记，银行贷款手续费等项的必要支出，该费用应计入给予该人的贷款，且政府不再收取其它费用。
⒉ 为每名符合救济条件的灾民，发放银行卡（内有7000元）、建房卡（折合6万元，可排队领取33平米安居房），并为接受救济的灾民按新地址办理户籍变更和房产证。
⒊ 受灾人员可凭建房卡按户登记排队户型，等待选取新房，在领到新房180日后，应分五年每年归还1.36万贷款本金。届时无力还款的，可申请5年有息贷款，并自行归还本息。
⒋ 政府应组织当地政府和国有银行落实新镇的建设组织工作。每发放1.2万张建房证，即由银行划拨贷款1.2亿，由地方政府征用符合条件的新镇用地，限期60天做到场地平整。
⒌ 同时按照总成本0.98亿元的标准，公开招标，完成新镇用地的市政配套设施建设工作。
⒍ 按照每栋住宅楼400万，每栋综合楼840万（交房标准为简单装修，验收时开通水、电、通信等），招标具备资质的建筑企业按期（120天到150天内）完成楼宇施工和验收。
⒎ 用1800万新镇基金组建新镇政府，组织灾民公开抽签选房入住，并入住后的生活问题。
⒏ 新镇综合楼和市政设施为政府固定资产，由中央和地方按约定比例分享租金。

㈢ 本方案的优点：
⒈ 通过银行定向发放贷款和救济款，招标完成建设，救济标准明确，见效快，便于监督。
⒉ 新镇人均占地面积仅31平米，容积率1.26，居住密度32258人每平方公里，非常省地。
⒊ 限高15米的新镇建设周期短，从征地到竣工应在210天内完成，可以避免长周期风险。
⒋ 8%的特殊利率，相当于政府为银行补贴了4%的不良贷款，银行系统会积极配合工作。
⒌ 政府承担的救济资金压力低，只需分若干年多批次为灾民支付贴息即可，减轻财政负担。
⒍ 人均16320元的补贴，可使政府取得5.6平米综合楼，通过租金收益，政府可收回成本。
⒎ 通过灾后重建，快速提高当地城市化比例，多个新镇组成新城，可形成新的经济增长点。
⒏ 按照待救济人口600万估算，仅需分期发放贷款4080亿，贴息979.2亿，征地27.9万亩。

希望政府有关部门能够支持我的建议

四川“五·一二地震”至今已经七天了，做为一名爱国的中国公民，我有一些真话必须说出来，希望以下建议得到您们的支持。 

⒈ 关于灾区紧急治安措施的建议：

对于灾区可能发生的盗抢遇难者财物、哄抢救灾物资的犯罪行为，应及时出台应急措施，建议在成都郊区紧急开辟专用监狱，对有以上行为的所有人员，直接拍照存档后，统一刑事拘留15天，并分性别分别关押，待关押期满后，组织公审大会，依次要求认罪，并在退赔全部损失后，对没有伤害或其他犯罪的，予以释放。政府有义务组织充足的警力和运力，确保这一措施得到妥善落实

⒉ 关于防止救灾捐款被贪污挪用的建议：

对于灾区收到的上百亿捐款，应统一建立专户管理，并最终形成实物（特别是房子，具体见下条建议），妥善发放。

建议组建“百人专职监管小组”，每人月薪一万，但须签署《廉洁自律承诺书》，承诺在此期间不兼任其它任何职务，若有贪污、受贿和渎职行为，接受十年有期徒刑、没收全部财产、剥夺政治权利十年的处罚。

小组有权审查全部捐款的收取、转账和使用情况，并在发现贪污、挪用行为后，有权起诉任意当事人。被专职监管小组起诉的当事人，应立即隔离，并须在48小时内，写出书面自辩，接受快速审讯。若有涉及贪污、挪用赈灾捐款的，除对当事人处以应有的刑事处罚外，当事人的全部直系亲属（父母、夫妻、兄弟姐妹、子女）须接受“行政回避条例”，即免除其全部直系亲属公职及政治权利一年。

根据历史经验，救灾款被贪污挪用是很难抑制的犯罪行为，如果政府在这个时候不作为，坐等问题发生之后再去采取措施，将是对人民的犯罪。难道要看到几年后灾民还得出来乞讨才去监督么？

