5月19日：6.24亿，楼面地价4570元每平米，麦金利公司竞得通胡大街70号；

5月21日：10.22亿，楼面地价14100元每平米，富力地产竞得广渠路10号；

截止今天，北京市在2009年已经招拍挂出让宗地74块，其中非工业用地33块。

非工业用地成交面积约295万平米，成交额71亿元，平均楼面地价2407元每平米。

去年同期，北京市在2008年招拍挂出让的宗地53块，其中非工业用地40块。

非工业用地成交面积约751万平米，成交额312亿元，平均楼面地价4153元每平米。

相比去年同期，土地交易面积萎缩60%，总额萎缩77%，均价下跌42%！

是的，这就是全球金融危机和中国楼市滞涨的后奥运年，北京楼市萎靡的铁证。

我住在健翔桥南路东，去年五月，一套两居能卖100万，而今年的成交价是80万。

不论您承认与否，北京的房价已经发生了明显的下跌，当然，幅度还远不够。

所以，在连续发生了两次激烈竞价之后，提醒大家保持理性，我认为很有必要。

什么是理性，就是用科学的分析，来判断行为的合理性，用数据说话。

〖房价成本速算公式〗：平均开发成本 = 楼面地价 + 建安成本 + 其它成本

北京市区，建安成本≤每平米1800元，其它成本=（楼面地价+建安成本）x20%；

房价房租比240：1，相当于24万元的房子月租1千，年租1.2万，年收益5%；

房价房租比300：1，相当于24万的房子月租800元，年租9600元，年收益4%；

先说通胡大街，通州目前商品房得卖6000到7500，才能有比较正常的成交量。

（楼面地价4570元每平米 + 建安成本1800元每平米）x1.2= 7644 元每平米！

这个成本价，已经是当地维持必要成交速度的价格上限，可以说没有利润空间。

为什么？对于一套35平米的零居，成本价 = 7644元 x 35平米 ≈ 26.75万元；

如果想得到240：1的房价房租比，35平米房子，每月要租到1115元，何其困难。

或者，70平米房子月租2230元，105平米房子月租3345元，在通州我看够戗。

如果想得到300：1的房价房租比，35平米房子，每月要租到890元，也不容易。

或者，70平米月租1780元，通州105平米月租2670元，感觉没人会租。

再说广渠路，周边二手房不到13000，商品房卖19000，我想很难正常成交吧。

（楼面地价14100元每平米 + 建安成本1800元每平米）x1.2= 19080 元每平米！

这个成本价，甚至超过当地维持必要成交速度的价格上限，同样没有利润空间。

为什么？对于一套35平米的零居，成本价 = 19080元 x 35平米 ≈ 66.78万元；

如果想得到240：1的房价房租比，35平米房子，每月要租到2780元，何其困难。

或者，70平米房子月租5560元，105平米房子月租8340元，在广渠路能成交么？

如果想得到300：1的房价房租比，35平米房子，每月要租到2226元，或许能吧；

或者，70平米月租4452元，广渠路105平米月租6678元，住宅的话，租不起。

问题是，麦金利和富力，甭管什么Lì，总之是公司就得营利，还得卖得更贵！

其实，道理很简单，这两次的拍卖，透支了太多的地价和城市购买力。

结论：要么公司亏损，要么老百姓傻呼呼的帮开发商解套 ……

问题是：现在不是2006、2007年，全民看涨的疯狂，已经被全民看跌取代。

所以，我想写给想高价买地的开发商的话就是，强弩之末，何必无谓牺牲。

开发商都是聪明人，不用我说太多，大家自然知道自我保护，也会计算。

所以，我给开发商们的建议是：别高价买投资回报率低于20%的项目地块。

对于普通购房人来说，能看明白我上面的计算，已经很不简单，怎么办？

简单的给大家一些建议，不容易，所以，说一点我认为应该知道的常识吧。

在目前这个成熟而激烈竞争的商业社会，单笔不超过60万元的投资或创业，

通常被认为至少有70%的几率，是会由于资金不足，陷入恶性循环而亏损。

想要提高投资的成功率，除了通过合作来降低风险，几乎没有其他的选择。

有人说，谈买房，你说什么投资啊！问题是，房子，本质上永远是投资品！

对于有分析和计算能力的购房人，我想说的是：

别买房价房租比超过250倍，或房价收入比超过6倍的房子。

房价房租比 = 意向购买房屋总价 ÷ 意向购买房屋预期月租

房价收入比 = 意向购买房屋总价 ÷ 意向购房家庭年收入

提示一下，不动产投资，可不光只能买住宅，还可以投资甚至开发经营用房。

对于懒得分析或计算，觉得自己就是想买房的购房人，我想说的是：

⒈ 现在买房子，您是怕不买就涨价？还是不知道大家都不买，房价肯定跌呢？

⒉ 买房子的目标，始终是更好的生活品质，觉得买了房，塌实，去欠几十万？

⒊ 现金为王，想靠买房住得离单位更近些的话，买房的价格很恐怖。

最后，提醒大家，看清楚数据，看清楚形势，别无视经济下行的整体趋势！