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华南板块八年之殇(下)
文/金水琴
破灭
土地黑幕揭开 华南板块神话破灭
2003年媒体有关华南板块“梦断2003”的争论似乎并没有动摇华南板块的根基。但是，囤积土地这条争论却吸引了无数眼球，特别是政府高层的关注。
翻开华南板块“八大金刚”的楼盘资料，各个大盘的占地规模着实令人咂舌：祈福新邨占地超7500亩，广州雅居乐花园4500亩，锦绣香江4000亩，华南新城3000亩，南国奥林匹克花园3000亩，华南碧桂园2000亩，广地花园1800亩，星河湾1200亩。此后，华南碧桂园、星河湾等楼盘还收编了周边几个小地块。有媒体报道，华南板块八大盘共占地约25620亩。
人们不禁要问，华南板块凭什么可以做到如此之大的规模？开发商是如何得到这么大块土地的？开发商为这些动辄上千亩的地块到底支付了多少土地出让金？如此规模的大地块若没有按时开发，开发商是否另外支付了高额的土地闲置费？
房地产业内人士大部分的说法是，由于番禺在2000年7月撤市改为广州一区之后将不再具有大规模批地的权力，于是大片靠近广州的土地就在番禺撤市改区前夕被快速批出，而华南板块的大部分土地就在其中。
但事情并没有那么简单。
2003年9月，由“上海首富”周正毅案引起的土地清查风暴，正袭向名噪一时的华南板块——原番禺区委书记梁伯楠在被查，而此事与广州房地产华南板块轰轰烈烈的圈地运动有千丝万缕的关系。
据一位房地产业内人士称，华南板块的圈地早已引起中央的注意，有关部门在2003年开始对某大盘的用地情况进行深入调查。
首先是土地出让过程中的违规行为。2000年1月6日，国土资源部颁布了《国土资源部关于建立土地有形市场促进土地使用权规范交易的通知》，规定在有形市场内公开交易的土地，凡属于经营性房地产项目和其他具有竞争性项目用地的交易，应采用招标、拍卖方式进行。但华南板块大量的土地都以协议转让的方式进行。当时锦绣香江市场部总监杨晓军就承认其楼盘用地没有通过拍卖形式。
一业内人士称，华南板块的批地存在着许多有争议的地方，例如某楼盘用地是用南沙的土地置换来的，而相邻另一大盘的用地则是原来政府的征地，突然变成房地产用地。
其次是土地出让价格。记者发现，除了现有公开资料很难查找到当年华南板块各大楼盘的土地出让价格，只有华南新城及雅居乐两项目的用地价格依稀可寻得只言片语，因为这两块地的审批是在番禺设区后由广州市国土局批出。据《广州日报》报道，这两块土地的出让价格也是低得惊人：“华南新城地价只是每平方米120元，折合每亩约8万元，而雅居乐则是90元每平方米，折合每亩仅为6万元。”
番禺区国土局办公室有关人士也承认，在华南板块早期用地上，当地政府确实给了相当多的优惠政策，这是地产商的主要利润来源之一。“像祈福新村，在1000万元利润中，如有600万元是自己经营赚来的，那么就有约400万元是通过土地赚来的。”
广州当地房地产专家赵卓文曾经对媒体表示，在广州当时的郊区大盘中，赚土地的钱在发展商的利益来源中占了绝大部分的比重。正是因为如此，许多地产商大量囤积土地，甚至不惜每年交纳15%的闲置费，原因就是土地的升值带来了大大超出此费
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