⒊ 关于尽快建设安居社区的建议：

灾区的房倒屋塌、人员伤亡等损失是非常严重的，由于受灾人员数量非常多，虽然有上百亿的捐款，但如果不妥善使用，灾区人民可能在若干年后还得成群结队到大城市乞讨。所以，建议把有限的捐款用在最有效的方式上，就是为灾区人民建设安居社区。

根据初步设想，安居社区应该选在成都郊区，交通相对便利的地方，每个安居社区的建设用地应为东西宽400米，南北长600米的平整独立地块，建设用地24万平方米（360亩），每个安居社区建设安居楼50栋，社区食堂5个，以解决灾民安置问题。（如下图）

如下图所示，安居楼东西宽13.5米，南北长85米，建筑面积6885平米，两部大电梯，无障碍设计，钢筋混凝土结构，六层，层高3米，每栋可提供安居房192套。

每套安居房如下图所示，使用面积约26.11㎡，建筑面积约35.86㎡，使用率72.8%，房间东西宽5.52米，南北长4.73米，交房标准应包括全部精装修、家具、电器和必要的生活用品。招标上限价应低于1888元每平米，即每栋造价≤1300万，平均每套约6.8万人民币。

为方便社区居民使用小时工服务（很多残疾居民迫切需要），我们提供了更衣室。

整个社区，50栋安居楼，加上5个1080平米的食堂，社区总造价应≤6.6亿。

具体的操作流程建议如下：

⒈ 在成都郊区的县乡村做动员，寻找符合条件的若干块土地（建议至少20块，每块360亩），政府免收出让金，捐地乡得到360个免费就学名额（至本科毕业），7200个免费就学名额由各校捐赠。

⒉ 政府从赈灾款中出资，招标具有良知和资质的建筑企业，限期承建优质建筑，建议工期为，50天内从踏勘到市政基础设施验收，50天内完成社区全部建筑的竣工验收，20天内完成室内精装修，即120天内交付使用。

⒊ 工程管理、质量监理和验收工作，应成立专门的“专家小组”，专家小组应包括至少2名“百人专职监管小组”成员，并驻场办公。

⒋ 施工期间，设立项目专户，由“专家小组”负责结算审核。为所有进场人员办理工资卡，每周转入进场人员工资卡内，确保绝不拖欠人员工资。所有进场材料和设备应有专人监督、验收，并在进场时签署价格单，进场后第三周的周一，审核后结算付款。

⒌ 中标价与工程实际开销之间的价差，应为中标企业的结算利润，中标企业必须依法纳税。在工程竣工验收后，须上网公示全部账目。

⒍ 项目竣工验收后，政府向受灾严重的灾区居民发出移民邀请，自愿用灾区原有不动产（房屋和土地使用权）置换安居房的灾民，可以排队申请，按照每人一套的标准，得到国家发放的安居房产权证。

⒎ 由于赈灾救助范围是有限的，对于超过政府提供数额以外，确实受到地震灾害影响，希望迁移的受灾群众，政府应该为他们联系购买适宜的土地，并允许他们在自筹资金的前提下，自行组织建设自费安居社区，并提供本流程前五条的有关人员及收费服务。

按照这个流程，相信可以很快解决灾区居民的安置和重建问题，而原有居民迁出后的灾区土地，则由政府回收，建设地震博物馆和自然保护区，或组织企业包租，发展现代农业、林业和养殖业。

以上就是我作为一个爱国的中国公民，写给政府的一点建议，希望得到主管部门的重视，尽快实施，让灾区人民得到安全和安居。

中国公民 于凌罡 电子邮件地址：yulgbj@163.com

附：本文 WORD 版文件下载地址，希望有渠道的朋友帮我转交政府有关部门。

http://www.linecity.cn/for512.doc

各位认真阅读本文的朋友，感谢您的支持，如果您真的支持我，请跟贴评论，谢谢。

截止十五日，重灾区面积超过10万平方公里，四川确认死亡19509人。

官方通告，仅四川省遇难人数估计在5万人以上，经济损失难以估量。

这是一次巨大的天灾，却振奋了中华民族自强不息的精神。

截止目前，自胡主席、温总理以下，投入救援的军民仍在奋战中。

而捐款、捐物、献血，也充分体现出了全中国乃至全世界的爱心。

面对如此残酷的自然灾难，中华民族没有气馁，反而更加团结了。

作为一名中国人，除了捐款、捐物，我还打算稍后人少些时献血。

但这还是远远不够的，我的捐款在数亿亿计的捐款中微不足道。

相比那些奋战在救援一线的战士、群众、医护人员，我感到羞愧。

所以，我希望能在灾后重建，乃至更多的有关方面，做一点事。

首先，我反对任何趁灾捣乱，甚至挑动国与国之间矛盾的谣言。

其次，我希望政府紧急立法，对企图趁灾发财的坏人严惩不怠。

最后，希望政府吸取台湾九二一地震的教训，加强灾后重建工作。

有人趁机对各个国家、地区、企业、个人的捐赠进行非议，甚至谣言，不论是谁，不论对谁，我觉得都是很不应该的，连CNN都对中国人民和中国政府道歉了，灾难当前，和谐和稳定是第一位的。所以，我希望每个中国人都不要传播这样的谣言，更不要相信这样的谣言。捐赠是表示爱心，不捐赠本身并没有罪，只是缺少爱心而已，不应该过分谴责，更不要随便升级矛盾。

虽然这个问题现在说或许有人认为不合适，但我依旧相信，巨额的捐赠，甚至灾区死伤人员、家庭、企业的财产，还是会触动某些人的贪欲，在这个时候，政府应该严格立法，对这些行为进行最严厉的打击。

个人认为，在灾区发现盗窃、抢夺死伤人员、家庭、企业财产的犯罪行为，应从重从严从快处理，建议在成都郊区开辟专门的监狱，统一关押有此类行为的犯罪分子，并在救援工作结束后，公布这些犯罪分子的罪行，通过公开审判，给这些犯罪分子严肃的处理，并促进他们改正错误。

另外，对于捐款、捐物，要实行统一登记，统筹发放，属于紧急发放的，事后要写明情况，严格登记。发现贪污、挪用捐款、捐物的犯罪行为，应毫不留情的严肃处理，并建议对涉案人的家庭成员进行株连。具体执行方式建议为：政府应出资组建一个百人小组，按照每人每月1万元的工资标准，选聘具有良好道德和诚信，有较强财务工作能力的人才，对捐款、捐物的收取和发放进行记录、公示和审核。发现有贪污、挪用捐款捐物行为，应立即隔离涉案人，要求涉案人在24小时内书面答辩，并将答辩公开。若能确认涉案人确有贪污挪用捐款捐物的罪行，除对涉案人的犯罪行为进行严惩外，还应对涉案人的全部直系亲属（法定关系的父母、兄弟姐妹、子女）处以剥夺政治权利一年的株连，涉案人家属是公务员的，应同时予以停职一年的处理。虽然株连这个办法很古老，但对于贪污赈灾款物这样严重的罪行，即便捆到树上晒死也是毫不过分的，而且，真想避免贪污的发生，必须依托强有力的法律制裁，依靠法律的威慑力。道德在犯罪面前，往往是孱弱的，甚至会纵容犯罪，而在这个关键时刻，这种株连本身，也是毫不过分，甚至本身很和谐的，可以更好的帮助那些对捐款捐物起了邪念，动了手脚的人们彻底改正。

台湾九二一的灾后重建工作，经过九年，可以说还是并不很令人满意，官商勾结，缺少规划和实施方案的公示，缺少明确的目标，可以说是惨痛的教训和宝贵的经验。所以，对于这次地震灾难的灾后重建，我们应尽快制定详细、可行的重建方案，并建议灾后重建的完成日期应不晚于明年国庆。

个人认为，首先应对所有灾区民众给予必要的应急生活保障，帮助他们先恢复平静。

包括治疗他们受伤的身体，安抚他们受惊的心灵，慰藉他们失去亲人和家园的痛苦。

同时，还应给灾区人民一个真正切实的，最低灾区人民生活安置标准。

我的意见是，首先应该在四川成都的郊区，选择一块适宜的土地，为他们建设家园。

赈灾款是很充足的，只要不被贪污和挪用，加上公众的热情，这点事情其实很简单。

考虑到灾区人民会有很多要求无障碍居住，所以新建房屋必须有电梯，环境良好。

我设想的安置房应全部为一居室，对于人口较多的家庭，可以提供多套房屋居住。

这样也解决了以后子女或老人希望独立居住，家人又能互相照顾的问题。

根据我的设计，每套安居房的使用面积26.1平米，建筑面积35.5平米。

按每平米两千元标准，配齐精装修，家具电器和生活必需品，实现拎包入住。

每套安居房只需要7.1万元的成本，土地则应由地方政府划拨，免收出让金。

因为安置灾区居民，需要拆迁的少量农村人口，可以考虑同步划入安居范围。

按照本次地震灾害需要受灾人员安置房16万套估算，需要赈灾款113.6亿元。

我相信，这点费用，对于堂堂中华来说，还是不成问题的。

毕竟，这样也解决了大批山区人民进城生活的实际问题。

附图，我构想的安置房效果图，为钢筋混凝土结构，结构很简单，容易施工。

为保证安居楼的舒适，我们设计了步入式更衣室，具体在上图右上角位置。

附图：安居楼标准层，建议六层，南侧可以不光装消防梯，还可再加一部电梯。

其实道理很简单，无非是三个问题：

⒈ 你觉得房地产开发商有暴利么？ “答案当然是有，说没有的请举手”

⒉ 如果有机会，你会做开发商么？ “答案当然是会，有钱不赚王八蛋”

⒊ 做开发商，能只吃肉不喝汤么？ “怕噎死…，风险共担才能收益共享”

但是，很多人并不这么认为，而是被媒体误导，以为我这里就是卖便宜房的。

甚至更有甚者，以为我这里是慈善机构，必须帮他得到一套便宜房子才成。

要真那样，简直好象公告免费80份早餐，结果一早冲进来几百人抢粥一样……

或者家乐福食用油每桶让利一元，结果居然因为人多踩出人命。（参见新闻）

见小利忘大义，是商家大忌，更是人生大忌，做人，一定要先劳而后得。

不劳而获，是非常无知的一种想法，只会让你陷入无尽的危险之中。

所以，做开发商，不仅要想清楚想得到多少利益，更要意识到得投入多少！

如果您能意识到，即便富如潘石屹，也得勤奋工作，劳碌奔波。

或者您看清楚，几乎所有地产老总都是年轻轻的就头顶半秃，就会好很多。

天下没有白吃的午餐，做任何事情，一定是只能先付出再收获。

而且，只有先看清道路，认准目标和方向，才能走得很平稳，过得很幸福。

即便是空手道起家的开发商们，也都是经历了多少风雨，今天才看到彩虹。

由于1998年才取消房改，所以中国的房地产开发才走过十年，处于懵懂期。

大家还在解决如何规范自己的问题，只有少数常思考的人才已经略有领悟。

建议大家读读冯仑先生的《野蛮生长》了解了解中国的房地产商道。

在这里，我也和大家分享我对房地产发展的必然趋势的一点小小看法。

世界上有三种房地产投资模式：

⒈ 老老实实做买卖，每给项目投资10万，希望连本带利至少拿回15万甚至20万。

其实这个模式已经很好，好比我们当初做芍药居项目，420份老百姓，每份出资15万，只要凑够人，就可以用≤40.5万的约定成本，使每人得到一份60平米，市场价至少60万的房子。相当于每投资15万，可以两年内连本带利拿回35万。（当然，您也可以选择要房子，但市场经济衡量投资回报就是要用货币计量的，这个道理您得承认，否则就成了易宪容，上次和他做节目，他张口就是老百姓可以抵押房子贷款投资的疯狂路数。一边觉得老百姓不应该赚钱，一边又是这种玩儿命去赚钱的想法，真不知他到底想把老百姓怎么样）。

虽然这个模式需要有充足的资金，但只要有足够的资金，就可以在完全合法的前提下，让大家稳健的实现丰厚的收益，其操作之规范，分工之专业，都是绝对有竞争力的。可以说是中规中矩的营商之道。

⒉ 依托关系做地产，从政府圈地，向银行贷款，建筑商垫资，周期长无所谓，关键是暴利，每投资10万，至少报价希望拿回80万，而且是空手道。

这个模式，当然要比前者暴利，而且由于中国是“关系社会”，所以走这条路的开发商如过江之鲫，但一旦出现问题，往往覆巢无完卵，而且更可悲的是，导致了大量的土地囤积和房屋空置，让暴利者自己的利益也大受损失。比如前天我去参加个聚餐，路上遇到个大姐，她就问我，房地产的暴利都让谁赚走了？我说，暴利是暴利，但多数是流失了，她茫然不解。我就举了例子，开发商每平米3000元盖了10万平米房子，要是卖每平米6000，但只卖了6万平米，开发商能赚到所有的暴利么？答案当然是项目投资3亿，只卖了3.6亿，利润只有6000万，也就是开发商承认的20%！多数暴利只是纸面上的。这也是为什么那么多开发商有暴利，但象潘石屹一样成功的却很罕见的原因，潘石屹是成功的商人，SOHO中国的销售能力确实强悍。

这个模式似乎不需要足够的资金，主要靠贷款和垫资，还有就是和政府拖欠，这背后需要的关系网很大，成本也很大，风险更不是一般人能承受的。用个不好听的例子，咱们老百姓到大街上无照卖点水果，几个小时就会被抄摊，敢顶嘴就至少是被抓，甚至有当场打“翻”的。开发商成片的囤积土地和房子，大把大把的逃税，从来也没见政府因为这些抓过开发商，到是见过因为向开发商收地而“遇难”的副市长。所以，这个下策，根本不适合老百姓，即便是官商，背景再硬，也不建议总走这条路，太危险，太容易出事。赚钱虽然重要，但远不如平安幸福和健康和谐重要。

⒊ 意识到地产中商业的价值，帮政府做好城市，帮老百姓做好房子，但目标是低价长期拥有商业，每投资10万，将来拿到可以永远每年实现2万以上租金的商业，实现长期收益，而且和政府及市民实现共赢。

经过三年的摸爬滚打，通过对地产项目的不断评估和研究，我意识到，房地产的真正发展方向其实只会是这个上策。虽然北京有5亿平米住宅（500万户户均100平米），但只有1亿平米商业，但住宅是死的，大家买了住宅，以后的物业费交不交很难说，水电费又都是政府收走，做买卖的人搞住宅，只能是一锤子买卖，不可能有百年老店。可要是做商业，按照北京现在平均的租金，每平米一年至少是1500元，每年至少是1500亿白花花的银子和红彤彤的票子。而且即便通货膨胀1300倍，出现津巴布韦那样的混乱局面，房租照样不会缩水。而如果是存款或者股票，130万血汗钱几个月缩水成1300元，大家估计连哭都哭不出来。

所以，这个上策是最重要的，也是唯一可以做出百年老店的房地产开发模式，因为守规矩的人虽然也赚钱，但可能被不守规矩的人玩死，比如我们买地，人家开发商有背景，每平米85就能拿到地，还敢向全社会公开（上市公司财务公告），我们老百姓辛辛苦苦凑了9900万，千方百计希望政府不要把地卖给囤积土地的开发商，可政府根本连个回话都不给，至今花园路25号的土地还被囤积，我们承诺的房价是6500元每平米，开发商将来开盘估计绝不少于16500元每平米。既然人家可以不遵守规则，我们老百姓虽然很想合作，更渴望成功，却连人民政府都不优先考虑人民的利益，所以，守规矩的人必须穷则思变。

当然，我们不做违法的事，要做就做技术革新、理念创新，只有走在时代的前沿，只有拥有核心技术，规规矩矩做生意的人，才能实现比不遵守规则的特权派更持久的发展。相信那些从不遵守规则的坏孩子们早晚会因为被宠坏而出事，而我们这些看清楚房地产发展方向的先行者们，则会走出一条属于我们大家的，通向永恒的家族财富和社会财富之路。

例如，我们如果能在东西北五环内得到商业或写字楼用地，按照每平米9000元的标准建成自有商业，按照每平米每年1800元出租，等于我们每投资10万，以后就可以永远得到每年2万起的租金收益。一来长期来看房租会稳定上涨，二来通货膨胀不会导致我们未来才会收到的租金贬值，三来即便土地到期我们也可以依法延续。所以，这远比您买套100万的房子，每年只能收回3万房租要合适。况且，您养房子、还贷款利息的成本也很高。至于赌房价增值，那简直就好象现在还想冲回股票市场一样，胜算寥寥。

希望更多的朋友意识到房地产开发的暴利，自愿接受权利与义务，想当开发商是正确的，但当开发商也别当甩手掌柜，一起合作吧，我们一起走出一条房地产开发的新路。造福中国人民，同时也造福我们自己和子孙万代。毕竟，财富是家族的，人类是唯一可以遗传血统以外的财富和地位的动物。

让我们一起理财，一起做开发商吧，这是大家最好的选择。

思考改变生活，行动改变命运，习惯改变永远。 

这是我想了一夜之后，送给自己的生日礼物，也送给所有人。

小时候，曾经以为三十五岁很遥远，是蔡锷将军家族规定的结婚年龄。

一眨眼，我也到了这个年纪，小时侯曾经想过，不到三十五岁不写书。

很多记忆从脑海中泛出来，人生路走得真快啊，每天收获快乐真好。

十年前，我在用友，写过一首诗，十年后，我怎么还是一个人呢……

感谢我生命中遇到的每一个人，不论如何，一切都是我宝贵的经历。

我认为，人这一辈子，最大的财富，就是亲友、健康、知识和经历。

离不开的是亲友，最重要的是健康，最有用的是知识，最宝贵的是经历。 

走过三十五年，对思考的认识，越来越深刻，人类不思考，就不是人啦。

曾经有一个叫“吕不韦”的人，和他的父亲邯郸巨商有过这样一段对话：

吕不韦：做粮食生意能获利多少？

邯郸商：一倍。

吕不韦：做珠宝生意能获利多少？

邯郸商：十倍。

吕不韦：帮助一个破落王子成为秦王呢？

邯郸商：何止百倍！要多少，有多少。

两千多年后，我却在想，何止百倍，又有什么稀奇 ……

是的，谁说没有更好的生意，谁说没有更好的方法？只要你敢思考。 

知易行难，思考容易做事难。可惜，很多人却连想都不敢想 ……

想想有什么不好呢，可还是有人不敢想，结果，他们的生活一团糟。

禁锢自己的思维，是最大的愚蠢，没有思考，生活就没有方向。

很多人每天朝九晚五，却不肯通过思考改变生活，是懒惰更是懦弱。

但人生苦短，到头来，谁又不渴望改变生活呢？有这样个故事。 

《血色浪漫》中，钟跃民成为饭馆老板后准备到西北旅游，刚买了车，就遇到一碰瓷的，竟然是18年前一起下乡的曹刚。热心的钟跃民了解到很多返城知青的窘迫，请朋友们吃饭聊天。大家说了这样一个真事。一个早餐店酬宾，贴出告示第二天送80份免费早点，结果一早起，几百人在门口等着，冲进来就抢。大家想想，一份早点，值得么？钟跃民等人总结，就是穷怕了，想着怎么也该轮到自己“特权”一回，不容易啊。 

其实，如果大家勇于思考，又怎么会始终为生活所迫呢？

当然，仅仅有思考是绝对不够的，真正能改变命运的是行动。 

吕不韦能最终成为秦相，是因为他把思考变成了行动。

钟跃民能第一批致富，是因为他先开了餐厅，去做事。 

朝九晚五在我看来，比鸦片和海洛因更可怕，毒品不过腐蚀人的机体，而朝九晚五的安逸，腐蚀的是人的灵魂，多少生机昂然，机会丰富的人生，在朝九晚五中老去。借用巴顿将军的意思：当我们年迈以后，抱着孙子坐在火炉前，我们难道要和孩子说，爷爷奶奶是打了一辈子工的下岗者？不，我们应该说，我们有着丰富的人生经历，积累了宝贵的物质和精神财富，并希望我们的子孙永远勇于思考，敢于行动，养成好习惯。 

有思考，敢行动，是可以改变命运的，而改变命运，则在某种程度上已经是一种“传奇”，但是，这在一个真正会思考的人看来，还远远不够，因为我们还可以通过把思考和行动提高到“习惯”的层面，从而改变永远。是的，养成储蓄的习惯，养成管理自己欲望的习惯，把好的习惯变成家规乃至国法，我们就可以得到永远。人的一生太短暂了，曾经的童年，乃至熊熊燃烧的青春对我来说已经是过去，35岁的我，非常深刻的感触到生命的短暂，即便拥有再多的财富，比尔·盖茨又如何，不一样会死去，会腐朽么？所以，养成习惯，是改变永远的唯一方式。什么习惯呢？在我上一篇文章中，理财需要两个习惯，一是永远把收入的20%储蓄成母钱的习惯，二是永远坚持每周或每月查阅财务流水表，找出问题并解决的习惯。这样的习惯，可以让你的家庭财富代代相传，让一个机构乃至国家永远保持青春活力和向上的朝气，从而实现永远。 

是的，在我三十五岁生日这一天，我首先要感谢我的母亲，希望她在天之灵看到自己的长子健康的活着，有意义的活着，并且愿意用毕生乃至世代的精力，为纪念她的恩赐，而去为实现蓝城而奋斗。同时，我还要感谢我的家人、师长和朋友，感谢你们给予一个男孩子的帮助和支持，使我成长为一个男人。正是你们，陪伴我走过了这三十五年的岁月，希望我们今后可以一起更好的享受美好的人生。另外，我还要感谢这个世界上曾经存在过的每一个人，乃至万物，感谢我们一起生活的这个地球，我通过学习、读书和思考，不断的成长，并参悟了很多道理。我愿意用我有限的一生，为这个社会做一些事，并希望能够帮助更多的人意识到： 

思考改变生活、行动改变命运、习惯改变永远。 

是的，当我们走过短暂的一生之后，我希望我们养成学习和思考的习惯，养成储蓄各种收入的20%以积累家庭财富，并且用有限的家庭财富，通过养成每月至少看一次财务流水，负责的管理好家族财富的好习惯，以实现理财，通过有限的家庭财富，世代得到永远源源不断的收入，不仅改变生活、改变命运，甚至改变永远的目标。 

祝自己生日快乐，祝每一个人平安、幸福、富裕、快乐。 

公元二○○八年五月九日 于凌罡

由于经济发展的区域不均衡特点，以及市场经济初级阶段人们对很多问题的意识滞后，所以很多非常浅显的道理，在国内却很少有人认同，所以，我想从上表开始，结合城市发展与理财，再谈谈我对房价的看法。 

⒈ 土地的稀缺性与房价：

虽然土地是不可再生资源，但开发商通过囤积土地，鼓吹地荒论而抬高房价的伎俩却并不高明，部分政府官员支持这一观点的原因，其实更多来自对房价降低后可能的外来人口涌入导致的资源问题的担心。 

⒉ 城铁技术的选择与房价：

要解决外来人口涌入导致的资源问题，唯一的办法就是大城市圈，而建设大城市圈，一定要通过轨道交通，因为公路交通有占地面积大、能量消耗高、污染排放多、运输能力低、安全指标差和容易堵车等严重缺陷，所以，要想解决以上问题，必须依靠先进的城铁技术。 

城铁可以实现零占地，而仅一条五环路，不算绿化带就用了北京人均1平米土地。

〖注〗利用楼和楼之间正常的间距，即可安排只需6米宽的轨道，且不会噪音扰民。 

小汽车的人均功率≥30马力，城铁通常≤3马力，而且城铁用电，能量利用率更高；

小汽车的尾气排放问题有多严重不用我说，而城铁由于是全电气化，尾气零排放。 

高速公路的小时单向运力也很难突破7000人次，而城铁可以轻易超过2万，甚至3万；

更重要的是随着运力的增加，公路运输的畅通率和安全性都会严重不良，非常可怕。 

当然，由于观念问题，很多城市的管理者爱搞昂贵的地铁，而不了解导轨电车。

先进的导轨电车只要6个月就可以实现通车，而且每公里造价不到4000万人民币。

更重要的是由于导轨电车的安静和舒适，还能很好的和商业结合，收益远高于地铁。

有了先进的轨道交通，城市可以更大，更舒适，而且对资源的消耗程度也大大减少。 

⒊ 高品质节能住宅与房价： 

在很多城市，现在都出现了旧房比新房好卖的反常现象，究其原因，是由于老房子有着户型小，总价低，物业费用低等优点。而新一代标准的节能住宅，即全面采用以下六大技术的新一代住房产品还没在中国面世。太阳能集热器、地源热泵、墙体采暖、耐火材料外墙保温、断桥铝合金中空玻璃、新风系统。而且，由于盲目提高居住用地的容积率，新建小区很少能够看到短进深、南北通透的板楼户型，也导致了好房难求的现象。所以，只有当人们看到高品质的好房子，才会开始意识到现有住房产品需要淘汰的事实。这就好象人们看到大屏幕液晶电视以后，开始迅速淘汰传统的显象管电视一样。而这一过程，必然会在未来的五到十年内发生，到时候，会有大片盲目建设的旧社区遭到淘汰。 

⒋ 公众理财意识与房价： 

美国的次贷危机对全球经济造成的影响是难以估量的，而美国发生次贷危机的根本原因，其实是由于房价收入比超过6：1以后，买房已经不是合理的理财方式。当然，对于普遍缺少理财意识，甚至国内至今尚无开设理财课的大学的中国来说，公众理财意识的提高还需要相当长的时间。虽然公众已经在股票和基金市场交出了数以万亿计的学费，但基本的理财意识，却依旧很难为公众所接受。 

简单的说，学习和认识理财应从以下基本要点着手： 

理财是在收入一定的前提下，让理财者有更多的钱可以花的技巧和行为习惯。理财要从储蓄开始，设定合理的储蓄率，例如20%，将收入的80%作为流水花掉，20%作为母钱储存，并用积攒下来的母钱建立家庭财富，根据母钱的金额，选择合理的理财方式和为理财而投入的时间和精力。母钱（即家庭财富）的收益，叫做红利，红利的80%可以作为流水花掉，以实现在收入不增加的前提下，有更多的钱可以花的目标，而其余的20%，则应继续作为母钱，不断增加家庭财富，从而实现更多的红利收入。理财是两个良好的习惯，一是按照设定的储蓄率增加母钱的习惯，二是养成每周或每月查看一次财务流水表，通过对财务流水表的审核，找出问题，进行改进的习惯。后者对于企业乃至国家的管理也是非常必要的，如果结合企业的财务管理，则可以产生国外目前非常流行的房地产投资信托（REITs），或其它具有很高收益的保本型理财产品或形式，为家庭乃至实体的收入增加创造更多更好的机会。 

虽然上面一段话比较简单，但其中的道理却很重要，相信随着时间的推移，越来越多的人们会意识到理财的重要性。与其把有限的资金买成无法实现收益的房子，还不如进行合理的理财。以一套现在价值100万元的北京住宅为例，如果变现后的理财年收益可以达到10%，就等于每年有10万元的收入，可以大大改善家庭成活质量。而如果只是用于自住或出租，则只能得到不超过3.6万元的回报。对于财产本就有限的普通家庭来说，该如何选择，道理是很清楚的。 

⒌ 家庭年收入与合理的房价： 

在文章开始的表格中，我列出了各个城市合理的平均房价，这个房价，是用双职工五年的薪水，去除以一套70平米的住房，或六年的薪水，去除以一套84平米的住房。这一房价收入比的科学性，是由世界银行提出的，经过了数百年实践检验。而勉强去购买超过家庭承受力的住房，是非常危险的。当然，由于中国存在一些特殊情况，例如四位老人赡养一对夫妻的怪现象，事实上有些家庭的承受力会高很多，加上统计数字本身的片面性，实际的平均房价应该比这个数字要高些。但是，合理的房价，确实应该是一个家庭年收入的6倍以内，希望大家不要盲目的冲动消费，那样后果是会很严重的。 

⒍ 房租与房价： 

合理的房价房租比应该是150：1到200：1之间，也就是说，一套总价90万的房子，月租应该在4500元到6000元之间，对于中国现在的房地产市场来说，这样的租价当然是根本无法实现的，所以，买房投资，已经和炒股一样，变得非常泡沫，人们买房投资根本不是为了自住或者出租，而是完全在赌房价上升。这是非常不理智的，对于国民经济来说也是非常危险的，希望大家谨慎。 

在劳动节即将到来之际写这样一篇文章，希望大家更清楚的意识到与房价有关的一些问题，对城市的发展、家庭理财、房价等问题，能有更多的认识，并祝福大家劳动节快乐，劳动者劳有所得，老有所养，住有所居，家庭和谐，生活幸福。